Исковое заявление о признании самовольной постройкии

На основании изложенного, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса РФ, статьями 131—132 Гражданского процессуального кодекса РФ,

Исковое заявление о праве собственности на самовольную постройку

Образец искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку с учетом последних изменений законодательства.

Самовольной постройкой является объект недвижимости, который истец построил без оформления земельного участка и (или) документов-разрешений на строительство. А также в случае, когда разрешенное использование земли не предполагает размещение такого объекта. Истец должен представить доказательства того, что при возведении самовольной постройки не нарушены градостроительные и строительные нормы и правила. И что такая постройка не создает никакой угрозы для других граждан и может быть сохранена.

Документы, которые необходимо собрать до подачи иска в суд:

• на земельный участок, который должен быть в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании заявителя, аренде (с правом возведения именно такого объекта недвижимости)
• доказательства обращения за выдачей разрешения и ввода объекта в эксплуатацию, пусть и получил отказ
• документы, подтверждающие, что объект построен без нарушений (экспертное заключение) — заключение из Роспотребнадзора и Госпожнадзора.

Ответчиком по таким искам всегда будет орган местного самоуправления, на территории которого возведена самовольная постройка. Размер государственной пошлины по таким искам зависит от цены иска, которая определяется исходя из инвентарной стоимости объекта по справке БТИ.

Дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны суду по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Это всегда районный (городской) суд. По делу часто суд назначает строительно-техническую экспертизу.

В ______________________________
(наименование суда)
Истец: _________________________
(ФИО полностью, адрес местожительства,

телефон, e-mail)
Ответчик: _______________________
(наименование органа местного
самоуправления, адрес, ИНН и ОГРН,

Исковое заявление о признании права собственности на самовольное строение

Истец У.В.М. является собственником земельного участка категории земель населенных пунктов с целевым назначением – для размещения и обслуживания магазина (кадастровый номер 36:28:02: 00 113:0001), расположенного по адресу: Воронежская область, Семилукский район,пос.Латная,ул.Свободы, хх, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АБ №942621 от 28.02.2008г.

Одновременно с вышеуказанным земельным участком истцом У.В.М. было приобретено нежилое здание, расположенное на данном земельном участке, и оформлено право собственности на него, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АБ №942620.

29.04.2010г Постановлением Администрации Латненского городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области был утвержден акт обследования принадлежащего истцу земельного участка под проектирование реконструкции продовольственного магазина и разрешено проектирование реконструкции продовольственного магазина.

12.05.2010г Постановлением Администрации Латненского городского поселения Семилукского муниципального района Воронежской области был утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: Воронежская область, Семилукский район,пос.Латная,ул.Свободы, хх под проектирование реконструкции продовольственного магазина.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются градостроительным планом, изготовленным МП «Архитектура и Градостроительство» Семилукского муниципального района Воронежской области.

Истцом в марте 2010г в МП «Архитектура и Градостроительство» Семилукского муниципального района был заказан проект реконструкции магазина, а так же было получено сообщение от Главного архитектора администрации Семилукского муниципального района о том, что разрешение на реконструкцию магазина будет выдано ему после предоставления проекта и всех требуемых документов. Данное обстоятельство подтверждается письмом Главного архитектора администрации Семилукского муниципального района Воронежской области №75 от 06.05.2010г.

В период с 2010 по 2011г истцом была произведена реконструкция магазина, в результате которой изменилась этажность и площадь магазина. Согласно технического паспорта БТИ по состоянию на март 2012г и экспликации на поэтажный план здания на принадлежащем истцу земельном участке после реконструкции находятся: продовольственный магазин — литера 1А площадью 220,1 кв.м и литера 2Аплощадью 100 кв.м; нежилое помещение (литера 3А) площадью 48,2 кв.м.

Истец обратился в Администрацию Семилукского муниципально района Воронежской области с целью получения ранее обещанного ему разрешения на реконструкцию магазина, однако, ответчик в выдаче разрешения отказал, ссылаясь на отсутствие письменного согласия собственника смежного объекта. Данное обстоятельство подтверждается сообщением ответчика №167 от 14.12.2012г.

В связи с отсутствием разрешения на реконструкцию реконструированный истцом объект недвижимости является самовольным строением в соответствии со ст.222 ГК РФ.

Однако, данный объект выполнен с соблюдением всех установленных нормативов, не

нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается экспертным исследованием №250/12 от 23.04.2013г, выполненным Воронежским центром экспертизы.

