Сегодня услуги ЖКХ оказываются в поселениях различного типа: от маленьких поселков до мегаполисов. Наш правовой портал предоставляет возможность гражданам разобраться, качественно или нет компании обеспечивают функционирование вашего многоквартирного или частного дома, здания.
Правовой портал о жилищном кодексе
Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу с 01 марта 2005 года, впервые ввел понятие «многоквартирный дом», а в статье 8 определены три способа управления многоквартирным домом (МД):
– непосредственное управление МД;
– управление ТСЖ;
– управление через управляющую компанию.
Если до 01.01.2007. собственники многоквартирных домов самостоятельно не выберут один из способов управления МД (согласно ст. 8 ЖК РФ) муниципалитет в соответствии со ст.161 ЖК РФ обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления
многоквартирными домами, условия и порядок которого определены постановлением Правительства РФ от 16.02.2006. №75.
Наверх
В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции, механическое электрическое санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности соразмерны долям каждого участника (ст.249 ГК РФ). Подъезды и подвалы относятся к общим помещениям дома, а, следовательно, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир, соответственно оплата отопления, освещения и т.п. данных и иных мест общего пользования является обязанностью собственников жилых помещений, а не муниципального образования (если оно не является собственником квартир).
Согласно статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Наверх
Все вопросы, связанные с организацией, формой проведения, компетенцией общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме очень подробно отражены в ст. 44 , 45 , 46 , 47 , 48 Жилищного Кодекса.
Наверх
В соответствии с п.1. ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Наверх
В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации было принято постановление от 6 февраля 2006 года N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Данное постановление дает определение управляющей компании, участвующей в конкурсе: “управляющая организация” – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.
При проведении конкурса устанавливаются следующие требования к претендентам:
1) соответствие претендентов установленным федеральными законами требованиям к лицам, осуществляющим выполнение работ, оказание услуг, предусмотренных договором управления многоквартирным домом;
2) в отношении претендента не проводится процедура банкротства либо в отношении претендента – юридического лица не проводится процедура ликвидации;
3) деятельность претендента не приостановлена в порядке, предусмотренном Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;
4) отсутствие у претендента задолженности по налогам, сборам и иным обязательным платежам в бюджеты любого уровня или государственные внебюджетные фонды за последний завершенный отчетный период в размере свыше 25 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период. Претендент считается соответствующим установленному требованию, если он обжаловал наличие указанной задолженности в соответствии с законодательством Российской Федерации и решение по такой жалобе не вступило в силу;
5) отсутствие у претендента кредиторской задолженности за последний завершенный отчетный период в размере свыше 70 процентов балансовой стоимости активов претендента по данным бухгалтерской отчетности за последний завершенный отчетный период;
6) внесение претендентом на счет, указанный в конкурсной документации, средств в качестве обеспечения заявки на участие в конкурсе. При этом претендент считается соответствующим данному требованию, если непосредственно перед началом процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе средства поступили на счет, указанный в конкурсной документации.
Наверх
Для управляющих компаний, участвующих в открытом конкурсе на право управления многоквартирным домом, постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года N 75 утверждает ПЕРЕЧЕНЬ обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Контроль качества и количества предоставляемых управляющей компанией услуг в многоквартирном доме должны осуществлять собственники помещений в таком доме. В случае, если собственники помещений многоквартирного дома не удовлетворены работой управляющей компании они в соответствии с п.3 ст. 161 ЖК РФ вправе отказаться от ее услуг (расторгнуть договор на управление их домом) и заключить подобный договор на управление с другой управляющей компанией или выбрать иной способ управления собственным домом (ТСЖ, непосредственное управление).
В зависимости от формы собственности управляющей компании, ее деятельность регулируется следующими законодательными актами:
1. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 161 от 14 ноября 2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»
2. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 14 от8 февраля 1998 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью»
3. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН N 208 от 26 декабря 1995 г. «Об акционерных обществах»
Наверх
Проверка финансовой и хозяйственной деятельности управляющей компании осуществляется ее Учредителем, а в случае необходимости, также другими государственными органами в пределах их компетенции, только при наличии основании.
Ревизия финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании проводится учредителем или лицом, им уполномоченным, (в сроки, утвержденные уставом управляющей компании).
Управляющая компания представляет отчетность, утвержденную органами государственной статистики, и информацию в органы, предусмотренные законодательством и иными правовыми актами, а также ее Учредителю.
Наверх
Никаких ограничений в правах выбора способа управления многоквартирным домом для собственников помещений в таком доме нет. Однако, из существующей практики следует, что выбор непосредственной формы управления домов целесообразен лишь для домов, в которых количество квартир не превышает 4.
