Порядок выкупа земельного участка у администрации

Положительный исход подразумевает подписание между гражданином (юр. лицом) и администрацией населенного пункта договора купли-продажи в соответствии с ГК РФ. Отсутствие реакции на заявление или в случае отрицательного ответа, гражданин (или юр. лицо) имеет право подать заявление в суд для разрешения спорного вопроса.

Как собственнику в Москве выкупить землю под зданием или сооружением

Если ответить коротко — то все собственники недвижимости.

Если говорить подробнее, то вы несомненно можете выкупить у Москвы земельный участок под принадлежащим вам зданием или сооружением, независимо от того, идет ли речь о юридическом, физическом лице или же индивидуальном предпринимателе.

Кроме того, вы имеете право выкупить и смежный участок , но только в том случае, если вы являетесь собственником и здания/сооружения, и земельного участка под ним, и по проекту межевания территории предусмотрена иная конфигурация земельного участка, необходимая для эксплуатации вашего здания.

Также если у юридического лица имеется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, то его необходимо переоформить на право собственности или взять его в аренду. Оформить участок в аренду можно с помощью государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».

Энциклопедия решений. Выкуп из государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения

Если здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности, то собственник объекта недвижимости имеет право выкупить землю у государства или муниципального образования. При этом, даже если на земельный участок уже оформлен договор аренды, это не является препятствием для выкупа земельного участка (п. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, далее – Закон о введении в действие ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” (далее – Закон о приватизации) отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (см. п. 8 ст. 28 Закона о приватизации, п. 2, п. 4, п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством (п. 7 ст. 28 Закона о приватизации).

Граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, которые расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом на приобретение этих земельных участков в собственность (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее – Закон N 171-ФЗ), вступившего в силу с 01.03.2015). То есть, никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, сооружением (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

В случаях, когда здания, сооружения принадлежат нескольким собственникам и находятся на неделимом земельном участке или у помещений в таком здании, сооружении имеются несколько собственников, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ).

Однако, если объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, лишь частично находятся в собственности физических или юридических лиц, а частично принадлежат юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, такие лица могут приобрести это земельный участок лишь в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ).

Продажа находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, собственникам зданий и (или) сооружений, расположенных на таком участке, осуществляется без проведения торгов (в исключение из общего правила, требующего проведение аукционов при продаже участков, принадлежащих государству или муниципальному образованию). При этом цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, но не может превышать кадастровую стоимость этого участка или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, п.п. 2, 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Вместе с тем п. 1 ст. 2, п. 2.2. ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ установлена льготная цена выкупа земельных участков. Так, льготная цена установлена для участков, в отношении которых было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период с 09 ноября 2001 года по 1 июля 2012 года.

Для того, чтобы приобрести земельный участок в собственность, все собственники здания, сооружения или помещений в них (кроме лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях) должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление соответствующего земельного участка (уполномоченный орган) (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ). Полномочия по распоряжению земельными участками определяются в соответствии со ст.ст. 9 – 11 ЗК РФ.

Для приобретения в собственность земельного участка в уполномоченный орган необходимо представить заявление, содержащее сведения, перечень которых приведен в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. В частности, помимо реквизитов заявителя (или заявителей), в заявлении необходимо указать кадастровый номер испрашиваемого земельного участка, основание его предоставления без проведения торгов (продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них), вид права, на котором приобретается участок (собственность), почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем. К заявлению необходимо приложить ряд документов (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ). В частности, к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Состав этих документов определен п. 6 Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов (утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1).

В течение 30 дней со дня поступления заявления уполномоченный орган рассматривает его и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении земельного участка готовит проект договора купли-продажи (в трех экземплярах), подписывает его и в тот же срок направляет проект договора заявителю (если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ). Заявитель должен подписать проект договора и представить его в уполномоченный орган не позднее чем в течение 30 дней со дня получения этого проекта (п.п. 5, 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Заявление, которое не содержит перечень необходимых сведений, либо к которому не приложены необходимые документы, а также заявление, представленное в ненадлежащий уполномоченный орган, возвращается заявителю в течение 10 дней со дня его поступления в уполномоченный орган с указанием причин возврата (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Если заявитель просил предоставить земельный участок на праве собственности и земельный участок в соответствии с действующим законодательством может быть передан в частную собственность, то компетентный орган обязан заключить договор купли-продажи, а не договор аренды (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). В случае отказа от продажи участка без законных оснований, суд вправе обязать государственный или муниципальный орган заключить договор купли-продажи.

