Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).
Права несовершеннолетних при сделках с недвижимостью
1. Несовершеннолетний ребенок является собственником квартиры.
Дети, независимо от возраста, могут иметь в собственности объекты недвижимости. Однако право несовершеннолетних распоряжаться своим недвижимым имуществом ограничено. В соответствии с ч. 1 ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) совершать сделки в отношении имущества несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), от их имени могут только родители, усыновители или опекуны. При заключении договора купли-продажи квартиры, принадлежащей малолетнему, продавцом будет выступать один из родителей.
При этом несовершеннолетний имеет право на то, чтобы в результате сделки его жилищные права не ухудшались. В связи с этим установлена обязанность родителей получить разрешение органа опеки или попечительства при продаже квартиры, которая принадлежит ребёнку. Данное правило установлено абз. 3 п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) и ст. 37 ГК РФ. Орган опеки и попечительства даёт согласие на отчуждение квартиры только в том случае, если родители представят доказательства, что жилищные права ребёнка не будут ущемлены (например, договор, подтверждающий намерение купить недвижимость в пользу несовершеннолетнего лица.) Несовершеннолетний должен получить столько же (или больше) квадратных метров общей площади в новой квартире, сколько имел в старой. При этом обязательно, чтобы приобретаемое жильё не ухудшало жилищные условия ребёнка (данный факт должен быть подтверждён актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведённого выездным инспектором).
При оценке жилищных условий органы опеки и попечительства ориентируются, прежде всего, на рыночную цену жилого помещения, его площадь и расположение. Если взамен отчуждаемой квартиры покупается загородный дом, который ниже по стоимости, для получения согласия органа опеки и попечительства родители в качестве аргументов соблюдения прав несовершеннолетних могут сослаться на большую жилую площадь приобретаемого жилого помещения, экологические условия, расположение школы и детского сада на новом месте (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 23.10.2013 № 33-4876/2013).
Собственники в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки по продаже квартиры с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (ч. 1 ст. 26 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что в данном случае стороной договора будет являться не законный представитель, а сам несовершеннолетний.
Если несовершеннолетнему принадлежит только часть квартиры, остальным собственникам при отчуждении своих долей всё равно необходимо учитывать его права. Так, определением Московского городского суда от 02.03.2012 по делу № 33-3793 был признан недействительным договор дарения 1/3 доли квартиры постороннему лицу. Суд указал, что вселение чужого человека в квартиру, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему, само по себе создаёт для ребёнка жизненный дискомфорт; а с учётом того, что квартира состоит всего из двух комнат и в ней проживают также мать и старший брат несовершеннолетнего, такое вселение существенно ущемляет жилищные права несовершеннолетнего.
2. В случае если квартира приобретена с использованием средств «материнского капитала».
Законодательство не содержит запрета на совершение сделок с квартирой, приобретённой на средства материнского капитала. Однако необходимо учесть, что право собственности на такое жилое помещение имеют все члены семьи, в том числе новорождённые дети (ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). В связи с этим при совершении сделки с таким жилым помещением необходимо получить разрешение органов опеки в том же порядке, как и в ситуации, когда несовершеннолетний является собственником квартиры. Так, апелляционным определением Вологодского областного суда от 16.01.2013 № 33-51/2013 установлено, что мать несовершеннолетних детей не имеет права на отчуждение комнаты, поскольку жилое помещение приобреталось на средства материнского капитала, а в результате сделки будут непосредственным образом нарушены права и законные интересы несовершеннолетних детей.
3. Ребенок зарегистрирован в жилом помещении.
Закон охраняет не только право собственности несовершеннолетних на жилое помещение, но и право пользования им. В договоре обязательно должен быть прописан перечень лиц, которые проживают в квартире и сохраняют право пользования ею после её приобретения покупателем (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).