На основании ч.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с ч.3 ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» установлено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

На основании ст.222 ГК РФ

Признать за У.В.М. право собственности на здание: продовольственный магазин — литера 1А и литера 2А общей площадью 320,1 кв.м; нежилое помещение (литера 3А) площадью 48,2 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская область,Семилукский район, поселок Латная, ул.Свободы, хх, инвентарный номер 12997.

1. Копия искового материала для ответчика.
2. Ходатайство о предоставлении отсрочки для уплаты госпошлины с приложением копии пенсионного удостоверения.
3. Копия свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок.
4. Копия свидетельства о государственной регистрации права на нежилое помещение.
5. Копия градостроительного плана.
6. Копия письма Главного архитектора администрации Семилукского муниципального района Воронежской области №75 от 06.05.2010г.
7. Копия кадастрового паспорта.
8. Копия техпаспорта БТИ.
9. Копия сообщения ответчика №167 от 14.12.2012г.
10. Копия экспертного исследования.

Обращаем Ваше внимание, что документ, который Вы сейчас смотрите, может быть юридически не актуальным, не подходить к Вашей ситуации и представлен в качестве примера из реальной практики наших адвокатов.

Арбитражный суд Республики Бурятия

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, отсутствие единообразия в правоприменении.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Федеральным законом № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законодатель с 01 сентября 2006 года исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в судебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на него вещным правом (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, вступившими в силу с 01 сентября 2006 года, можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно хотя бы одного из этих признаков:

• постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
• либо без получения необходимых разрешений;
• либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Учитывая положения пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества.
Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также с нормами, установленными Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной постройки по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Документы, которые следует прилагать истцу при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку.

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

• Документы, подтверждающие вещные права на земельный участок.
• Доказательства выдачи разрешения на строительство.
• Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.
• Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
• Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Например, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.
• Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам.
• Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы.

Обстоятельства, которые необходимо выяснять суду, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по предоставлению доказательств создания объекта в соответствии с установленными строительными и градостроительными нормами и правилами и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде, следующим образом:

• наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
• соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
• наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
• разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
• соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Кроме этого следует выяснять обстоятельства, подтверждающие возведение застройщиком объекта за счет собственных финансовых средств.
Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на землю может подтверждаться так же государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Республики Бурятия по делам о признании права собственности на самовольную постройку показал, что суд не привлекает Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу показывает, что суды, разрешая иски о признании права собственности на самовольную постройку, привлекают регистрирующий орган к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При принятии такого решения суды исходят из того, что при удовлетворении исковых требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости. Поэтому они исходят из того, что привлечение Управления Федеральной регистрационной службы к участию в деле является обоснованным, целесообразным, независимо от того, что у регистрирующего органа отсутствуют притязания относительно объекта.
Кроме того, независимо от разрешения вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа, представляется необходимым получение сведений о наличии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.
Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечивает возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.

Требования, которые должен соблюдать застройщик объекта.

Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.
В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Из статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона “О техническом регулировании” следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.
Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, и с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность.
То есть, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований:

• строительных,
• охраны окружающей природной среды,
• экологических,
• санитарно-гигиенических,
• противопожарных,
• и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Статьями 51-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проведение строительного контроля, государственного строительного надзора.
Компетентными органами в области принятия законченного строительством объекта являются органы местного самоуправления, которые вправе предоставлять заключения о соответствии строения строительным нормам и правилам.
Так, согласно подпункту 3.1 пункта 3 Постановления Администрации г.Улан-Удэ № 46 от 04 февраля 2009 года «Об утверждении Положения и структуры МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ» Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, функции:… обследования объектов и выдачи заключения о соответствии строительным нормам и правилам самовольно возведенных зданий и сооружений…
Не может служить безусловным основанием к отказу в иске, о признании права собственности на самовольную постройку, отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (статья 46 Конституции Российской Федерации, пункт 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность истцом того, что он является лицом, осуществившим самовольную постройку.
Когда объект возведен застройщиком самостоятельно (хозспособом), он обязан представить в подтверждение этого следующие документы: акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочное задание, проектную документацию на строительство объекта, лицензии на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об оплате и др.
При возведении самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет суд для подтверждения этого обстоятельства принимает во внимание следующие документы: заключенные истцом с третьими лицами договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектную документацию на строительство объекта.
Самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного населенного пункта и находиться в пределах установленных красных линий.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.
Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Оформление резолютивной части решения.

Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности – доли в праве в виде правильной простой дроби (пункт 1 статьи 18 Федерального закона № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При рассмотрении дел данной категории следует помнить, что к самовольной постройке не применяются нормы о приобретательной давности.

Председатель коллегии
по рассмотрению споров,
возникающих из гражданских
и иных правоотношений Муравьева Е.Г.

Что же является самоволкой

Признаки самовольного строительства дома:

1. Земельный участок не предоставлялся в установленном порядке для строительства.
2. Разрешенное использование земельного участка не допускает строительства на нем данного объекта.
3. Строение возведено (создано) без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В последнем случае законодатель исключил слово «существенные» нарушения.

Это означает, что теперь любые нарушения градостроительных и строительных норм и правил могут служить основанием для квалификации объекта как незаконной постройки.

Рекомендация! Если необходимо составить иск в суд о самострое, обращайтесь по телефону 8 (800) 775-93-16. Наши юристы имеют положительную судебную практику в решении этого вопроса.

Контакты:

Адрес: 119021, Москва, ул. Тимура Фрунзе, 16, стр. 3,
въезд со стороны Большого Чудова переулка

+7 (495) 786-35-11

+7 (800) 777-79-63

+7 (495) 786-35-12

Все права защищены

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2022 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательской давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.

Какое строение не подлежит сносу

С 2018 года изменились и последствия признания строения самовольным (339-ФЗ от 03.08.2018). Внесенные изменения в часть первую Гражданского кодекса позволяют:

• строение снести;
• или привести в соответствие с требованиями застройки.

• снос за счет построившего собственника;
• сносить или приводить в соответствие — решает суд или местные власти.

Нельзя снести, если совпадают условия:

• на участке разрешено строить частные жилые дома (участок категории ИЖС или садовый земельный);
• собственник имеет на него документы;
• право собственности на жилое строение зарегистрировано до 01.09.2018;
• параметры застройки ничего не нарушают.

Прокуратура
Республики Коми

Прокуратура Республики Коми

18 июня 2012, 00:00

Понятие самовольной постройки содержится в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка – это объект, физически подпадающий под признаки объекта недвижимости (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)), но создание которого является нарушением установленных правовых норм. Поэтому гражданское законодательство устанавливает определенные последствия за нарушение предписаний закона.

Так, пунктом 2 ст.222 ГК РФ определено, что, во-первых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе осуществившим ее лицом либо за его счет, регламентируемом не только нормами Гражданского кодекса РФ, но и положениями Земельного кодекса РФ (п.2 ст.36), Федеральным Законом об архитектурной деятельности (п.3 ст.25).

Самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то есть вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума ВС РФ от 09.07.2003). Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании стст. 168 и 169 ГК РФ.

Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, согласно которого закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях”.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бесспорном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.09.2000 N 1288/00).

Для этого также необходимо соблюдение двух условий:

– не нарушаются законные интересы и права других лиц;

– не создается угроза жизни и здоровью граждан. (п.3 ст.222 ГК РФ).

Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в Постановлении от 01.07.96 N 6/8 рекомендовал судам следующее:

“34. При рассмотрении дел о признании права собственности на. недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо. предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка”.

Наиболее подробно разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении арбитражными судами споров о самовольной постройке регламентированы в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.

В частности, в данном постановлении определен круг субъектов, имеющих право обратиться в суд с указанными требованиями.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

По сути указанное положение практики является новеллой, поскольку в арбитражном процессе такое право прокурору прямо не предоставлено (ст. 52 АПК РФ).

Указанное положение судебной практики последовательно нашло свое отражение и в принятом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.03.2012 N 15 “О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе”.

При разрешении споров о самовольной постройке арбитражные суды должны учитывают следующие основные положения применения законодательства.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Застройщик имеет право требовать от правообладателя земельного участка возмещения расходов на постройку при наличии получения необходимых разрешений на строительство.

Суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу с целью установления характера нарушений градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Права требовать признания права собственности на самовольную постройку имеют также наследники при условии наследования права собственности или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.​​​​​

Легализация (сохранение) объектов недвижимого имущества, обладающих признаками самовольного строительства

Действующее законодательство к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

– возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;

-размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;

– построены без обязательных разрешений и согласований;

– возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует отметить, что перечисленные нарушения уже должны были существовать на момент начала строительства и сохраняться на дату выявления самовольного строительства.

Вместе с тем, не считается постройка самовольной, если на момент ее возведения правообладатель не знал и не должен был знать о каких-либо ограничениях.