Наверх
Государственная регистрации ТСЖ осуществляется в налоговых органах.
Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию юридического лица (ТСЖ) определены п. 1 ст. 333_33 Налогового Кодекса РФ, и составляют 2 тыс. рублей.
Наверх
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Если собственником помещения, подлежащего переводу из жилого в нежилое помещение, выполнены в соответствии с действующими нормами законодательства (ст.23 ЖК РФ) собственники других помещений не вправе повлиять на принятое решение о переводе помещения в нежилое (реконструкция помещения под офис, кафе и т.д.). В п.5. ст. 23 ЖК РФ лишь определено, что «Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение».
Особое внимание необходимо обратить на п. 10. ст. 23 ЖК РФ:
«При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах».
Наверх
В соответствии с положениями ст.157 ЖК РФ Правительством РФ принято постановление от 23 мая 2006 года N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», в котором подробно даны все механизмы договорных отношений между производителем ЖКУ и потребителем (население, ТСЖ, ЖСК, управляющие компании и т.д.).
Наверх
Меры социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилья и коммунальных услуг предоставляются независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом.
Наверх
Собственники квартир обязаны уплачивать:
– налог на имущество;
– земельный налог, размер которого определяется исходя из площади земельного участка под многоквартирным домом и кадастровой оценки земельного участка.
Согласно ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем).
В настоящее время размер платы за пользование жилым помещений (плата за наем) не регламентируется, однако, исходя из принципов целесообразности, размер платы за наем не должен быть ниже величины суммы налога на имущество и земельного налога.
Наверх
Обязательное страхование жилья в ближайшее время не планируется. На обсуждение Государственной Думы был предложен Закон об обязательном страховании ответственности владельцев жилья, однако он не получил одобрения.
В настоящее время страхование имущества (ТСЖ, граждан и т.д.) является добровольным.
Наверх
С принятием нового Жилищного кодекса РФ по договору социального найма предоставляются жилые помещения только государственного и муниципального жилищного фонда. Если до 1 марта 2005 г. в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в Тамбовской области признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного человека 8 и менее квадратных метров, то с принятием ЖК РФ основным критерием, кроме обеспеченности по площади, является признание граждан малоимущими в порядке установленном законом субъекта РФ.
Для признания граждан малоимущими принят закон Тамбовской области от 25 ноября 2005 года № 392-3 « О порядке признания граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Тамбовской области».
Граждане признаются малоимущими, если размер совокупного семейного дохода и сумма стоимости имущества, находящегося в их собственности, не превышает размера стоимости необходимого жилого помещения.
После 1 марта 2005 года органы местного самоуправления не вправе принимать на учёт граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, кроме малоимущих, если субъект РФ не делегировал иные права органам местного самоуправления.
Изменилась учётная норма и норма предоставления жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма. Учётная норма площади жилого помещения в целях принятия граждан
на учёт в качестве нуждающихся в жилых помещениях и норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма устанавливаются органами местного самоуправления, а не субъектом РФ, как было ранее, и могут быть разными по муниципальным образованиям.
В основном, по области в муниципальных образования органами местного самоуправления учётная норма устанавливается в размере 14 и менее квадратных метров общей площади жилья на одного члена семьи, а норма предоставления – от 15 до 18 квадратных метров общей площади жилья.
Граждане, принятые на учёт до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договору социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения им жилых помещений по договорам социального найма.
Граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным п.1,3-6 части 1 статьи 56 ЖК РФ, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали право на получение жилых помещений по договорам социального найма. То есть, те очереди, которые существовали в муниципалитетах, с о х р а н я ю т с я .
По – прежнему жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учёт, за исключением той категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди, а это:
1)граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2)детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приёмных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки, а также по окончании службы в Вооружённых Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3)гражданам, страдающим тяжёлыми формами хронических заболеваний.
( Перечень утверждён Правительство РФ – Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 года № 378 )
Наверх
В настоящее время на правительственном уровне разработана и утверждена подпрограмм «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильём отдельных категорий граждан», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы в соответствии с которой граждане участники подпрограммы (военнослужащие, увольняемые в запас и приравненные к ним лица, вынужденные переселенцы, участники ликвидаций последствий радиационных аварий и катастроф, граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера) по – прежнему будут обеспечиваться жилой площадью, получая сертификаты для приобретения жилого помещения.
