Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.
Налог на имущество
Налог на имущество – один из обязательных сборов, который выплачивают все собственники недвижимости. С 2019 года произошли изменения в налоговом законе. Теперь налог рассчитывается по кадастровой стоимости. Как именно? Расскажем в статье.
Покупка квартиры, дачи или магазина делает из вас собственника недвижимого имущества. По законам Российской Федерации вы должны платить налог за владение недвижимостью.
Россияне – не единственные, кто делает такие взносы. Жители более 130 стран оплачивают налог на владение жильем. Объясним, как действует налогообложение этой сферы в нашей стране.
Просрочка от застройщика
Весь процесс с момента решения до оформления ипотечного договора занял у меня две недели. Я выбрал апартаменты в доме, который должен был сдаваться в первую очередь, — ждать, по словам застройщика, оставалось совсем недолго. Из-за этого стоимость моего жилья была абсолютно рыночная, как если бы я покупал уже готовые апартаменты в новостройке. Я рассчитывал получить ключи 31 мая 2019 года и встретить лето в новом доме — с видом на Москву-реку и выходом на собственный благоустроенный пляж.
Но застройщик не выполнил свои обязательства и допустил просрочку. Ключи мне выдали только 20 сентября. Я, конечно, остался разочарован. Планирую подать в суд и получить компенсацию.
Помимо всего прочего, после сдачи в квартире обнаружились недоделки в ремонте. При приёме я составил акт и указал замечания. Нужно было переложить плитку на кухне и ламинат в комнате. Сейчас этим занимаются рабочие, так что в апартаменты я всё ещё не заселился.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Налог на апартаменты – «кот в мешке»
Размер налога на апартаменты в 8 раз и более выше, чем на квартиры. Помимо этих бед, покупатели апартаментов узнают о размере сборов только тогда, когда им приходит уведомление из налоговой службы. Как узнать заранее, сколько придется заплатить?
На этапе покупки обещания застройщиков относительно ставки налога на имущество часто расходятся с реальностью, которая приходит позже к жильцам в виде уведомления из налоговой службы. Неразбериха с законодательством, наличие нескольких реестров для нежилых помещений, загадочные для обывателя акты обследования объектов Госжилинспекцией, – все это лишь усложняет поиск базовой, в общем-то, информации –налогообложение апартаментов.
Налоговые горки
Апартаменты сложно отличить от квартир: похожи планировки, метраж, отделка. Однако в первом случае – это нежилые помещения, во втором – жилые. Соответственно, и налоги на апартаменты нужно платить, как на коммерческие помещения. То есть, существенно больше.
Минимальный размер налога на апарты уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.
Если для квартир стоимостью до 10 млн рублей установлена минимальная ставка 0,1 % от кадастровой стоимости, то за апартаменты придется отдать как минимум 0,5%, максимум – 2%. Минимальная ставка действует в отношении апартаментов гостиничного типа и тех объектов, которые попали в определенный льготный перечень (о нем – ниже).
В отличие от квартир, где есть налоговый вычет (20 кв. м площади), налогом облагается вся площадь апартаментов. При этом минимальный размер сбора (0,5%) уменьшить невозможно – льгот ни на федеральном, ни на местном уровне нет.
Для дорогих апартаментов, как и для квартир, действует «налог на роскошь»: апартаменты общей площадью более 300 кв. м и стоимостью от 300 млн руб. обкладываются максимальным налогом (в 2018 году – 1,5%).
Круто, ты «попал».
В Москве создан реестр, куда входят нежилые помещения с максимальными налоговыми ставками. В него уже занесено более 25 тыс. объектов, полный список опубликован на сайте столичной мэрии.
Объект попадает в реестр, если по данным акта Госинспекции, более 20% его площади фактически используется для размещения объектов торговли, офисов, общественного питания, бытового обслуживания. Госинспекция определяет вид фактического использования объекта и на этом основании он включается или исключается из реестра.
Если объекта нет в реестре, на апартаменты действует налог 0,5%.
«На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть он живет в «гараже».
Новостройка попадает в реестр только после ввода, поэтому до окончания строительства узнать о точном размере ставки не получится. Отсюда и недопонимание между девелоперами и покупателями. Например, на форуме жителей ЖК «Водный» Антон Е. пытается узнать ставку налога на апартаменты в другом проекте MR Group – «Савеловский сити»: «Пишу вам на форум как владелец апартаментов в комплексе. Очень волнует тема ставки налога на апартаменты. Я так понимаю, требования об уплате налога многие уже получили. Пожалуйста, подскажите, какая ставка там указана, 0,5% или 2%?». Комментарий другого форумчанина прозвучал неожиданно: «На встрече жителей наш сосед показывал «прекрасный» документ от налоговой, где его апартаменты указаны как машиноместо. То есть, он живет в «гараже».
В компании MR Group сообщили, что на всех объектах, включающих апартаменты, действует налоговая ставка 0,5%.
Пусть кому-то повезет
Впрочем, в Москве есть и другой снижающий сборы реестр, который ведет департамент экономической политики и развития. По сути, это список, куда вошли объекты из первого реестра, но на которые власти разрешили применять понижающие ставки.
