Залог права аренды земельного участка

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры (Алистархов В.)

В настоящее время, когда в Российской Федерации наблюдается большая конкуренция между кредитными организациями, каждая из них всячески пытается переманить к себе на обслуживание потенциальных заемщиков.
В большей степени это касается крупных корпоративных клиентов (юридических лиц), которые по расчетным счетам, открытым в кредитных организациях, “прогоняют” большие суммы денежных средств, что, соответственно, приносит прибыль кредитным организациям. При этом все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).

Юридические лица для своего развития зачастую берут крупные кредиты под соответствующий процент, который причитается кредиторам, то есть кредитным организациям.
С целью привлечения крупных заемщиков на обслуживание в кредитную организацию разрабатываются различные программы кредитования, условия которых должны показать, что взять кредит в этой организации наиболее выгодно.
Иногда кредиты выдаются несмотря на то, что имеется большой риск невозврата кредиторской задолженности.
Программы кредитования могут быть различные, но если компания хочет получить крупный кредит и под относительно небольшой процент, то по кредиту необходимо предоставить соответствующее обеспечение.
Наиболее приемлемое обеспечение для кредиторов – это залог недвижимого имущества, и если раньше это было имущество в виде сооружений и земельных участков, то на сегодняшний момент все чаще и чаще кредитные организации выдают кредиты под залог права аренды недвижимости (земельных участков).
Речь в данном случае все-таки идет о залоге права аренды земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности.
Как правило, такие земельные участки арендуются на много лет и являются ликвидными.
Например, если земельный участок находится в городе Москве и арендован компанией на сорок девять лет, такой участок является ликвидным и лакомым кусочком для ведения коммерческой деятельности.
В случае невозврата кредита право аренды земельного участка может быть реализовано через торги для погашения обязательств перед кредитором.
Но, как показывает практика, в том числе и судебная, залог права аренды имеет тонкости, которые при негативном развитии событий ущемляют интересы кредиторов, и это несмотря на то, что разделом V Закона РФ “О залоге” залогодержателю предоставлены гарантии прав сторон при залоге.

Основания расторжения договора аренды земельного участка на примерах из судебной практики

1. Согласно Постановлению от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013 Федерального арбитражного суда Поволжского округа в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилась Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района к ответчику с иском о расторжении договора аренды земельного участка.
Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении исковых требований истцу отказал.
После рассмотрения апелляционной жалобы Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение первой инстанции отменил, исковые требования истца удовлетворил.
Ответчик обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в которой просил обжалуемые решения отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Согласно решению Федерального арбитражного суда Поволжского округа Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда вынесено законно и не подлежит отмене.
То есть договор аренды расторгнут по иску истца к ответчику.
Как следует из Постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа, суд апелляционной инстанции правильно удовлетворил иск о расторжении договора аренды с учетом требований пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ в связи с неуплатой арендных платежей.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга, так как неуплата арендных платежей является нарушением существенных условий договора.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
2. Согласно Постановлению от 26.12.2013 по делу N А53-4956/2013 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа часть 1 статьи 418 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что обязательство прекращается со смертью должника.
В соответствии с главой 34, параграфом 1, частью 2 статьи 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
В материалах дела, которые рассматривались судом, не были представлены данные об отсутствии у арендатора (умершего) наследников или об отказе наследников от перехода прав и обязанностей по рассматриваемому договору аренды.
Таким образом, по мнению суда, арендные отношения не прекращены.
Другими словами, если бы в материалы дела были представлены данные об отсутствии у арендодателя наследников или отказ наследников от наследства, то судом было бы признано, что арендные отношения прекращены.
Соответственно, если арендные отношения прекращены, то и право залога на земельный участок прекращается.
3. Согласно Постановлению от 15.10.2008 N КГ-А40/9345-08 Федерального арбитражного суда Московского округа Департамент земельных ресурсов города Москвы направил иск в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве во внесении в Единый государственный реестр прав о прекращении прав по договору аренды земельного участка в связи с прекращением действия договора аренды.
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска Департаменту земельных ресурсов города Москвы, а Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменений.
Департамент земельных ресурсов города Москвы направил соответствующую кассационную жалобу на решение судов, указав на то, что Управление Федеральной регистрационной службы по Москве при отказе сослалось на наличие залога соответствующего права аренды, при наличии непрекращенного обязательства по залогу запись о прекращении прав по договору аренды не может быть внесена в Единый государственный реестр прав.
По мнению Департамента земельных ресурсов города Москвы, залог права аренды спорного земельного участка прекращен в связи с прекращением права аренды на земельный участок, в связи с этим отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве незаконный.
Суд кассационной инстанции удовлетворил кассационную жалобу Департамента земельных ресурсов города Москвы, сославшись на следующее.
В материалах дела имеется свидетельство о том, что в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве представлены документы, подтверждающие прекращение договора аренды, согласно пунктам 1, 2 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, то есть при прекращении договора аренды, и залог права аренды является прекращенным. По мнению Федерального арбитражного суда Московского округа, государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
Таким образом, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в регистрации прекращения права аренды является незаконным.
Исковые требования Департамента земельных ресурсов города Москвы были удовлетворены, и, соответственно, залог на право аренды земельного участка утратил силу.

