Как правильно оформить покупку квартиры ребенку?

Регистрация права собственности на ребенка, впрочем как и взрослого, осуществляется в Росреестре, и в ЕГРН вносится запись о ребенке, как владельце квартиры.

Как оформить долю в квартире на ребенка

Выделение доли детей в квартире может быть обусловлено законом или желанием родителей. Независимо от обстоятельств, оформление доли в квартире на ребенка будет проходить по установленному алгоритму. Любые изменения долей контролируются органами попечительства. Чтобы не совершить ошибок при оформлении долей в квартирах на детей, рекомендуем привлечь к этому процессу профессиональных юристов.

Права детей на недвижимость находятся под особой защитой государства, поэтому любые сделки с их собственностью требуют согласования с органами опеки и попечительства. Для добросовестных родителей это не станет проблемой.

Вселение несовершеннолетнего ребенка в квартиру или дом может производиться без согласия нанимателя, хозяина жилища и прописанных граждан. Нормы законодательства по площади, необходимой на одного человека в жилом помещении, при вселении ребенка могут не соблюдаться.

Ребенок любого возраста может быть собственником долей в квартирах и домах. До 14 лет права и обязанности несовершеннолетнего, связанные с владением недвижимостью, возлагаются на его родителей или опекунов.

Ребенок старше 14 лет может самостоятельно распоряжаться своим жильем. Однако до 18 лет на осуществление этого права потребуется согласие его законных представителей. Полноправным собственником доли в квартире и другой недвижимости ребенок становится после достижения им 18 лет.

Такие же права может получить ребенок, достигший 16 лет, в случае приобретения полной дееспособности. Для этого ребенок должен:

1. Вступить в брак. Развод до достижения 18 лет не лишает ребенка полной дееспособности.
2. Устроиться на работу по трудовому договору.
3. Официально заниматься предпринимательской деятельностью.

Последние 2 случая приобретения ребенком полной дееспособности называются эмансипацией.

Эмансипация производится по решению органов опеки с согласия законных опекунов или по решению суда, если они против. Получив полную дееспособность, ребенок может распоряжаться собственностью, в том числе и долей в квартире без чьего-либо согласия, если законом не установлены иные правила.

При оформлении доли в квартире на ребенка, а также иных действия с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, необходимо согласие органов опеки и попечительства. Это согласие не будет дано, если условия проживания ребенка ухудшатся или его доля в новой квартире уменьшится. Иногда запрет органов опеки на проведение сделки приводит к сложностям при улучшении жилищных условий ребенка.

Например: родители, имея дом в отдаленной деревне, хотят продать его и приобрести квартиру в столице, при этом площадь жилья, приходящаяся на долю ребенка, уменьшается. Формально его жилищные условия ухудшаются, а значит сделка не будет одобрена. Каждая конкретная ситуация имеет свои особенности: чтобы выяснить, как решить проблему, обращайтесь за помощью к юристам.

Какими способами можно оформить квартиру на несовершеннолетнего

Приобрести недвижимость на ребенка можно в любой момент и этот вариант оформления квартиры является наиболее популярным, хотя сам процесс более хлопотный

Это безвозмездная передача недвижимости во владение другого лица, в том числе несовершеннолетнего

При наследовании как по завещанию, так и по закону возраст наследников не имеет значения – важно лишь наличие завещания или степень родства

В процедуре приватизации участвуют все члены семьи, в чьем пользовании находится недвижимость, включая несовершеннолетних детей

Ниже мы рассмотрим особенности покупки квартиры в собственность несовершеннолетнего.

Как оформить покупку квартиры на ребенка младше 14 лет

• В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, в лице своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке не обязательно;
• Все действия за ребенка и от его имени полностью выполняют его родители или законные представители;
• Родители ребенка должны иметь на руках свидетельство о рождении ребенка, а опекуны или усыновители – дополнительно еще и решение суда об установлении опеки или об усыновлении.

• В Договоре купли-продажи квартиры ребенок фигурирует как Покупатель, действующий с согласия своего законного представителя. Личное присутствие ребенка на сделке обязательно;
• Ребенок должен иметь на руках свой паспорт (в договор будут вноситься реквизиты этого паспорта);
• Ребенок сам подписывает все документы (договор, заявление на регистрацию, и т.п.);
• Письменное согласие законных представителей ребенка оформляется либо в самом договоре купли-продажи, либо отдельным, нотариально заверенным документом;
• Представители ребенка должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия законных представителей (свидетельство о рождении ребенка – для родителей, или решение суда об установлении попечения или об усыновлении).

