Оспоримые и ничтожные сделки: как доказать

Также ничтожные сделки бывают мнимыми и притворными (ст. 170 ГК РФ). Мнимые — это те, которые совершаются лишь для вида, а притворные — с целью прикрыть другую сделку.

Почему одни сделки оспоримые, а другие нет?

Ранее я написал несколько постов по ничтожности, но на них была достаточно жесткая реакция со стороны критиков, поэтому я решил измениться и написать другой пост, но об оспоримости, чтобы усилить негатив.

Я хочу затронуть одну из центральных проблем нашего (шучу, наше права – это уже проблема) и ненашего права, а именно оспоримые сделки, а точнее саму оспоримость перехода прав (на примере купли-продажи) и ответить на вопрос зачем нам нужна оспоримость и почему она существует в наших реалиях. Это, пожалуй, основной вопрос, на который стоит попытаться ответить нам и, на самом деле, он также может затрагивать и оспорить сделок по услугам и подрядам.

1. Про юридическую реальность: недействительность, квази-контракты и оспоримые сделки

Есть юридическая и фактическая реальность, которые должны следовать друг другу, но это не всегда возможно. Сама юридическая реальность делиться ровно на две части – юридическое бытие или действительность и юридическое небытие или недействительность. Последнее имеет значение только в том случае, если существует фактическая реальность, которая не имеет никакого отражения в юридической плоскости. К этому относится, например, кража – вещь выбыла по фактической реальности, но юридически никакой переход прав не произошел. Также, к этому можно причислить недействительные сделки – они не существуют для юридического мира, но фактически произошли, и тогда мы можем обратиться в суд для того, чтобы он привел в соответствие фактическую реальность под юридическую (вернул вещь обратно собственнику и т.д.).

Как Вы можете, наверное, понять (на самом деле нет) мы сейчас говорим о квази-контрактах – суд вынуждено создает юридическо существующее обязательство вернуть обратно вещь, которая была передана по недействительной сделке. Простыми словами, суд говорит – “ребята, поскольку между вами нету юридически действительного соглашения, по которому были переданы активы и деньги, мы создадим договор, по которому у Вас появится обязательство вернуть переданные активы и деньги обратно”. Я опять же не хочу в это углубляться, но подчеркну, что сама недействительность для нас не имеет значения, а имеет только ее последствие, которое выражается именно в неосновательном обогащение, я ставлю равно между недействительностью с последствиями и неосновательным обогащением.

Но, вернемся к теме, оспоримые сделки – это действительные сделки, оспоренные сделки – это недействительные сделки, которые ничем не отличаются от ничтожных сделок.
Так в чем же смысл оспоримой сделки, если ее можно оспорить? В его отличии от ничтожности, а именно в том, что она может и не быть оспоренной. В отличии от ничтожности, которое никогда не существовало, оспоримые сделки существуют в течение периода пока их не оспорят (вопрос ретроспективности – это вопрос каждой правовой системы), либо всегда, если такое оспаривание станет невозможным.

Это, конечно же, демонстрируется легко на примере договора купли-продажи, который я буду эксплуатировать нещадно.

Возьмем два договора:

1. ничтожный договор – переход прав собственности на вещь не происходит и право остается у изначального собственника (ничтожное право собственности покупателя на товар равно отсутствию права);
2. оспоримый договор – переход прав собственности на вещь происходит и не возвращается до момента оспаривания (оспоримое право равно существующему праву). Этот принцип прямо связан с тем, что оспоримые сделки порождают юридические последствия на определенный срок до момента нисвержения в состояния недействительности.

Именно по данной причине оспоримое в отличии от ничтожного имеет ровно три свойства:

• оно может переходить третьим лицам (правда в России так считают и в отношении ничтожной сделке, просто потому что все плохо с логикой);
• становится предметом исковой и приобретательской давности (правда в России. ), ничтожность же, напротив, во многих прогрессивных странах, где судятся наши компании, не имеет давности; и
• становится предметом защиты добросовестного лица (правда. ).

Эти три основные пункта надо подчеркнуть, так как они обозначают общие правила невозможности оспаривания сделок, подчеркну общие. В большинстве норм российского и иностранного присутствует невозможность оспаривания сделок или проведения виндикации (кроме Германии и России) с участием сторон договора, добросовестных третьих лиц и в силу истечения давности.

Один короткий пример – Вы заключили сделки под влиянием обмана и, при этом, другой стороной является добросовестный контрагент (не знал и не должен знать), то оспорить куплю-продажу нельзя и оспоримый титул, в том числе.

2. Почему одни сделки ничтожные, а другие оспоримые?

Вопрос о распределении ничтожных сделок и оспоримых кажется простым – ну наверное одни сделки вопиюще ужасны, а другие нет. Но, если же посмотреть даже на нормы российского права, то можно обратить внимание, что многие оспоримые сделки имеют общую черту.