Приведенный выше порядок предоставления земельных участков предусмотрен нормами ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ, которые действуют с 01.03.2015. До этой даты порядок приобретения прав на земельные участки, которые находились в государственной или муниципальной собственности и на которых были расположены здания, строения, сооружения, регулировался положениями ст. 36 ЗК РФ.

Действующий с 01.03.2015 порядок предоставления находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, применяется и при приобретении в собственность земельных участков собственниками расположенных на таких участках строений (п. 36 ст. 34 Закона N 171-ФЗ).

Порядок выкупа земельного участка у администрации

ЗК РФ Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 39.3. ЗК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Без проведения торгов осуществляется продажа:

1) утратил силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения, развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”;

(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 23.06.2016 N 221-ФЗ; в ред. Федерального закона от 30.12.2022 N 494-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) утратил силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества;

(пп. 3 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) утратил силу. – Федеральный закон от 30.12.2022 N 494-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) утратил силу с 1 января 2019 года. – Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ;

(см. текст в предыдущей редакции)

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”;

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 336-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

(пп. 11 в ред. Федерального закона от 28.06.2022 N 226-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.

Безвозмездное и платное приобретение земли без торгов

Так как Земельный Кодекс предусматривает два варианта приобретения участка без торгов – безвозмездно и на платной основе – необходимо отметить, в каких случаях и каким способом можно получить надел.

Перечень оснований для безвозмездного приобретения земельных участков установлен в ст. 39.5 данного нормативного акта:

• Участок может быть передан безвозмездно в том случае, если в отношении него раньше был заключен договор о полномасштабном развитии застраиваемой территории (например, для строительства жилого комплекса и всего инфраструктурного парка при нем), то договор о передаче земли на безвозмездной основе будет заключен с тем лицом, с которым заключали договор о развитии территории;
• Если на земле расположены какие-то здания, принадлежащие религиозным или благотворительным организациям – участок передается в эти организации;
• Участок был в бессрочном пользовании у религиозной организации и использовался для сельского хозяйства – он передается в эту организацию на безвозмездной основе;
• Участок выделялся для нужд садоводческо-некоммерческого товарищества? Он передается в собственность этому объединению, но на условиях общей собственности всех членов такого объединения;
• В том случае, если в течение 5 лет участок, предоставленный для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства, использовался по прямому назначению, находясь в бессрочном пользовании, он также передается в собственность; , у которых трое и более детей, также могут получить участок в собственность на безвозмездной основе, в том случае, если подготовят все необходимые для подтверждения своего статуса документы;
• Иные льготные категории граждан, для которых государством предусмотрены меры социальной поддержки в виде улучшения материального или имущественного положения, также могут рассчитывать на приобретение земли в собственность на безвозмездной основе.

Этот перечень случаев, когда участок может быть оформлен в собственность без участия в торгах и без внесения какой-либо платы за него, является исчерпывающим.

В остальных случаях приобретение земли будет стоить каких-то денег, если потенциальному покупателю не удастся доказать, что он имеет право на бесплатное приобретение.

Кто имеет право на выкуп

Первоочередное право покупки участка земли имеет тот гражданин или юридическое лицо, который в данный момент времени арендует надел. Данная ситуация предусматривает 2 варианта:

• наличие на арендуемой территории сооружения, находящегося в собственности (статья 36 Земельного Кодекса РФ );
• долгосрочная аренда земли без возведенных на ней постоянных строений.

Если здание, построенное на арендуемой земле, принадлежит нескольким собственникам, то и выкупать участок можно лишь совместно (в долевую собственность).

Российским законодательством предусмотрено, что граждане, проживающие в данном населенном пункте, имеют право на бесплатное выделение земельного участка. При нежелании тратить время на ожидание, гражданин может подать заявление на покупку желаемого надела.

Как получить неразграниченные земельные участки в Подмосковье без торгов

Вся земля в Российской Федерации, находящаяся в государственной и муниципальной собственности, предоставляется через торги, за исключением определенных случаев. Условия, при которых такие земельные участки могут быть предоставлены без аукциона, регламентируются Земельным кодексом РФ. О том, кто имеет право на предоставление земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду или собственность без проведения торгов в Подмосковье и что необходимо приложить к заявлению на получение данной услуги, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что такое неразграниченный земельный участок

Вся земля в Подмосковье, как и по всей РФ, определяется по форме собственности как разграниченная и неразграниченная. Разграниченная земля – это земля, находящаяся в собственности: частной, федеральной, федерального субъекта или муниципальной. Неразграниченная – это та земля, на которую нет правоудостоверяющих документов.

Земля считается неразграниченной (государственной) до возникновения и регистрации прав на нее. Распоряжение земельными участками неразграниченной собственности определено земельным законодательством.