Все эти правила покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка действуют как на первичном рынке жилья, так и на вторичном. На первичном рынке заключается Договор долевого участия в строительстве, а на вторичном – Договор купли-продажи квартиры.

Для грамотного составления условий договоров покупки квартиры на имя ребенка, рекомендуется обращаться к профильным юристам или к нотариусу.

Регистрация сделки с квартирой в Росреестре происходит общим порядком (см. по ссылке). Ребенок становится собственником квартиры после государственной регистрации права.

Кстати, не следует забывать и о том, что прописан ребенок должен быть только с кем-нибудь из взрослых. Поэтому в купленную ему квартиру нельзя будет прописать его одного. Можно, либо прописать его туда с кем-нибудь из родителей или опекунов, либо оставить его прописанным по прежнему месту жительства. Купленная квартира, при этом, будет принадлежать ему на праве собственности в любом случае.

К слову, передать квартиру ребенку в собственность можно не только путем покупки этой квартиры на его имя, но и путем заключения Договора дарения квартиры, или оформления у Нотариуса завещания. Дарение – сделка двусторонняя, и ребенок участвует в ней так же, как и в сделке купли-продажи. А завещание квартиры – сделка односторонняя, и здесь никаких подписей ребенка или его родителей, равно как и разрешения Органов опеки – не нужно.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости – ЗДЕСЬ.

Подробнее о правах несовершеннолетних детей в сделках с квартирами (со ссылками на статьи закона и перечнем документов для Опеки) можно почитать в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры, в том числе с участием детей, смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни

Дарение, наследование, приватизация и покупка – узнайте, как лучше оформлять жилье на ребенка.

Стоит ли делать ребенка собственником жилья? О нюансах оформления недвижимости на несовершеннолетнего «Летидору» рассказал Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании PG Partners .

Законодательство РФ не исключает возможности оформления недвижимости на лицо, не достигшее совершеннолетия.

Часто мотивами такого поступка являются благие намерения родителей, которые хотят обеспечить своему ребенку надежное будущее. Другие же исходят из своих личных интересов. Например, квартира, собственником которой является ребенок, не может быть поделена при разводе, ее не могут отобрать банки за непогашенные кредиты.

Рассмотрим несколько случаев, когда квартира может быть оформлена на несовершеннолетнего:

Покупка недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных законодательством РФ, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

То есть закон прямо говорит, что при приватизации жилья дети вправе приобрести имущество в собственность.

Несовершеннолетний – в лице своих законных представителей или с их согласия при достижении возраста 14 лет – может отказаться от участия в приватизации. В соответствии с Постановлением Пленума ВС № 8, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Однако отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации не значит, что ребенок утрачивает право пользования квартирой.

В соответствии с Определением Верховного Суда от 25.06.2013 № 5-КГ13-52, если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний:

• имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением,

• в число собственников квартиры по договору передачи не включен,

• другим жилым помещением не обеспечен,

• зарегистрирован в жилом помещении,

то право ребенка пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер.

Следовательно, это право учитывается и при переходе права собственности другому человеку.

Можно ли приватизировать квартиру только на ребенка

Да, но с определенными условиями.

Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Покупка недвижимого имущества

Покупка недвижимости на имя ребенка происходит путем заключения договора купли-продажи. От лица несовершеннолетнего участника сделки действует его законный представитель либо несовершеннолетний участник действует с его согласия.

В качестве собственника имущества указывается ребенок.

Если законные представители ребенка захотят распорядиться оформленным на него жильем (например, продать), они должны получить разрешение органов опеки и попечительства.

Могут ли родители сдавать квартиру, принадлежащую ребенку

Если законные представители хотят сдать в наем квартиру, принадлежащую ребенку, им также потребуется согласие органов опеки и попечительства. Подразумевается, что условия договора и условия получения вырученных денег должны быть согласованы.

Как правило, органы опеки и попечительства просят родителей открыть счет на имя ребенка, где должны храниться вырученные деньги.

Они могут быть потрачены только на его нужды или храниться до достижения им совершеннолетия.

