Как правильно выбрать квартиру при покупке

Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Возможность выбора

Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». Приобретение недвижимости в новостройке открывает возможность выбора варианта, устраивающего вас полностью: этаж, планировка, вид из окна и многое другое. Такое разнообразие на рынке недвижимости вторичного жилья встретить практически невозможно: подходящая по планировке квартира может не устраивать по другим параметрам или вовсе отсутствовать в рассматриваемых районах города.

Многие застройщики продумывают инфраструктуру района до мелочей: обустраивают прогулочные зоны, лавочки, детские площадки, строят парковки, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир в комплексе.

Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.

Чтобы проверить какой-либо документ, выданный нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), можно просканировать камерой смартфона его QR-код, размещенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель Комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверный», — подчеркнул эксперт.

Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой информационной системе нотариата (ЕИС), куда вносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариальную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь в том, что доверенность действительно удостоверялась нотариусом и впоследствии не отменялась», — объяснил Сопин.

Советы покупателям, как выбрать квартиру?

Никто не будет спорить, что для любого человека покупка недвижимости – это
важное событие. Однако и сам процесс подбора жилья невольно меняет привычный
уклад жизни. С момента принятия решения до оформления сделки стресс становится
обычным состоянием. А все из-за того, что зачастую покупатель не вполне точно
представляет, чего же он хочет на самом деле. Мой опыт работы позволяет дать
несколько советов настоящим и будущим покупателям квартир.

Идеальных квартир не существует
Когда человек говорит, что он хочет купить жилье, в его воображении уже
существует какой-то образ идеальной квартиры. Особенно у женщин. В их будущей
квартире уже стоит симпатичная мебель, роскошные предметы интерьера на подоконниках пышно цветут любимые фиалки, а
на кухне вся необходимая бытовая техника, мраморная столешница и плита любимого
цвета. Все вокруг «чистенько» и «светленько».
Естественно, попадая в чужое жилье и не
увидев всего этого в реальности, покупатель разочарован и идет дальше искать
«ту самую квартиру».

У меня был случай, когда одна семья посмотрела 47 варианта! Я даже завел отдельную
тетрадочку с их просмотрами. Через месяц мы вернулись к первой просмотренной!
Слава богу, что ее не успели купить и мы совершили сделку. Подбирая квартиру,
выкиньте из головы ваш вариант идеальной квартиры. Вы покупаете стены.
Посмотрите, удобно ли вам будет передвигаться в этом помещении, как может
встать ваша мебель, сможете ли вы сделать какую-либо перепланировку. А предметы
интерьера и цветы обязательно будут, но уже в вашей реальной квартире.

Первое впечатление не всегда самое верное

Бывает, что покупатель, только ступив на порог, тут же разворачивается и
уходит. Его что-то смутило, может, слишком активная собака или громкоголосые
хозяева. Никогда при просмотре жилья не поддавайтесь эмоциям. Раз уж вы зашли в
эту квартиру, осмотрите внимательно все до конца. Возможно, это лучший вариант,
который вам предложили. И если через день-два вы все время вспоминаете какую-то
квартиру, где вам не очень понравилось, договоритесь еще раз о показе.

Настаивайте на просмотрах в дневное
время

Вечером при искусственном освещении многие недостатки квартир прячутся по
углам. Если продавец упорно отказывается показать квартиру днем, значит, ему
есть что скрывать. Лучшее время просмотров – полдень. Вы сможете оценить
естественное освещение: заглядывает в квартиру солнышко или придется жить с
включенным светом. Сможете как следует рассмотреть состояние пола, системы отопления
и потолков. Даже если квартира по своей планировке и расположению вам
понравилась, все равно вы должны знать, надо ли будет вкладывать дополнительные
средства в ремонт этих составляющих.

Представьте, что вы здесь уже живете

Допустим, вы нашли подходящий вариант. Всё вас устраивает и в квартире, и в
документах, и в продавцах. Тем не менее, перед тем, как вносить аванс,
подойдите в дневное время к дому, осмотрите его со всех сторон. Оцените
возможность парковки, удаленность общественного транспорта, разведайте
расположение ближайших магазинов и социальных объектов.

Не надо выискивать недостатки. Просто представьте себе, что вы уже живете в
этом доме и этом районе. Уютно ли вам будет здесь? В моей практике был случай,
когда семья, купив хорошую квартиру в хорошем районе, через пару месяцев после
новоселья обратилась с просьбой помочь им переехать в другой район. Оказалось,
что возле приобретенного жилья просто негде было выгуливать собаку.

Надеюсь, что эти небольшие рекомендации помогут покупателям квартир найти свою
идеальную квартиру и пройти процесс покупки без особых нервных потрясений.

Как правильно выбрать квартиру при покупке

Заведующий кафедрой ипотечного
жилищного кредитования и финансовых
инструментов рынка недвижимости
Финансового университета

Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают – есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.

1. Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).

2. Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.

3. Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение – сталинки.

4. Материал – кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.

5. Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.

6. Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет – маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая – это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да – квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.

Также нет – слишком большому метражу. Самые востребованные – хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать.

7. Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология – этому сейчас люди уделяют все больше внимания.

Не должно быть рядом:

• промзоны,
• крупной автомагистрали,
• свалки.

9. Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.

Расхожее убеждение – если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное – несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.

– С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер – не единственные привлекательные города. Главное – чтобы это был город, где население стабильно растет, – подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. – Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость – в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.

К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе – сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).

Актуальные рейтинги и мнения экспертов по рынку недвижимости Москвы. Будьте в курсе главных событий столицы

Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.

– В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, – говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. – Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.

В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.

– С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, – утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. – Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.

Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ – когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь – близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).

В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.