В отношении инвалидов, участников ВОВ, ветеранов боевых действий
внесены изменения в законы «О ветеранах» и «О социальной защите инвалидов», добавлены статьи по обеспечению мер социальной поддержки указанных категорий граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, а также по обеспечению их жильём в соответствии с Федеральным Законом РФ (ФЗ-199 от 29.12.2004). Категории граждан, перечисленные в вышеуказанных законах, будут обеспечиваться жильем за счёт средств, предусмотренных в Федеральном фонде компенсаций бюджетам субъектов РФ, исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки; общей площади жилья 18 квадратных метров и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.
Форма предоставления указанных мер социальной поддержки определяется нормативными правовыми актами субъекта РФ. В настоящее время принято постановление администрации области от 24.04.2006 № 404 «Об утверждении временного Порядка предоставления жилых помещений отдельным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учёт до 1 января 2005 года», в соответствии с которым утвержден список комиссии для решения вопроса о предоставлении гражданину безвозмездных субсидий для приобретения жилых помещений.
РАЗДЕЛ IОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство
Статья 1. Основные начала жилищного законодательства
1. Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее – жилищные права), а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее – жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из настоящего Кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
2. Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.
3. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
4. Граждане, законно находящиеся на территории Российской Федерации, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.
5. Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании настоящего Кодекса, другого федерального закона.
Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище
Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе: (В редакции Федерального закона от 18.10.2007 № 230-ФЗ)
1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;
2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;
3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;
4) стимулируют жилищное строительство;
5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;
51) обеспечивают инвалидам условия для беспрепятственного доступа к общему имуществу в многоквартирных домах; (Пункт введен – Федеральный закон от 01.12.2014 № 419-ФЗ)
6) обеспечивают контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)
61) организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования; (Пункт введен – Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
7) осуществляют в соответствии со своей компетенцией государственный контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства; (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ)
8) осуществляют региональный государственный жилищный контроль (надзор) (далее – государственный жилищный надзор или региональный государственный жилищный надзор) и муниципальный жилищный контроль; (Пункт введен – Федеральный закон от 18.07.2011 № 242-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 11.06.2022 № 170-ФЗ)
9) размещают в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – система) информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Пункт введен – Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ)
Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения
1. Жилище неприкосновенно.
2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.
3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.
4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений
1. Жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
3) пользования общим имуществом собственников помещений;
4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
5) учета жилищного фонда;
6) содержания и ремонта жилых помещений;
7) переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)
8) управления многоквартирными домами;
9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
10) предоставления коммунальных услуг;
11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее также – взнос на капитальный ремонт); (В редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
111) формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (далее – фонд капитального ремонта); (Пункт введен – Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ)
12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
13) осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля; (Пункт введен – Федеральный закон от 18.07.2011 № 242-ФЗ; в редакции Федерального закона от 25.06.2012 № 93-ФЗ)
14) ограничения повышения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги. (Пункт введен – Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ)
2. Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Положения настоящего Кодекса применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено настоящим Кодексом или другим федеральным законом.
Статья 5. Жилищное законодательство
1. В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
2. Жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.
3. Указы Президента Российской Федерации, регулирующие жилищные отношения, не должны противоречить настоящему Кодексу, другим федеральным законам.
4. Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение настоящего Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации.
5. Федеральные органы исполнительной власти могут издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации.
6. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.
7. Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
8. В случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ)
Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права
1. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора. (В редакции Федерального закона от 30.04.2022 № 113-ФЗ)
2. Не допускается применение правил международных договоров Российской Федерации в их истолковании, противоречащем Конституции Российской Федерации. Такое противоречие может быть установлено в порядке, определенном федеральным конституционным законом. (Часть введена – Федеральный закон от 30.04.2022 № 113-ФЗ)
Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Статья 11. Защита жилищных прав
1. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ)
2. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
3. Защита жилищных прав осуществляется путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих настоящему Кодексу или принятым в соответствии с настоящим Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений
Нормативная база
Информационный раздел расскажет о том, что сфера ЖКХ урегулирована большим количеством нормативных актов.
К их числу отнесены:
- Жилищный кодекс. Данный акт отражает порядок оказания жилищно-коммунальных услуг, решение возникающих споров;
- Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении жилищно-коммунальных услуг…»;
- Федеральный закон №416 от 2011 года «О водоотведении»;
- Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении норм…»;
- Федеральный закон №89 от 1998 года «Об отходах производства и потребления».
Также в данном направлении применяются и другие акты. Их положения используются при составлении заявлений и жалоб, для указания на законность своей позиции. К примеру, заявление в жилищную инспекцию, претензии соседям и т.д. На нашем портале представлены образцы таких документов.
