Договор купли-продажи права аренды помещения

3.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты __________% от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере: __________ рублей за один квадратный метр плюс НДС. Общая сумма составляет __________ рублей и возврату не подлежит.

Договор купли-продажи прав аренды

На странице представлена, актуальная в 2022 году, Форма договора купли-продажи прав аренды, заключаемый между юридическими лицами. Вы можете в любой момент скачать ее себе в формате .doc, .rtf или .pdf, размер файла документа составляет 10,3 кб.

1. Предмет договора
2. Срок действия договора
3. Условия выкупа права аренды
4. Обязанности и права продавца
5. Обязанности и права покупателя
6. Возникновение права на заключение договора аренды
7. Порядок и сроки расчетов
8. Ответственность сторон
9. Разрешение споров
10. Порядок расторжения договора
11. Заключительные положения
12. Юридические адреса и реквизиты сторон
13. Подписи сторон

Договор купли-продажи прав аренды

________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и ________________________________________________ в лице ________________________________________________, действующего на основании ________________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1.1. Предметом настоящего договора является выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании ________________________, расположенных по адресу: ________________________________________________, (________-й этаж, помещение № ________) общей площадью ________ кв. м., для использования под ________________________ в соответствии с Уставом Покупателя.

2.1. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств, обусловленных настоящим договором.

3.1. Продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты ________% от рыночной стоимости годовой арендной платы в размере: ________ рублей за один квадратный метр плюс НДС. Общая сумма составляет ________ рублей и возврату не подлежит.

4.1. В соответствии с возложенными на него полномочиями и настоящим договором Продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее ________________________. Срок исполнения Продавцом обязательств по оформлению договора завершается передачей документов в ________________________ для регистрации.

4.2. Продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех иных необходимых документов и выполнение других зависящих от Продавца условий таким образом, чтобы аренда была оформлена в установленном законом порядке.

В соответствии с настоящим договором Покупатель:

5.1. Обязуется оплатить сумму выкупа права аренды помещения указанную в п. 3.1 настоящего договора.

5.2. Покупатель может переуступить право аренды, полученное им по настоящему договору, третьему лицу при согласовании с Продавцом, при условии, что третье лицо принимает на себя все обязательства Покупателя по настоящему договору. Переуступка прав оформляется сторонами письменно и является неотъемлемой частью настоящего договора.

5.3. Покупатель обязан реализовать право аренды в ________-дневный срок, начиная с момента указанного в п.4 настоящего договора.

1. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

6.1. Право на заключение договора аренды помещений возникает с момента поступления денежных средств, причитающихся Продавцу по настоящему договору на его расчетный счет.

6.2. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, не позднее указанного в п.5.3 настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от Продавца.

7.1. Покупатель в соответствии с п.5.1 настоящего договора перечисляет в течение ________ банковских дней со дня подписания договора денежные средства за выкуп права аренды помещений, на расчетный счет Продавца.

8.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

8.2. В случае, если договор аренды на помещения указанные в п.1.1 настоящего договора не будет заключен по независящим от Покупателя причинам, Продавец обязан возвратить Покупателю сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора, плюс проценты на эту сумму в размере учетной ставки банковского процента существующей в г. ________________________ на момент заключения настоящего договора, либо на момент возврата Продавцом указанной суммы (по выбору Покупателя) за период, начиная со дня получения Продавцом суммы указанной в п.3.1 настоящего договора и заканчивая днем возврата вышеуказанной суммы.

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть в результате нарушения сторонами условий настоящего договора, будут , по возможности, решаться путем переговоров между сторонами.

9.2. В случае не достижения соглашения в результате переговоров, споры и разногласия подлежат разрешению в арбитражном суде в соответствии с законодательством РФ.

10.1. Настоящий договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон.

10.2. В случае неисполнения Покупателем обязательств по договору (п. п. 5.1., 7.1) настоящий Договор считается расторгнутым автоматически.

