Что лучше подарить или продать квартиру родственнику

При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.

Обмен недвижимостью с родственником

Как произвести обмен недвижимостью с родным братом (оба объекта в собственности более 5 лет)? Стоимость объектов разная. Через два договора дарения или через договор мены?

В данном случае законными будут оба предложенных варианта. Оба договора – и дарение, и мена – являются гражданско-правовыми сделками, используются, чтобы юридически оформить переход права на недвижимое имущество. На практике договор дарения чаще заключается между близкими людьми, родственниками.

Поскольку предметом сделок дарения и мены являются объекты недвижимости, то переход права собственности на каждый объект требует обязательной государственной регистрации в Росреестре с внесением записи в ЕГРН, с уплатой физическим лицом госпошлины за каждый объект в размере 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, ст. 131 Гражданского кодекса РФ).

Главное при выборе договора учесть, чтобы тип договора соответствовал реальным правоотношениям, которые вы хотите зафиксировать со своим братом. От этого зависит, правовые нормы каких глав ГК РФ будут применятся: гл. 32 (к договорам дарения) или гл. 30-31 (к договору мена), а также какие правовые последствия могут возникнуть в случае возможного судебного спора.

Содержание

Плюсы и минусы договора дарения

Иногда договор дарения представляется более выгодным вариантом передачи имущественных прав, чем договор купли-продажи (ДКП). Его плюсы для лица, получающего дар, заключаются в следующем:

1. Простой характер оформления сделки.
2. Подаренное имущество не является совместно нажитым и не допускает раздела после развода.
3. Лицо становится собственником недвижимости, ничего не отдавая взамен, то есть остаётся в чистой прибыли.

Собственник, передающий имущество в дар, также имеет определённые выгоды при заключении дарственной:

1. Отсутствие налогообложения при сделке, если недвижимость была в собственности менее требуемого срока, который составляет от 3 до 5 лет. Налог при сделке взимается с одариваемого лица.
2. Дарение даёт дарителю моральное удовлетворение от совершённого бескорыстного поступка.
3. Если это престарелый человек, то он будет уверен в том, что после его смерти в отношении подаренного объекта не возникнет наследственных споров.

Для обеих сторон удобно:

1. Отсутствие проблем с передачей денежных средств, так как эта часть сделки упускается.
2. Не требуется специального сопровождения сделки, что позволяет обратиться к юристу или нотариусу разово, сэкономив определённую часть денежных средств.

К минусам, которых сравнительно немного, относятся следующие правовые моменты:

1. Передающая сторона не получает денег, передавая имущество безвозмездно.
2. Принимающая сторона (если стороны не находятся в близком родстве) обязана уплатить налог в размере 13% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговый вычет ей не положен.

Если одаряемый является иностранцем, НДФЛ при получении имущества составляет не 13, а 30% кадастровой стоимости.

Преимущества купли-продажи между родственниками

Имущество может быть передано и по договору купли-продажи. Это обычная сделка, оформляемая в письменном виде. Нотариальное присутствие обязательно только при дарении долей.

Плюсы купли-продажи между родственниками:

• сделку по продаже отменить сложнее, чем по дарению. В любой момент дарственная может быть признана недействительной, если удастся доказать, что составлена под давлением на дарителя, угрозами жизни и здоровью ему и членам его семьи. При продаже это не является основанием для отмены;
• продавец освобожден от налогообложения сделки, если имущество находилось в его владении более 5 лет (если получено в наследство, то более 3 лет);
• если покупатель решит продать объект ранее минимального срока владения, то сможет уменьшить налогооблагаемую базу на стоимость приобретения имущества, указанную в договоре купли-продаже.

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.

ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:

• Продается доля в праве на недвижимость;
• Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.

Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.

Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

К достоинствам ДКП относится простота оформления: достаточно оформить документ в нескольких экземплярах, предварительно согласовав условия со сторонами сделки.

Есть и другие преимущества:

• Нет ограничений для сторон, как при ДД, где запрещается безвозмездно передавать подарки в пользу работников муниципальных и государственных органов, соцучреждений, организаций здравоохранения, если процедура связана с их трудовой деятельностью;
• Продавец, в отличие от дарителя, получает выгоду – деньги;
• ДКП по сравнению с ДД проще отменить.