В отдельную категорию следует вынести жилье, приобретенное на средства материнского (семейного) капитала. Подробнее ознакомиться с этой темой вы можете в статье Ипотека с использованием маткапитала: 6 подводных камней, о которых надо знать .

Договор дарения в пользу несовершеннолетнего также заключается в общем, предусмотренном законом, порядке. С той лишь разницей, что при оформлении договора представлять сторону ребенка будет родитель/опекун.

Договор составляется и подписывается сторонами, далее необходимо собрать пакет документов для регистрации сделки.

При этом законодательство не обязывает обращаться к нотариусу, чтобы удостоверить такую сделку, документы можно подготовить самостоятельно.

Еще одним существенным преимуществом является отсутствие необходимости платить налог, если объект недвижимости переходит к члену семьи или близкому родственнику (братьям, сестрам, внукам и далее).

Как известно, закон предусматривает три способа наследования:

• по наследственному договору.

Если завещание и наследственный договор не составлены, согласно статье 1142 ГК РФ все имущество по закону переходит ближайшим родственникам.

Составление завещания на ребенка с целью сделать его полноправным собственником объекта недвижимости в будущем – неоднозначный метод.

Документ могут оспорить через суд другие наследники, имеющие одинаковые права с фигурирующим в завещании лицом (в отличие от договора дарения).

Нетрудоспособные, не достигшие 18 лет граждане, имеют право на половину возможной части наследства по закону, даже если они не указаны в завещании. Обязательная доля формируется из завещанного имущества только в том случае, если его оставшейся части для этого не хватает. Эта норма защищает детей от ситуации, когда все имущество по завещанию переходит к другим лицам.

Принять наследство согласно действующему законодательству можно двумя способами:

• подача нотариусу заявления по месту открытия наследства,

Под вторым подразумеваются действия, которые свидетельствуют о том, что лицо приняло наследство – сохранение имущества, его защита от посягательств, оплата расходов на его содержание.

В остальных случаях заявление от имени несовершеннолетних подают его законные представители.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно вступить в права наследства, но с согласия законных представителей.

Если возникает спор о наследстве, то к участию привлекаются органы опеки и попечительства.

Особенности вступления ребенка в наследство

Пропуск срока в 6 месяцев не является окончательным – такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ. Если к пропуску привело бездействие законного представителя ребенка, то это уважительная причина для восстановления прав на наследство.

Представитель ребенка имеет право отказаться от его доли имущества при наличии причин (нарушения прав ребенка) и с согласия опеки.

Без уважительного основания отказаться от вступления в наследство ребенок не может – отказ происходит в судебном порядке.

Наследник от 14 до 18 лет имеет право самостоятельного отказа, но с согласия опеки и родителей, либо иных законных представителей.

Присутствие ребенка при оформлении документов у нотариуса обязательно, если он достиг возраста 14 лет.

Стоит ли оформлять недвижимость на несовершеннолетнего ребенка

Недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, нельзя подарить, разделить при разводе, забрать за долги. Фактически до совершеннолетия ребенка с ней ничего нельзя сделать.

Это аргумент, если стоит задача сохранить недвижимость.

На этом, пожалуй, плюсы заканчиваются.

Недвижимостью несовершеннолетнего нельзя свободно распоряжаться. Ее нельзя продать или обменять без согласия органов опеки и попечительства.

При этом в случае продажи недвижимости ребенок обязательно должен получить равноценный объект взамен – только тогда сделку одобрят органы опеки.

Из-за этого сорвалась ни одна сделка по купле-продаже недвижимости, а покупатели стараются обходить стороной объекты с несовершеннолетними собственниками.

Собственность несовершеннолетнего нельзя сдавать без разрешения органов опеки. А все средства, вырученные от сдачи жилья, должны быть размещены на счету несовершеннолетнего и могут тратиться с разрешения органов опеки – лишь на нужды несовершеннолетнего.

Если недвижимость находится в долевой собственности между родителями и детьми, повзрослевшие дети могут доставить много неприятных моментов родителям, требуя размена или продажи общего имущества.

Недвижимость несовершеннолетнего не может служить предметом залога, под нее не удастся получить деньги в банке.

Фото: Depositphotos, Freepik.com

Давайте дружить в социальных сетях! Подписывайтесь на нас в Facebook , «ВКонтакте» и «Одноклассниках» !

Как правильно оформить покупку квартиры ребенку?