11.1. Настоящий договор составлен в 2-х подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

11.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему договору оформляются по соглашению сторон исключительно в письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Нужно ли регистрировать?

Необходимость регистрации договора зависит от предмета сделки и срока аренды. Если в аренду с правом выкупа передается недвижимое имущество (здания, земельные участки, помещения и т.д.) и период владения (пользования) составляет более одного года, договор подлежит государственной регистрации.

Если предметом аренды является иное имущество (транспортное средство, техническое оборудование и т.д.) государственная регистрация не требуется. Достаточно подписать документ участниками сделки. На практике возникает вопрос: требуется ли государственная регистрация дополнительного соглашения, если основной выкупной договор зарегистрирован. Судебные органы по-разному трактуют данную ситуацию. Во избежание признания дополнительного соглашения недействующим, рекомендуем производить регистрацию документа. Такая позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Президиума ВАС №11680/08 от 27.01.2009 по делу № А70-2321/10-2007).

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения об аренде, арендатор приобретает права владения и пользования объектом.

Однако права арендатора не безграничные и отличаются от прав собственника тем, что он не имеет право распорядиться объектом по своему усмотрению. То есть арендные права имеют ограничительные рамки действия. В случае передачи таких прав, ограничения арендатора будут распространяться и на нового арендатора, он также не сможет в полной мере распоряжаться приобретенным объектом.

Следует обратить внимание на то, что передавать арендные права третьим лицам допускается только в том случае, когда в соглашении нет положений, запрещающих это делать.

Собственник помещения должен быть сразу уведомлен о том, что права были переданы другому лицу.

Продажа нежилого помещения с правом последующей аренды

Можно ли в договоре купли-продажи нежилого помещения предусмотреть возможность получения в аренду этого же помещения продавцом после регистрации перехода права собственности к покупателю? Как правильно включить это условие как существенное условие сделки в договор купли-продажи, чтобы в случае невыполнения покупателем такого условия можно было расторгнуть договор купли-продажи этого нежилого помещения?

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в п. 3 ст. 421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, стороны договора купли-продажи недвижимости вправе в самом договоре купли-продажи установить, что после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение новый собственник недвижимости обязуется предоставить прежнему собственнику данное помещение в аренду. При этом саму аренду желательно оформить в виде отдельного договора, который будет заключен после государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на нового собственника.

Для этого в договоре купли-продажи необходимо предусмотреть следующие моменты.

1. Непосредственное, прямо выраженное обязательство нового собственника заключить с прежним собственником договор аренды.

2. Указать, в какой срок должен быть заключен договор аренды.

3. Указать основные условия договора аренды, а именно: идентификация объекта аренды, срок аренды, форма и размер арендной платы, иные условия, которые стороны сочтут существенными.

4. Необходимо обязательно напрямую указать, что все перечисленные сторонами условия (п. 1–3) являются существенными условиями для сторон и к данным условиям стороны применяют положения ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре. В случае уклонения нового собственника от заключения договора аренды прежний собственник будет иметь право в судебном порядке требовать исполнения этого условия.

Для того чтобы расторгнуть договор купли-продажи при невыполнении новым собственником условия о заключении договора аренды нежилого помещения, необходимо в самом договоре указать на возможность такого расторжения прежним собственником в одностороннем внесудебном порядке и предусмотреть порядок такого расторжения, с предварительным письменным уведомлением нового собственника. В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное законом, правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

6 вопросов при покупке здания вместе с арендаторами (Как свести риски к минимуму)