Вместо максимальной ставки объекты из реестра облагаются пониженной – в 0,5%. По условиям, общая площадь апартаментов, на которые распространяются льготы, не должна превышать 300 кв. м, а кадастровая стоимость «квадрата» не может быть больше 100 тыс. рублей (по состоянию на 1 января, предшествующего году включения здания в реестр). По адресу объекта не должно быть зарегистрированных юрлиц, в апартаментах не может вестись предпринимательская деятельность. Пониженная ставка действует только на единственные апартаменты и на 150 кв. м в них. Если площадь помещения больше 150 кв. м, то оставшиеся метры облагается по налоговой ставке действующей в данный налоговый период для объектов офисно-торгового назначения. Например, в 2017 г. – это 1,4% от кадастровой стоимости.
Согласно подсчетам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании Point Estate, собственнику апартаментов площадью 150 кв. м с кадастровой стоимостью 5 млн руб. без льгот пришлось бы заплатить налогов на 25 тыс. руб., со льготами – 16 тыс. руб.
На данный момент в реестре всего восемь объектов. Среди них три высотки ММДЦ «Москва-Сити», комплекс «Звезды Арбата» и др.
На данный момент в реестре апартаментов (утвержден постановлением правительства Москвы от 26.10.2016 № 706-ПП) всего восемь объектов.
- Три высотки в «Москва-Сити» – «Башня Федерация»;
- «Империя»;
- «Город Столиц»;
- комплекс «Звезды Арбата» на ул. Новый Арбат, д. 32;
- клубный особняк на Таганке по адресу: 4-й Крутицком пер., д. 14;
- комплекс «А-48» на Алтуфьевском шоссе, д. 48, корп. 2;
- здание в Марьино на ул. Братиславская, д. 6.;
- здание в Тверском районе Москвы по адресу: Б. Каретный пер. д. 24.
На столичном рынке экспонируется около 12 тыс. апартаментов в 112 проектах. В 2017 году предложение выросло почти на треть.
Мария Борисова аналитик ЦИАН
Налог против цены
Апартаменты стоят на 15-20% дешевле квартир аналогичного метража. И по мнению риэлторов, эта разница вполне компенсирует бОльшие налоги.
Например, по расчетам «Метриум групп», налог на квартиру в 38 кв. м стоимостью 5,67 млн руб. составит в этом году 1613 руб. (с учетом налогового вычета). Апартаменты той же площади в аналогичном месте будут стоить 4,1 млн руб., а налог при ставке 0,5% составит 12 190 руб. (налоговый вычет в данном случае не применяется). При покупке апартаментов хозяин сэкономил 1,57 млн руб. При нынешней ставке налогообложения этих денег хватит на оплату налога на имущество почти на 130 лет.
Это при идеальном варианте. При неидеальном ставка может быть и 1,5%, да и налоги на месте не стоят, ставки, однозначно, будут расти.
Документы у застройщика
Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:
- Устав.
- Уставный капитал.
- Свидетельство о регистрации.
- Свидетельство о постановке на налоговый учет.
- Выписка из ЕГРЮЛ .
- Разрешение на строительство.
- Проектная декларация.
- Договор страхования.
Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.
Сначала читать, потом подписывать
В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.
Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.
Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.
Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.
Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты
Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?
Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.
Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.
Примечание
Подготовлены законопроекты о приравнивании апартаментов к жилой недвижимости и распространении на них положений ЖК РФ, а также о возможности постоянной регистрации в них граждан.
Имущественный вычет по НДФЛ при покупке апартаментов
Помимо отсутствия правовой защиты (так, предварительные договоры купли-продажи апартаментов не являются договорами участия в долевом строительстве, на правоотношения по их приобретению не распространяются гарантии, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. письмо Минстроя России от 21.11.2016 N 38813-НС/07)), покупатели нежилых помещений не имеют права на налоговый вычет по НДФЛ.
Из буквального прочтения пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой недвижимости, может быть предоставлен только в отношении жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них. При указании в документах, подтверждающих право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, иных предметов и объектов недвижимости имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035807@).
При покупке физическим лицом апартаментов имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику в случае, если в правоустанавливающих документах приобретенного имущества объектом права является квартира или доля в квартире с назначением – жилое (ответ с официального сайта ФНС России от 12.01.2017). Представляется, что как бы ни называлось помещение при его покупке, если в документах о праве собственности есть указание на его жилой характер, то вычет получить можно, если нет – нельзя.
Строительные стандарты и инфраструктура
Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест.
К жилым помещениям предъявляют строгие требования . Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.
Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.
Туманное будущее
Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использовании апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.
Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия — многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона «Об участии в долевом строительстве». Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, установить особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепить порядок проведения общих собраний собственников помещений.
По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.
Юрий Аксенов, партнер Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании ×
Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в «многоэтажках».
Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.
На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.
А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». «Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», — указали депутаты. Они также не согласны, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.
Тем не менее и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.
Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ . Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ , поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.
Потребитель или нет?
Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.
Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги. Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты — нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.
В определении по этому спору Верховный суд напомнил: один лишь факт, что помещение является нежилым, — это не повод автоматически не применять потребительский закон. Суд должен разобраться, для каких целей делался ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью, закон «О защите прав потребителей» можно применить (дело № 78-КГ20-66-КЗ).
При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться, тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.
Загрузка...
