Порядок досрочного погашения военной ипотеки

Накопительно-ипотечная система (НИС) существует в России с 2005 года. Вступить в систему могут военнослужащие в разных званиях и вне зависимости от того, какая у них выслуга, есть ли семья и другая недвижимость. Отличается только момент, с которого военнослужащий может вступить в НИС:

Военная ипотека при увольнении

Военная ипотека обладает рядом особенностей, одна из которых — получение заемщиком государственной дотации для выплаты жилищного займа. Средства в рамках НИС предоставляются на весь срок службы гражданина. Но что произойдет, если он расторгнет контракт с Министерством обороны? В этой ситуации все зависит от оснований увольнения и того, были ли потрачены средства госдотации. В одних случаях заемщик по-прежнему сможет рассчитывать на господдержку, в других ему придется погашать жилищный кредит самостоятельно. Рассмотрим особенности участия в НИС, различные ситуации увольнения из рядов ВС РФ, что делать, если нет возможности погасить военную ипотеку и вернуть средства, полученные от государства.

Чтобы обеспечить военных доступным жильем, разработана специальная программа, в рамках которой часть средств поступает на счет от Минобороны. Накопительно-ипотечная система дает возможность использовать дотацию от государства для приобретения квартиры или земельного участка для последующего возведения дома.

• граждане, проходящие службу в ВС РФ по контракту;
• сотрудники Федеральной службы безопасности;
• служащие Минобороны (младший, старший и высший офицерский состав);
• сотрудники Федеральной службы охраны;
• служащие Росгвардии.

Чтобы получать средства из государственного бюджета для выплаты военной ипотеки, они должны стать участниками НИС.

Каждый гражданин, проходящий службу в ВС РФ, впоследствии может воспользоваться накоплениями для частичной или полной оплаты ЦЗЖ. Оформить военную ипотеку и получить госдотацию могут прапорщики и офицеры, которые заключили контракт и отслужили не менее трех лет.

Накопления поступают на счет военнослужащего, и с каждым годом сумма доступных средств становится больше. Таким образом, если гражданин не выходит в отставку в период погашения целевого жилищного займа, он может постепенно выплатить ипотеку без использования собственных средств.

• Подключиться к программе накопительно-ипотечной системы могут граждане, подписавшие контракт с Минобороны не ранее 2005 года.
• Прежде чем военный сможет использовать средства для покупки недвижимости, он должен отслужить не менее трех лет в армии или ряде других силовых ведомств (перечень будет приведен ниже).
• Получить ипотечный кредит могут в том числе и те военнослужащие, у которых испорчена кредитная история. Участие в договоре Министерства обороны, использование средств госдотации дают банкам определенную гарантию выплаты военной ипотеки.
• С суммы, которой может воспользоваться гражданин, впоследствии он может получить налоговый вычет (до 260 тыс. руб.), после того как жилье будет оформлено в собственность.
• При увольнении гражданина, взявшего военную ипотеку, могут быть изменены условия кредитного договора. Это право должно быть заявлено в тексте договора. К примеру, расторжение контракта с Минобороны может привести к увеличению процентной ставки, по которой необходимо будет дальше выплачивать кредит.
• После 10 лет выслуги государство обязано выплачивать военную ипотеку вплоть до полного закрытия долга (в том числе и в случае смерти заемщика). Если гражданин не достиг установленного стажа, в случае его кончины обязанности по погашению кредита ложатся на его наследников и созаемщиков.

Обратите внимание! Существуют определенные возрастные ограничения. Оформить военную ипотеку может гражданин не младше 21 года. На момент закрытия жилищного займа кредитополучателю должно быть не более 43 лет.

Зачем военному погашать кредит досрочно?