• Продавец обязан заплатить подоходный налог. Даритель его не платит. Если ценная вещь приобретается супругами в браке при отсутствии брачного контракта, оно признается общенажитым и будет делиться при разводе.
• Самый весомый минус, из-за которого некоторые пытаются прикрыть продажу ДД – обязательство по уведомлению остальных владельцев при возмездном отчуждении доли.

Совет юриста: лучше не пытаться прикрыть продажу ДД. На основании ст. 170 ГК РФ остальные собственники, преимущественное право которых нарушено, могут признать сделку притворной. Это влечет ее недействительность: дарственную отменят, дарителя и одаряемого вернут в прежнее положение.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Содержание договора купли-продажи

ДКП по содержанию должен соответствовать требованиям гл. 30 ГК РФ в зависимости от вида сделки. В документ включается практически та же информация, что и при ДД, но обязательно указывается стоимость продаваемого имущества.

Что еще понадобится:

• Сведения о продавце и покупателе;
• Данные о товаре;
• Обязанности сторон;
• Условия отмены сделки;
• Подписи покупателя и продавца.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Какие есть преимущества и недостатки оформления передачи недвижимости по договору дарения или по договору купли-продажи?

Договор дарения и договор купли-продажи недвижимости отличаются друг от друга, в частности, наличием или отсутствием оплаты по договору, лиц, имеющих право преимущественного приобретения доли (в случае отчуждения доли объекта недвижимости), а также налоговыми последствиями.

Рассмотрим основные отличия в оформлении недвижимости по договору дарения и по договору купли-продажи.

Наличие или отсутствие оплаты
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Таким образом, одно из главных отличий этих двух видов договоров — наличие или отсутствие оплаты.
При этом следует учесть, что данные договоры не могут заменять друг друга. В случае подмены одного договора другим (когда по какой-то причине прикрывается купля-продажа дарением или наоборот) либо совершения сделки только для вида без фактической смены собственника такая сделка является соответственно притворной или мнимой, то есть недействительной (ничтожной). При этом к притворной сделке применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки (п. п. 1, 3, 4 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, ст. 170 ГК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 04.06.2022 по делу N 33-16955/2021, от 20.06.2019 по делу N 33-26093/2019).

Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке

Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.
Недвижимое имущество, полученное по договору дарения, поступает в единоличную собственность одаряемого. Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу поступает в совместную собственность покупателя и его супруга (супруги), однако возможны исключения (п. 1 ст. 33, ст. 34, п. 1 ст. 36, п. п. 1, 4 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 256 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15).

Соблюдение преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Для продажи доли недвижимого имущества продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. Продажа доли постороннему лицу возможна, только если остальные участники долевой собственности не приобретут указанную долю в течение месяца со дня извещения либо откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки (в этом случае доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока). В противном случае любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2022 по делу N 33-2841/2021, 2-842/2019).
При заключении договора дарения доли недвижимого имущества преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.

Уплата НДФЛ
В случае заключения договора купли-продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, у него возникает обязанность по уплате НДФЛ (п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

При этом продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу, в частности, на сумму имущественного налогового вычета в размере до 1 млн руб. либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
При заключении договора дарения НДФЛ обязан уплатить одаряемый. Исключение составляет заключение договора дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками. К таковым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).
В случае заключения договора купли-продажи родство сторон договора не влияет на уплату НДФЛ.

Материал статьи взят из открытых источников

Что сложнее расторгнуть?

И сделка дарения и купли-продажи легко расторгается, однако, дарственную расторгнуть намного проще. Закон содержит множество оснований, которые позволяют аннулировать процедуру.

А вот что касается купли-продажи, то расторжение возможно только в случае, если были грубо нарушены права одной из сторон договора.

В любом случае, в каждой конкретной ситуации важны нюансы.

Узнайте на нашем сайте о том, в каких случаях и кто может оспорить дарственную на квартиру, а также о том, может ли даритель при жизни отозвать дарственную.

