Соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры

Привести к расторжению купчей может отказ от оплаты – если договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, но оговоренная сумма продавцу так и не была перечислена

Важные нюансы составления соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Заключая сделку купли-продажи, стороны хотят её исполнения. Однако случается, что обстоятельства меняются и требуется расторгнуть сложившиеся между продавцом и покупателем отношения.

Одним из способов это сделать является заключение между сторонами соответствующего соглашения. Разберёмся, как оно составляется и каковы его правовые последствия.

Что это такое?

Соглашение о расторжении ДКП заключается, когда по каким-то причинам необходимо аннулировать сделку. Как правило, такая потребность возникает, если нарушены существенные условия договора (не внесена полная оплата, квартира не соответствует заявленным характеристикам и т.д.). При этом из названия документа понятно, что его заключение подразумевает обоюдное согласие сторон.

С юридической точки зрения заключение соглашения о расторжении ДКП возможно только до государственной регистрации права собственности на нового владельца.

Дело в том, что суть любого договора – зафиксировать условия, выполнение которых приведёт стороны к получению выгоды. Как только условия выполнены, и выгода получена, договорные отношения прекращаются. Это правило прописано в ст. 408 ГК РФ. Статья гласит, что договорные отношения прекращают действие, как только стороны выполнили свои обязанности.

В случае с куплей-продажей недвижимости это означает, что, если объект уже передан покупателю, деньги за него получены, и право собственности зарегистрировано на нового владельца в Росреестре, Договор купли-продажи прекратил своё действие.

В таком случае отменить сделку можно будет двумя путями:

  • Через суд, если инициатором расторжения выступает только одна сторона.
  • Путём проведения обратной процедуры купли-продажи, когда продавец и покупатель меняются местами.

В случае, когда документы на регистрацию ещё не поданы, или она ещё не завершена, аннулировать сделку гораздо проще. Для этого потребуется подписать Соглашение и на его основании заявить в Росреестр требование о прекращении процесса регистрации права собственности на нового владельца.

При этом на практике возникают случаи, когда соглашение может быть использовано для аннулирования сделки и после государственной регистрации нового права собственности. В этом случае в Росреестр подаются документы для перерегистрации квартиры на прежнего владельца. Основанием для процедуры будет выступать именно Соглашение о расторжении ДКП, заключённое сторонами.

READ
Как заполнить анкету в Индию

Но требуется соблюдение одного условия: сделка должна быть исполнена ненадлежащим образом. То есть нарушено её существенное условие, например, не переданы деньги в полном размере, объект не соответствует указанным в договоре характеристикам.

Если в указанном случае сторонам удалось договориться о расторжении без обращения в суд, то регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации обратного перехода права на основании соглашения о расторжении (см., например, постановление Второго ААС от 17.02.2010 по делу № А28-15745/2009).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

  • Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации и как это сделать?
  • Все о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной или ничтожной. Как вернуть свою недвижимость?
  • Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры? Основания для аннулирования сделки и алгоритм действий
  • Распоряжение наследством: как можно продать квартиру, полученную по завещанию, и когда начать собирать документы?
  • Что такое оценка квартиры для суда: стоимость и нюансы проведения процедуры

По соглашению

Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.

Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.

Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение. В нем указать, что стороны расторгают такой-то договор о том-то заключенный тогда-то на таких-то условиях на основе обоюдного волеизъявления. Также необходимо указать, что каждая из сторон получит в результате и устранены ли обоюдные претензии.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи :

Если вы успели подать документы для регистрации прав в Росреестр, до внесения соответствующей записи в ЕГРН необходимо отменить процедуру. Рассмотрение заявления о регистрации перехода прав может быть прекращено на основании нового заявления, поданного всеми сторонами договора купли-продажи или направленного нотариусом, если заявление о госрегистрации подавалось через него. В этом случае регистрационный орган прекращает регистрацию и уведомляет стороны об этом в соответствующем решении с указанием даты и причины (п. п. 2,3 ст. 31 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

В таком случае сторонам возвращается половина уплаченной ранее государственной пошлины (п. 4 ст.333.40 НК).

Заключение

Договор о продаже, заключаемый при приобретении недвижимости, может быть расторгнут по соглашению сторон или через суд. В первом случае чем быстрее вы поймете, что не хотите жить в этой квартире, тем лучше. Ведь без потерь разорвать договоренности удастся, только если сделка еще не закрыта.

READ
Иск о возмещении вреда здоровью - бланк 2022

Если же один из участников контракта против его разрыва, придется обращаться в суд и доказывать, что вы имеете достаточные основания для прекращения действия соглашения.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости

Если не удалось урегулировать разногласия, одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости будет осуществляется через суд. Иск подается в соответствии с п.п. 1.2, ст. 450 ГК РФ.

Основания для расторжения купчей по инициативе покупателя

Купить дом, участок или квартиру можно на различных условиях. Все нюансы стоит не только оговаривать заранее, но и прописывать в бумагах. Обратиться в гос. органы с заявлением об отмене документа покупатель может, если продавец не выполняет обязательств.