При продаже квартиры, в которой зарегистрирован ребёнок, согласие органов опеки и попечительства требуется, если собственниками жилого помещения являются законные представители ребёнка (ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
При смене собственников жилого помещения несовершеннолетний не теряет право пользования данной квартирой. В договоре купли-продажи квартиры в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации нужно указать перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после отчуждения жилого помещения.
Чтобы у несовершеннолетнего прекратилось право пользования жилым помещением, необходимо снять его с регистрационного учёта. При этом оставить ребёнка без постоянной регистрации нельзя. Основанием для снятия с учёта будет регистрация в другом жилом помещении.
Местом жительства несовершеннолетних признаётся место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ). В связи с этим можно зарегистрировать ребёнка по месту жительства одного из родителей. При этом так же, как и при продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, жилищные условия ребёнка не должны ухудшаться.
Таким образом, несовершеннолетний, который является собственником продаваемой квартиры или проживает в ней, имеет право на сохранение жилищных условий, которые были у него до совершаемой сделки.
Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
- лица в возрасте от 14 до 18 лет;
- лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
- по обмену или дарению;
- сдаче внаем (аренду);
- сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
- влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
- любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки
Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
Могут ли родители распоряжаться квартирой ребенка
Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут только по своей воле продать, обменять или подарить принадлежащую ему недвижимость. Они также не могут сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли. На все нужно согласие органов опеки и попечительства — без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.
Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды — ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а еще и то, что его жилищные условия не ухудшатся.
Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения). Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.
Особенности совершения сделок с имуществом (имущественными правами), принадлежащим несовершеннолетним гражданам
Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что не только взрослые, но и дети могут быть собственниками недвижимого имущества, а также распоряжаться им (продавать, покупать, обменивать и т.д.), однако несовершеннолетние в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ) обладают неполной дееспособностью. В связи с чем, за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 28 ГК РФ, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно, расписываются в документах, но делают это с оговоркой, что все их действия осуществляются с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Таким образом, для отчуждения (например, продажи) недвижимого имущества, принадлежащего гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
В соответствии со статьей 37 ГК РФ разрешение (согласие) органов опеки и попечительства необходимо получить не только на отчуждение имущества несовершеннолетнего, но и на отказ от имущественных прав. При рассмотрении заявлений законных представителей о выдаче разрешения на совершение той или иной сделки органы опеки и попечительства осуществляют проверку на предмет соблюдения имущественных, жилищных прав и интересов несовершеннолетнего (чтобы совершением такой сделки не были нарушены права ребенка).
Согласие органа опеки и попечительства требуется на такие сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, как продажа, обмен, залог недвижимости, сдача в наем, аренду, безвозмездное пользование, отказ от преимущественной покупки доли, раздел имущества, отказ от наследства, выдел доли из имущества несовершеннолетнего; другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
На территории Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с 25 августа 2017 года действует Административный регламент предоставления государственной услуги по выдаче органом опеки и попечительства разрешений на совершение сделок с имуществом, согласий на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилых помещений подопечных и несовершеннолетних лиц в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре, утвержденный приказом Департамента социального развития Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.08.2017 N 10-нп.
В соответствии с данным регламентом для получения разрешения органа опеки и попечительства родители, иные законные представители (опекуны, попечители, приемные родители, уполномоченный представитель организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей), несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, действующие с согласия законных представителей, обращаются в МФЦ по месту жительства (при отсутствии места жительства – по месту пребывания) с заявлением установленной формы и необходимыми документами.
Форму заявления о предоставлении государственной услуги можно получить посредством информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” на официальном сайте органов опеки и попечительства, в федеральной государственной информационной системе “Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)” и на Портале государственных и муниципальных услуг (функций) Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.
Для получения государственной услуги заявители представляют следующие документы:
а) заявление обоих заявителей (иных законных представителей) подопечного или несовершеннолетнего лица.
б) заявление несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет.