Пресс-центр

Новости

Вопрос-ответ: как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

Росреестр еженедельно публикует материалы, посвященные разъяснению самых актуальных вопросов в сфере земли и недвижимости. Повышение уровня правовой грамотности сделает процесс получения государственных услуг понятным и эффективным, позволит гражданам обезопасить себя от мошенничества при сделках с недвижимостью.

Важно знать, что детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия родителей, опекунов или попечителей по управлению имуществом детей подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства. Более того, возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Какие существуют категории несовершеннолетних лиц?

Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего. Учитывать эти особенности при совершении сделки с недвижимостью необходимо, иначе это может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

• лица в возрасте от 14 до 18 лет;
• лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок с недвижимостью.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства

Недвижимость, собственником которой является ребенок, является исключительно его имуществом. Родители, усыновители и опекуны не могут по своей воле продать, обменять, подарить, сдать в аренду, разделить или выделить доли из имущества ребёнка без предварительного разрешения органов опеки и попечительства (п. 1 ст. 28 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ).

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Без предварительного разрешения органов опеки опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе:

• по обмену или дарению;
• сдаче внаем (аренду);
• сдаче в безвозмездное пользование или в залог;
• влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей;
• любых других действий, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Обращаем внимание! Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

Нотариальное удостоверение сделки

Завершающее требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Подача документов на регистрацию

Поскольку договор купли-продажи квартиры, продавцом (одним из продавцов) которой является несовершеннолетний, в силу части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлежит нотариальному удостоверению, за государственной регистрацией прав на основании такого договора может обратиться нотариус, удостоверивший этот договор, или любая из его сторон.

Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:

Как продать квартиру с долей ребенка

Если ребенок владеет долей в квартире, то продать такое жилье тоже можно лишь с разрешения органов опеки. Они могут дать согласие, если несовершеннолетний будет обеспечен долей в другой квартире, но эта доля должна быть не меньше и не дешевле, чем в продаваемом жилье. Родителям и близким родственникам запрещается покупка недвижимости несовершеннолетнего. Такие же правила действуют, если ребенок владеет не всей квартирой, а лишь долей в ней.

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Сделки, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Что надо знать, чтобы не нарушить права детей, какие документы понадобятся, чтобы получить разрешение на сделку от органов опеки и как покупателю обезопасить себя от проблем с квартирой в дальнейшем?

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

• Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

• Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2022 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;

— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;

— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Отзывы из переписки

1. Здравствуйте, Ольга Дмитриевна! Я купила 1-ю и 2-ю части вашей книги «Хочу купить недвижимость». Распечатала, изучаю. Сделала распечатку алгоритма, образцов, шаблонов. Мне 77 лет и читать с листа удобнее. Читаю все Ваши письма. Благодаря знаниям, которые я получаю от Вас, у меня пропал страх перед этой сложной проблемой -покупкой квартиры в другом городе, когда и помощник-молодой внук. Огромное Вам спасибо, в т.ч. и за готовность отвечать на вопросы. Всего Вам самого доброго, главное-здоровья!
   С уважением Семахина Н.И.
   _
2. Уважаемая Ольга Дмитриевна, мы с мужем хотим выразить Вам благодарность за помощь и поддержку в оформлении документов для выделения долей в собственности. Без Вашей консультации мы потратили бы гораздо больше средств и нервов. Росреестр долго отвечал стандартными отписками, плюс карантинные меры задержали процесс, но в результате всё завершилось в нашу пользу после того, как мы направили возражение на приостановление дела по шаблону из Вашего набора. Огромное спасибо Вам за труд, неоценимую помощь и содействие, и за увеличение юридической грамотности. С уважением, Софья, город Санкт-Петербург
   _
3. Ольга Дмитриевна, здравствуйте. Сегодня получила Выписку ЕГРП с зарегистрированной для себя максимальной долей в квартире! Вообще не возникло вопросов у регистраторов, хотя , как мне сказали, да и я успела позвонить нескольким нотариусам, только один в городе (!) считал, что законно заверять Отказ от материнской доли, остальные уверены, что это нарушение и обязательно делить на всю семью. Я очень рада , что случайно наткнулась в интернете на Ваш сайт и решила поверить и рискнуть. (врать не буду, морально была готова распрощаться с 1 000 руб). Приятно удивлена, насколько действительно Вы всегда были на связи и реагировали на изменения, которые происходили у меня по документам. Я могу куда-то разместить отзыв со словами благодарности? Буду рада его написать! И, конечно же, порекомендую знакомым, если у кого будут проблемы.
   Татьяна Бараева
   _
   4. Добрый день ,Ольга Дмитриевна, хочу сказать вам огромное спасибо за составление договора и дополнительные разъяснения, все получилось.
   Сдала все документы без нареканий и через 7 дней получила 5 выписок на дом и 5 на земельный участок. Спасибо, вы очень мне помогли, буду двигаться дальше.
   Оксана, Приморский край
   _
   5. Добрый день Ольга Дмитриевна! Наконец то нам в Ялтинском кадастре зарегистрировали выдел долей детям. Все сделали согласно Вашим полученным советам в этот раз. Огромное Вам спасибо за Вашу помощь и поддержку, оказалось что в Ялте мы были первые кто регистрировал выдел долей детям без нотариуса.
   Александр., Крым
   _