В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.

– Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, – советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. – После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель – и квартира готова к заселению.

Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.

Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции. Скорее это средство для сохранения сбережений. Рис.: Катерина Мартинович

– Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, – добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». – Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.

Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали – и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?

– Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, – говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. – Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.

Нелегкий выбор: покупать или арендовать квартиру? Какие есть плюсы и минусы обоих вариантов — рассуждаем вместе с риэлторами

Как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке

Одним из главных преимуществ при покупке квартиры на вторичном рынке выступает возможность осмотра жилья. Соответственно, многие недочеты можно увидеть и проверить сразу. Однако при покупке вторички есть много рисков, которые касаются владельцев квартиры. Поэтому лучше воспользуйтесь услугами риелтора, т.к. есть много нюансов.

Как правильно выбрать вторичную квартиру?

Проверьте документы

• Оригинал паспорта владельца квартиры;
• Выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство);
• Акт приема-передачи жилья (прилагается к договору купли-продажи);
• Выписка из домовой книги (никто не должен быть прописан в квартире на момент покупки);
• Заявление о государственной регистрации права;
• Кадастровый и технический паспорт объекта;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Нотариально заверенное согласие супруга на сделку, если квартира была куплена в браке;
• Свидетельство о смерти, если супруг скончался;
• Согласие органов опеки на сделку, если в числе собственников есть ребенок;
• Справка о том, что собственник не состоит на учёте в ПНД (Психоневрологический диспансер), то есть является дееспособным;
• Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей;
• Справка об отсутствии налоговых задолженностей;
• Справка о регистрации по форме 9.

Не подписывайте договор не видя оригиналы документов, а также с осторожностью относитесь к заключению сделки через посредника.

Проверьте, не было ли перепланировки

Сравните план квартиры с настоящим расположением комнат. Если есть сомнения, уточните, проводилась ли перепланировка и была ли она согласована.

Тщательно осмотрите квартиру

Подробнее мы расскажем дальше в пункте “Как правильно проверить состояние квартиры”.

Познакомьтесь с соседями

При покупке вторичного жилья у вас есть возможность познакомиться с соседями и оценить проживающий в доме/на этаже контингент. Не поленитесь позвонить в несколько квартир и спросить жильцов об обстановке в доме в целом.

Оцените состояние территории общего пользования

Не забудьте обратить внимание на состояние лифтов, подъезда, внутреннего двора, наличие парковочных мест.

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Если вы общаетесь с частным лицом (о ситуациях, когда сделку заключает риэлтор, читайте другую нашу статью), то лучше вести дела непосредственно с собственником квартиры. Как проверить, тот ли человек, за кого себя выдает? Попросите показать выписку из ЕГРН — в ней указываются все собственники квартиры.

Важно! Данные в выписке актуальны только на момент ее выдачи. Она не имеет срока давности и не может отражать изменения в ситуации с собственниками. Поэтому просите предоставить вам только свежую выписку, полученную специально под предполагаемую сделку с вами.

Если собственник один, все хорошо. Если собственников несколько, получите подтверждение, что все они согласны с предполагаемой продажей. В случае присутствия среди них несовершеннолетних детей, обязательно проконсультируйтесь с юристом и будьте настороже — такие ситуации сложны, могут обернуться большими проблемами для покупателя, и нюансов существует огромное количество.

Кто еще может продавать квартиру?

Распоряжаться недвижимостью может и не собственник, но в этом случае у него должна быть нотариально заверенная действующая доверенность от того, кому квартира принадлежит. Проверить подлинности довереннсти можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Учитывайте транспортную доступность

Для сдачи квартиры в аренду важную роль играет транспортная доступность. Если до остановки 25−30 мин. ходьбы, а метро вообще находится в радиусе 3−4 км, квартира будет невостребованной. Перед покупкой оцените, удобно ли вам самим будет добираться до остановки или метро. Если нет, от такой недвижимости лучше отказаться.

Для квартирантов важно, чтобы метро или остановка общественного транспорта находились в радиусе километра. Если удаленность больше, а вы уже купили квартиру в таком доме, приготовьтесь сбрасывать цену. Потенциальные арендополучатели будут акцентировать на этом внимание, и просить сбросить 3−4 тыс. руб.

Но если до метро 4−5 км, а автобусная остановка в двух минутах ходьбы, то это считается преимуществом. Помимо самого расстояния, оцените, как идти до остановки или метро. Если дорога идет через промышленную зону, то это явно не будет плюсом для будущих жильцов. А вот если дорога пролегает через парковую зону или аллею, на такую квартиру обратят внимание.

Заключение

Подведем итоги и еще раз проговорим, каким аспектам уделять внимание при поиске жилья:

1. Выбрать приоритет: новостройка или вторичка.
2. Определиться с районом.
3. Осмотреть здание снаружи и изнутри.
4. Оценить состояние жилья.
5. Познакомиться с соседями.

Не забывайте о личной безопасности и будьте настойчивыми при уточнении всех деталей у владельца. Робость может обойтись вам позже в десятки и сотни тысяч рублей, а то и вовсе приведет к тому, что придется снова менять жилье.

Перед покупкой обязательно проверяйте юридическую чистоту квартиры.

Следовали ли вы этим правилам при поиске и выборе квартиры? Поделитесь полезными приемами с нашими читателями в комментариях.

Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если будет признано, что он нарушает законные права и интересы продавца квартиры или его родственников, например, наследников, не вступивших в свое время в права наследования. Следует также обратить внимание на то, сколько собственников указано в договоре и есть ли среди них несовершеннолетние. В спорной ситуации покупатель рискует потратить много времени в разбирательствах или вовсе остаться без квартиры и денег.

Личная безопасность на просмотрах

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.