Содержание жилищных правоотношений

Подведомственность — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. Понятие подведомственность употребляется в теории и законода … Википедия

Содержание жилищных правоотношений

Содержание жилищных правоотношений Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. Так, в организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий: поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении лицу конкретного жилого помещения и т.д. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в действующий жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением там жилой площади. Особенность данных правоотношений состоит в том, что одной из сторон их выступает орган, который уполномочен законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище. Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора на использование служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в соответствующих случаях – с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц – наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения. Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности сторон в данном правоотношении – это в основном права (соответственно обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект – жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения (а не его обязанности). Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют как “право на жилую площадь”, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение. Очевидно, что термин “право на жилище” используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе и как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилого помещения, полученного по разным правовым основаниям. На наш взгляд, этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права “на жилое помещение” входят права (и соответственно обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.). Однако, поскольку гражданин использует “чужое” жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами и т.д.). Итак, основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин – пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контроля за их осуществлением. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами, однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение своих расходов на содержание жилищного фонда, управление им, по предоставлению пользователю коммунальных услуг, а также право контроля за правильным использованием жилищного фонда его пользователями. В условиях перехода к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг. Действующим законодательством гражданам предоставлены большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

Жилищная энциклопедия. — М.: Гарант . Л. Ю. Грудцына . 2008 .

Оглавление

• Основы жилищного права
• Жилищные отношения
• Компетенция различных органов власти в сфере жилищных отношений

Приведённый ознакомительный фрагмент книги Жилищное право предоставлен нашим книжным партнёром — компанией ЛитРес.

Понятие и содержание жилищных отношений

Жилищные отношения являются предметом регулирования жилищного права. В это понятие входит вся совокупность разнородных общественных отношений, возникающих по поводу жилых помещений.

Классификация жилищных отношений:

1) построенные по принципу власти и подчинения (управление жилищным фондом, обеспечение его сохранности и т. д.);

2) складывающиеся на основе равенства прав их участников (членство в жилищном кооперативе, использование жилых помещений нанимателями и т. д.). В свою очередь, они подразделяются на имущественные (например, связанные с социальным наймом жилых помещений) и неимущественные (семейные отношения с собственником жилого помещения, отношения между собственниками комнат в коммунальной квартире).

Предмет жилищных правоотношений — это жилое помещение (объект жилищного права), а также отношения участников, связанные непосредственно с ним.

Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Норма предоставления — минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Учетная норма — минимальный размер общей площади, при недостижении которого граждане могут быть поставлены на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Размер учетной нормы не может превышать размер нормы предоставления. В противном случае граждане, получившие жилье по договору социального найма, сразу становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий и должны быть поставлены на учет в указанном качестве.

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений и пр.

В зависимости от того, кто является пользователем жилого помещения — собственник или наниматель, — права и обязанности, связанные с данной составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны.

Обязанности нанимателя:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

5) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

6) производить текущий ремонт жилого помещения;

7) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Права нанимателя:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя;

2) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

3) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

4) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

Участники и субъекты жилищных правоотношений

Перечень участников жилищных отношений:

1) граждане с 18 лет;

2) юридические лица, т. е. организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечают по своим обязательствам этим имуществом, могут от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде;

3) Российская Федерация — демократическое федеративное правовое государство с республиканской формой правления;

4) субъекты Российской Федерации — республики, края, области, города федерального значения, автономной области, автономных округов;

5) муниципальные образования;

6) иностранные граждане, лица без гражданства или иностранные юридические лица. К ним применяются нормы ЖК РФ, а исключения из этого положения составляют случаи, указанные в ЖК РФ или установленные федеральным законом.

Перечень субъектов:

1. Стороны договора социального найма согласно ст. 60 ЖК РФ:

а) наймодатель — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо;

б) наниматель — в этом качестве выступает физическое лицо — гражданин Российской Федерации.

Кроме того, ЖК РФ предусмотрел также права и обязанности таких субъектов жилищных правоотношений, как члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

2. В ЖК РФ также оговорен правовой статус таких субъектов жилищных прав, как собственники жилых помещений и члены их семей.