Нормативное регулирование передачи в залог права аренды земельного участка

Согласно статье 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” арендные права земельного участка могут быть переданы в залог в пределах срока действия договора аренды с согласия собственника земельного участка.
Если договор аренды земельного участка, находящегося в собственности государства или муниципального образования, заключен более чем на пять лет, то при передаче в залог права аренды земельного участка не требуется согласие собственника земельного участка, а только необходимо соответствующее уведомление собственника.
То есть, другими словами, кредитор, принимая решение о выдаче кредита юридическому лицу под залог права аренды земельного участка, ориентируется в том числе на срок действия договора аренды, так как кредитные обязательства юридического лица должны быть погашены в полном объеме до истечения срока действия договора аренды.
Срок действия договора аренды является гарантией соблюдения интересов кредиторов.
В противном случае, как следует из судебной практики, приведенной выше, в связи с истечением срока действия договора аренды будет прекращен соответствующий залог права аренды земельного участка, что при невозврате кредита заемщиком выразится в потерях для кредитора, так как обеспечение по кредиту утеряно.

Недостатки нормативного регулирования передачи в залог права аренды земельного участка

1. Права кредиторов недостаточно защищены. Если заемщик не исполнил обязательства по кредитному договору, то кредитор вправе обратиться в суд и путем торгов реализовать право аренды земельного участка, но реализация такого права и другие судебные процедуры должны быть осуществлены до истечения срока действия договора аренды.
В случае истечения срока действия договора аренды государство или муниципальное образование в лице соответствующих органов вправе обратиться в регистрирующий орган для погашения записи в Едином государственном реестре прав о договоре аренды. Соответственно, в случае прекращения договора аренды будет прекращен залог права аренды на земельный участок. После чего реализовать право аренды уже не получится.
Даже если регистрирующий орган откажется вносить запись о прекращении прав по договору аренды, то, как показывает вышеприведенная судебная практика, суд обяжет регистрирующий орган погасить запись в Едином государственном реестре прав, так как государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды.
2. Любой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть досрочно расторгнут в судебном порядке.
Как свидетельствует вышеприведенная судебная практика, договор аренды может быть расторгнут досрочно в случае нарушения арендатором существенных условий договора, в том числе если арендатор не вносит плату за аренду земельного участка или использует арендуемое имущество не по назначению и так далее.
Также в случае, если арендатор умер, суд может признать договор аренды прекращенным при отсутствии наследников или при отказе от наследства. И все это будет досрочным прекращением договорных обязательств по договору аренды.
При таких обстоятельствах кредитор рискует, опять же, потерять обеспечение по кредиту и ничто уже не вернет это обеспечение, а заемщики, как правило, в таких случаях к моменту обращения кредитора в суд давно уже неплатежеспособны и взять с них в счет погашения кредиторской задолженности уже нечего.
3. Само существование возможности досрочно признать договор аренды расторгнутым, а значит, оставить кредитора без залога и кредит без обеспечения подталкивает нечистых на руку предпринимателей к внедрению в жизнь мошеннических схем.
С этой целью псевдопредприниматели создают юридические лица для якобы ведения коммерческой деятельности, которая ведется только для вида. Следующая задача таких предпринимателей – выиграть конкурс по аренде недвижимости (земельного участка), находящегося в муниципальной или государственной собственности.
После чего подается заявка в кредитную организацию на получение кредита под залог права аренды земельного участка, и речь может идти о получении десятков миллионов рублей.
Получив кредит, мошенники, к примеру, параллельно не платят арендные платежи и платежи в счет погашения кредита.
То есть мошенники остаются с деньгами, арендованный земельный участок в связи с нарушением арендатором (теми же мошенниками) существенных условий договора аренды по суду возвращается собственнику, а кредитор, как говорится, остается с носом.
4. Необходимо отметить, что недостатки нормативного регулирования вопросов передачи права аренды государственных и муниципальных земельных участков в залог кредитным организациям являются широким полем для коррупции чиновников, отвечающих за заключение договоров аренды на соответствующие участки.
Мошенникам, чтобы получить в аренду земельный участок, проще “коррумпировать” лиц, проводящих конкурс по аренде участков, чем выиграть конкурс по существующим правилам, законным способом.
А еще лучше и проще, когда чиновники, отвечающие за распределение земельных участков и заключение договоров аренды, входят в состав преступного сообщества, что позволяет использовать мошеннические схемы неоднократно и в отношении различных кредитных организаций.