Впрочем, российским правоведам можно не доверять, хотя бы по тому, что никто не заключает по российскому праву крупные сделки, поэтому я открыл американскую case law (судебную практику) и тут начинается та-да-да-дам!:

Цитата из Suburban Motors, Inc. v. State Farm Mut. Auto. Ins. Co. (1990)

«The court rejected the claim under section 2403 of the Uniform Commercial Code because “voidable title under the Code can only arise from a voluntary transfer or delivery of the goods by the owner. If the [218 Cal. App. 3D 1361] goods are stolen or otherwise obtained against the will of the owner, only void title can result.” (Inmi-Etti v. Aluisi (1985) 63 Md.App. 293 [492 A.2d 917] at p. 923.)

Если по-русски, то оспоримое право может возникнуть только в силу добровольной передачи вещи собственником, а ничтожное, если передача прошла против воли. Вроде правила виндикации, а? А это правила только виндикации?

Давайте посмотрим на перечень оспоримых сделок в ГК:

Статья 173. Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности
Статья 173.1. Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления
Статья 174. Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица
Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
Статья 175. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности
Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

И именно эти правила о передаче по воле лежат в основе и наших оспоримых сделок. Да, они носят общий характер, есть исключения, бла-бла-бла, но большинство оспоримых сделок, как и в их праве, так и в нашем, исходят из того, что имущество было передано самим собственником – в силу обмана, мошенничества, насилия, кабального характера и т. д. Можно было проаргументировать, что недействительные сделки сами по себе заключаются по наличию воли, но это не так – ничтожные сделки, как раз, нет.

Ничтожность возникает в силу отсутствия воли на передачу вещи — полностью недееспособное лицо не может быть носителем воли, во мнимых и притворных сделках воли нет вообще, а также есть перечень обстоятельств, в силу которых воля не может быть признанной существующей для гражданского права (например, воля на продажу наркотиков).

Теперь вопрос на миллион рублей — почему добровольная передача означает оспоримость у американцев? Почему эти критерии у нас действует в виндикации? Ииииии, они только по виндикации?

3. Про переход права собственности.

Переносимость оспоримых прав прямо связано с фактором возможности передачи самого права. Это является отличием ничтожности от оспоримости. Поэтому для этого я решил посмотреть на системы переноса прав собственности, действующие в мире.

Классификация систем переноса права связана с тремя основными вопросами, на которые они отвечают. Что переходит, на основании чего переходит и когда оно переходит? Первое разделение на унитарную и функциональную систему для нас не представляет интерес, но, если Вы расскажите о функциональном переносе прав собственности своим детям, то есть шанс, что они не выберут юриспруденцию, а выберут нормальную профессию.

Два остальных вопросах для нас релевантны.

3.1. На основании чего переходит право? Абстрактность против каузальности

Собственно, это довольно давно пропиаренная тема в российском праве, с одной стороны, с другой, она часто ошибочна толкуется и голословно переоценивается (как и вопрос синаллагмы).

Итак, что же надо знать про абстрактность и каузу?

Во-первых, каузальная система предполагает переход прав в силу договора. Мы заключили куплю-продажу, а значит право переходит в силу данного договора. Абстрактная система предполагает, что переход прав не связан с действительностью договора, а связан с волевой передачей вещи (здесь Вы могли подумать, что мы нашли причину, по которой проявление передачи с дефектной воли имеет юридический эффект, но это не так — я тоже ранее так ошибался, об этом в-третьих). Ну грубо говоря, я передал вещь — передача действительна, а договор действителен или нет, так черт с ним.

Во-вторых, надо отметить сразу, что в мире не существует чисто каузальных систем и чисто абстрактных — признаки друг друга находится как и в странах одной категории, так и в другой.

В-третьих, моя ошибка состояла в том, что абстрактная система, предполагающая переход прав, могла производится как и в оспоримых сделках, так и в ничтожных сделках, что само по себе дублировала функцию оспоримости. Иными словами, тут исчезал смысл разделения на ничтожность и оспоримость, так эта категория не имела значения для оценки существования юридических последствий. Ничтожные сделки, порождавшие ничего, в немецкой системе ожили и стали обладать юридическими последствиями. По сути, немецкое право не исходило из ничтожного или оспоримого права, а из реального права — то право, которое было получено в силу передачи вне зависимости от действительности договора.

Далее, следует обратить внимание, что часть каузальности присутствовала в немецкой недействительности — она была связана с тем, что в некоторых случаях недействительность договора делала переход прав также недействительным. Это касалось, амморальных соглашений или незаключенных (несуществующих). Тут, кстати, следует отметить удивительную вещь — если в Германии незаключенные соглашения отличались от ничтожных тем, что первые гарантированные не являлись основанием для перехода титула, то в России нету такого различия в незаключенности и ничтожности — оба ничего не порождают. Но, по инерции или в силу влияния немецкого права российские суды, а также правоведы переняли такое разделение, неимующие для России практического смысла. Например, в схожих каузальная системах по типу США или Англии незаключенный (неоконченный) договор является ничтожным.

Далее, viewer discretion is advised.

В-четвертых, закройте глаза Вашим преподавателям — абстрактная система мало популярна и абсолютно безперспективна. Известность она получила в России исключительно из того, что российские правоведы во многом ориентировались на немецкое право — я полагаю, что такая ориентация мало была связана с объективными причинами сколько с обучением немецкого языка в советских школах (они изучали то право, которое могли).