2]Итак, решение о приобретении объекта принято. Цена согласована, о существующих арендаторах известно. Стоп, а известно ли?h2]Несмотря на то что арендные отношения носят обязательственный характер, сведения о существующих долгосрочных договорах аренды (заключенных на год и более) отражены в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
В расширенной выписке из ЕГРП по объекту недвижимости будут перечислены все действующие договоры аренды.
В случае заинтересованности в продолжении арендных отношений следует учесть, что новый собственник имущества может считаться стороной арендных правоотношений только в том случае, если на момент перехода права собственности договор аренды не был прекращен**.
Однако данные о договорах аренды, заключенных на срок до года или заключенных без указания срока аренды (бессрочные договоры), не содержатся в ЕГРП.
Как показывает практика, о таких арендаторах может стать известно исключительно по доброй воле продавца объекта. Отсутствие государственной регистрации краткосрочных и бессрочных договоров аренды не лишает такие договоры силы. Поэтому обязательства арендодателя по таким договорам сохраняются.
Права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости, в полном объеме переходят к новому собственнику, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.
Следует также учесть, что окончание срока действия договора аренды не обязательно означает прекращение арендных отношений. Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя***.

Заключение договора купли-продажи помещения и передача его покупателю по акту не прекращает арендных отношений между предыдущим собственником и арендатором.
Факт возврата помещения арендатором покупателю до момента регистрации перехода права собственности также не свидетельствует о прекращении арендных обязательств между арендатором и первоначальным арендодателем, поскольку помещение было возвращено ненадлежащему арендодателю.
Появление арендаторов, о которых не было известно на момент заключения договора купли-продажи, может повлечь за собой различные риски.
Наиболее опасными из них с точки зрения экономических последствий являются следующие:

• Приобретение помещения, которое покупатель фактически не вправе использовать. Владение и пользование на законных основаниях осуществляется арендатором.
• Приобретение объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор аренды с правом выкупа.
Факт вторичной продажи этого же имущества не может отменить положения о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.****
Конечно, законодательство предусматривает определенные механизмы защиты прав нового собственника объекта недвижимости, который не был должным образом извещен об арендаторах.
Упомянутые механизмы надлежащим образом срабатывают в пределах суммы, которая была уплачена по договору купли-продажи объекта недвижимости. По общему правилу они не учитывают ситуацию, когда объект недвижимости приобретается через покупку компании – собственника объекта недвижимости.
При анализе договоров аренды следует учитывать, что сами по себе договоры могут содержать определенные риски для арендодателя.
Так, в договоре аренды могут отсутствовать:
• порядок передачи объекта аренды в случае уклонения арендатора от его возврата;
• право досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае постоянных мелких нарушениях такого договора арендатором и т. д. и т. п.
Кроме того, в дальнейшем может быть выявлено, что продавец исполнял договор аренды ненадлежащим образом. Претензии в связи с таким ненадлежащим исполнением, если иное не согласовано сторонами, арендатор будет предъявлять новому собственнику (как стороне по договору аренды).
Cледует обратить пристальное внимание на соответствие показываемого объекта недвижимости данным, содержащимся в соответствующих документах на объект недвижимости.
В договоре купли-продажи недвижимости рекомендуется достаточно подробно отразить описание недвижимости, уделяя внимание различным улучшениям (преобразованиям). Отсутствие детализации чревато дополнительными расходами.
Например, недвижимость продается в состоянии «после ремонта», в результате которого возникли определенные неотделимыеулучшения. В соответствии с частью 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Судебная практика по порядку компенсации произведенных с согласия арендодателя улучшений арендуемого имущества складывается неоднозначно.
Наиболее обоснованной представляется такая позиция: если иное не предусмотрено договором купли-продажи, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества подлежит компенсации лицом, выступающим в качестве арендодателя, т. е. новым собственником такого имущества.
Существует иная точка зрения по рассматриваемому вопросу: стоимость неотделимых улучшений подлежат компенсации «выгодоприобретателем», которым может оказаться старый собственник (подробности см. Пример 2 на стр. 5).
Так называемые отделимые улучшения может постигнуть еще более печальная участь. Учитывая правовую размытость понятия «неотделимые улучшения», может оказаться, что арендатор вправе демонтировать весьма важные элементы недвижимости, как являющиеся его (арендатора) собственностью.
Поэтому предварительно рекомендуется убедиться, что продавец действительно является правообладателем таких улучшений объекта недвижимости.
Это можно сделать, например, ознакомившись с содержанием документов о передаче объекта недвижимости по действующим договорам аренды. Как правило, стороны достаточно подробно описывают, в каком состоянии объект аренды передается во владение и пользование арендатору.
Итак, для возникновения права на получение арендной платы у нового собственника нет необходимости в заключении новых договоров аренды (или расторжении/ изменении/ переоформлении заключенных ранее договоров аренды).
Достаточно уведомить всех арендаторов о смене собственника (арендодателя) и его реквизитах.
2]Когда можно получать деньги и что делать с долгами?h2]2]Следующий вопрос (№2): в какой момент у нового собственника возникают права на получение арендных платежей?h2]После перехода права собственности на объект недвижимости новый собственник является стороной по всем договорам аренды и вправе рассчитывать на получение арендных платежей.
На сегодняшний день в судебной практике присутствуют по меньшей мере две позиции по этому вопросу. Первая заключается в том, что в случае продажи помещения, переданного в аренду, арендодатель сохраняет право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности на помещение к покупателю.
При этом факт возврата помещения арендатором покупателю данного помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности правового значения не имеет.
Пример иной судебной позиции можно увидеть в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2008: бывший собственник спорного объекта утрачивает право требовать с арендатора арендную плату со дня подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, несмотря на факт отсутствия государственной регистрации перехода права собственности к покупателю недвижимости.
Сторонам договора купли-продажи объекта недвижимости во избежание конфликтов, желательно урегулировать этот вопрос до заключения договора.
Вопрос №3: что происходит с задолженностью по арендной плате, которая возникла за предшествующий сделке период?
С момента получения соответствующего уведомления арендаторами, надлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей будет внесение платежей новому собственнику. Более того, если иное не оговорено договором между старым и новым собственником, право получения задолженности по арендной плате принадлежит новому собственнику. Такая точка зрения поддерживается и складывающейся судебной практикой.
Без уведомления о смене собственника арендатор является надлежащим образом исполняющим свои обязательства по договору аренды, если вносит арендные платежи «старому» собственнику объекта недвижимости.
Безусловно, право на получение арендных платежей по договору аренды у нового собственника возникает вне зависимости от уведомления арендаторов. Но вот претензии в этом случае новый собственник не сможет предъявить арендаторам. Поэтому при заключении договора купли-продажи желательно предусмотреть своевременное и надлежащее уведомление всех арендаторов о смене собственника арендуемого объекта недвижимости.
Вопрос №4: «страховые депозиты» – как быть с ними. Как правило, договоры аренды предусматривают внесение арендатором обеспечительных платежей, так называемых «страховых депозитов».
Судьбу «страховых депозитов» следует урегулировать на этапе заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.
При смене собственника объекта недвижимости у арендатора не возникает обязательства вновь внести сумму обеспечительного платежа. Его обязательство уже исполнено ранее – надлежащим образом в полном объеме. Вместе с тем именно новый собственник будет исполнять обязательство по возврату суммы обеспечительного платежа арендатору по окончании договора аренды, либо зачитывать уплаченную ранее сумму обеспечительного платежа в счет последнего оплачиваемого периода по договору аренды.
Ситуация, как можно увидеть, аналогична ситуации с арендными платежами, уплаченными в порядке авансовых платежей.
Поэтому при проверке объекта недвижимости и его характеристик следует обратить внимание не только на условия договоров аренды, которыми обременен такой объект, но и на историю исполнения договоров аренды.
Оптимальным выходом из ситуации со «страховыми депозитами» представляется уменьшение суммы сделки (договор купли-продажи недвижимости) на сумму уплаченных «страховых депозитов» по договорам аренды.
2]Как оформить бумаги и свести риски к минимумуh2]2]Вопрос №5: нюансы подписания акта приема-передачи. Интересная картина вырисовывается в связи с необходимостью передачи отчуждаемого по договору купли-продажи объекта недвижимости, находящегося в аренде у третьих лиц.h2]Если объект недвижимости находится в аренде, то правом владения и пользования в отношении такого объекта обладают именно арендаторы, а никак не собственник объекта недвижимости. У собственника остается лишь титул собственника***** и право распоряжения.
Известно, что нельзя передать больше прав, чем имеешь. Следовательно, строго формально вручение арендуемой недвижимости покупателю не может быть абсолютно правомерным, если осуществляется без участия арендатора.
При этом стороны в договоре купли-продажи вправе согласовать иной, отличный от вручения, способ передачи недвижимости – например, предусмотреть, что передача недвижимости считается исполненной после подписания договора купли-продажи или после регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем пока неизвестны случаи, когда договор купли-продажи признавался недействительным или вручение недвижимости по акту приема-передачи признавалось ненадлежащей передачей, если такое вручение осуществлялось без участия арендаторов.
Органы, регистрирующие права на объекты недвижимости и сделки с ними, подходят к решению этого вопроса достаточно формально. Если представлен подписанный продавцом и покупателем в соответствии со статьей 556 ГК РФ передаточный акт, то, с точки зрения регистрирующего органа, обязательство по передаче объекта недвижимости выполнено.
Вопрос №6: как минимизировать риски. Разумным представляется уделить пристальное внимание ряду превентивных мероприятий до проведения самой сделки, как то:
• Сбор достоверной информации об объекте недвижимости, являющемся предметом договора купли-продажи, в том числе о существующих обременениях объекта недвижимости;
• Анализ прав на объект недвижимости;
• Анализ сделок, повлекших обременение объекта недвижимости, а также истории исполнения таких сделок;
• Иные вопросы, актуальность которых может быть выявлена в ходе проведения подготовительных мероприятий.
В процессе заключения сделки, сторонам стоит урегулировать в договоре купли-продажи вопросы, не нашедшие однозначного регулирования в действующем законодательстве, например:
• Каким образом регулируются отношения сторон в случае выявления договоров аренды, не упомянутых в договоре купли-продажи;
• Кто из сторон и в каком порядке информирует арендаторов о смене собственника;
• Как продавец участвует в компенсации новым собственником затрат арендаторов, которые были согласованы в рамках договоров аренды, но не были выплачены и т. д.
В случае приобретения объекта недвижимости, обремененного правами аренды, следует понимать, что фактически речь идет о подготовке к нескольким сделкам, как то:
• Приобретение объекта недвижимости (в рамках договора купли-продажи).
• «Приобретение» определенного объема прав и обязанностей арендодателя по заключенным договорам аренды.
Оба направления заслуживают пристального внимания со стороны покупателя.
Далее примечания и примеры из судебной практики.

* Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
** Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2002 N А56-11996/02.
*** Постановление ФАС Московского округа от 09.01.2003 N КА-А40/8649-02.
**** Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 N А10-2121/08-Ф02-425/09 по делу N А10-2121/08.
***** Российское законодательство не содержит такого понятия, как титул собственника, но, как мне видится, этот термин наилучшим образом отражает ситуацию. – Прим. авт.
Пример 1. Дело ЗАО «МПС-СТАР» (истец) против ЗАО «МФК ДжамильКо» (ответчик):
Истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику о признании недействительным договора аренды от 15.03.2006 №302-11-06.
Решением от 19.10.2007 года в иске было отказано. Решение устояло и во второй инстанции: постановлением от 20 декабря 2007 года №09АП-16917/2007-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.
Арбитражный суд первой инстанции отказал в иске, ссылаясь на то, что истец является ненадлежащим, так как оспариваемый договор аренды не был изменен в установленном законом порядке в части замены арендодателя.
Положения ст. 617 ГК РФ были применены лишь судом кассационной инстанции. Согласно Постановлению ФАС Московского округа от 21.03.2008 №КГ-А40/2133-08 по делу №А40-30711/07-11-284, данный вывод суда признан не соответствующим статье 617 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пример 2. Дело ООО «Визит М» (истец) против Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ответчик):
Истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в качестве неосновательного обогащения. Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 01.01.2004 заключен договор на аренду нежилого помещения. В установленном законом порядке истцу было дано согласие на сохранение самовольно произведенной перепланировки арендуемого помещения.
Договор аренды спорного помещения был прекращен после продажи данного помещения в собственность Закотину А. В. с учетом произведенного ремонта помещения, что нашло отражение в его стоимости. Требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества удовлетворены, спорная сумма взыскана с ответчика, признанного выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу №А12-5231/2008).
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.05.2009 иск удовлетворен. Второй инстанцией указанное решение оставлено без изменения.