Досрочное погашение – право любого ипотечного заемщика, прописанное в Федеральном законе «Об ипотеке» №102-ФЗ. Ни один банк не может запретить своему клиенту вернуть деньги раньше установленного срока. Касается это положение и военной ипотеки. В законодательстве четко сказано о возможности погасить задолженность перед банком раньше, чем это предусматривает график. Правительство руководствовалось рядом мотивов, внося такое положение в закон:

• любой военнослужащий имеет право самостоятельно определять стратегию финансирования средств в недвижимость, вне зависимости от способов получения денег;
• военнослужащие могут получить дополнительную льготу от государства в виде материнского капитала, который можно использовать для частичного или полного погашения ипотеки;
• военнослужащий может быть досрочно уволен, после чего возникает необходимость (не право) вернуть деньги банку, так как статус заемщика меняется.

Причем последний случай вынуждает возвращать деньги раньше положенного срока, а в двух первых военнослужащий проявляет собственную инициативу.

Погашение кредита

Возможно ли использовать средства целевого жилищного займа на погашение ранее полученного ипотечного кредита?

Правилами предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 (далее – Правила), предусмотрено использование целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ) для погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику для приобретения жилого помещения (в том числе до наступления у него права на получение ЦЖЗ).

При этом следует учесть, что согласно Правилам для возможности погашения за счет средств ЦЖЗ ранее полученного ипотечного кредита требуется согласие кредитора-залогодержателя на заключение последующего договора об ипотеке между ФГКУ «Росвоенипотека» (далее – Учреждением) и военнослужащим, на заключение дополнительного соглашения к договору ипотечного кредита, оформленного с учетом требований пункта 30 Правил, на формирование графика погашения ипотечного кредита за счет средств ЦЖЗ с учетом размера накопительного взноса. При обращении в банк для получения ипотечного кредита необходимо заранее уточнить, согласен ли данный банк на указанные условия.

Полный перечень документов, которые необходимо представить в Учреждение для получения ЦЖЗ в целях погашения ипотечного кредита, предоставленного участнику НИС как единственному заемщику для приобретения жилого помещения (в том числе до наступления у него права на получение ЦЖЗ), установлен пунктами 26 и 68 Правил (в случае приобретения жилого помещения, в том числе жилого дома с земельным участком, по договору купли-продажи) и пунктом 48 (в случае приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве).
Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г.
№ 370 размещено на сайте Учреждения www.rosvoenipoteka.ru в разделе «Участнику НИС», подразделе «Нормативная правовая база».

Как будет происходить погашение кредита при увольнении с военной службы по ОШМ (по состоянию здоровья, по семейным обстоятельствам или по достижении предельного возраста пребывания на военной службе) при общей выслуге 10 лет и более?

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона от 20 августа 2004 г.№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Федеральный закон) в случае увольнения участника НИС, общая продолжительность военной службы которого составляет 10 лет и более (в календарном исчислении): по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья (ограниченно годен к военной службе), в связи с организационно-штатными мероприятиями или по семейным обстоятельствам, а также в случае увольнения по основанию, предусмотренному частью 4 статьи 10 Федерального закона: признание участника военно-врачебной комиссией не годным к военной службе – у него возникает право на использование накоплений для жилищного обеспечения. Средства, предоставленные участнику НИС по договору ЦЖЗ (первоначальный взнос и платежи, перечисленные в погашение обязательств по ипотечному кредиту) считаются погашенными и не подлежат возврату Учреждению, за исключением средств ЦЖЗ, перечисленных в погашение обязательств по ипотечному кредиту после даты исключения из списков личного состава воинской части.

Остаток задолженности или часть задолженности перед банком по ипотечному кредиту военнослужащий сможет погасить денежными средствами, дополняющими накопления для жилищного обеспечения (далее – дополнительные денежные средства). Выплата дополнительных денежных средств предусмотрена частью 2 статьи 4 Федерального закона.
В соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (вступил в силу 12 мая 2016 г.) выплата дополнительных денежных средств производится вне зависимости от наличия у военнослужащего или у членов его семьи жилых помещений в собственности или по договорам социального найма.