Собственник вправе передавать жилье:

1) физическому лицу по договорам найма, безвозмездного пользования, по другим законным основаниям;

2) юридическому лицу по договору аренды.

Основанием для прекращения права пользования жилым помещением для членов семьи собственника является прекращение их семейных отношений с собственником. Исключение составляет случай, когда жилое помещение было куплено супругами в период брака. При этом все приобретенное в этот период времени имущество является совместно нажитым, действует режим общей совместной собственности.

Если же жилое помещение принадлежало собственнику (одному из супругов) до вступления в брак или было получено во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам, оно будет являться его собственностью, а режим общей совместной собственности на него распространяться не будет. Если же будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов в жилое помещение были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), то согласно ст. 37 Семейного кодекса РФ оно также подлежит разделу.

Предусмотрены основания для досрочного прекращения права пользования бывшим членом семьи собственника жилым помещением:

1) если право собственности на жилое помещение собственника будет прекращено;

2) если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Данные правовые последствия возможны только на основании решения суда.

Гражданин, у которого прекращается право пользования жилым помещением, обязан освободить его. Срок для освобождения вправе назначить собственник помещения.

В том случае, если указанный гражданин не выполняет указанное требование ст. 35 ЖК РФ, он подлежит выселению по требованию собственника на основании соответствующего решения суда.

Если право пользования жилым помещением у гражданина возникло в соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (когда по решению суда установлен срок для проживания бывшему члену семьи собственника), он обязан пользоваться жилым помещением по назначению, не нарушая прав и законных интересов третьих лиц (соседей). В противном случае собственник жилого помещения вправе потребовать выселения по решению суда.

Особенности жилищных правоотношений

В юридической науке выделяют следующие основные особенности жилищных правоотношений:

1. объектом всегда выступает жилое помещение;
2. длительность во времени;
3. сложная структура, поскольку каждый из субъектов имеет свои права и обязанности по отношению к другому.

Основаниями для возникновения жилищных правоотношений являются юридические факты, связанные с конкретными жизненными обстоятельствами граждан. Среди них:

1. договоры и иные сделки с недвижимым имуществом;
2. акты органов государственной власти и местного самоуправления;
3. судебные решения, устанавливающие жилищные права и обязанности;
4. приобретение в собственность жилых помещений;
5. членство в жилищно-строительных кооперативах;
6. действия (бездействие) участников жилищных отношений.

Готовые работы на аналогичную тему

Любое жилищное правоотношение структурно состоит из его объектов и субъектов (участников), а также взаимосвязи их прав и обязанностей.

Тема 3. ЖИЛИЩНЫЕ ОТНОШЕНИЯ

Содержание жилищных правоотношений составляют права и обязанности его участников.

В соответствии со ст. 4 ЖК РФ регулируются отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов (раздел 2 ЖК РФ);

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений (в соответствии со ст. ст. 36 – 38 ЖК РФ);

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда (ст. ст. 22 – 24 ЖК РФ);

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений (ст. ст. 25 – 29 ЖК РФ);

8) управления многоквартирными домами (ст. ст. 161 – 165 ЖК РФ);

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов (разделы 5 и 6 Кодекса);

10) предоставления коммунальных услуг (ст. ст. 153 – 160 ЖК РФ);

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155 ЖК РФ);

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 20 ЖК РФ).

Необходимо рассмотреть ряд частных примеров, конкретизирующих содержание жилищных правоотношений по поводу:

1) пользования жилым помещением. Данное право содержится в ст. 17 ЖК РФ. Пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с его назначением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

В зависимости от того, кто является пользователем жилого помещения – собственник или наниматель, права и обязанности, связанные с данной составляющей понятия содержания жилищных правоотношений, различны:

а) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. При этом именно он несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

б) по договору социального найма жилое помещение передается наймодателем нанимателю во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

В соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

При этом в качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных ЖК РФ;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных ЖК РФ;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;

2) оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

а) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

б) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

в) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

г) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

д) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается;

3) управления многоквартирными домами. Оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, они обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

в) управление управляющей организацией.