Непопулярность такой системы перехода прав видно из того, что абстрактными в Европе являются только три страны — Германия, Греция и Эстония. Свяазно это, в первую очередь, с противоречивостью самой системы и созданием множества логических ошибок (хотя в праве логика не важна, нужнее определенность и урегулированность). Одну из таких ошибок мы видели выше по ничтожным сделкам, создающим переход прав.

В целом это не мое суждение сколько немецких авторов. Так, Детлиф Кениг (Unjustified Enrichment: Key Issues in Comparative Perspective — С. 5) подчеркивает тупиковость абстрактности:

‘[t]he terminology is confusing, almost each statement is disputed, the solution of trivial questions is becoming ever more complicated, and there is a grave danger of a loss of perspective’

Рейнхард Циммерман и Дэвид Джонстон (Unjustified Enrichment: Key Issues in Comparative Perspective — С. 27) о неработоспособности абстракстности при вступления в отношения третьих лиц:

While the German analysis copes well with two-party situations, it is perhaps no accident that it has strained to deal with three-party situations within its traditional framework.

И продолжает эту мысль Дэниел Виссер (там же):

. two-party situations in law can often be solved with direct, clear rules whereas the best we can do in three-party situations is mostly to lay down the general pattern along which a solution should proceed.

В-пятых, в противовес сказанному выше, достоинством абстрактной системы можно считать принцип абстрактности, который вошел в Обшее право и в другие каузальные страны. Он не сделал данные договора абсолютно абстрактными, но выполнил основную свою функцию — без волеизъявления стороны нельзя изъять у него имущество даже, если такое лицо заключило договор об отчуждении. Данный принцип разделил договор на консенсуальную часть (не связанной с передачей прав) и реальную (действующей с момента передачи имущества). Последняя в англоязычной литературе так и называется real или present. В России они более известны как обязательственный договор и распорядительный, хотя российское право не признает их существование и любое их упоминание в законе или литературе, скорее всего, говорит о проблемах понимания их сущности. Если Вы сомневаетесь в том есть ли в Вашем праве принцип абстрактности, то ответьте на один простой вопрос — обладаете ли Вы возможностью изъять имущества у собственника до его передачи или нет? Если да, то Вы относитесь к странам, в которых нет такого принципа (Испания и т.д.), а значит и не существует у Вас распорядительных и обязательственных сделок. Я уже и не говорю о других массовых отличиях (отсутствие прямого разделения договора на части в законе и т.д.).

Итак, абстрактностью называется не переход прав в силу передачи по воле, а разрыв такой передачи от договора.

3.2. Когда переходит право? Передача против консенсуальности.

Я бы хотел отметить одну мысль, которая иногда звучало в литературе — якобы в российской купле-продаже распорядительная сделка может быть недействительна, а обязательственная при этом носит действительный характер. Равным счетом тут присутствует логическая ошибка:

Действительность передачи прав ни в консенсуальных, ни в абстрактных системах никак не влияет на сам договор. Абстрактность, которая делит договора на эти две части (обязательственную и распорядительную), необходима для разделения перехода прав от действительности самого договора, но не обратно. Скорее всего, тут имеется ввиду то, что действительность исполнения по консенсуальным (а не реальным) договорам как наша купля-продажа никак не сказывается, но это никак не связано с абстрактностью и дележом договора на две части, а связано с тем, что отдельные сделки (переход прав, платежи или приемка товара) тоже могут являться недействительными и на каузу не иметь никакого воздействия.

Но может ли обратное недействительность передачи иметь воздействие на основной договор?

Кроме реальных сделок, где передача сама возпроизводит договорные отношения (в которой, кстати, отсутствует синаллагма, второй раздутый по важности институт), это может и касаться консенсуальных систем.

Момент перехода прав делится ровно счетом на две части:

1. на момент, когда договорились (тогда недействительность передачи равно недействительности договора) — консенсуальная система;
2. на момент, когда сторона передала вещь вещь по своей воле во владение другому лицу — система передачи.

Наше каузальное право принадлежит именно к системе передачи (tradition/delivery), а сама система передачи иногда путается нашими юристами с абстрактностью, что в общем показывает определенный непрофессионализм.

Теперь мы вернемся к оспоримости. Во многих странах оспоримость связано с определенным дефектом в договоре, но такой дефект можно считать допустимым, поскольку критерии перехода прав по системе передачи полностью соблюдаются, что видно из наших институтов — передача по воле во владение может быть произведена из-за насилия, обмана, частичной недееспособности и тогдалее.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительность любого типа сделки можно доказать только после того, как она уже совершилась. Иски можно подавать в течение 1 года по поводу оспоримых сделок, 3 лет по ничтожным сделкам или 10 лет — для заинтересованных лиц, которые не знали о сделке, но имеют к ней отношение. Все зависит от ряда обстоятельств совершения договора.

Отсчет времени идет с того момента, когда человек узнал о неправомерности соглашения или в его отношении прекратились непреодолимые обстоятельства, из-за которых он не мог подать иск (например, угрозы).