Заключительные положения

Далее в тексте документа могут прописываться дополнительные условия о порядке разрешения споров и обобщенной информации по вышеперечисленным пунктам.
В конце документа указываются реквизиты сторон, ставятся подписи и после государственной регистрации сделка считается заключенной.

Договор купли-продажи офисного помещения подлежит обязательной государственной регистрации.

Резюме

Договор аренды с последующим выкупом остается выгодной альтернативой покупке недвижимости, автомобиля или оборудования. Ограничений по типу объектов практически нет, а в роли арендодателя может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Кроме положительных аспектов, следует помнить о риске потерять свои сбережения и не получить объект договора. Во избежание таких споров рекомендуем тщательно проверить соглашение найма перед его подписанием, привлечь к сделке опытных юристов и обязательно зафиксировать процедуру у нотариуса.

Мы:
Лютиков Эдгар Рудольфович, 09.09.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 454, квартира 662, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 09.09.2000, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
ИП Александров Петр Алексеевич, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.07.2019, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Как правильно составить договор аренды с выкупом?

Процедура требует правомерных действий и правильного оформления документов. Они должны иметь юридическую силу, чтобы их можно было использовать в случае споров в суде. При составлении документа рекомендуем учитывать ряд моментов:

• если оформляется бумага о передаче машины в аренду с выкупом, то необходимо максимально подробно указать технические характеристики транспортного средства;
• документ должен содержать ответственность каждого из участников сделки, права/обязанности и спорные моменты;
• срок перехода права собственности может быть датой окончания договора или датой последнего платежа, что также необходимо учесть в документе;
• выкупная цена и ставка по аренде могут быть взаимодополняемыми или не зависеть друг от друга (сумма выкупа оплачивается отдельно от арендной платы или вместе с ней);
• при долгосрочном найме обязательно следует указать индексацию общей стоимости или ее отсутствие.

Если оформляется аренда дома с последующим выкупом, то при сроке более 1 года сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Опытные юристы советуют учитывать ряд дополнительных моментов при аренде с выкупом:

• движимое/недвижимое имущество лучше проверить на обременения до заключения сделки;
• те же действия рекомендуем проделывать ежегодно при долгосрочных отношениях, так как собственник не лишается прав на имущество и вправе распоряжаться им на свое усмотрение;
• лучше сразу прописать в договоре временные рамки;
• при страховании имущества одной из сторон данный момент должен быть отображен в документах.

Аренда участка с последующим правом выкупа у государства

Эта форма сделки актуальна и в 2022 году, но с небольшими корректировками в законодательстве. Так, нельзя претендовать на земли общего назначения, водные и лесные массивы, а также заповедники.

В случае найма участка под строительство рекомендуем возвести на нем небольшое строение (баня, сарай, дача и т.д.), что дает право выкупа земли в первую очередь даже при наличии других претендентов.

Образец договора аренды недвижимости

Следует понимать, что договор может быть расторгнут при нарушении правил, а регистрация осуществляется после выплаты установленной суммы или через 1 год непрерывной аренды.

Стандартный образец соглашения содержит несколько обязательных пунктов:

• техническое описание объекта;
• стоимость для перехода прав собственности;
• срок договора;
• условия аренды и оплаты;
• ответственность сторон и описание возможных рисков.

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения

Он содержит те же пункты, что и вышеуказанные документы. Все моменты должны быть прописаны в договоре и зарегистрированы у нотариуса, что является гарантом для каждого из участников на случай возникновения спора.