Если все помещения многоквартирного дома находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, порядок управления устанавливается соответственно Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

В ст. 10 ЖК РФ установлены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Они представляют собой юридические факты (действия и события). Кодекс допускает проявление жилищных прав и обязанностей, когда юридический факт не предусмотрен правовыми актами, но при этом соответствует общим началам и смыслу жилищного законодательства. Указанная статья предусматривает следующие основания возникновения жилищных прав и обязанностей:

1) договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему. Иными словами, ЖК РФ допускает в качестве основания двусторонние, многосторонние сделки (договоры), а также односторонние сделки, для совершения которых достаточно волеизъявления одной стороны. Данный юридический факт в настоящее время является основным фактом, порождающим жилищные права и обязанности;

2) акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Данный юридический факт является выражением власти;

3) судебные решения, установившие жилищные права и обязанности. То есть с момента вступления указанного решения в законную силу жилищные права и обязанности являются возникшими;

4) приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом. Данный факт подлежит обязательной регистрации в соответствующем управлении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрация);

5) членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах согласно разделу 5 ЖК РФ и Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»;

6) действия (бездействие) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Понятие и виды жилищных прав

В качестве итоговой темы нам предстоит систематизировать все изученные нами права на жилые помещения. Среди групп жилищных отношений, разнородных по своему характеру, отношения по пользованию жилыми помещениями составляют их основу, «сердцевину», и иногда именуются в литературе «собственно жилищными отношениями».

Отношения по пользованию жилыми помещениями (а, следовательно, и круг прав) неоднородны по составу их участников и своему содержанию. Круг возможных жилищных прав широк и разнообразен. К таковым относятся: право собственности (гл. 18 ГК РФ, раздел II ЖК РФ), право хозяйственного ведения и право оперативного управления (гл. 19 ГК РФ), право пользования жилым помещением членами семьи собственника, бывшими членами его семьи (ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ), право пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи (постоянно проживающими с нанимателем гражданами) во всех жилищных фондах, включая нанимателей специализированных жилых помещений (гл. 35 ГК РФ, гл. 7-10 ЖК РФ) и нанимателей в домах жилищных (жилищно-строительных) кооперативов (ст. 128 ЖК РФ), право пользования жилым помещением членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива и членами его семьи до полной оплаты паевого взноса (гл. 12 ЖК РФ), право пользования жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 33 ГК РФ, ст. 34 ЖК РФ), право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ), право пользования жилым помещением по договору безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ), договору аренды (п.2 ст. 671 ГК РФ).

Кроме того, в жилом помещении могут проживать поднаниматели, временные жильцы, опекуны, попечители, подопечные, граждане, состоящие с собственником или нанимателем в трудовых отношениях (домработницы, няни, шоферы и др.).

Перечисленные выше права на жилые помещения считаем собственно жилищными правами, ибо они являются правовой формой удовлетворения жилищных потребностей граждан (непосредственно или опосредованно). В большинстве случаев речь идет о непосредственном удовлетворении жилищных потребностей. А об опосредованности же следует говорить применительно к праву, возникающему по договору аренды, праву хозяйственного ведения и праву оперативного управления, поскольку субъекты указанных прав удовлетворяют не собственные жилищные потребности, а при помощи дополнительных правовых форм создают условия для удовлетворения жилищных потребностей граждан, вступающих в правовые связи с данными субъектами.

Помимо жилищных прав в системе прав на жилые помещения можно указать и на другую группу прав, имеющую иную целевую направленность, например, право ограниченного пользования — сервитут (ст. 277 ГК РФ), право залога (§3 гл. 23 ГК РФ; ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)), и иные права. Они возникают и осуществляются вне способов и форм реализации гражданами права на жилище.

В литературе встречаются самые разнообразные классификации жилищных прав. Под классификацией в науке понимается распределение предметов по группам (классам), при котором каждый класс имеет свое постоянное, определенное место[1]. Значение классификации трудно переоценить: она помогает глубже изучить явление, определить его место в ряду однородных, выявить присущие ему закономерности, свойства, признаки.