в) при невозможности одного из заявителей присутствовать в МФЦ представляется нотариально заверенное согласие на совершение сделки с имуществом подопечного или несовершеннолетнего лица;
г) разрешение на основании заявления единственного родителя оформляется при представлении одного из следующих документов:
справки о рождении формы 25, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 октября 1998 года N 1274 “Об утверждении форм бланков заявлений о государственной регистрации актов гражданского состояния, справок и иных документов, подтверждающих государственную регистрацию актов гражданского состояния”, которая действительна в течение трех месяцев с даты ее выдачи;
свидетельства о смерти одного из родителей;
вступившего в законную силу решения суда в отношении одного из родителей: о лишении (ограничении) родительских прав, признании гражданина недееспособным, ограниченно дееспособным, об установлении юридического факта уклонения от исполнения родительских обязанностей, о признании гражданина безвестно отсутствующим, умершим;
документа (справки) о наличии розыскного дела на одного из родителей со сроком розыска не менее трех месяцев, выданного уполномоченным органом (действителен в течение месяца с даты его выдачи);
справки судебных приставов о неуплате другим родителем более шести месяцев средств на содержание несовершеннолетних детей (действительна в течение месяца с даты ее выдачи);
д) при изменении фамилии или имени родителей (иных законных представителей), подопечных или несовершеннолетних лиц документ, подтверждающий указанные изменения.
Для получения разрешения на все виды сделок с имуществом (долей имущества) подопечных или несовершеннолетних лиц одновременно с заявлениями представляются следующие документы:
а) документ, удостоверяющий личность родителя (иного законного представителя), и его копия;
б) документ, удостоверяющий личность подопечного или несовершеннолетнего лица, достигшего возраста 14 лет, и его копия;
в) свидетельство о рождении (для лиц в возрасте до 18 лет) и его копия;
г) документ, подтверждающий полномочия законного представителя (для опекуна, попечителя или уполномоченного представителя организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей), и его копия;
д) документ, подтверждающий право собственности подопечного или несовершеннолетнего лица на имущество (доли имущества), являющееся предметом предстоящей сделки, и его копия;
Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно к указанным документам представляются следующие документы:
а) предварительный договор предстоящей сделки на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), заключенный в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, либо соответствующее нотариально удостоверенное обязательство;
б) копии документов на приобретаемое недвижимое имущество (доли недвижимого имущества), в котором подопечный или несовершеннолетнее лицо будет иметь право собственности (долю в праве собственности).
Орган опеки и попечительства запрашивает в порядке межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с законодательством Российской Федерации и Ханты-Мансийского автономного округа – Югры следующие сведения:
о регистрации подопечного или несовершеннолетнего лица по месту жительства (месту пребывания) (в случаях приобретения жилого помещения на основании договора долевого участия, договора цессии, инвестирования в строительство жилья, приобретения объекта незавершенного строительства, иных договоров, которые не могут быть исполнены одновременно с отчуждением жилых помещений, или при приобретении жилого помещения за пределами муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа – Югры), которые действительны в течение 1 месяца с даты их выдачи;
содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости на отчуждаемое и приобретаемое недвижимое имущество.
Указанные сведения могут быть представлены заявителями самостоятельно.
При отчуждении недвижимого имущества с последующим выездом за пределы Российской Федерации дополнительно представляется документ, подтверждающий положительное решение посольства или консульства о приеме семьи на постоянное место жительства.
При приобретении квартиры в строящемся жилом доме, дополнительно представляется договор участия в долевом строительстве, заключенный со строительной компанией и зарегистрированный органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Для получения разрешения на совершение сделки по отчуждению иного имущества (автомобили, ценные бумаги, денежные средства, хранящиеся в кредитных организациях, а также дивиденды по акциям и проценты по вкладам, прочее движимое имущество), принадлежащего подопечному или несовершеннолетнему лицу, дополнительно представляется договор об открытии лицевого счета либо реквизиты лицевого счета, открытого на имя подопечного или несовершеннолетнего лица.