Рекомендации

1. Необходимо внести изменения в действующее законодательство РФ таким образом, чтобы были гарантированы интересы кредиторов и чтобы внесенные изменения исключили вероятность проведения мошеннических схем при передаче в залог прав аренды земельных участков.
2. Компании, которые арендуют земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, не должны быть связаны каким-либо образом с чиновниками (их родственниками), отвечающими за распределение соответствующих участков и заключение договоров аренды, что требует проведения дополнительных проверок до заключения договоров аренды на государственную или муниципальную собственность.
3. Представляется целесообразным ужесточить требования к компаниям, которые являются претендентами на аренду муниципальных и государственных земельных участков.
4. Внести изменения в законодательство, согласно которым, даже если есть нарушение существенных условий договора аренды, кредитору будет предоставлен определенный период времени для реализации права аренды земельного участка третьему лицу с условием, что просроченные арендные платежи будут погашены новым арендатором или новым арендатором будут устранены другие нарушения при использовании земельного участка.
5. В случае смерти арендатора, а также при отсутствии соответствующих наследников или отказа в принятии наследства за кредитором законодательно также должно быть закреплено право реализации залога в виде права аренды земельного участка в течение определенного периода времени с обязательным условием для нового арендатора погасить задолженность по арендным платежам умершего арендатора. Эти и другие меры позволят максимально защитить интересы кредиторов при выдаче кредитов под залог права аренды недвижимости, снизить коррупцию в органах государственной и муниципальной власти, в определенной степени пресечь деятельность преступных элементов.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Стоимость услуги и порядок оплаты:

• Обязательный
• Предоставляется без возврата

• Обязательный
• Предоставляется без возврата

• Обязательный
• Предоставляется без возврата

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Договор ипотеки права аренды земельного участка является договором, закладывающим право аренды земли в качестве гарантии возврата денежных средств залогодержателю — кредитору.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой “в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)”.

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке”).

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона встречается в случае, если:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

– заявление владельца закладной;

– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

В качестве заключения

Подводя итог очередной статьи, посвященной проблемным вопросам в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, мы хотим сказать вам – не стоит верить всему тому, что вам говорят вокруг. Читайте законы самостоятельно, перечитывайте их вновь и вновь, и вы будете удивлены, обнаружив для себя масштабы того, о чем стараются умолчать.

Наверняка вы подумали, легко взять вот так и написать: согласие не требуется! Банки то требуют, Росреестр отказывает в регистрации. Поверьте нашему опыту, с банком можно и нужно договариваться. В этой организации работают такие же люди, как и мы с вами. Встречайтесь, ведите переговоры, представляйте доводы, обосновывайте их с правовой и практической точки зрения.

Что же касается Росреестра, то их позиции рушатся в Арбитражных судах! Да, не всегда и не «без боя», но проблему решить можно. Если вы предоставите в суд обоснованные доказательства, и дадите трактовку нормы права, и она будет логичной, то суд, скорее удовлетворит ваши требования (если требования сформулированы грамотно и в соответствии с законом), чем откажет.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций

При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.

Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли (как проводят оценку права аренды ЗУ и как выглядит ее отчет узнаете тут) . Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.

Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.

ВАЖНО: Кредитно-финансовые и банковские организации в рамках подобных программ предоставляют кредиты по определенному целевому назначению (покупка недвижимого имущества, ведение ремонтных работ, лечебные процедуры и операции и т.п.) и без указания цели.