Большинство авторов используют деление жилищных прав на самостоятельные и несамостоятельные[2], в законодательстве также встречается указание на самостоятельные и несамостоятельные права пользования жилым помещением (ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Но при этом в теории нет единства относительно критерия, лежащего в основе такого деления.

В.Р. Скрипко использован критерий зависимости одного права от другого[3]. Грибановым В.П. указано одновременно несколько критериев: срочность прав, и зависимость от прав других лиц и различия в объеме прав на жилые помещения[4]. Чигир В.Ф. особо выделял «вторичные жилищные правоотношения». По его мнению, они носят производный, зависимый характер и прекращаются одновременно с прекращением жилищного правоотношения с самим титульным пользователем. Как правило, такие «вторичные» пользователи приобретают право пользования жилым помещением на определенное время[5].

Несамостоятельными следует считать права, которые являются зависимыми в основаниях своего возникновения, прекращения и в осуществлении от самостоятельных прав на жилое помещение. То есть прослеживается опосредованность несамостоятельного права пользования правами пользования других субъектов. Из этого, в частности, вытекает и вывод об ответственности других лиц за действия обладателей несамостоятельных прав (например, ст. ст. 680, 685 ГК РФ). Не являются самостоятельными — права пользования членов семьи нанимателей специализированных жилых помещений; граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма; членов семьи члена жилищного (жилищно-строительного) кооператива до полной оплаты паевого взноса; права нанимателей, заключивших договор с членами жилищных кооперативов; права лиц, пользующихся жилым помещением, предоставленным арендатором; права поднанимателей и проживающих с ними лиц, права временных жильцов, опекунов, попечителей, вселившихся для выполнения своих обязанностей либо подопечных, вселенных к опекунам и попечителям с этой целью, а также лиц, выполняющих свои трудовые обязанности и в связи с этим проживающих по месту работы (домработницы, няни, шоферы и др.). Основания возникновения, осуществление, порядок и последствия прекращения несамостоятельных прав пользования предопределяется динамикой правоотношения, в содержание которого входит самостоятельное право, и (или) волей обладателя данного права. Остальные из исследуемых прав могут быть отнесены к группе самостоятельных.

Права на жилое помещение, отнесенные нами к числу самостоятельных, неоднородны по своему содержанию. Подтверждением тому служит и системный анализ положений жилищного законодательства. Так, ст. 51 ЖК РФ в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий называет лиц, не являющихся собственниками жилых помещений, членами их семей, нанимателями и членами их семей по договору социального найма и найма жилого помещения в фонде социального использования. Это говорит о том, что законодатель выделяет эти права как наиболее стабильные, не ограниченные временными рамками и ничем не обусловленные, в частности, членством в кооперативе, характером работы либо необходимостью получать социальное обслуживание.

Традиционное для российской цивилистики разделение прав на вещные и обязательственные применимо и к жилищным правам[6]. Используемая классификация имеет глубокие исторические корни[7]. Как точно указывается в правовой литературе, существующее в современном российском праве деление имущественных прав на вещные и обязательственные не относится лишь к приемам юридической техники, использованной законодателем в целях удобства упорядочения правовых норм, а представляет собой правовое отражение объективного сущностного различия между указанными категориями прав, причем различия необыкновенно тонкого, но в то же время чрезвычайно важного[8].

В науке нет однозначной позиции относительно критериев отнесения прав к числу вещных. В литературе в число традиционных признаков вещных прав включают: абсолютный характер; особый объект – вещь; определение в законе способов и оснований возникновения, видов и содержания вещных прав; специфическое содержание, которое выражается в непосредственном отношении лица к вещи без участия иных лиц; защита при помощи особых, вещно-правовых исков; приоритет при столкновении с обязательственным правом; переход прав путем передачи вещи; наличие права следования[9]. Таким образом, разграничить вещные и обязательственные права можно следующим образом. Вещные права оформляют принадлежность вещей отдельным субъектам имущественного оборота, закрепляют возможность непосредственного воздействия на вещь, носят абсолютный характер и фиксируют статику имущественных отношений. В вещном правоотношении управомоченное лицо – собственник (или субъект ограниченного вещного права), которому принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения, ему противопоставляется неограниченное число пассивных обязанных субъектов, обязанности которых заключаются в соблюдении запрета на вмешательство в сферу хозяйственного господства обладателя вещного права. Обязательственные права напротив опосредуют динамичные отношения по передаче вещей от одних лиц к другим, выполнению работ, оказанию услуг. Это относительные права, субъектами которых выступают обязанное лицо – должник, обязанностью которого является совершение определенных действий. Обязательственные права реализуются в результате совершения гражданско-правовых сделок, правонарушений, неосновательного обогащения[10].