Выплату указанных средств производит федеральный орган исполнительной власти, в котором участник НИС проходил военную службу (далее – ФОИВ). Правила выплаты участникам НИС дополнительных денежных средств определены постановлением Правительства Российской Федерации
от 17 ноября 2005 г. № 686.
Если дополнительных денежных средств недостаточно для погашения всей суммы задолженности, остаток задолженности по кредиту перед банком участник погашает за счет собственных средств. График погашения обязательств по ипотечному кредиту рассчитывается кредитной организацией с учетом ранее установленной процентной ставки, если иное не предусмотрено договором ипотечного кредита.
С вышеперечисленными нормативными правовыми актами можно ознакомиться на сайте Учреждения www.rosvoenipoteka.ru в разделе «Участнику НИС», подразделе «Нормативная правовая база».

Что будет с квартирой в случае увольнения с военной службы по окончании контракта или по собственному желанию при выслуге менее 20 лет в льготном исчислении, а также в случае увольнения участника НИС с военной службы в связи с организационно-штатными мероприятиями (по состоянию здоровья, по семейным обстоятельствам или по достижении предельного возраста пребывания на военной службе) при выслуге менее 10 лет?

Согласно статье 14 Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (далее – Федеральный закон) средства целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ) на погашение обязательств по ипотечному кредиту предоставляются участнику НИС в период прохождения военной службы.

В случае увольнения участника НИС, общая продолжительность военной службы которого составляет менее 20 лет, в том числе в льготном исчислении, в связи с окончанием срока контракта о прохождении военной службы или по собственному желанию по уважительным причинам, а также в случае увольнения участника, общая продолжительность военной службы которого составляет менее 10 лет, в связи с организационно-штатными мероприятиями, или по состоянию здоровья (ограниченно годен к военной службе), или по семейным обстоятельствам, или по достижении предельного возраста пребывания на военной службе – у него не возникает право на использование накоплений для жилищного обеспечения, предусмотренное статьей 10 Федерального закона.

В связи с этим участник НИС обязан вернуть ФГКУ «Росвоенипотека» (далее – Учреждение) в срок до 10 лет средства, предоставленные ему по договору ЦЖЗ, включающие первоначальный взнос и платежи, перечисленные Учреждением в счет погашения ипотечного кредита.
Согласно Федеральному закону от 7 марта 2017 г. № 32-ФЗ участники НИС, уволенные по названным выше основаниям после вступления в силу указанного Федерального закона 18 марта 2017 г., возвращают средства ЦЖЗ без уплаты процентов.

Проценты за пользование ЦЖЗ начисляются военнослужащим, уволенным с военной службы по неуважительным причинам (в связи с несоблюдением со стороны военнослужащего условий контракта, лишением его воинского звания, утратой к нему доверия и др.).

График возврата задолженности по ЦЖЗ Учреждение направляет бывшему участнику НИС в течение одного месяца со дня получения от регистрирующего органа федерального органа исполнительной власти, а также федерального государственного органа, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, сведений об исключении его из реестра участников НИС без права на использование накоплений. Данный график направляется по адресу нахождения жилого помещения, приобретенного участником НИС с использованием ЦЖЗ, либо по адресу, указанному участником в письменном уведомлении, направленном Учреждению после увольнения участника с военной службы.
Дальнейшее погашение ипотечного кредита бывший участник НИС осуществляет самостоятельно за счет собственных средств на условиях, установленных кредитным договором.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 6 февраля 2022 г. N 03-04-07/7653 О предоставлении имущественных налоговых вычетов по НДФЛ налогоплательщикам, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и которым был предоставлен целевой жилищный заем в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту банка

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу предоставления имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц налогоплательщикам, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и которым был предоставлен целевой жилищный заем в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту банка, и сообщает.

Правовые, организационные, экономические и социальные основы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих установлены Федеральным законом от 20.08.2004 N 117-ФЗ “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих” (далее – Федеральный закон N 117-ФЗ), в соответствии с которым, финансирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих производится за счет средств федерального бюджета.