Полномочия по распоряжению землей государственной неразграниченной собственности переданы на уровень органов местного самоуправления, а, следовательно, и предоставление соответствующей услуги жителям области. В Подмосковье данная деятельность регламентирована законами «О перераспределении полномочий между органами муниципальных образований Московской области и органами государственной власти Московской области» и «О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области в области земельных отношений».

Получатели услуги

Источник: РИАМО, Александр Манзюк

Государственная услуга по предоставлению земель неразграниченной государственной и муниципальной собственности в аренду и собственность без проведения торгов предоставляется физическим, юридическим лицам, а также индивидуальным предпринимателям. Однако, согласно статьям 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, право на получение земли без торгов возникает только при соблюдении определенного ряда условий.

Так, в статье 39.3 Земельного кодекса установлены условия, при которых может осуществляться продажа таких земель, а также перечень лиц, которые могут выступать покупателями. В частности, допускается продажа:

• земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, − собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (то есть если на участке неразграниченной госсобственности стоит дом, права на которые зарегистрированы, собственник дома может претендовать на получение земли в собственность);
• земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 Земельного кодекса;
• земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В статье 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи, когда неразграниченные земли передаются без торгов в аренду. В частности, без торгов предоставляются:

земельный участок, образованный из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, − членам данной некоммерческой организации;

• земельный участок, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства − собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса;
• земельные участки − гражданам, имеющим право на их первоочередное или внеочередное приобретение в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
• земельный участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
• земельный участок − лицу, которое в соответствии с Земельным кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
• земельный участок − гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
• земельный участок, расположенный за границами населенного пункта, − гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
• земельный участок, необходимый для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, − лицу, с которым заключено такое соглашение (например, под инвестпроекты).

Исчерпывающие перечни случаев продажи участков неразграниченной госсобственности или предоставления их в аренду содержатся в Земельном кодексе РФ.

Как составить заявление

Заявление на услугу проще всего подать через личный кабинет регионального портала госуслуг, где необходимо заполнить готовую форму. Подача данного заявления равно предусмотрена как в случае аренды земельных участков, так и при предоставлении их в собственность.

При этом юридическим лицам необходимо указать следующие данные:

• сведения о ЕГРН;
• ИНН;
• наименование организации;
• адрес организации;
• организационно-правовая форма.

Физическим лицам нужно указать следующую информацию:

• ФИО;
• паспортные данные;
• СНИЛС;
• контактные данные.

И физическим, и юридическим лицам нужно указать в заявлении кадастровый номер участка, который требуется предоставить в собственность или аренду, срок аренды, адрес и площадь участка, а также сообщить цель запроса.

В случае если земельный участок не сформирован, то есть не имеет границ и кадастрового номера, нужно сначала обратиться за услугой «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». В результате осуществления этой услуги определяются границы участка и вид права на него. Это важно, поскольку в случае, когда запрашиваемые земли по тем или иным объективным причинам не могут быть предоставлены в собственность, заявителю будет предложена альтернатива − аренда участка.

Куда подавать заявление

Самым удобным и быстрым способом подачи заявления является обращение через РПГУ, поскольку оно позволяет избежать хождения по структурам и дает возможность отследить весь процесс через личный кабинет.

С этой целью сначала нужно зарегистрировать личный кабинет и получить регистрацию в электронной системе ЕСИА.

Подать заявление можно, заполнив форму в личном кабинете портала госуслуг и приложив к ней электронные образцы документов (без ЭЦП). Получить результат услуги нужно будет в МФЦ, где потребуется предъявить оригиналы документов для сверки.

В результате предоставления услуги заявитель получит договор аренды земельного участка либо договор купли-продажи земельного участка.

Сроки оказания услуги

Источник: РИАМО, Анастасия Осипова

Срок рассмотрения заявления составляет от 8 до 50 рабочих дней, в зависимости от необходимости осуществления публикации о предстоящем предоставлении земельного участка и рассмотрения вопроса на Межведомственной комиссии по земельно-имущественным отношениям в Московской области и Градостроительном совете Московской области.

Информация о результате рассмотрения заявления будет направлена в личный кабинет заявителя на портале госуслуг. Оригинал договора купли-продажи или договора аренды с подписью уполномоченного должностного лица и печатью администрации можно получить в МФЦ.

Информация о готовности результатов предоставляется также по единому телефонному номеру: 8 (800) 550-50-30.

Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам

Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.

Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.

Обращение к ним позволит:

1. Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
2. Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
3. Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность

Хотите быстро и без хлопот стать счастливым владельцем земли обращайтесь к опытным специалистам.