Ничтожные и оспоримые типы сделок весьма похожи друг на друга, но все-таки имеют важное отличие, которое легко пропустить. Оно состоит в том, что ничтожная сделка является таковой с момента подписания договора, она с самого начала признается недействительной. Ничтожной сделка становится, если:

• одна из сторон обманывает, заключая один договор под видом другого;
• один из участников — несовершеннолетний до четырнадцати лет;
• один из участников является ограниченно дееспособным или полностью недееспособным лицом;
• соглашение чисто формальное;
• один из участников сделки распоряжается каким-то имуществом, на которое у него нет права;
• сделка противоречит законам — административным, уголовным и пр., а также моральным и нравственным;
• соглашение угрожает правам третьих лиц.

Что касается судебных тяжб, то тут кроется один острый подводный камень. Да, ничтожную сделку не нужно исследовать в суде, чтобы доказать ее недействительность. Но в ряде случаев необходимо судебное решение, чтобы признать ее ничтожной. Так что если вы хотите признания незаконности договора, связываться с судом все-таки придется. Оспоримым же соглашение становится, если:

• договор заключен лицом, который не отдавал себе отчета в своих действиях (например, был под влиянием наркотических или алкогольных веществ, в состоянии аффекта);
• если имело место быть психологическое и физическое давление на участника соглашения;
• договор заключен под влиянием заблуждения, без общего понимания ситуации;
• нарушен сам процесс заключения соглашения (например, оно не было одобрено необходимым государственным органом);
• один из участников или оба не имели права заключать это соглашение.

Несмотря на то, что оспоримая и ничтожная сделки отличаются друг от друга, формулировка первой весьма и весьма размыта. Из-за этого одно понятие часто путается с другим. Бывает, что и на суде сложно понять, ничтожно соглашение или оспоримо. Поэтому необходимо для начала все тщательно проанализировать, чтобы понять, где именно кроется нарушение.

Затем нужно собрать доказательства этого нарушения и определить, нужно ли вам признавать сделку недействительной полностью или только ее части. И исходя из этого четко сформулировать, чего вы хотите добиться.

Наконец, нужно решить, кто имеет право подавать иск, ведь оспаривать соглашение может только один из участников, при условии, что его интересы задеты. Самое сложное здесь — собрать достаточное количество доказательств.

Если сделка ничтожна, заведомо недействительна и совершена, например, недееспособным лицом, то сделать это просто — достаточно взять соответствующий медицинский документ. Если речь идет о том, что один из участников не имел права распоряжаться предметом соглашения, то нужно получить бумагу, в которой расписаны ограничения прав этого человека.

Все гораздо сложнее, если одна из сторон сделки угрожала другому расправой или кто-то третий угрожал им обоим. Как доказать, что насилие и давление имели место быть? Собранные доказательства здесь — залог успеха. Худшее, что в этом случае можно сделать — неправильно выразить основания для иска о недействительности соглашения.

Сделки за рамками полномочий

Основания по оспариванию сделок из п. 2 ст. 174 ГК актуальны исключительно для бизнеса и на практике вызывают немало трудностей.

П. 2 ст. 174 ГК («Последствия нарушения представителем или органом юрлица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юрлица»)

1) Сделки, совершенные представителями или органами юрлица в ущерб интересам представляемого или организации, если другая сторона сделки должна была знать об этом.

2) Сделки, совершенные в результате сговора либо иных совместных действий представителя или органа юрлица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам компании.

В российских судах сложно подтвердить наличие сговора (этого требует норма), объясняет Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке × : «Исключением служат ситуации, когда есть приговор по уголовному делу, подтверждающий факт злоупотребления полномочиями». А экономические последствия от заключенного соглашения могут быть разнесены во времени с моментом его подписания, добавляет юрист: «То есть сделка, выгодная для общества в момент совершения, может нести обратный эффект из-за поменявшейся конъюнктуры рынка». Да и доказать неравноценность встречного предоставления бывает непросто, так как нет ее четких критериев, поясняет эксперт.

– Сам представляемый или юридическое лицо, руководителем которого заключена оспариваемая сделки.

– Участник хозяйственного общества.

– Арбитражный управляющий в рамках банкротства.

Что должен доказать заявитель.

По первому основанию:

– Совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях. Например, при неравноценности встречных предоставлений.

– Осведомленность другой стороны об убыточном характере сделки для представляемого.

– Отсутствие обстоятельств, позволяющих считать сделку экономически оправданной.

По второму основанию:

– Факт сговора или иных совместных действий в ущерб интересам представляемого.

Источник: Мерген Дораев, партнер ЕМПП ЕМПП Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры – mid market) группа Семейное и наследственное право группа Экологическое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право 15 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 33 место По выручке ×

Общий подход к доказыванию состава нарушения, которое содержит обсуждаемая норма, 9-й ААС представил в своем решении по делу № А41-41596/17. Суд указал, что основания недействительности соглашения из п. 2 ст. 174 ГК являются «средством правовой защиты в тех случаях, когда контрагенты заключили сделку, которая сама по себе не запрещена законом или иным правовым актом, но при этом причиняет одной из сторон явный и очевидный ущерб».