Существует ряд важных обстоятельств, которые должен предусмотреть залогодатель:

• выезд банковских служащих на арендованную землю с целью определения стоимости участка и вариантов ликвидности потребует оплаты со стороны заемщика;
• здания, располагающиеся на заложенной земельной территории, должны быть в собственности или арендованными у залогодателя;
• срок кредитования не превышает временной лимит действия арендного соглашения;
• в большинстве случаев под залог аренды земли банки предоставляют небольшие денежные ресурсы и недостаточно длительный временной отрезок.

Залог банковскому учреждению права аренды земли в силе обеспечивать займ под постройку жилого строения. По такому программному сценарию ипотека оформляется на время строительного процесса. После завершения стройки предметным ипотечным объектом становится новое строительное сооружение.

Программное предложение от Сбербанка

Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.

Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).

Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

• размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
• срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
• кредитная ставка — 14,5%;
• вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

ВАЖНО! Займ под залог права на аренду земли вправе оформить и физические лица, и учреждения, компании, организации частного предпринимательства.

Программное предложение от ВТБ Банка Москвы

Клиентура ВТБ Банк Москвы владеет возможностью получения ипотечного кредита с господдержкой под залог аренды земли на перечисленных ниже условиях:

• размер кредита – от одного до тридцати миллионов руб.;
• срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
• кредитная ставка — 11,15%;
• вид страхования — имущественный;
• первоначальный взнос — от 15%.

Программа от Райффайзен Банка

Параметры ипотечного кредитования под залог аренды земельного владения от Райффайзен Банка:

• размер кредита – от восьмисот тысяч до двадцати шести миллионов руб.;
• срок погашения кредита — от трех месяцев до восьми лет;
• кредитная ставка — 11,5%;
• вид страхования — имущественный;
• первоначальный взнос — от 10%.

Представленные показатели требуют уточнения в самом банке, так как происходят изменения, обусловленные политикой банка.

Порядок передачи

1. Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.
2. Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
3. Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету. Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.
4. Заключение договора.
5. Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
6. Получение кредитных средств.

После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре. Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.

Что такое залог права аренды земельного участка

Чаще всего возникает недоумение, почему залог права аренды называют ипотекой. В классическом понимании ипотечного кредитования предполагается передача определенного недвижимого имущества (квартиры, дома, участка и т.д.) в качестве обеспечения займа собственником.

Такой залог является для банка гарантией погашения взятых на себя обязательств по кредиту. Если по каким-то причинам должник не сможет выплачивать кредит, то банк вправе продать объект залога, а вырученные деньги использовать для оплаты долга.

Существующие нормы земельного законодательства допускают передачу в залог не только земельных наделов, но также прав и обязанностей, предусмотренных в рамках договора аренды. Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений. Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданское законодательство также позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права, к которым относится в том числе право аренды. Однако есть одно важное условие. Право аренды может стать предметом залога только при согласии собственника, а срок ипотеки не будет превышать период действия договора аренды.

Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.

Вправе ли банк требовать согласие собственника при залоге недвижимости, которая находится на арендованной у государства земле?

С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

ВОПРОС

В связи с заключением кредитных договоров необходимо обеспечение. Хотим сдать в залог объекты недвижимости. Земля, на которой они находятся, в собственности государства. Договор аренды земли заключен с нами на 49 лет. Банк требует от нас согласие собственника земли (государства) на сдачу в залог объектов недвижимости.

Правомерны ли действия банка?

ОТВЕТ

Действия банка неправомерны.

Право, возникшее из заключенного на срок более пяти лет договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, может быть передано в залог без согласия арендодателя при условии его уведомления.

ОБОСНОВАНИЕ

По общему правилу, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Пунктом 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по заключенному более чем на 5 лет договору аренды предоставлено право в пределах срока аренды сдавать объект аренды в субаренду, передавать свои права и обязанности арендатора третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Иное в отношении арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть установлено только федеральным законом.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

При этом п. 9 ст. 22 ЗК РФ распространяется на договоры, заключенные до 14.12.2011, обязательства сторон по которым не исполнены на указанную дату (ФЗ от 12.12.2011 N 427-ФЗ).

Более того, согласно абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (см. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2013 г. N 08АП-2998/13; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2011 г. N Ф07-1423/11 по делу N А42-5552/2010; Справку по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами гражданских дел в 2012 году, иски по которым обеспечены залогом).

С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

17. В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю) направляется в срок не позднее 5 дней со дня регистрации жалобы письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа, или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.