Право выкупить арендованную землю: нормативная база

Право выкупа – это указанное в договоре аренды возможность арендатора приобрести земельный участок за рассчитанную сумму в установленные сроки. После совершения этой сделки арендатор получает землю в собственность.

• Нюансы и правила заключения данного договора отражены в 606 и 624 статьях ГК РФ.
• Перечень оснований для перевода арендуемой земли в собственность прописан в 39 статьях Земельного кодекса.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Земля может принадлежать администрации или государству. Порядок перевода в собственность в этом случае будет иным, так как управляющие структуры должны соблюдать регламент (узнать на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом можно здесь).

В некоторых случаях необходимо организовывать торги, победителем которых становится человек или компания, предложившая самую высокую цену. При совершении сделки частными лицами данный шаг не обязателен, так как сделка производится по взаимному согласию сторон.

Верховный Суд пояснил нюансы предоставления участка в собственность без торгов

Один из экспертов указал: несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из него, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это соблюдением баланса публичных и частных интересов. Вторая отметила, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов.

Верховный Суд в Определении № 46-КАД21-18-К6 от 17 ноября разбирался, возможно ли предоставление в собственность земельных участков муниципалитета без проведения торгов арендодателю, который возвел на нем склады и планировал увеличение их площади в случае производственной необходимости.

22 июля 2016 г. администрация муниципального района Кинельский Самарской области и глава крестьянско-фермерского хозяйства заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на 10 лет. Договор стороны зарегистрировали в Управлении Росреестра по Самарской области. 17 октября 2016 г. с согласия арендодателя был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды между предпринимателем и Максимом Купцовым. Договор также был зарегистрирован в Росреестре.

Позднее администрация выдала Максиму Купцову разрешение на строительство, и он построил четыре складских помещения для хранения сельскохозяйственной продукции, которые были введены в эксплуатацию. Право собственности на недвижимость также зарегистрировано в установленном законом порядке.

10 октября 2019 г. Максим Купцов обратился в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи участка без проведения торгов. Администрация отказала ему со ссылкой на п. 2 ст. 20 Закона Самарской области от l1 марта 2005 г. № 94-ГД «О земле», п. 6 ст. 11.9 ЗК, ст. 15 и 16 Закона о защите конкуренции.

Тогда Максим Купцов обратился в Кинельский районный суд Самарской области с административным исковым заявлением о признании постановления об отказе незаконным. Удовлетворяя требования, суд указал на выводы градостроительного обоснования об особенностях существующей дорожной сети, возможностях подъезда транспорта, осуществления погрузочно-разгрузочных работ и транспортировки кормов, технологического присоединения к существующим инженерным сетям, а также выполнения требований технологических норм, правил противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, указал на возможность увеличения площади складов в будущем в случае производственной необходимости и удовлетворил иск.

Однако апелляционная инстанция посчитала, что в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости использования земельного участка площадью 40 892 кв. м для эксплуатации четырех складов общей площадью 59,6 кв. м, и отказала в иске.

Когда кассационный суд оставил решение первой инстанции в силе, администрация обратилась в Верховный Суд. ВС посчитал, что апелляция дала правильную критическую оценку представленному в дело градостроительному обоснованию использования земельного участка для эксплуатации складов, поскольку оно содержит выводы о необходимости использования земельного участка не только для эксплуатации названных объектов, но и для проектирования левады для выпаса и кормления сельскохозяйственных животных, что не соответствует целям предоставления земельного участка и противоречит виду разрешенного использования данного участка под строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Также, посчитал ВС, являются обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что указание в градостроительном обосновании необходимости обустройства зоны отдыха сотрудников, зоны озеленения и зоны свалки мусора не свидетельствует о том, что площадь земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации складов.

Верховный Суд указал, что подход кассационного суда противоречит действующему нормативному регулированию, которое предусматривает исключительное право на приобретение земельного участка собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.

Кроме того, Пленум ВС в п. 25 Постановления от 9 июля 2022 г. № 17 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» указал, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела. Вместе с тем, если кассация придет к выводу, что судами первой или апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке, без устранения которой невозможны восстановление и защита прав, суд учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.

«Не соглашаясь с критической оценкой градостроительного обоснования, изложенной в апелляционном определении, суд кассационной инстанции не привел нарушений норм процессуального права, допущенных судебной коллегией областного суда при исследовании и оценке данного доказательства», – отмечается в определении.