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона N 117-ФЗ каждый участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях:

1) приобретения жилого помещения или жилых помещений, приобретения земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, указанного земельного участка, а также приобретения жилого помещения или жилых помещений по договору участия в долевом строительстве;

2) уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита (займа) жилого помещения или жилых помещений, приобретении земельного участка, занятого приобретаемыми жилым домом либо частью жилого дома и необходимого для их использования, уплаты части цены договора участия в долевом строительстве с использованием ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу).

Из письма Федеральной налоговой службы следует, что налогоплательщик, являясь военнослужащим, в качестве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на основании кредитного договора с банком приобрел квартиру по договору купли-продажи. Согласно условиям кредитного договора, погашение кредита и процентов по нему производится за счет средств целевого жилищного займа, предоставленного налогоплательщику ФГКУ “Росвоенипотека”.

По причине досрочного увольнения гражданина с военной службы (на основании подпункта “в” пункта 2 статьи 51 Федерального закона от 28.03.1998 N 53-ФЗ “О воинской обязанности и военной службе”) и, соответственно, исключения его из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, ФГКУ “Росвоенипотека” обязало указанного налогоплательщика:

– вернуть в бюджет средства целевого жилищного займа и средства, перечисленные в погашение обязательств по ипотечному кредиту после увольнения гражданина (далее – задолженность);

– уплатить проценты, начисленные на сумму задолженности по установленной ставке.

Таким образом, в письме Федеральной налоговой службы рассматривается вопрос о предоставлении имущественных налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц налогоплательщикам, которые являются участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и которым был предоставлен целевой жилищный заем в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту банка.

Согласно пункту 3 статьи 210 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), если иное не предусмотрено указанным пунктом, для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных, в частности, статьей 220 Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 23 Кодекса.

Подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрены имущественные налоговые вычеты, на которые при соблюдении установленных условий, вправе претендовать налогоплательщик при приобретении, в частности, квартиры с привлечением заемных средств.

Пунктом 5 статьи 220 Кодекса установлено, что имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 Кодекса.

Таким образом, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик – участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих вправе получить в части расходов, произведенных за счет собственных средств, в том числе произведенных после его исключения из накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

В случае возврата уполномоченному органу в установленном порядке бюджетных средств, по мнению Департамента, налогоплательщик вправе при соблюдении установленных условий претендовать на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в том случае, если такие вычеты ранее не предоставлялись налогоплательщику. При этом возможность корректировки размера полученного имущественного налогового вычета, в том числе в связи с предусмотренным статьей 15 Федерального закона N 177-ФЗ возвратом бюджетных средств в случае досрочного увольнения участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих с военной службы, Кодексом не предусмотрена.

В отношении предоставления налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на уплату процентов на сумму задолженности при возврате бюджетных средств, если целевой жилищный заем ранее был предоставлен в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту банка, сообщаем следующее.

В случае, если целевой жилищный заем ранее был предоставлен участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в целях погашения обязательств по ипотечному кредиту банка, то в таком случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в части расходов налогоплательщика на уплату процентов на сумму задолженности при возврате бюджетных средств не предоставляется ввиду отсутствия соответствующего основания в подпункте 4 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Погашение ипотечного кредита «Военная ипотека»

Ипотечный кредит, выданный по программе «Военная ипотека», погашается за счет средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ), предоставляемого участнику НИС ФГУ «РОСВОЕНИПОТЕКА». Сумма, равная ежемесячному платежу по кредиту, перечисляется ФГУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» на счет военнослужащего, открытый в Банке, в соответствии с графиком платежей, а затем списывается в счет погашения кредита без какого-либо участия со стороны участника НИС. По истечении 20 лет военной службы деньги, использованные участником НИС для приобретения жилья (погашения ипотечного кредита), из разряда целевого жилищного займа (ЦЖЗ) переходят в разряд безвозмездных субсидий, ЦЖЗ при этом считается погашенным.