Мое дело о наделении долей завершилось благополучно, без единого замечания со стороны регистрирующих органов.

—
7. Спасибо Вам все прошло успешно, без всяких нотариусов.
Экономия 40.000 рублей.
Валерий, г. Калининград
_
8.

Буду вас рекомендовать всем знакомым)) и обязательно обращусь к вам , если будут какие то другие вопросы по этой теме! Чувствуется профессионализм и главное : дарите — спокойствие и уверенность!

Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку?

1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи.
2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.
3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.
4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
5. Зарегистрировать право собственности.
6. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку. Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.

Если отчет о покупке новой недвижимости и выделении в ней доли ребенку не предоставить, сделку могут аннулировать.

Органы опеки сами устанавливают сроки, в которые нужно отчитаться о покупке нового жилья. Фото: renovar.ru

Если для приобретения жилплощади требуется привлечение кредитных средств, в том числе и материнского капитала, необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, объяснила юрист. Она подчеркнула, что такой же механизм передачи недвижимости ребенку соблюдается и при дарении — в этом случае заключается договор дарения. Если получение жилплощади происходит по завещанию, то подписей ребенка и родителей не потребуется, так как в этом случае сделка односторонняя, резюмировала эксперт.

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок

С особыми условиями продают недвижимость с правом собственности несовершеннолетнего при покупке жилья в ипотеку или в строящемся доме, при продаже жилья в связи с разводом родителей, при необходимости использовать полученные деньги на лечение ребенка.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Бывает, что родители собираются купить новую квартиру в ипотеку, а старую продают, чтобы внести первоначальный взнос или погасить уже оформленную ссуду. В такой ситуации также нужно получать разрешение органов опеки. Но это сложнее, чем в сделках, когда новую квартиру покупают без использования средств банка.

Сложность в получении разрешения связана с тем, что квартира, которую покупают в ипотеку, будет в залоге у банка. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплатить кредит, банк имеет право реализовать квартиру и получить свои деньги за счет вырученных средств. Если это произойдет, ребенок лишится жилья.

Принимая решение, учитывают:

• размер кредита;
• сроки погашения ссуды;
• источник дохода, за счет которого будет погашаться долговое обязательство;
• условия, на которых банк предоставляет ссуду.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

При оформлении ДДУ для покупки нового жилья в строящемся доме реже одобряют проведение сделки. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и, соответственно, выделить долю несовершеннолетнему.

Чтобы принять решение, проверяют:

• репутацию компании-застройщика и то, соблюдает ли он сроки при сдаче объектов;
• содержание договора, оформленного между застройщиком и покупателем;
• готовность дома. Иногда органы опеки дают разрешение при условии, что готовность дома — 50%. Иногда требуют, чтобы он был достроен на 70%;
• застрахована ли гражданская ответственность застройщика.

Согласие на сделку тяжелее получить, если новое жилье покупают в строящемся доме. Фото: progorodsamara.ru

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Это не обязательно ситуации, когда мать и отец действуют только в собственных интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в большой дом, который принадлежит бабушке или дедушке ребенка.

В таких или аналогичных случаях могут разрешить не покупать недвижимость взамен проданной, но обяжут положить деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, в банк. Счет в таком случае открывается на имя ребенка. После достижения совершеннолетия он сможет воспользоваться деньгами по своему усмотрению. Если до этого момента родители захотят купить квартиру и использовать эти деньги, нужно будет снова обратиться в органы опеки для получения разрешения.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет. В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке. Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.