«В такой ситуации необходимо доказать только обстоятельства того, что сделка причинила или причинит стороне явный ущерб. А другой участник соглашения должен был знать об этом. Кроме того, спорная сделка не является экономически оправданной для стороны, которой она причинила или причинит явный ущерб».

Этот подход может служить ориентиром для подготовки доказательственной базы по такой категории дел, считает Дораев. В подобных спорах при вынесении решения о недействительности сделок суды отталкиваются от рыночной стоимости проданных товаров или оказанных услуг, целесообразность которых истцы ставят под сомнение. Так, в деле № А40-89325/17 заявителю удалось успешно оспорить договор подряда, так как цена работ многократно превосходила рыночную. Это делало сделку экономически нецелесообразной. В другом споре суд признал соглашение купли-продажи автомобиля недействительным по п. 2 ст. 174 ГК, так как стоимость машины оказалась значительно ниже рыночной (дело № А40-14781/17).

Обсуждаемая норма активно применяется судами и в отношении сделок тех банков, которые находятся в предбанкротном состоянии. Суд признал недействительным допсоглашение кредитной организации, которым она продлила своему акционеру срок возврата займа на 10 лет (дело № А40-151926/15). Суд указал на то, что из-за этого договора банк потерял возможность извлечь выгоду от отношений со своим должником. И акционер-заёмщик не мог не знать об этом.

По п. 2 ст. 174 ГК две инстанции признали недействительным и соглашение Мособлбанка, который в предбанкротном состоянии пожертвовал «Национальному фонду Святого Трифона» 15 млн руб. При этом учредителем этой организации являлся председатель правления банка. Ссылаясь на это обстоятельство, суды указали, что фонд знал о том, какой ущерб банку наносит этот договор пожертвования (дело № А40-50329/15).

Несмотря на подробное законодательное регулирование и разъяснения правоприменительной практики, остаются проблемные аспекты по вопросам оспаривания. В частности, речь идет о круге субъектов, которые могли бы обжаловать корпоративные решения, когда они приняты с целью нарушения закона и/или злоупотребления правом, замечает Зурабян: «Сделки в таком случае может оспорить заинтересованное лицо». А если дело касается корпоративных решений, то суды считают, что никакие специальные основания не дают возможности их обжаловать лицам, не входящим в число участников компании, констатирует юрист. Таким образом, бенефициары бизнеса в подобных случаях выглядят беззащитными.

Последствия недействительности сделок

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не предусматривает наступления юридических последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью. Считается, что лицо действовало недобросовестно, если знало об основаниях недействительности сделки.

Все полученное в результате недействительной сделки стороны обязаны возвратить друг другу, а в случае если сделать это невозможно, например имущество, полученное в результате недействительной сделки, уже продано, возместить другой стороне его стоимость.

Пример с брачным контрактом: если договор и какие-то его отдельные пункты признаны недействительными, то супруги обязаны вернуть друг другу все имущество, которое получили в результате соблюдения этого контракта.

Важно учитывать, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если они будут противоречить основам правопорядка и нравственности. Например, если по тому же брачному договору один из супругов окажется в крайне неблагоприятном положении.

Процедура

Право на признание сделки недействительной ГК РФ предоставляет только суду, который выносит соответствующее решение по заявлению пострадавшей стороны или иных заинтересованных лиц. В зависимости от подведомственности, такие дела рассматриваются судами общей юрисдикции либо арбитражным судом. Требование о признании недействительной ничтожной сделки также может быть предъявлено стороной соглашения, а в предусмотренных законом случаях и иным лицом. Заявление направляется в суд по месту жительства (для граждан) или месту нахождения (для юридических лиц) ответчика в целях восстановления нарушенных прав другой стороны или иных лиц.

Законом установлено, что заявление о недействительности не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо само действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения соглашения давало основание другим лицам считать его действительным.

Разновидности оспоримых сделок

Таким образом, законодатель предоставил гражданам и юридическим лицам возможность самим определять, нужно ли им обращаться в судейские органы для охраны собственных интересов, или такой необходимости нет, и стороны сами урегулируют этот вопрос. Оспоримая и ничтожная сделка могут подразделяться на виды, в зависимости от оснований. Перечень этих оснований установлен нормативными актами. Гражданское законодательство считает, что оспоримая сделка – это сделка, совершенная:

Как уже было отмечено, существует два вида сделок, которые могут быть признаны недействительными. Это оспоримая и ничтожная сделка. Разница между ними в том, что последняя считается абсолютно недействительной уже с момента ее непосредственного заключения. В результате такого заключения договора серьезно нарушаются принципы гражданского законодательства.

Признание сделки ничтожной требуется, когда ее совершение, а также дальнейшее исполнение грубейшим образом нарушают не только права отдельного гражданина, но и интересы всего общества. Такие сделки противоречат установившейся системе ценностей общества, а следовательно, не могут быть поставлены в зависимость от воли ее участников, как при оспоримой сделке.

Риск недействительной сделки: как себя обезопасить

Вы купили квартиру, сделали ремонт, и вдруг — гром среди ясного неба: вы узнаете, что скоро можете оказаться на улице. Вашу сделку собираются признать недействительной. Удастся ли отстоять свои права и как заранее подстраховаться, чтобы не оказаться и без денег, и без жилья?