В заявлении родители (иные законные представители) должны обосновать необходимость произвести дополнительные расходы в интересах подопечного или несовершеннолетнего лица за счет иного имущества принадлежащего последним, а также размер необходимых расходов, за исключением расходов, необходимых для их содержания.
Для получения разрешения на заключение договора об ипотеке дополнительно представляются следующие документы:
а) уведомление кредитора (заимодавца) о возможности предоставления кредита (займа) под залог недвижимого имущества с указанием адреса приобретаемого недвижимого имущества, которое действительно в течение одного месяца с даты его выдачи;
б) кредитный договор, предусматривающий целевое использование денежных средств на приобретение недвижимого имущества, в случае его заключения до обращения в органы опеки и попечительства.
Орган опеки и попечительства запрашивает в порядке межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с законодательством Российской Федерации и Ханты-Мансийского автономного округа – Югры сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, на принадлежащее подопечному или несовершеннолетнему лицу и передаваемое в залог недвижимое имущество либо сведения на недвижимое имущество, приобретаемое в его собственность с ипотекой в силу закона, договора участия в долевом строительстве жилого помещения с привлечением кредитных средств, договора купли-продажи, зарегистрированного органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные сведения могут быть представлены законными представителями самостоятельно.
Для получения разрешения на приватизацию недвижимого имущества без участия подопечного или несовершеннолетнего лица заявители дополнительно представляют следующие документы:
а) документ, подтверждающий использование подопечным или несовершеннолетним лицом права на участие в приватизации (в случае непредставления указанного документа орган опеки и попечительства запрашивает в порядке межведомственного информационного взаимодействия сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, подтверждающие наличие в собственности подопечного или несовершеннолетнего лица приватизированного жилого помещения (доли в праве собственности на приватизированное жилое помещение).
б) копии документов на приватизируемое жилое помещение (договор найма, ордер).
Общий срок предоставления государственной услуги составляет 15 рабочих дней со дня регистрации в МФЦ заявления и документов с просьбой о получении разрешения.
Результатом административной процедуры является подписанное должностным лицом органа местного самоуправления муниципального образования и зарегистрированное решение о выдаче либо об отказе в выдаче разрешения.
Разрешение в течение 3 дней со дня его принятия выдается заявителю под роспись либо его представителю при подтверждении полномочий нотариально удостоверенной доверенностью.
При наличии письменного согласия заявителей разрешение в установленный срок направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.
При рассмотрении заявления о выдаче разрешения на совершение сделки с участием несовершеннолетнего органы опеки и попечительства должны учесть и предусмотреть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута сторонами, а жилищные (имущественные) права несовершеннолетнего могут быть нарушенными. Главенствующий принцип при принятии положительного решения – это доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.
В соответствии с Административным регламентом основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются:
утрата подопечным или несовершеннолетним лицом права собственности (доли в праве собственности) на единственное жилое помещение в результате сделки, кроме случаев поступления денежных средств от такой сделки на улучшение их жилищных условий, оплату лечения тяжелого заболевания подопечного или несовершеннолетнего лица;
если отчуждаемое от имени подопечного или несовершеннолетнего лица жилое помещение соответствует норме предоставления площади жилого помещения по договору социального найма, а приобретаемое в их собственность жилое помещение меньше указанной нормы, кроме случаев поступления денежных средств от такой сделки на улучшение их жилищных условий, оплату лечения тяжелого заболевания подопечного или несовершеннолетнего лица;
если отчуждаемое от имени подопечного или несовершеннолетнего лица жилое помещение пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации), а приобретаемое в их собственность жилое помещение непригодно для постоянного проживания граждан (не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации), кроме случаев оплаты лечения тяжелого заболевания подопечного или несовершеннолетнего лица;
если родители (иные законные представители), их супруги и близкие родственники совершают сделку по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) или иного имущества с подопечным или несовершеннолетним лицом, за исключением передачи имущества подопечному или несовершеннолетнему лицу в качестве дара или в безвозмездное пользование;
если родители (иные законные представители) представляют интересы подопечного или несовершеннолетнего лица при заключении сделок по отчуждению недвижимого имущества (доли недвижимого имущества) или иного имущества между подопечным или несовершеннолетним лицом и супругом родителя (иного законного представителя) и их близкими родственниками;
использование имущества подопечного или несовершеннолетнего лица не в их интересах;
непредставление документов, предусмотренных настоящим Административным регламентом.