Внимание! Для того, чтобы ФГУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» начало перечислять средства на погашение ипотечного кредита, участнику НИС необходимо представить в пятидневный срок с момента регистрации права собственности на квартиру в Банк, в котором военнослужащий получил ипотечный кредит, следующие документы:

• Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Выписка из ЕГРП), где будет указано, что зарегистрирована ипотека в пользу Банка и в пользу Российской Федерации (берется в органе ФРС, где регистрировали сделку);
• Свидетельство о праве собственности (копию, заверенную нотариусом) или можно предъявить оригинал Свидетельства в Банк и Банк сам снимет копию и заверит ее;
• Договор купли-продажи (копию) – можно предъявить оригинал Договора в Банк и Банк сам снимет копию и заверит ее.

Участник НИС лично несет ответственность за своевременное и полное исполнение всех обязательств по Кредитному договору, в том числе за просрочку внесения платежей в счет погашения ипотечного кредита и своевременную оплату страховых взносов.

Досрочное полное или частичное погашение кредита

Участник НИС имеет право досрочно полностью или частично погасить ипотечный кредит (заем), выданный ему на приобретение жилья по программе «Военная ипотека»:

• за счет собственных средств;
• за счет средств, поступающих от федерального органа при возникновении у участника НИС права на дополнительные выплаты;
• за счет средств материнского семейного капитала (МСК). При этом участник НИС в соответствии с требованиями ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (п.4 ст.10) обязан предоставить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство об оформлении жилого помещения в общую собственность всех членов семьи (родителей, детей и иных совместно проживающих с ними членов семьи) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (погашения кредита), приобретенного за счет средств ипотечного кредита (займа). Разъяснения АИЖК об использовании средств МСК в рамках программы «Военная ипотека».

Ежегодный пересчет графиков

График ежемесячных платежей (неотъемлемая часть Кредитного договора), предоставляется Заемщику при получении ипотечного кредита. Ежегодно, скорректированный в соответствии с изменениями, предусмотренными Кредитным договором, процентной ставкой и размером накопительного взноса, а также с учетом возможного внесения участником НИС частичного досрочного платежа График ежемесячных платежей (Последующий График платежей) предоставляется Заемщику Кредитором / Сервисным агентом. При этом измененный / скорректированный График ежемесячных платежей оформляется (применяется) без заключения дополнительного соглашения к Кредитному договору.

Последующий График платежей направляется Заемщику один раз в год до 25 января каждого года, при этом Последующий График платежей применяется с 01 января текущего года.

В Последующем Графике платежей на очередной год указывается:

• размер Процентной ставки и ежемесячных платежей за предыдущие годы;
• размер Процентной ставки на очередной год;
• размер Процентной ставки на последующие годы;
• размер ежемесячных платежей на очередной год и последующие годы;
• остаток Текущей задолженности на начало и конец каждого Процентного периода;
• информация о сроке, оставшемся до полного погашения Текущей задолженности.

По письменному заявлению Заемщика Кредитор или Сервисный агент один раз в год в уведомительном порядке направляет Заемщику Последующий График платежей.

Страхование

Обязательным условием предоставления ипотечного кредита и одним из основных условий Кредитного договора является оформление/ежегодная пролонгация (оплата) договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости) и страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование).

О необходимости страхования:

• Страховать предмет залога по ипотечному кредиту в пользу кредитора от заемщика требует Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ.
• Страхование жизни и трудоспособности заемщика необходимо на тот случай, если в результате серьезной болезни или несчастного случая он не сможет выплачивать долг по кредиту (займу).
• В случае смерти заемщика за счет страховки будет выплачен остаток суммы задолженности по кредиту. Таким образом, семье заемщика не придется искать деньги для погашения кредита, и квартира перейдет в собственность наследников умершего заемщика без каких-либо обременений.
• Если заемщик на длительное время окажется нетрудоспособным, за счет страховки ему компенсируются расходы по выплате кредита (займа) на период нетрудоспособности.
• Если заложенное жилье будет уничтожено или сильно повреждено, страховая компания выплатит кредитору сумму, равную задолженности заемщика по ипотечному кредиту (займу). После этого ипотечный кредит (заем) будет считаться погашенным, и к заемщику не будет предъявляться никаких претензий. Без страховки заемщику пришлось бы погашать кредит (заем), невзирая на то, что приобретенное им жилье стало непригодным для проживания.