READ
Справка о неполучении алиментов

Причины расторжения договора купли-продажи дома предусмотрены в статьях Гражданского Кодекса:

  • Ст.416. п.1. Отказ от передачи объекта договора.
  • Ст.417. Нежелание отдать документы, относящиеся к объекту сделки в установленный срок.
  • Ст.428. Несоответствие предмета сделки оговоренным в документах условиям.
  • Ст.433. Неполная передача предмета купчей.
  • Ст.443. Отказ в страховании объекта, если это предусмотрено по договору.
  • Ст.464. п.4. Несоблюдение сроков передачи объекта.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации осуществить не просто. Потребуется не только предоставить аргументы, но и подтвердить их. Сохраняйте все документы, которые гарантируют соблюдение ваших прав.

Условия, по которым можно изменить купчую или отменить ее, указаны в ст.450 Гражданского Кодекса РФ

Причины для расторжения купчей по инициативе продавца

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:

  • Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
  • Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
  • Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.

Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Общая информация

расторжение

Расторжение контракта влечет прекращение всех взаимодействий между его участниками. Помните, что по общему правилу на в результате расторжения граждане не вправе требовать назад полученные вещи и деньги. Это значит:

  • если квартира передана – продавец не сможет получить ее назад «автоматически», нужно будет заявлять дополнительное требование;
  • аналогично с авансом (задатком) – покупателю придется заявлять о неосновательном обогащении в рамках дела о прекращении договорных отношений.
READ
Гарантийный талон на ремонт ПК

Чтобы предупредить подобное развитие событий, в контракт включают специальный раздел, что при расторжении купли продажи возвращается имущество, к этому дню приобретенное в рамках соглашения.

Договор купли продажи можно расторгнуть, если договоренности все еще действуют. Вариантов бывает всего несколько:

  • период четко установлен в договоре до определенного числа – тогда ориентироваться следует на него;
  • срок определен моментом исполнения сторонами своих обязательств – тогда нужно оценить, прошла ли регистрация, оплата и снятие с учета (прописки) семьи продавца.

Если все манипуляции по контракту выполнены и/или срок действия по нему истек – договор считается завершенным. Завершенный договор уже не подлежит расторжению. Имеет смысл подумать о признании сделки недействительной.

Причины для инициирования расторжения купли продажи в общем виде можно передать так:

По виду причин избирается конкретный способ расторжения – путем составления соглашения или в судебном порядке. Прекратить договоренности только по воле одной стороны (без суда) путем простого уведомления невозможно, даже если заранее стороны прописали такую возможность в договоре.

Расторжение в одностороннем порядке

В одностороннем порядке аннулировать сделку возможно до регистрации при нескольких условиях. Необходимы достаточные основания в виде достаточно серьёзных нарушений условий по сделке с одной из сторон. Если, к примеру, покупатель отказывается оплачивать стоимость недвижимости, в соответствии с условиями сделки, или продавец не передает недвижимость после получения денежных средств. Если стороны не могут самостоятельно мирно договориться, тогда необходимо решать возникшую спорную ситуацию в судебном порядке. Особенно это касается тех договоров, которые расторгаются уже после оформления.

Важно иметь в виду, что при таком раскладе всё, что было исполнено по сделке, уже не подлежит возврату (залог, аванс, имущество и пр.). Конечно же, можно подать исковое заявление о возврате всего исполненного по соглашению или хотя бы его части, но далеко не факт, что это требование суд удовлетворит.

В этом случае есть риск остаться и без средств, и без имущества. Единственно возможный вариант в такой ситуации — признать договор недействительным.

READ
Приказ мо рф об увольнении в запас

При явном нарушении условий сделки купли-продажи в отношении надлежащего качества предоставляемого по договору объекта имущества, покупатель вправе требовать прекращения договора в одностороннем порядке на основании заведомо неблагоприятных условий сделки. При этом основное значение приобретает тот факт, что представленные характеристики предмета договора не соответствуют действительным.

Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.

В случае, когда одна из сторон проявила желание расторгнуть подписанный договор уже после регистрации, то, пожалуй, единственным способом решить этот вопрос без привлечения суда это совершить обратную сделку. В этом случае бывший в прошлом продавец выступает теперь в роли покупателя, а покупатель — в роли продавца. В иной ситуации решение принимается в судебном порядке и основывается на конкретных условиях сделки.

Оформление соглашения

Существуют определённые условия, которые в обязательном порядке указываются при оформлении соглашения о расторжении:

  • сведения о порядке и временных периодах, когда происходит возврат денежных средств покупателю продавцом;
  • условия того, должен ли покупатель вернуть убытки продавцу и в каком размере;
  • другие условия.

В случае если договор по сделке еще не прошел гос. оформление, то для его расторжения по обоюдному решению сторон достаточно только соглашения об аннулировании сделки в простой письменной форме без необходимости в его регистрации. И сам договор, и соглашение сохраняется, так как эти документальные акты могут потребоваться в качестве подтверждения аннулирования сделки, когда одна из сторон обращается с исковым запросом в суд.

Образец

Ссылка на основную публикацию