Если родители, иные законные представители считают, что орган опеки и попечительства необоснованно или неправомерно отказал им в выдаче разрешения на совершение той или иной сделки с имуществом несовершеннолетнего ребенка, то законом предусмотрено право обжалования данного отказа в судебном порядке.
Родителям необходимо отличать сделку по продаже квартиры, где собственником (сособственником) является несовершеннолетний ребенок, от сделки по продаже квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования (зарегистрирован по месту жительства, месту пребывания), то есть не является собственником (сособственником) жилого помещения. В последнем случае обращаться в орган опеки и попечительства за выдачей разрешения родителям не нужно. Однако, если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки и попечительства. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить, т.к. при продаже квартиры всем зарегистрированным гражданам необходимо будет сняться с регистрационного учета по месту жительства.
Также следует знать, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Данное правило распространяется на родителей и их несовершеннолетних детей.
Росреестр информирует: регистрация сделок с участием несовершеннолетних
Несовершеннолетние граждане – это особые субъекты гражданских правоотношений. Особенности правового статуса несовершеннолетних определяются семейным, гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации.
Сделки с недвижимостью, в которых участвует несовершеннолетний ребенок, являются непростыми. Не все знают особенности правового положения несовершеннолетних, а несоблюдение норм закона при операциях с недвижимостью влечет недействительность сделки. В соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: они заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия должны осуществляться с письменного согласия родителей или других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них сделки совершают родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является несовершеннолетний, прежде всего, необходимо определить, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.
Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени малолетних и в их интересах все юридически значимые действия, а также дают согласие на совершение сделок несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то данное учреждение на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение является его опекуном, а от имени и в интересах ребенка действует руководитель учреждения либо иное лицо на основании доверенности руководителя учреждения.
При заключении сделок с участием несовершеннолетних возникает вопрос, в какой форме должны совершаться эти сделки – в простой письменной или в нотариальной? В целях защиты имущественных прав несовершеннолетних законодатель предусмотрел, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат нотариальному удостоверению. Данные положения закреплены в части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Таким образом, в нотариальной форме должны совершаться все сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (продажа, мена), а также сделки по распоряжению имуществом малолетних (передача имущества в аренду, в безвозмездное пользование и т.д.).
При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно.
Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
— документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;
— документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК РФ);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК);
— разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным? Это:
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в Российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным её близким родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК РФ не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.
И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
Особенности совершения сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних
Любая сделка с недвижимостью – дело хлопотное и ответственное, тем более если в ней участвуют несовершеннолетние. Сегодня мы расскажем, к каким тонкостям придется приготовиться “взрослым”, решившим, к примеру, купить или продать квартиру, одним из собственников которой является ребенок. А поможет нам в этом разобраться начальник отдела государственной регистрации сделок и перехода прав физических лиц Управления Росреестра по Республике Татарстан Галина Гончарова.
– Галина Юрьевна, скоро 1 июня – День защиты детей. Как с этой точки зрения при совершении сделок с недвижимостью защищает российское законодательство наших детей?
– Общие правила совершения сделок в отношении имущества несовершеннолетних подопечных установлены в п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Они гласят, что все сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка при совершении той или иной сделки, например, при продаже квартиры. В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях. Разумеется, решение об отказе должно быть мотивировано и оно может быть обжаловано в суде. После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться к нотариусу для удостоверения сделки по отчуждению, а после этого уже можно обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права от несовершеннолетнего к правоприобретателю.