Переход прав по закладной

По сложившейся практике Банк, выдавший ипотечный кредит, передает права по закладной Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) или Сервисному агенту/Региональному оператору АИЖК. Для заемщика при этом ничего не меняется, кроме того, что теперь не Банк, а АИЖК или Сервисный агент/Региональный оператор АИЖК получает право на получение платежей в счет погашения задолженности по кредиту, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

При смене владельца закладной Заемщику направляется соответствующее уведомление с указанием реквизитов для перечисления платежей, при этом в связи со спецификой погашения кредита по программе «Военная ипотека» Заемщику не нужно совершать никаких дополнительные действий – все необходимые распоряжения Банку Заемщик дает еще на этапе получения ипотечного кредита.

Досрочное увольнение

Если участник НИС увольняется раньше (по расторжению контракта), чем общий срок его службы достигнет 20 лет, то военнослужащий обязан:

• выплатить Кредитору остаток задолженности из своих собственных средств, при этом Кредитор оставляет за собой право изменить порядок определения расчета размера ежемесячного платежа и применить порядок, установленный Кредитором для иных заемщиков, не являющихся Участниками НИС.
• возвратить с процентами средства целевого жилищного займа (ЦЖЗ), предоставленные ему ФГУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» на выплату первоначального взноса за жилье и погашение ипотечного кредита, при этом погасить ЦЖЗ требуется в срок, не превышающий десяти лет. Задолженность погашается с процентами, установленными договором о предоставлении целевого жилищного займа, ежемесячными равными платежами.

Если военнослужащий по той или иной причине не выплатит задолженность по ипотечному кредиту и ЦЖЗ, то долги с него будут взысканы в принудительном порядке. Поскольку обеспечением по кредиту (займу) служит жилье, кредитор имеет право получить удовлетворение из его стоимости, т.е. заложенное жилье может быть продано, а вырученные средства направлены в счет уплаты долгов.

Исключение составляют случаи, когда военнослужащего увольняют из Вооруженных сил досрочно по одной из четырех причин, при условии, что общий срок военной службы участника НИС составляет не менее десяти лет:

• достижение им предельного возраста пребывания на военной службе;
• в связи с признанием его негодным или ограниченно годным к военной службе по состоянию здоровья;
• в связи с организационно-штатными мероприятиями;
• по семейным обстоятельствам, предусмотренным российским законодательством о воинской обязанности и военной службе.

В этих случаях у заемщика – участника НИС отсутствуют обязательства по возврату средств ЦЖЗ, а также имеется возможность в случае признания участника НИС нуждающимся в жилье предоставления дополнительных выплат на погашение остатка долга по ипотечному кредиту или его части.

Можно ли закрыть задолженность досрочно?

Военная ипотека – это специфический банковский продукт, предоставляемый военным-контрактникам. Она предоставляется с участием 3 сторон: заемщика-военного, кредитной организации и Росвоенипотеки (учреждение, ответственное за контроль накопительно-ипотечной системы).

При оформлении жилищного займа участником НИС он может накопленные на его индивидуальном счете средства использовать для:

• внесения первоначального взноса;
• погашения текущей задолженности;
• досрочного погашения ипотеки.

В отличие от различных пособий, деньги по программе НИС переводятся военному не однократно, а ежегодно до выхода на пенсию или окончания карьеры в качестве контрактника. Получается, выплаты поступают регулярно, и эти деньги участник может тратить на покупку жилья. В стандартном виде выделяемые средства идут на оплату ежемесячного взноса. Положенная годовая сумма делится на 12 равных платежей.