Какие сделки имеют все шансы оказаться недействительными?

— Сделка купли-продажи, замаскированная под дарение.

В случае признания ее недействительной, покупатель не вправе требовать вернуть фактически уплаченную им сумму за покупку недвижимости.

— С заниженной ценой.

После отмены такой покупки продавец обязан вернуть покупателю только ту сумму, которая указана в договоре.

— На момент продажи в отношении квартиры велись судебные разбирательства, на нее был наложен арест или какое-либо обременение, инициирована процедура банкротства продавца.

— Продавец не выполнил требования семейного законодательства — например, не получил согласие на продажу от другого супруга (это касается в том числе и бывших мужа/жены), имеющих право на долю в квартире.

— Нарушены права и законные интересы несовершеннолетних. Например, если на момент приватизации в квартире проживал ребенок и не был наделен долей. После достижения совершеннолетия он вправе обратиться в суд и оспорить сделку по продаже.

— Не соблюдены права лиц, временно не проживающих в квартире (находящихся в местах лишения свободы, на службе в Вооруженных силах, в интернате, доме престарелых и т. п.).

— Нарушены права законных наследников. Если один из них продал квартиру по своему усмотрению, остальные могут заявить о своих правах на утраченную долю в наследстве.

— От имени продавца договор заключал представитель (при выдаче доверенности проверка объекта и прав собственника, как правило, намного более поверхностна, чем при продаже).

— Сделка совершена по поддельным документам.

— Одна из сторон сделки ввела в заблуждение другую.

В течение какого времени сделку могут признать недействительной?

Один год

Договор расторгается как оспоримый — в случае обмана, отсутствия необходимого согласия, введения в заблуждение.

Три года

Сделку объявляют ничтожной как мнимую или притворную, нарушающую права третьих лиц или совершенную недееспособным.

Десять лет

Максимальный срок, установленный законом для защиты имущественных прав.

Отсчет срока начинается не с даты совершения сделки, а с момента, когда обратившийся в суд человек о ней узнал. В некоторых случаях суд будет рассматривать дело и после истечения срока исковой давности.

Предположим, если были ущемлены права несовершеннолетнего при приватизации или наследстве: ребенок вырос, узнал о нарушении и вправе потребовать свою долю даже спустя 20 лет после сделки.

«Я вас впервые вижу»: сделка с клоном

Пара с ребенком из Краснодара готовилась стать родителями второй раз. Семья продала свою недвижимость на юге и приобрела «двушку» в Москве. С собственником рассчитались через банковскую ячейку. Через полгода, когда новоселы сделали хороший ремонт и в семье родился еще один ребенок, на пороге появился настоящий собственник жилья. Он заявил, что квартиру не продавал, проживающих в ней видит впервые, и подал иск в суд о признании сделки ничтожной. Покупатели дело проиграли.

Через некоторое время судебные приставы выставили на улицу семью с двумя детьми, один из которых — грудной младенец. На вопрос о том, кто вернет деньги, в полиции им ответили прямо: кому вы заплатили, с тех и спрашивайте. Конечно, мошенник был объявлен в розыск, но попробуй его найди! Ведь всё, что о нем известно, — он внешне похож на собственника квартиры. К сожалению, в этой истории нет счастливого конца: семья потеряла и жилье, и деньги.

«Сделка с клоном» — тип мошенничества, когда продавцом прикидывается человек, похожий на владельца квартиры. Как избежать подобной ситуации?

Эксперты перечисляют моменты, на которые следует обратить особое внимание.

1. Собственник предпенсионного или пенсионного возраста (55+).

Человек менял паспорт в 45 лет, то есть более 10–15 лет назад, когда документ не обладал такими степенями защиты, как сегодня. В старых паспортах заменить фото проще — мошенники пользуются этой лазейкой.

2. Продавец — юридически одинокий человек, в браке не состоит и является единственным собственником недвижимости.

3. Предыдущий паспорт хозяина квартиры утерян.

Обратите внимание на 19-ю страницу паспорта, где есть сведения о ранее выданных документах. Обязательно проверьте информацию на сервисе ГУВМ МВД РФ как о настоящем паспорте, так и о предыдущем. Если документ числится в розыске, это повод насторожиться.

Будьте особенно бдительны, если удостоверение личности выдано в Башкортостане, Бурятии, Туве, Татарстане, Калмыкии, Ставропольском или Краснодарском крае, Ростовской области, республиках Северного Кавказа, в Крыму, ДНР, ЛНР. По статистике, именно в этих регионах чаще всего подделывают паспорта. Часто бывает, что на одно лицо оформлено несколько документов.

4. Квартира, которую вы хотите купить, сдавалась внаем.

Выясните, предлагалось ли жилье в аренду раньше или сейчас. Не будет лишним пообщаться с соседями. Сфотографируйте продавца квартиры, покажите снимок соседям и поинтересуйтесь, действительно ли этот человек живет в квартире рядом. Кроме того, сравните фото продавца с фото в паспорте (это поможет сделать программа-фоторобот).

5. Подпись владельца не совпадает с той, что стоит на ранее подписанных документах.