– Поясните, о каких еще сделках может идти речь?
– Предварительного разрешения органа опеки требуется для сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего лица, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, для сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Кстати, разрешение органа опеки и попечительства на совершение любой из перечисленных выше сделок и обязательные для исполнения указания в отношении распоряжения имуществом подопечного выдаются в письменной форме для исключения в последующем возможных споров. Например, для выдачи родителями отказа от имени ребенка от его права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности или соседней комнаты, расположенной в коммунальной квартире, потребуется предварительное получение разрешение органа опеки и попечительства, поскольку в данном случае происходит отказ от принадлежащих подопечному (ребенку) прав.
Кроме того, статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Таким образом, действующим законодательством установлен запрет на совершение сделок несовершеннолетних с близкими родственниками их законных представителей, за исключением передачи имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, независимо от того происходит отчуждение имущества несовершеннолетних или нет.
– Кто конкретно вправе совершать сделки от имени несовершеннолетнего ребенка?
– Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории: лица в возрасте от 14 до 18 и малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), совершать сделки от их имени могут только родители, усыновители или опекуны. Несовершеннолетние же в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки самостоятельно но с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. То есть договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок (начиная с 14 летнего возраста) сам, а родители ставить в договоре отметку «Согласен».
– Какими могут быть последствия при приобретении недвижимости, где собственником или одним из собственников является несовершеннолетний?
Сделка с недвижимым имуществом, совершенная от имени малолетних их родителями, усыновителями или опекунами, если она явно противоречит интересам малолетних (пункт 1 статьи 65 Семейного кодекса Российской Федерации, статья 169 ГК РФ) является ничтожной.
Сделка, направленная на отчуждение имущества несовершеннолетнего без предварительного согласия органа опеки, является оспоримой.
Правовые последствия совершения опекуном или подопечным (с согласия попечителя) без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделки по распоряжению имуществом подопечного определены в ч. 4 ст. 21 Закона об опеке и попечительстве. При совершении сделки от имени подопечного без получения необходимого предварительного разрешения органа опеки и попечительства, последний, при обнаружении подобного факта, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством (т.е. ст. 450-453 ГК), за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде несовершеннолетнего подопечного. При расторжении подобного договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном (попечителем) в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ст. 15, 1064 ГК).
– Если имущество не отчуждается, а наоборот приобретается на имя несовершеннолетнего, надо ли в этом случае родителям получать согласие органа опеки и удостоверять сделку у нотариуса? И как быть, в случае, если одновременно с приобретением недвижимости возникает ипотека в силу закона?
При покупке или дарении недвижимого имущества несовершеннолетнему согласие органа опеки не требуется, т.к. у ребенка не уменьшается имущество. Если происходит покупка, предположим, с рассрочкой платежа или за счет кредитных (или заемных) средств, или средств материнского капитала, при которых возникает залог в силу закона, то в этом случае также не требуется получение предварительного согласия органа опеки и попечительства.
– Дети, конечно, это святое. Но что будет, если несовершеннолетний, движимый желанием жить от родителей отдельно, захочет без согласия родителей продать свою долю в квартире? Ведь тоже ситуация из неприятных.
– Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии со статьей 26 Гражданского Кодекса, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (статья 175 Гражданского кодекса Российской Федерации).
– Есть ли у регистрирующего органа какие-либо требования к документам, подаваемым для регистрации сделки с участием несовершеннолетних, каковы особенности при регистрации таких документов?
– Закон о государственной регистрации недвижимости устанавливает обязательное правило, согласно которому сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Документы на государственную регистрацию нотариально удостоверенного договора вправе предоставить одна из сторон сделки или нотариус.