Например, в 2022 году взнос составляет 299 081,2 руб. Следовательно, военный может использовать эти деньги для погашения ежемесячного взноса в размере: 299 081,2/12 = 24 923,43 руб.

При этом законодательство не запрещает погашать военную ипотеку досрочно. Не препятствуют этому и банки. Поэтому ответ однозначный – вернуть военную ипотеку досрочно можно.

Могут ли отказать?

У банка есть право отказать военнослужащему в военной ипотеке, равно как и любому другому гражданину в любом другом кредите. Чаще всего банк принимает такое решение, если у человека плохая кредитная история, уже имеется крупный кредит или ипотека. Все же процент одобрений кредитов по военной ипотеке существенно выше, чем по гражданской, утверждают в «Росвоенипотеке».

С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент. Сегодня такая услуга есть у большинства банков, работающих по военной ипотеке. В 2022 году рефинансирование доступно по ставке от 6,75% годовых. По данным «Росвоенипотеки», такой возможностью воспользовалось уже более 45,8 тыс. участников НИС.

С 2018 года доступно рефинансирование военной ипотеки под более низкий процент (Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС )

Например, у семьи супругов-военных родилась двойня, и в 2022 году они решили рефинансировать ипотеку по семейной программе под 6%. Месячный платеж для них сократился с 38 тыс. до 30 тыс. руб. Это значит, что полностью погасить ипотеку они смогут не в 2028 году, а в середине 2027-го.

Почему жилье для военных – проблема

Жилищная проблема в России в целом как-то решается – это и дешевая ипотека по госпрограмме, и семейная ипотека, а кто-то даже получает жилье, прождав несколько лет в очереди (пример – дети-сироты). Конечно, проблем все еще остается предостаточно, и даже очень дешевая ипотека – это все же ипотека. Но есть особая категория людей – те, кто находится на полном государственном обеспечении.

Это военнослужащие и сотрудники силовых органов – МВД, Росгвардии, ФСИН, ФСБ и других ведомств. Оклады у них не очень высокие (особенно у тех, кто служит недавно), а заниматься какой-то дополнительной работой силовики просто не имеют права. Выходит, что они могут рассчитывать исключительно на то, что им дает государство в том или ином виде.

Учитывая, что военнослужащие – люди подневольные, и вынуждены исполнять любой полученный приказ, чаще всего они служат не в своем городе. И здесь особенно важно то, как государство способно обеспечить их жильем. А вариантов жилищного обеспечения есть сразу несколько:

• служебное жилье . Это то, что должны выдать всем нуждающимся и буквально сразу (в течение 3 месяцев с даты переезда на новое место службы). Для военнослужащих рядового и сержантского состава это будет квартира в общежитии, для офицеров – квартиры. Площадь жилья должна соответствовать нормативам – на одного человека должно полагаться минимум 18 квадратных метров (причем расчет идет на всех членов семьи). А некоторые категории военнослужащих получают служебное жилье с дополнительными метрами. Такое жилье нельзя приватизировать, сдать в аренду, а при длительном отъезде – сохранить за собой;
• постоянное жилье . Все те, кто прослужил в силовых органах 10 лет и больше и нуждается в собственном жилье, могут получить его уже в собственность. До 2014 года выдавали непосредственно квартиры, сейчас можно получить только субсидию на покупку жилья. Рассчитывается она с учетом норматива площади, количества членов семьи, нормативной стоимости квадратного метра и повышающего коэффициента за выслугу лет (от 1,85 до 2,75). Пример: семья военнослужащего с 15-летним стажем из 3 человек получит 4,86 миллиона рублей на покупку своей квартиры;
• компенсация за наем жилых помещений . Выплачивается, исходя из региона проживания и количества членов семьи. Например, если военный живет один, он получит в среднем 7-9 тысяч рублей в месяц компенсации, а если у него семья из 3 человек – то около 12-15 тысяч рублей;
• военная ипотека . Государство каждый год направляет определенную сумму на специальный счет каждому участнику системы.