Как осуществляется управление в многоквартирных домах
Деятельность по управлению домом заключается в создании надлежащих условий для проживания граждан в многоквартирном доме, сохранности имущества жильцов и решения вопросов его использования, получения коммунальных услуг и решения различных проблем, связанных с эксплуатацией жилого дома.
Закон (ст. 161 ЖК РФ) предлагает гражданам три варианта управления жилым домом. Если количество квартир в нем составляет менее 30, то собственники могут самостоятельно и непосредственно управлять многоквартирным домом. В основном такое управление осуществляется путем проведения общих собраний, на которых решаются все текущие вопросы. В этом случае все соглашения на поставку ЖКУ, вывоз отходов и т. д. заключаются непосредственно с каждым жильцом дома.
Если же квартир больше 30, то управление должно быть передано:
- товариществу собственников жилья либо жилищному/потребительскому кооперативу, которые могут быть организованы и самими жильцами (как одного дома, так и нескольких). В таком случае контракты с поставщиками услуг заключаются ТСЖ или кооперативом от имени жильцов;
- управляющей компании (УК), которая профессионально занимается деятельностью по управлению домами в соответствии с выданной ей лицензией. В этом случае каждый житель заключает соглашение с УК, а заключение всех договоров, связанных с обслуживанием дома, привлечением необходимого персонала и т. д., берет на себя УК.
Жильцы в любое время могут самостоятельно выбрать или поменять способ управления многоквартирным домом на общем собрании собственников. Муниципальные органы организуют специальный конкурс по выбору управляющей компании для данного дома, если в течение полугода до дня проведения этого конкурса (его дата назначается заранее) жильцы так и не избрали способ управления, либо если принятое ими решение так и не было реализовано.
Таким образом, жильцы многоквартирного дома вправе самостоятельно и независимо выбирать установленные законом способы управления жилым домом в зависимости от своих возможностей и предпочтений.
Из всего изложенного выше следует сделать вывод, что с 1 января 2022 года в ЖК РФ вступили в силу изменения, касающиеся признания многоквартирных домов аварийными и порядка компенсаций за жилые помещения в таких домах. Содержание и структура кодекса, а также порядок реализации основных жилищных прав, установленных законом, особых изменений по сравнению с предыдущей редакцией не претерпели.
Для российских законов характерно вступление в силу масштабных изменений в начале каждого календарного года. Статья расскажет о последних изменениях в Жилищном кодексе РФ, а также структуре, содержании, порядке реализации основных жилищных прав в обновленном кодексе, вступившем в силу с 1 января 2022 года.
Видео о жилищном кодексе РФ:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Жилищное законодательство. Соотношение жилищного и гражданского законодательства
Нормы жилищного права содержаться как в гражданском, так и в жилищном законодательстве. В соответствии со ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, согласно ст. 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ. В этой связи понятие «источники жилищного права» значительно шире понятия «жилищное законодательство».
Система жилищного законодательства закреплена в ст. 5 ЖК РФ, оно включает ФЗ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты ОМСУ.
Следует отметить, что понятие гражданское законодательство включает в себя только законы, оставляя за рамками подзаконные нормативны акты. Жилищное законодательство определено гораздо шире, что нельзя приветствовать. Терминология должна использоваться единообразно, тем более, что большая часть норм жилищного права является гражданско-правовыми.
Нормативные акты субъектов РФ в области жилищного законодательства принимаются по тем или иным вопросам компетенции, обозначенной в ст. 13 ЖК РФ, например законы, посвященные порядку признания граждан малоимущими, порядку учета таких граждан и предоставления жилых помещений по договору социального найма. Анализ регионального законодательства позволяет сказать, что субъекты реализовали свои полномочия по следующим вопросам
– обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями
— по вопросам оплаты жилья и коммунальных услуг
— содержание и ремонта жилищного фонда
— определение статуса и полномочий органов управления и надзора в жилищно-коммунальном хозяйстве
К числу основных источников ЖП можно отнести следующие:
- Международно-правовые акты:
- Всеобщая декларация прав человека 1948г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст.25)
- Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах граждан 1966г. «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» ст.11
- внутригосударственные нормативно-правовые акты:
- законы и нормативно-правовые акты РФ
Конституция РФ 12.06.1993 (ст.25, 27, 35, 40, 71, 72)
ГК РФ ч.1 от 21.10.1994
ЖК РФ (принят ГД 22.12.2004) от 29.12.2004 11 разделов (общие положения, право собственности и другие вещные права на жилые помещения, жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма, найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, специализированный жилищный фонд, ЖК (ЖСК), ТСЖ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги, управление многоквартирными домами, ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТАОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ, ,ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮМНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ)
ФЗ О введении в действие ЖК РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ (введение с 1 марта 2005)
— признание утратившими силу ряда актов
- порядок применения не утративших силу актов
- действие во времени: жилищные отношения являются длящимися, поэтому указанный вопрос приобретает особую значимость. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных законом (См. ст.9 договоры управления многоквартирными домами) Сохранение права стоять на учете
- внесение изменений в зак-во
- правовой режим земельных участков
Другие ФЗ должны быть приняты в соответствии с ЖК РФ.