Иными словами самовольная постройка – это объект недвижимого имущества, возведенный там, где строительство было запрещено или ограничено. На законном основании возможно возводить частные или многоквартирные дома, нежилые объекты, если соблюдены следующие условия:

– заранее получен участок из муниципального или государственного фонда, либо приобретен в собственность, иное законное владение (например, земельный участок под застройку могут выделить на основании договора аренды, с последующим оформлением в собственность);

– в случае если видом разрешенного использования земельного участка, установлено возведение построек;

– в случае наличия необходимых согласований и разрешений (например, наиболее сложной процедурой является оформление разрешения для строительства многоквартирных домов);

– в случае если при разработке проектной документации, согласованиях и строительстве были соблюдены обязательные нормы и правила;

– в случае если строительные работы не привели к нарушению законных интересов третьих лиц.

Самовольным строительством является незаконное возведение на чужом участке, муниципальных и государственных территориях, в том числе при частичном пересечении границы таких земель.

Обязательное условие для легализации (сохранения) объекта недвижимого имущества, обладающего признаками самовольного строительства

Любой объект недвижимого имущества неразрывно связан с земельным участком. В этой связи, для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства необходимо подтвердить права на земельный участок, с соблюдением вида разрешенного пользования (далее ВРИ), а также провести экспертизу на соответствие объекта самовольного строительства требованиям безопасности.

В случае отсутствия прав на земельный участок потребуется оформление земельно-правовых отношений в соответствии с действующим законодательством. Это может быть заключение договора аренды или выкуп земельного участка.

Изменение ВРИ достаточно сложная процедура, так как ВРИ установлен ПЗЗ -правилами землепользования и застройки.

Кроме того, в отношении земельного участка могут существовать ограничения (сервитуты, санитарно-защитные и водоохранные зоны). Примером сервитута может быть зона вдоль линейного объекта (газопроводы, линии электропередач), на которой практически полностью запрещено возведений иных строений. Водоохранные зоны устанавливаются вдоль рек, озер, прудов или иных водоемов, а изменить эти границы очень сложно.

Вместе с тем, объект самовольного строительства должен быть безопасен и соответствовать строительным нормам и правилам

При возведении любых объектов недвижимости требуется соблюдение строительных норм и правил, требований Градостроительного кодекса РФ, а так же санитарно-гигиенических и иных нормативов.

Для легализации (сохранения) объекта самовольного строительства потребуется:

– подготовить соответствующую документацию (проект, экспертные заключения, ГПЗУ и т.д.), при необходимости получить разрешения на строительство;

– заказать технические планы;

– получить заключения СЭС, ОГПН и иных уполномоченных ведомств;

– согласовать спорные вопросы с владельцами соседних объектов и участков.

Безопасность объекта недвижимости по строительным нормам должна подтверждаться проектными организациями. Для отдельных видов объектов требуется пройти экспертизу.

Следует отметить, что необходимо учитывать ограничения, указанные в ГПЗУ – минимальные отступы от границ, количество этажей и площадь, соблюдение технических условий на подключение инженерных сетей. Подтверждать соответствие требованиям безопасности придется в административном или судебном порядке.

Способы легализации (сохранения) объекта самовольного строительства

– оформление разрешения на строительство;

– признание права собственности в судебном порядке;

– получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта, признание права собственности в судебном порядке на основании пунктов 3 и 3.2 статьи 222 ГК РФ;

– установление, что здание или его часть не обладает признаками самовольного строительства.

Оформление разрешения на строительство:

При оформлении разрешения на строительство органы исполнительной власти проверяют земельный участок на наличие признаков самовольного строительства, а также запрашивают документы в уполномоченных органах (в Москве – в административной инспекции, БТИ, Департаменте городского имущества, Росреестре).

Законодательством РФ не предусмотрена возможность проведения экспертизы проектной документации и выдача разрешения на строительство на уже возведенные объекты. Поэтому при обнаружении объектов самовольного строительства органы государственной власти имеют право отказать в выдаче документа.

При обнаружении объектов самовольного строительства в Москве Мосгосстройнадзор не выдает такое разрешение. Поэтому на документально зафиксированный инстанциями объект самовольного строительства оформить разрешение на строительство невозможно.

Однако если уполномоченные органы не зафиксировали незаконную реконструкцию документально, и она была проведена без увеличения габаритов здания (например, был возведен антресольный этаж в пределах габаритов здания), оформить разрешение на строительство возможно.