Кроме того, до 1 января 2022 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.15 и 39.16 ЗК, напомнил ВС (п. 31 ст. 34 Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (редакция от 31 декабря 2017 г.) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Суд обратил внимание, что ст. 20 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. № 94-ГД (редакция от 15 октября 2019 г.) «О земле» установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, гражданам и юридическим лицам в аренду с правом выкупа в соответствии с договорами, заключенными до введения в действие ЗК РФ, а также приватизация сельскохозяйственных угодий в случае, указанном в ч. 1 ст. 26 этого закона, может осуществляться с момента вступления в силу данного закона. Приватизация иных, кроме указанных в ч. 1 названной статьи, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 9 указанного закона, может осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе связанных с приватизацией земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, или земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, с 1 января 2022 г.

Таким образом, указал ВС, на момент подачи Максимом Купцовым заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и дату вынесения оспариваемого правового акта имелся запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, и оставил в силе решение апелляции.

В комментарии «АГ» партнер, руководитель практики «Недвижимость и инвестиции» АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что при пересмотре дела ВС фактически исследовал два самостоятельных аргумента:

• допустимость исследования вопроса о соразмерности земельного участка объекту недвижимости при выкупе без торгов собственником объекта;
• возможность установления до 1 июля 2022 г. дополнительных оснований для отказа в предоставлении участков законами субъектов РФ.

При этом второй элемент не представляет какого-либо интереса, посчитал эксперт, так как никаких выдающихся вопросов не исследуется. «В отношении же вопроса соразмерности участка ВС РФ еще раз подтвердил позицию, что это должно исследоваться судами при разрешении споров о праве на выкуп. Несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из упоминания в тексте ЗК РФ, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это необходимостью соблюдения баланса публичных и частных интересов», – отметил Дмитрий Некрестьянов.

Эксперт посчитал, что если не брать спорность самой позиции о допустимости этого критерия, то все остальные выводы суда весьма предсказуемы: размер участка явно несоразмерен тем объектам недвижимости, которые на нем возведены, что и должно быть основанием для отказа в выкупе.

Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что основным аргументом Суда, вставшего на сторону администрации, стало отсутствие доказательств необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади. Она указала, что собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием. Однако по смыслу положений ЗК РФ приобретение данного земельного участка имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (Постановление Президиума ВАС от 19 ноября 2013 г. № 8536/13). Следовательно, на Максиме Купцове действительно лежало бремя доказывания размера приобретаемого земельного участка. Однако соответствующих доказательств Купцовым не было представлено, в силу чего отказ суда обоснован.

Екатерина Розум указала, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, и несоразмерна площади самих объектов недвижимого имущества (например: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2022 г. № Ф06-58760/2022 по делу № А57-9680/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2022 г. № Ф08-223/2022 по делу № А53-4110/2019). Таким образом, в данном определении Верховный Суд последовал сложившейся судебной практике в целях соблюдения частных и публичных интересов, резюмировала она.

Вместе с тем, посчитала Екатерина Розум, Суд ошибочно применил положения ст. 20 Закона Самарской области «О земле», поскольку в силу ст. 2 данного закона действие ст. 15, 20–22, ч. 1 ст. 25 и ст. 26 не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется федеральным законодательством. Аналогичная норма содержится в ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (п. 7 ст. 27 ЗК РФ).

Таким образом, мораторий на приватизацию на земельный участок, занятый нежилыми зданиями, распространяться не мог, заключила она (данный вывод также содержится в судебной практике: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2019 г. № Ф08-3606/2019 по делу № А20-2068/2018).

Судебная практика

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Одним из важных моментов при выкупе ЗУ является кадастровый учет. Каждый метр земли, находящийся в частных руках должен быть зарегистрирован в Росреестре. Но о государственных землях в законодательстве данное положение отсутствует. И на сегодняшний день большинство земель не учтены и не имеют координат. Поэтому, выкупая себе надел, будущий собственник обязан провести межевание и зарегистрировать участок в Реестре недвижимости за свой счет.

Выкупная стоимость ЗУ

Государственная земля всегда привлекательнее для покупки. Это связано не только с юридической чистотой участка, но и с его ценой. Как правило такие земли на порядок дешевле, чем у частников.

В настоящее время возможен выкуп земли по кадастровой стоимости (КС), ниже ее или по результатам аукционов. Последнее не требует подробного описания. Поскольку цену за участок назначает сам покупатель.

Что касается выкупа по цене ниже КС, то законом установлено:

1. 50 % от КС для инвалидов и пенсионеров.
2. От 20 % до 60% для арендаторов выкупаемых ЗУ.
3. 80 % для выкупа с изменением категории или назначения ЗУ.

Для граждан, которые пользовались ЗУ более 10 лет, и которые имеют в собственности кап. строения на выкупаемом участке стоимость может быть снижена до 2,5 %.