Получите образец подписи продавца. Во время передачи аванса обязательно возьмите рукописную расписку. Сравните почерк с карточкой учета формы № 1П паспортного стола. Подобным образом удалось выявить несколько аферистов

Специалисты настоятельно рекомендуют отказаться от сделки, если вы обнаружили хотя бы три признака из вышеперечисленных пяти.

Старушка на миллион

Пенсионерка продала квартиру за 10 млн рублей и настояла на том, чтобы в договоре был указан лишь миллион, чтобы не платить налоги. Покупатели пошли навстречу бабушке. Но едва они успели отпраздновать новоселье, та обратилась в суд с заявлением, что ее ввели в заблуждение.

Сам по себе факт занижения цены в договоре не является основанием для признания сделки недействительной. Но в этом случае свою роль сыграло стечение обстоятельств: продавец — человек пенсионного возраста, к тому же покупатели не взяли с бабушки расписку о получении всей суммы.

В итоге суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Квартира вернулась прежней хозяйке, а покупатели получили обратно только 1 млн из 10 потраченных.

Уменьшая цену продажи в договоре, вы должны понимать, что при расторжении сделки получите именно эту сумму.

То, что оставшиеся деньги тоже принадлежат вам, придется доказывать, а это крайне сложно, особенно если у вас нет расписки от продавца. Поэтому не соглашайтесь на занижение цены в договоре!

Как доказать добросовестность

С 1 июня 2022 года вступил в силу Федеральный закон № 299-ФЗ от 2 августа 2019 года. В соответствии с ним гражданин, признанный добросовестным приобретателем, вправе претендовать на компенсацию из бюджета РФ, если его сделку оспорят.

Такое правило существовало и раньше, но выплачивали не более 1 млн рублей. Теперь же реально рассчитывать на возмещение кадастровой стоимости квартиры.

Добросовестным считается покупатель, который перед сделкой полностью проверил продавца и квартиру. Что для этого нужно?

• Взять справки в психоневрологическом и наркологическом диспансерах о дееспособности владельца недвижимости.
• Получить справку в бюро кредитных историй, чтобы выяснить, не ведется ли против продавца жилья исполнительное производство, не является ли он банкротом и не находится ли в предбанкротном состоянии.
• Проверить историю перехода права собственности на недвижимость.
• Узнать, все ли выписаны из квартиры.
• Опросить соседей о том, действительно ли продавец живет в этой квартире, зафиксировать это письменно.
• Получить от продавца все документы через акт приема-передачи: выписку из домовой книги, выписку из финансово-лицевого счета, справку об отсутствии долгов и т. д.
• Собрать информацию обо всех настоящих и бывших собственниках, а также о лицах, временно не проживающих в квартире.
• Постараться выяснить, нет ли у третьих лиц существующих или возможных прав на объект.
• Проконтролировать, нет ли нарушения имущественных и/или жилищных прав несовершеннолетних, в том числе ранее проживавших в квартире.
• Если сделка заключается по доверенности, проверить документ у нотариуса.

По словам специалистов Росреестра, чем чаще квартира переходила из рук в руки, тем более рискованна ее покупка. Надо обращать внимание не только на количество сделок, но и на промежутки между ними: если последний договор заключен менее трех лет назад, от такой покупки лучше отказаться.

Сбор документов лучше поручить агентству недвижимости или юридической компании. Финансовые операции лучше проводить в безналичной форме. После сделки обязательно храните все документы — именно они подтвердят, что вы добросовестный приобретатель.

Плюсы и минусы титульного страхования

Самостоятельно провести полную юридическую проверку квартиры и собрать все необходимые документы вы вряд ли сумеете. Но если вы полагаетесь только на собственные силы и знания при покупке квартиры, подстелите соломки и воспользуйтесь титульным страхованием.

Как это работает? Рассмотрим на примере.

Гражданин Иванов приобрел по ипотеке квартиру у Петрова, который ранее купил ее у Сидорова. Впоследствии Иванов получил повестку в суд о признании сделки недействительной. Это удивило покупателя, так как все документы тщательно проверили риелторское агентство, банк и страховая компания.

Оказалось, что предыдущий хозяин квартиры Сидоров на момент заключения договора считался недееспособным, поскольку состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Его родственники доказали в суде, что владелец не осознавал своих действий при продаже квартиры.

О недееспособности Сидорова на момент заключения сделки между Ивановым и Петровым ни одна из сторон, включая банк и страховую компанию, не знала.

В результате долгой тяжбы суд признал сделку недействительной и потребовал вернуть квартиру Сидорову. Признаков мошенничества со стороны Иванова не выявили. Недвижимости он лишился, но получил страховое возмещение в размере стоимости квартиры.

Цель титульного страхования — обезопасить добросовестного приобретателя от риска материальных потерь из-за утраты права собственности на недвижимость.

Наиболее часто встречающиеся прецеденты — это признание недееспособности или неправомерности действий лиц — участников сделки.