Сроки регистрации по нотариально удостоверенному договору сокращены: при подаче документов в бумажном виде – три рабочих дня с даты приема в органе регистрации прав и пять рабочих дней с даты приема в МФЦ нотариально удостоверенной сделки. Если такие заявление и документы предоставлены на регистрацию в электронной форме – срок регистрации составит 1 рабочий день со дня поступления документов в орган регистрации прав.(ст.16 Закона о регистрации).
Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?
Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.
Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?
Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.
Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):
— лица в возрасте от 14 до 18 лет;
— лица, не достигшие 14 лет.
Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.
Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).
Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние), в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).
При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).
Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребенка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).
При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.
Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:
— по обмену или дарению;
— сдаче внаем (аренду);
— сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
— влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
— любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.
Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должны быть предоставлены законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).
Нотариальное удостоверение сделки.
Завершающее требование — обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).
Подача документов на регистрацию.
Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.
Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
— лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
— лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
— дистанционно с помощью единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи;
— лично в офисах Федеральной кадастровой палаты Росреестра (по экстерриториальному принципу);
— почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган или офис Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Материал статьи взят из открытых источников
Особенности сделок с участием несовершеннолетних
В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК) несовершеннолетние подразделяются на две категории – несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (малолетние), и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже имеют полное право принимать участие в совершении сделок: они самостоятельно заключают договоры, расписываются в документах и т.д. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство.
Итак, законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например: при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет) Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.
Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства. Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном, который действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).
При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию – самостоятельно.
Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:
– документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего,
– документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей: решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных ст.21 и ст. 27 ГК);
– письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ – далее СК);
– разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК);
– разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 26, п. 2 ст. 37 ГК, п. 3 ст. 60 СК).
Непредставление вышеуказанных документов на государственную регистрацию прав повлечет отказ в государственной регистрации сделки.
В каких же случаях разрешение (согласие) органа опеки и попечительства является обязательным – это:
– сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
– отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
– передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
– передача имущества несовершеннолетнего в залог;
– отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
– раздел имущества несовершеннолетнего;
– сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;
– отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Следует иметь в виду, что разрешение (согласие) органа опеки и попечительства потребуется не только при отчуждении имущества несовершеннолетнего. Например: ребенок может получить в наследство или в порядке дарения денежные средства, и, следовательно, может быть способным оплатить расходы, связанные с приобретением недвижимости на свое имя. Если недвижимость приобретается за счет средств несовершеннолетнего, и таким образом уменьшаются его денежные средства как вид имущества, то в данном случае необходимо также получить разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на совершение такой сделки.
Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. В соответствии с п.3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.
Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким её родственникам. Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Поэтому законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.
Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 ГК не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.
Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей.
И в заключение хотелось бы отметить, что совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать. Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы. В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов.
Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.
—————
Опубликовано: газета «Правильный выбор», выпуск № 43, от 02.11.2016
Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем
Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?
Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.
Статус ребенка
В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?
1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.
Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.
2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.
Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.
3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.
Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.
Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.
Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.
4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).
Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.
- Права были нарушены при приватизации квартиры.
Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).
Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.
В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.
До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?
- Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.
И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.
Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.
Маткапитал
Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.
Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.
Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.
Напомним, что с 2022 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.
Получение разрешения опеки на сделку
Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:
— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;
— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);
— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);
— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);
— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;
— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);
— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;
— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.
После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.
Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой
Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.
При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.
В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.
Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.
Как покупателю обезопасить себя?
Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.
Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.
Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.
В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.
Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».
Месторасположение жилья органы опеки также учитывают и могут не дать разрешения, если взамен московской квартиры ребенку предлагается жилье в регионах. Органы опеки также обратят внимание на цену жилья. Если стоимость предлагаемой ребенку квартиры меньше цены принадлежащей ему жилплощади, то они могут обязать родителей перечислить разницу на банковский счет несовершеннолетнего — доступ к нему он получит, когда достигнет совершеннолетия. Есть еще одно ограничение: родители (усыновители или опекуны) и их близкие родственники не могут выкупить у ребенка квартиру.
Загрузка...