ФЗ от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ
Закон Самарской области от 5 июля 2005 № 139-ГД «О жилище» нормативно-правовые акты ОМСУ (в основном Постановления Самарской городской Думы)
Проблема соотношения гражданского и жилищного законодательства имеет большое практическое значение.
- общие и специальные нормы
- ЖК РФ содержит гражданско-правовые нормы, в отношении которых закреплен приоритет ГК РФ
Постановление Пленума № 14. Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (пункт «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5 ЖК РФ).
Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени
- Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
- Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
- В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
- Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Постановление Пленума № 14: п. 5. Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип действия законодательства во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) нормам раздела VIII ЖК РФ «Управление многоквартирными домами» придана обратная сила: они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством, как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона установлено общее правило, согласно которому к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного Кодекса.
В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.
Большую роль при регулировании жилищных отношений имеют Постановления Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ.
Конституционный Суд среди прочих функций разрешает дела о соответствии Конституции РФ ФЗ, актов Президента РФ и Правительства РФ, проверяет по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан по запросам судов конституционность закона, применяемого в конкретном деле (Полномочия Конституционного Суда РФ определены ст.125 Конституции РФ и ст. 3 ФКЗ «О конституционном Суде РФ» от 21.07.1994, разрешает споры о компетенции между ОГВ РФ, ОГВ РФ и субъектов РФ, решение КС РФ после его провозглашения является окончательным, не подлежит обжалованию, становится непосредственно действующим и не нуждающимся в подтверждении другими правовыми актами)
Постановление КС РФ от 15.06.2006 № 6-П по проверке конституционности ст. 2 вводного закона и ст. 4 Закона «О приватизации…» Сохраняют актуальность постановления от 3.11.1998 № 25-П (по делу о проверке конституционности положений ст.4 Закона РФ «О приватизации…», 2.02.1998 № 4-П по проверке конституционности «Правили регистрации …» и др.
В настоящее время имеет место Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации..»; Пленума ВС СССР от 11.10.1991 № 11 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами» и др.
Структура Жилищного кодекса
Жилищный кодекс состоит из восьми разделов, четырнадцати глав и 165-ти статей.
Раздел I. Общие положения
Глава 1. Основные положения. Жилищное законодательство
Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд
Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения
Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма
Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
Глава 8. Социальный наем жилого помещения
Раздел IV. Специализированный жилищный фонд
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов
Раздел VI. Товарищество собственников жилья
Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
О конкуренции Гражданского и Жилищного кодексов
В правоприменительной практике немало сложностей вызывают вопросы, связанные с разрешением коллизий между Гражданским кодексом РФ (далее — ГК) и принятыми после его введения в действие другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие гражданско-правовые либо сходные с ними отношения. Одним из таких федеральных законов является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК).
Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) установлено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и Вводному закону.
Оба кодекса, ГК и ЖК, являются федеральными законами, то есть актами равной юридической силы. Согласно общепризнанному принципу преимущества более позднего нормативного акта, а также в силу прямого указания п. 1 ст. 4 Вводного закона в случае противоречия между правилами ЖК и ГК приоритет должен иметь ЖК. С другой стороны, п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Какому же из вышеназванных кодексов, в случае коллизии между ними, должно быть отдано предпочтение?
Сначала представляется целесообразным обратить внимание на то, что регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер. Часть их является разновидностью отношений административно-правового характера, например, отношения по учету жилищного фонда, отнесению помещений к числу жилых, получению разрешения на их переустройство и перепланировку, и др. Другие отношения по своему существу имеют гражданско-правовой характер, например, отношения между собственниками жилых помещений по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.
Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК — это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения собственников жилых помещений многоквартирного дома по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками.
В силу гражданско-правового характера этих отношений к ним применимы, в частности, нормы главы 16 ГК об общей собственности, а также ст. 290 ГК, в которой определен состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.