Титульное страхование — достаточно эффективная форма защиты, но и у нее есть минусы:

1. Услуга не из дешевых: за страховку в особо сложных случаях придется заплатить до 5% стоимости квартиры (хотя обычно речь идет о меньших ставках).
2. Страховые компании откажутся заключать договор, если сочтут историю сделок с квартирой не слишком надежной.
3. Большое количество случаев считается нестраховыми (обычно в договоре их от десятка до полутора), когда возмещение не выплачивают.
4. Страховые компании, как правило, несут ответственность, только если исковое заявление поступило в суд во время действия договора страхования. А иск против нового собственника может быть подан и через год, и через три, и через пять лет.

Сделку пытаются признать недействительной. Что делать?

Если подается претензия и вас вызывают в суд, стоит соблюдать несколько правил:

1. На претензии нужно отвечать, а в суде — обязательно участвовать.
2. Необходимо собрать все документы, связанные с приобретением и регистрацией квартиры в ЕГРН, предоставить их в суд (либо сослаться на них в ответе на претензию). Чем больше таких документов, тем лучше.
3. Если сделка удостоверялась нотариусом, надо обязательно требовать привлечения его в процесс. В этом случае нотариус — ваш гарант. Он отвечает за удостоверенную сделку и имуществом, и профессией.
4. Обращайтесь к профессионалам. Не все потеряно, даже если суд первой инстанции признал сделку недействительной. Вы вправе обжаловать это решение. Основания для этого самые разные: вас не вызывали в суд, повестки направлялись по неправильному адресу или вы не явились в суд по уважительным причинам.

Если же решение суда прошло все инстанции и превратилось в окончательное, попытайтесь взыскать с продавца уплаченные за квартиру деньги либо доказать свой статус добросовестного приобретателя и получить компенсацию от государства.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Романа Варламова, начальника управления по работе с банками дирекции розничного бизнеса компании «Ингосстрах», Марию Жукову, управляющего директора сети «Миэль», Елену Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – Супермаркет Недвижимости», Василия Неделько, управляющего партнера юридической компании «Неделько и партнеры», Вадима Шабалина, кандидата юридических наук, руководителя и преподавателя «Учебного центра по подготовке риелторов».

Основания признания сделки недействительной

Все аспекты, которые связаны с расторжением соглашений регулируются российским законодательством и подразделяются на:

• Общие и специальные основания. Предусмотрены ГК РФ.
• Основания для оспоримости сделки и для ее ничтожности. Предусмотрены не только ГК РФ, но и прочими законами.

Универсальное основание – совершение соглашения, условия или задачи которого идут в разрез с положениями законодательных актов.

Последствия оспоримой сделки

Решение судьи об отмене оспариваемой сделки имеет несколько серьезных последствий. Первое и самое очевидное из них – восстановление права собственности на имущество, отчужденное по договору купли-продажи, обмена, дарения и т.д. Другими не менее существенными последствиями недействительности оспоримой сделки становятся:

• включение имущества в формируемую арбитражным управляющим конкурсную массу;
• возобновление требований покупателя к должнику, нарушившему закон в ходе заключения оспариваемой сделки;
• включение покупателя в реестр кредиторов, что особенно важно в ходе процедуры признания должника банкротом.

Учитывая серьезность последствий признания оспоримых сделок недействительными, необходимо привлекать к делу профессиональных юристов. Квалифицированная помощь специалистов позволит защитить интересы участников подобных сделок с минимальными негативными последствиями и разумным уровнем сопутствующих финансовых расходов.

Автор: Юлия Комбарова

Должность: Директор, управляющий партнер компании «Юридическое бюро №1» и Центра списания долгов «Физбанкрот»

Оставьте заявку и мы вас проконсультируем об условиях, сроках и последствиях прохождения процедуры банкротства совершенно бесплатно.

Оспоримые сделки: какая сделка является оспоримой, виды и сроки Статья: Оспоримые сделки: какая сделка является оспоримой, виды и сроки Array

С корпоративными отношениями спорные моменты в обсуждаемой теме возникают в тех случаях, когда они «осложняются» другими спорами. В частности, наследственными. Так, судам пришлось разбираться, есть ли у наследника доли в ООО право оспорить сделки, которые мог бы обжаловать наследодатель, но так этого и не сделал при жизни. Три инстанции разошлись в оценке этой ситуации (дело № А33-18938/2011). А Президиум ВАС подчеркнул, что наследник обладает теми же правами, которые имелись и у наследодателя и может защищать их при нарушении. В том числе оспорить сделки, которые в свое время привели к уменьшению стоимости полученной доли в ООО.

Сроки исковой давности

Срок исковой давности по оспоримым сделкам определяется ГК РФ и конкретно статьей 181. Он равняется одному году. Именно такой временной период предоставляется заинтересованным сторонам для того, чтобы подать заявление в судебные органы.

Важное значение для рассматриваемого вопроса имеет дата отсчета срока признания оспоримой сделки недействительной. Она начинается либо с момента прекращения незаконного воздействия (угрозой, насилием, введением в заблуждение) на одну из сторон или ее информирования об обстоятельствах сделки, позволяющих считать ее неправомерной.

Необходимо отметить еще одно существенное отличие между оспоримыми и ничтожными сделками. Для вторых срок исковой давности установлен на уровне 3 года. Срок оспоримых сделок, как уже было отмечено, заметно короче и составляет всего 1 год.