Передача доли: нюансы

Как уже было отмечено выше, при продаже (передаче) доли в квартире основное отличие дарственной от договора купли-продажи заключается в том, что в первом случае не надо соблюдать права совладельцев на преимущественную покупку отчуждаемого участка.

Довольно часто многие граждане (обычно по инициативе продавца) при покупке комнат в коммунальной квартире оформляют это в виде дарения. Несомненно, это более удобный и быстрый способ, так как не нужно получать отказ от всех совладельцев. Однако такой вариант несет в себе много рисков для обеих сторон:

• Сделка может быть признана ничтожной по основанию, прописанному в п.2 ст. 170 ГК РФ. Покупателя обяжут вернуть комнату, а продавца деньги, которых и вовсе может у него не быть к тому моменту.
• По договору дарения к покупателю вместе с долей могут перейти и права третьих лиц на это помещение. При этом он не сможет предъявить к дарителю какие-либо претензии.

Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, невозможно однозначно сказать, какой из вариантов оформления перехода права собственности на квартиру является наиболее выгодным. Все зависит от отдельных обстоятельств в конкретной ситуации. В связи с этим прежде чем предпринять какие-либо действия следует предварительно проконсультироваться с грамотным юристом, который сможет подсказать как лучше поступить.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас

Что лучше: подарить или продать квартиру родственнику? Плюсы и минусы каждой из процедур

В отношении:

Налог не распространяется на ситуации когда:

• квартира в собственности более трех лет;
• ее стоимость менее 1 млн. рублей.

ВАЖНО. Если в договоре купли-продажи между родственниками указывается стоимость жилья более чем на 20% ниже рыночной, налоговой будет начислена пеня.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, продавец может совершить возврат облагаемой налогом стоимости жилья в размере 1 млн. рублей (налог будет взиматься только с суммы, превышающей его).

Рента

Договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением нередко используют для оформления отношений к недвижимому имуществу между различными людьми, как родственниками, так и не родственниками. В соответствии с соглашением получатель ренты передает свое имущество в собственность плательщика ренты, тот в свою очередь обязуется в обмен на это периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму. Срок обязательства по выплате определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц).

Соглашение сторон должно быть удостоверено нотариусом. В нем можно прописать любые варианты и случаи для достижения гарантий каждой из сторон сделки. Размер госпошлины составляет 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 тыс. руб.

Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон договора мены была получена доплата (оплата разницы в ценах обмениваемых товаров), сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы (см. письмо ФНС России от 27.11.2012 N ЕД-4-3/19911@ “Об обложении налогом на доходы физических лиц операций мены”).

Наследственный договор

Относительно новый способ регулирования наследственных отношений. Позволяет установить условия и обязательства, которые должны быть соблюдены сторонами при жизни наследодателя, что способно гарантировать интересы всех участников наследственного договора. Отрицательным моментом является его относительная дороговизна при вступлении в наследство по аналогии с завещанием, а также наличие обязательной доли в наследстве у других родственников, что не снимается условиями наследственного договора, считает Шевченко.

Чтобы поставить на учет квартиру, в первую очередь необходимо получить свидетельство о праве на наследство. Для этого нужно обратиться к нотариусу по последнему месту жительства наследодателя в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя или дня вступления в силу решения суда о признании его умершим, пояснили в отделение Росреестра по Москве. Подготовка нотариусом заявлений, поступающих в наследственное дело, обойдется в 1 тыс. руб. По завещанию, предусматривающему создание наследственного фонда, независимо от вида имущества потребуется 17 тыс. руб. Получение свидетельства об удостоверении полномочий исполнителя завещания — 2 тыс. руб.

«После проверки документов нотариус заводит наследственное дело в книге учета наследственных дел и в единой информационной системе нотариата. Все последующие заявления о вступлении в наследство остальных родственников будут уже приобщаться к заведенному нотариусом делу. Заявления о вступлении в наследство могут подаваться наследниками в течение шести месяцев с момента открытия наследства», — поясняет Нагоева. По истечении полугода с момента открытия нотариус выдает свидетельство о праве на наследство.

Новым способом регулирования наследственных отношений в России стал наследственный договор (Фото: New Africa/shutterstock)