Итак, некоторые жилищные отношения оказываются одновременно и гражданско-правовыми отношениями, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — должны применяться для регулирования таких отношений. В силу принципа приоритета более позднего нормативного акта, а также правила п. 1 ст. 7 ЖК, предусматривающего применение к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст. 4 Вводного закона возможные коллизии между нормами ГК и ЖК следовало бы разрешать в пользу последнего.
Однако в п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК установлено правило (аналогичного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях нормы ГК не предусматривают.
Таким образом, в силу правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК в случаях, когда речь идет о нормах, регулирующих отношения гражданско-правового характера, должны были бы решаться в пользу ГК. Но такой вывод имеет право на существование лишь в том случае, если считать это правило установленным для правоприменителя способом разрешения коллизий между ГК и другими законами. Поскольку вопрос об адресате правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК имеет самостоятельное и весьма важное значение, остановимся на нем более подробно, начав с небольшого исторического экскурса.
Как известно, период разработки ГК пришелся на начало 1990-х годов. Это было время многочисленных наивных ожиданий позитивных перемен, связанных с такими радикальными преобразованиями в политической и экономической сфере как изменение общественного строя в СССР и упразднение этого союзного государства, приобретением Российской Федерацией независимости, и т.д. Такие перемены ожидались во всех областях жизни российского общества, и сфера гражданского права в этом отношении не являлась исключением.
Гражданское законодательство советского периода считалось чрезмерно усложненным и противоречивым. В определенной мере это соответствовало действительности, хотя, справедливости ради необходимо отметить, что по сложности и противоречивости законодательство периода СССР значительно уступает современному российскому законодательству.
Исправить эту неблагоприятную ситуацию в сфере гражданско-правового регулирования должен был новый Гражданский кодекс, который, как часто говорили в своих многочисленных выступлениях в средствах массовой информации причастные к его разработке лица, станет своего рода «экономической конституцией» российского общества. Однако нормативным порождением этой «горы» деклараций оказалась «мышь» в виде п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК.
Уже вскоре после вступления в силу первой части ГК, то есть после 1 января 1995 г., в юридической литературе стал проскальзывать вопрос — кому же адресовано правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК — законодателю или правоприменителю?
Судя по упоминавшимся выше декларациям, по замыслу законодателя оно должно было стать адресованным именно правоприменителю, иначе ГК не мог бы стать «экономической конституцией», но таковым, с позиций буквального и логического толкования закона, не оказалось. Фраза «Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» выглядит то ли повелением, то ли пожеланием, адресованным законодателем самому себе. Но, может быть, законодатель просто неудачно или неумело сформулировал свою мысль, а процитированное правило он все же адресовал правоприменителю?
Однако последующее содержание самой ст. 3 ГК сразу же показывает, что такого упрека законодатель не заслужил — он хорошо умеет формулировать правила разрешения коллизий между нормативными актами. Для этого достаточно прочесть п. 5 ст. 3 ГК: «В случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон».
Такое правило законодатель устанавливает непосредственно вслед за положениями п. п. 3 и 4 ст. 3 ГК, согласно которым указы Президента РФ, регулирующие гражданско-правовые отношения, не должны противоречить ГК и иным законам, а содержащие нормы гражданского права постановления Правительства РФ могут приниматься лишь на основании и во исполнение ГК, иных законов и указов Президента РФ.
Если обратиться к другим федеральным законам, которые законодатель именует кодексами и при этом придает им значение своего рода «конституции» в определенной области общественных отношений, то в качестве примера можно указать на Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г. (далее — БК), в первоначальной редакции ч. 2 ст. 2 которого устанавливалось, что нормативные правовые акты, предусмотренные ч. 1 ст. 2 БК (то есть, в частности, федеральные бюджетные законы) не могут противоречить БК, а в случае противоречия между БК и нормативными правовыми актами, предусмотренными ч. 1 ст. 2 БК, применяется БК. Федеральным законом от 26.04.2007 второе предложение ч. 2 ст. 2 БК, адресованное правоприменителю в качестве принципа разрешения коллизий между БК и иным бюджетным законодательством, было исключено из этой нормы, что лишило БК значения «бюджетной конституции».
Таким образом, правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК изначально не было адресовано правоприменителю. Следовательно, оно было адресовано законодателем самому себе. В качестве чего — предписания или пожелания?
Законодатель не может сам лишить себя конституционного права принимать законы, а также изменять или отменять их (полностью или частично). Поэтому если рассматривать правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК в качестве адресованного законодателем самому себе запрета принимать законы, противоречащие ГК, то принятием каждого такого закона законодатель частично (то есть применительно к конкретному принимаемому закону) отменяет свой первоначальный запрет. Поэтому юридическая сила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК, по существу, равна юридической силе ни к чему не обязывающего законодателя пожелания.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (например, Определение 22-О от 3 февраля 2000 г.), противоречия между ГК и другими федеральными законами, регулирующими гражданско-правовые отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как Конституцией РФ не определяется (и не может определяться) иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов.
Ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный выбор и истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов, поэтому обратимся к судебному подходу к вопросам взаимодействия ГК и ЖК.
Как указывается в п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Постановление N 14), разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя ЖК, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК должны применяться нормы ЖК (ч. 8 ст. 5 ЖК).
Далее в п. 4 Постановления N 14 обращается внимание на то, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений. В связи с отмеченным судам предлагается исходить из того, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений (выделено мной — А.Э.). Предложенный Верховным Судом РФ подход представляется вполне обоснованным.
В заключение остановимся на одном весьма значимом противоречии между ГК и ЖК. Начнем с того, что в числе отношений, регулируемых жилищным законодательством, в п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК названы отношения собственников помещений по поводу пользования общим имуществом. Отношения по поводу распоряжения таким имуществом законодатель в ст. 4 ЖК не упоминает.
Следовательно, поскольку этим отношениям присущи все признаки отношений, регулируемых гражданским законодательством, приоритет в регулировании отношений собственников помещений по поводу пользования общим имуществом в случае коллизии между нормами ЖК и ГК должен быть отдан ГК как специальному закону.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе в отношении распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, ГК не предусматривает.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Таким образом, согласно п. 1 ст. 246 ГК для распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе для распоряжения общими помещениями такого дома, необходимо согласие всех собственников жилых помещений. Как отмечается в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64), передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании), а стороной соответствующего договора о передаче имущества в пользование признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
В то же время в п. 4 ст. 36 ЖК устанавливается, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.
Согласно п. 1 ст. 46 и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК решение по вопросу о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (в первоначальной редакции ст. 44 ЖК — по вопросу о передаче такого имущества в пользование) принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Между тем, передача имущества в пользование представляет собой сделку по распоряжению имуществом. Косметическая правка п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК Федеральным законом от 27.09.2009, в результате которой из него было стыдливо исключено слово «передача», нисколько не меняет характер совершаемых по такому решению собрания сделок, поскольку для того, чтобы иные лица приобрели возможность пользования общим имуществом, оно должно быть предоставлено (передано) им в пользование.
Таким образом, ЖК, в отличие от ГК, допускает возможность совершения сделок по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома в отсутствие согласия всех сособственников, что противоречит п. 1 ст. 246 ГК. Как было показано выше, безусловный приоритет при разрешении возникающей коллизии, в том числе с учетом Постановления N 14 и Постановлении N 64, должен быть отдан ГК.
Сказанное означает, что все сделки по передаче в пользование иным лицам общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, совершенные в отсутствие согласия всех сособственников такого имущества, то есть всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме, противоречат закону и являются ничтожными в силу ст. 168 ГК.
Продлён мораторий на указание идентификаторов должников за ЖКУ в исках при взыскании
Среди документов, опубликованных 30 декабря 2022 года, – новые законы в сфере ЖКХ, за которыми мы внимательно следили и ожидали их принятия, в том числе об указании идентификаторов должников в исках.
Обязанность УО, ТСЖ и РСО включать в исковое заявление личные данные должника, введёна Федеральным законом от 28.11.2018 № 451-ФЗ и откладывалась не раз: сначала с 1 октября 2019 года на 180 дней, затем до конца 2022 года, затем до 1 января 2022 года.
Федеральный закон от 30.12.2022 № 498-ФЗ снова продлил мораторий на указание идентификаторов должника по оплате ЖКУ при подаче на него исков в суд – до 1 июля 2022 года. Он вступил в силу с момента его официального опубликования.
Данный закон согласован по срокам начала действия с Федеральным законом от 21.12.2022 № 417-ФЗ, о котором мы писали выше. Требования об указании данных ответчиков в исках, поданных в суд, в сфере ЖКХ начнёт действовать одновременно с таким же требованием во всех сферах судопроизводства.
Нормативные правовые акты в ЖКХ: что существует кроме ЖК РФ?
6. Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (утв. Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 г. № 124)/
7. Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг» (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2012 г. № 253)
8. Правила пользования жилыми помещениями (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 )
9. Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ
10. Федеральный закон «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ
11. Правила организации теплоснабжения в Российской Федерации ( утв. Постановлением Правительства РФ от 08.08.2012 № 808)
12. Правила коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1034)
13. Правила вывода в ремонт и из эксплуатации источников тепловой энергии и тепловых сетей (увт. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2012 № 889)
14. Правила оценки готовности к отопительному периоду» (приказ Минэнерго России от 12.03.2013 г. № 103, Зарегистрировано в Минюсте России 24.04.2013 N 28269)
15.Федеральный закон «О газоснабжении в Российской Федерации» от 31.03.1999 № 69-ФЗ
16. Правила пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению (утв. Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410)
17. Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»
18. Правила организации коммерческого учета воды, сточных вод (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2013 г. № 776)
19. Правила поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549)
20. Правил учета газа (утв. Приказом Минэнерго России от 30.12.2013 № 961, зарегистрировано в Минюсте России 30.04.2014 № 32168)
21. Федеральный закон от 24 июня 1998 года № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»
22. Правила обращения с твердыми коммунальными отходами (утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156)
23. Положением о государственном жилищном надзоре (утв. Постановлением Правительства РФ от 11.06.2013 № 493)
24. Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110)_
Будет полезна статья: Может ли ТСЖ применять разные тарифы на содержание и ремонт для квартир и нежилых помещений
25. Постановление Правительства РФ от 28.03.2015 № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом»)
26. Приказ Минрегиона РФ от 26.06.2009 N 239 Об утверждении Порядка содержания и ремонта внутридомового газового оборудования в Российской Федерации
27. Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ
28. Постановление Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов»
29. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47
30. Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ
31. Постановление Правительства РФ от 12.02.1999 № 167 «Об утверждении Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации»
32. Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»
33. Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома»
34. Федеральный закон «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2014 № 209-ФЗ
35. Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 17.11.2015 года № 455/825/пр «Об утверждении порядка, состава, способов, сроков и периодичности размещения информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов»
36. Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 09.10.2015 № 393/731/пр «О справочниках и классификаторах, размещаемых в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
37. Совместный приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 23.03.2015 №85/200/пр «Об утверждении функциональных требований к государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
38. Совместный приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 17.02.2016 № 53/82/пр «Об утверждении формы электронного паспорта многоквартирного дома, формы электронного паспорта жилого дома, формы электронного документа о состоянии объектов коммунальной и инженерной инфраструктур»
39. Совместный приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 28.01.2016 № 18/34/пр «Об утверждении состава, порядка, способов, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации о количестве зарегистрированных в жилых помещениях по месту пребывания и по месту жительства граждан»
40. Совместный приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 28.12.2015 № 589/944/пр «Об утверждении Порядка и способов размещения информации, ведения реестров в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, доступа к системе и к информации, размещенной в ней»
41. Совместный приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации от 29.09.2015 № 368/691/пр «Об утверждении состава сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляют управляющие организации, подлежащих размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
42. Приказ Минкомсвязи России и Минстроя России от 24.08.2015 года №311/612/пр «Об утверждении состава, порядка, способов, сроков и периодичности размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информации из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
43. Постановление Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2012 г. № 1468 г. «О порядке предоставления органам местного самоуправления информации лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и (или) оказывающими коммунальные услуги в многоквартирных и жилых домах либо услуги (работы) по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах»
44. Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 04.03.2015) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»
45. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 26.09.2001 № 24 «О введении в действие Санитарных правил» (вместе с «СанПиН 2.1.4.1074-01. 2.1.4. Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества.
46. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 07.04.2009 № 20 «Об утверждении СанПиН 2.1.4.2496-09»
47. ГОСТ 32144-2013. Межгосударственный стандарт. Электрическая энергия. Совместимость технических средств электромагнитная. Нормы качества электрической энергии в системах электроснабжения общего назначения
48. ГОСТ 5542-2014. Межгосударственный стандарт. Газы горючие природные промышленного и коммунально-бытового
назначения. Технические условия» (введен в действие Приказом Росстандарта от 09.10.2014 N 1289-ст)
49. ГОСТ 30494-96 Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях
50. Постановление Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, Правил недискриминационного доступа к услугам по оперативно-диспетчерскому управлению в электроэнергетике и оказания этих услуг…
Тихомирова Анна Владимировна. Стаж юридической деятельности в сфере жилищного права 17 лет. Имеет опыт работы в судах общей юрисдикции. На протяжении последних 10 лет занимает должность юриста в управляющей компании, обслуживающей несколько сотен многоквартирных домов. Данный специалист поможет Вам разобраться с особенностями управления МКД, изучить содержательную часть соглашений. Если возникнет конфликтная ситуация с УК – специалист даст оценку и сформирует последовательность дальнейших действий.
Загрузка...