Законодатель относит к числу вещных право собственности и другие ограниченные вещные права, обозначенные в ст. 216 ГК РФ. Поскольку в ст. 216 ГК РФ содержится оговорка, что вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются и иные права, то в юридической литературе считается, что этот перечень не является исчерпывающим. Среди прав на жилые помещения к ограниченным вещным правам, кроме указанных, большинство авторов относят право пользования жилым помещением членами семьи собственника[11]. Толстой Ю.К. называет в числе ограниченных вещных прав право члена кооператива на кооперативную квартиру до ее выкупа, право пользования по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа[12]. Перечисленные права в настоящее время в качестве вещных закреплены в ЖК РФ.

В литературе встречается позиция, согласно которой право пользования по договору социального найма имеет вещно-правовую природу в силу таких его особенностей, как основания возникновения, пожизненность пользования, стабильность, наличие правомочий распорядительного характера и др.[13]. Некоторые правоведы указывают на наличие как обязательственно-правовых, так и вещно-правовых черт этого права[14].

К числу вещных относятся право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования жилым помещением членом жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса, право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением.

Остальные из исследуемых прав являются обязательственными. Следует подчеркнуть, что отнесение ряда прав к числу обязательственных не исключает их осложнение вещно-правовыми элементами (например, возможность предъявления вещно-правовых исков, наличие права следования и др.).

Представляет интерес позиция Д.А. Формакидова, предлагающего конструкцию вещного права проживания, объединившую в себе право пользования жилым помещением членами семьи собственника, право пользования в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением[15].

Практическая значимость представленной классификации проявляется следующим образом. Способы и основания возникновения, виды и содержание вещных прав, как правило, прямо закреплены в законе. Применительно же к обязательственным правам возможно использование общих для всех обязательств положений и самостоятельное определение их сторонами в договоре.

Следующая классификация жилищных прав изложена В.П. Грибановым, им выделены постоянные и временные пользователи жилыми помещениями[16]. Схожее деление встречаем в работах О.А. Красавчикова[17]. В этой связи можно разделить жилищные права на бессрочные и ограниченные определенным сроком.

В теории предлагаются также иные классификации прав на жилые помещения, в частности, по субъектному составу, по основанию возникновения[18].

[1] См.: Кириллов В.И., Старченко А.А. Логика: Учебник для юридических вузов. — 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 1998. — С. 59.

[2] См.: Филимонов С.Л., Шешко Г.Ф. Указ. соч. – С. 43; Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. – М.: Знание, 1983. — С. 54-59; Скрипко В.Р. Охрана жилищных прав граждан. – М.: Госюриздат, 1959. — С. 45; Мальгинова А.И., Соловьев П.Г. Договор жилищного найма и жилищные права граждан. — М.: Издательство Министерства коммунального хозяйства РСФСР, 1951. — С. 19; Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. – М.: Госюриздат, 1956. — С. 141; Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебное пособие. — С. 48-51; Рамзаев П.В. Права граждан при изъятии земель и сносе домов. — М.: Юридическая литература, 1974. — С. 80; Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. — С. 23.

[3] См.: Скрипко В.Р. Указ. соч. — С. 14.

[4] См.: Грибанов В.П. Указ. соч. — С. 55.

[5] См.: Чигир В.Ф. Советское жилищное право. – Минск: Вышейш. школа, 1968. – С. 106.