И именно о военной ипотеке пойдет речь дальше.

Условия банков для досрочного погашения и документы

Как и где получить ежегодный график платежей

График выдается один раз в год не позднее 25 января ежегодно, а применяется с 1 января текущего года и применяется без заключения дополнительного соглашения.

Этот график должен включать в себя: Величину ежемесячных платежей и процентной ставки за предыдущие годы; Величину процентной ставки на очередной год; Величину процентной ставки на следующие года; Величину ежемесячных платежей на текущий и следующие годы; Остаток задолженности по кредиту на начало и конец каждого процентного периода; Срок, оставшийся до полного погашения кредита

На основании вышеизложенного, за предоставлением вам последующего графика платежей по заключенному кредитному договору, следует написать письмо в банк, предоставивший кредит или к сервисному агенту. После этого вам будут ежегодно присылать измененный график платежей по кредиту.

Что происходит в случае увольнения

В зависимости от причин увольнения обязательства по военной ипотеке могут быть погашены за счет бюджетных перечислений или возложены на плечи заемщика.

Так, к числу «уважительных» факторов относят:

1. организационно-штатные мероприятия (невозможность сохранения военным прежнего поста и отказ его от предложенной, более низкой или высокой должности; сокращение штатной единицы; признанием не годным к службе на данной должности);
2. ухудшение состояния здоровья;
3. достижение определенного возраста;
4. семейные обстоятельства.

По программе «Военная ипотека» увольнение по болезни, то есть признание негодным для прохождения службы, является уважительным обстоятельством при погашении ЦЖЗ. В данном случае решающее значение в вопросе военной ипотеки будет иметь выслуга лет.

Частичное за счет собственных средств участника нис

Военнослужащему необходимо обратиться в банк с заявлением о намерении произвести частичное досрочное погашение.

У каждого банка своя форма заявления, на сайте практически любого банка представлен образец данного заявления.

Частичное за счет средств имеющихся на именном накопительном счете в фгку росвоенипотека

Частичное за счет средств материнского капитала

Досрочное погашение Военной ипотеки средствами материнского капитала необходимо согласовывать как с банком, так и с Пенсионным фондом Российской Федерации (ПФ РФ). В данном случае четко прописанного указания на то, что данная операция невозможна, в настоящее время не существует.

В первую очередь необходимо обратиться в Ваше территориальное отделение ПФ РФ за консультацией, возможно ли произвести перечисление средств материнского капитала в погашение кредита по Военной ипотеке. При получении положительного ответа от ПФ РФ, обращаться в банк с аналогичным вопросом.

Переход обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) в денежную форму расширил возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья. С введением новой накопительно-ипотечной системы на переходный период сохранилась существующая система обеспечения жильем военнослужащих заключивших контракты до 1 января 2005 г.

График платежей

Поскольку кредитный договор согласовывается с Росвоенипотекой, то все перечисления производятся в соответствии с банковским графиком погашения жилищного кредита.

Платежи по кредиту перечисляются ФГКУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» на счет военнослужащего, открытый в Банке, который выдал жилищный кредит (ЦЖЗ), в соответствии с графиком платежей, а затем списываются в счет погашения задолженности без какого-либо участия со стороны участника НИС.

График платежей — неотъемлемая часть кредитного договора. Нужно обратиться в банк, в котором Вы заключали Кредитный договор, и получить этот документ. Обратите внимание на пункты Кредитного договора: что там сказано по поводу предоставления этих графиков и погашении самого кредита.

Одновременно с заключением кредитного договора на приобретение жилья по военной ипотеке составляется и ежемесячный график платежей, являющийся неотъемлемой частью такого договора. Этот график корректируется ежегодно на основании изменений указанных в кредитном договоре, величиной накопительного взноса и процентной ставкой, а также, если заемщик досрочно внес часть суммы в счет погашения кредита.