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ:

Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех следующих четырех условий:

– земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

– имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;

– на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;

– сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебные органы необходимо представить:

– проект строительства (реконструкции) здания в объеме разделов: «архитектурный», «конструктивный», «вентиляция», «водопровод, канализация», «электрика», «пожаротушение, пожарная сигнализация»;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и свидетельство о его утверждении, выданное Москомархитектурой, которые служат доказательством соответствия фасада и этажности здания градостроительным нормам;

– договоры с организациями, эксплуатирующими внешние сети (если здание эксплуатируется).

Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ:

В соответствии с п. 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лицо, которому в целях строительства предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, где возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такое здание, сооружение или другое строение в случае выполнения требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными нормами, если это не противоречит закону или договору.

При этом, необходимо доказать, что объект соответствует нормативам, а его сохранение не угрожает жизни и здоровью людей, не нарушает права и интересы граждан.

В этой связи, для легализации объекта самовольного строительства через суд на основании второго абзаца пункта 3.2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ необходимо представить в судебные органы:

– договор аренды земельного участка с указанием, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства или реконструкции здания;

– проект строительства (реконструкции) здания;

– заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей;

– заключения Роспотребнадзора и МЧС о соответствии здания нормативам и возможности его эксплуатации;

– архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Получение решения ГЗК о возможности сохранения объекта. Признание права собственности на объектов самовольного строительства в судебном порядке на основании пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ (применимо для объектов недвижимости города Москвы):

Для получения решения ГЗК необходимо подать заявление и документы в Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК) г. Москвы с просьбой рассмотреть возможность сохранить и узаконить объект самовольного строительства.

Деятельность этой комиссии регламентирована постановлениями правительства Москвы от 16.11.2010 г. № 1019-ПП «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы», от 31 мая 2011 г. № 234-ПП «Об организации работы по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории города Москвы» и положением, утвержденным постановлением правительства Москвы от 02.10.2012 г. № 528-ПП «О внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы».

Кроме того, необходимо представить заключение о техническом состоянии несущих конструкций и коммуникаций объекта с выводами, что здание не нарушает прочностных характеристик, норм, не создает угрозы для жизни и здоровья людей, Архитектурно-градостроительное решение объекта капитального строительства (АГР) и выданное Москомархитектурой свидетельство о его утверждении.

Комиссия, при участии заинтересованных лиц, устанавливает возможность легализации объекта самовольного строительства и дает рекомендации органам исполнительной власти об оформлении документации на объект или устанавливает невозможность сохранения объекта самовольного строительства и необходимость подачи в суд иска о признании здания или его части самовольной постройкой и демонтажа.

На основании решения комиссии потребуется уплата штрафа за незаконное использование земельного участка.

В случае, если комиссия установит неосуществимость легализации объекта самовольного строительства в Москве, подписать договоры аренды земельного участка будет невозможно.

В соответствии с нормами статьи 222 ГК РФ положительное решение Градостроительно-земельной комиссии не является основанием для признания права собственности на объект самовольного строительства. Однако наличие договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства/реконструкции здания, позволит суду удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку на основании абзаца второго пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ.

Установление, что здание или его часть не является объектом самовольного строительства:

В соответствии с п. 1 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, здание, сооружение или другое строение, возведенное или созданное с нарушением установленных законом ограничений использования земельного участка, не является самовольной постройкой, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В этой связи, имеется основание просить суд установить, что здание не является самовольной постройкой, при одновременном соблюдении следующих трех условий:

– право собственности на здание или его часть зарегистрировано в ЕГРН;

-земельный участок принадлежит собственнику здания или его части по праву собственности или находится у него в аренде;

– судебным органам необходимо доказать, что собственник объекта недвижимости не знал и не мог знать о наличии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (например, об ином назначении земельного участка или предоставлении ему участка для эксплуатации здания меньшей площади).

Важно: Если постройка не соответствует нормативам, ее необходимо заранее привести в соответствие!

Мы живём в общем дворе (всего 5 собственников). Это частный сектор. Земельный участок поставлен на учёт и получен кадастровый номер. У всех собственников имеются сараи. Мы из своих сараев (3 шт.) построили сарай и гараж из блоков (на том же месте) по согласию всех собственников жилья (имеется протокол собрания и подписи собственников). Теперь мы получили в БТИ технические паспорта на эти постройки и хотели бы их приватизировать. С каким иском обращаться в суд, чтобы постройки узаконить? Какие документы необходимо представить в суде?