[6] Используемая классификация существует и в большинстве стран романо-германской правовой системы (см.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. – М.: Юристъ, 1999. — С. 113-144).

[7] См.: Новицкий И.Б. Римское право: Учебник для вузов. – М.: ЗЕРЦАЛО-М, 2002. — С. 72-115; Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. – М.: ИНФРА-М-НОРМА, 1997. — С. 303-426; Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 2. — по испр. и доп. 8-му изд., 1902. — М.: Статут, 1997. — С. 99-106; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. — Тула: Автограф, 2001. — С. 185-331.

[8] См.: Баринова Е. Вещные права – самостоятельная категория? // Хозяйство и право. – 2002. — № 8. — С. 37.

[9] См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник гражданского права (по изданию 1907 г.). – М.: СПАРК, 1995. — С. 140; Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. — С. 308-334; Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах // Хозяйство и право. – 1995. — № 6. — С. 29-46; Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. Ю.К. Толстого А.П. Сергеева. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ПРОСПЕКТ, 1998. — С. 329-331; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учебное пособие. — М.: БЕК, 1996. — С. 15-17. Емелькина И.А. Право собственности и другие вещные права: Учеб. пособие. — Саранск: Издательство Мордовского университета, 2003. — С. 10-13; Ефимова Л.Г. О соотношении вещных и обязательственных прав // Государство и право. – 1998. — № 10. – С. 36-38 и др.

[10] См, например: Суханов Е.А. Общие положения о праве собственности и других вещных правах. — С. 44-46.

[11] См.: Щенникова Л.В. Идеи законодателя, заложенные в содержании ГК РФ, и редакция ст. 216 // Государство и право. — 2002. — № 9. — С. 31-34; Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ПРОСПЕКТ, 1998. — С. 331 и др.

[12] См.: Гражданское право: Учебник. Часть I / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ПРОСПЕКТ, 1998. — С. 331-332.

[13] См., например: Богданов Е. В. Право на жилище. – Мн.: Университетское, 1990. — С. 52-53.

[14] См., например: Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. — М.: Юридическая литература, 1990. — С. 126; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав граждан. — Харьков: Издательство Харьковского университета, 1970. — С. 15 и др.

[15] См.: Формакидов Д.А. Вещное право проживания: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Екатеринбург, 2005. — С. 15-17.

[16] См.: Грибанов В.П. Указ. соч. — С. 54.

[17] См.: Красавчиков О.А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. — С. 23.

[18] См.: Исрафилов И. Правовая природа вещных прав на жилые помещения. – С. 93.

Содержание жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения – это отношения, возникающие по поводу: возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищных фондов; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; управление, содержание и ремонта жилищного фонда, перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда. Иными славами, жилищные отношения – это общественные отношения, возникающие в связи с владением, пользованием, распоряжением и управлением фондом.

Содержание жилищного правоотношения составляют субъективные жилищные права и неразрывно связанные с ними жилищные обязанности. По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий – поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях – с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон – это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект – жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение

В содержание субъективного жилищного права входят по меньшей мере следующие правомочия:

а) правомочия на совершение собственных положительных действий, имеющих юридическое значение;

б) правомочие требовать совершения определенных действий от обязанного лица;

в) правомочия на защиту.

Характерная особенность субъективного права заключается в том, что оно дает некоторый “юридический плюс” для его носителя. Возможность совершения известных действий, возможность что-то требовать от других лиц включает момент усмотрения в выборе вариантов поведения из имеющегося у носителя субъективного права возможностей. Основным средством обеспечения субъективного жилищного права является возложение на другое лицо юридической обязанности. Юридическая обязанность – это предписанная обязанному субъекту мера должного поведения его (обязанного лица).

Жилищное правоотношение называется простым, если в нем одному субъективному праву управомоченного лица противостоит одна обязанность обязанного лица. Например, в организационном правоотношении по учету нуждающихся в жилье гражданин, нуждающийся в жилье, вправе подать заявление с приложением необходимых документов о принятии его на учет нуждающихся в жилом помещении, а орган местного самоуправления обязан (при наличии законных оснований) принять гражданина на учет нуждающихся в жилье. В имущественном жилищном правоотношении как управомоченное, так и обязанное лицо имеют права и обязанности, а порой каждый имеет комплекс прав и обязанностей. Такие правоотношения называются структурно-сложными. Рассмотрим, например, структуру содержания имущественного жилищного правоотношения, вытекающего из договора социального найма жилого помещения. Так, наниматель (управомоченное лицо) имеет следующие права:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

3) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

4) осуществлять обмен или замену жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Вместе с тем наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) обеспечивать сохранность жилого помещения и не допускать выполнения в нем работ или совершения других действий, приводящих к его порче;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены в ЖК РФ;

3) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей;

4) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещения общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, других помещениях общего пользования;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

8) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

9) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или управомоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

10) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

11) при прекращении права пользования жилым помещением сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наймодатель (обязанное лицо), в свою очередь, обязан:

1) передать нанимателю юридически и физически свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сдаваемое внаем жилое помещение;

3) обеспечить предоставление нанимателю необходимого количества и надлежащего качества коммунальных услуг;

4) осуществлять капитальный ремонт жилого дома.

Наймодатель имеет право:

1) требовать от нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи использовать помещение по его целевому назначению (т.е. использовать помещение для проживания в нем) и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При анализе содержания исследуемого правоотношения нельзя не заметить выступающую на первый план тесную связь и взаимную обусловленность прав и обязанностей контрагентов. Так, в этом правоотношении управомоченное лицо может достигнуть определенного результата не непосредственно, а лишь через выполнение обязанности другим лицом. Вместе с тем взаимная обусловленность прав и обязанностей контрагентов находит свое проявление, прежде всего, в том, что в указанном правоотношении каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями другого субъекта. Здесь, следовательно, происходит встречное сочетание субъективных жилищных прав и обязанностей, концентрирующихся вокруг объекта правоотношения. Именно наличие у каждого из субъектов прав и обязанностей позволяет сделать вывод, что рассматриваемое правоотношение относится к структурно-сложным. Содержание характеризуемого правоотношения нередко еще более структурно осложняется. Это осложнение может иметь место тогда, когда управомоченное лицо в одностороннем порядке отказывается от договора, скажем, в связи с необходимостью переезда в другой населенный пункт. Наймодатель (обязанное лицо) обязан принять отказ. При описанной ситуации рассматриваемая правовая связь прекращается.

Какие они бывают?

К жилищным правоотношениям относятся следующие состояния и операции:

1. Владение (собственником может быть гражданин, организация, органы местной власти, государство);
2. Прописка и проживание (для этого не обязательно быть владельцем жилья, а собственник не обязательно живет в своей квартире);
3. Купля-продажа (только для квартир в частной собственности);
4. Аренда и найм;
5. Обслуживание жилья.

Все они регулируются Жилищным кодексом РФ.

Жилищные правоотношения делятся на равноправные и организационные.

Все виды жилищных правоотношений делятся на равноправные и организационные.

Равноправные предполагают взаимодействие участников, равных по правому статусу, чаще всего это отношения между частными лицами, реже – операции, совершаемые предприятиями (например, передача служебного жилья из фонда одно организации в другую).

Организационные отношения основаны на власти и подчинении. Такие отношения возникают, если собственником жилья является организация или органы местной власти, а также это любые правоотношения, в которые включено государство.

Подвиды

Равноправные отношения подразделяются на имущественные и неимущественные. Большинство из них относится именно к первой категории – это операции с недвижимостью, отношения арендодателя и квартиросъемщика, собственника и любого из прописанных в жилье, отношения между собственниками, если их несколько.

Личные неимущественные отношения не связаны с правом собственности или проживания в помещении. К ним могут относиться личные отношения людей, прописанных в жилье, соседей по коммунальной квартире. Такие отношения не регулируются законом и устанавливаются стихийно.

Понятие и виды жилищных правоотношений

Жилищное правоотношение – это урегулированное нормами жилищного права конкретное общественное отношение, участники которого выступают носителями жилищных прав и обязанностей.

Жилищные права можно разделить на вещные и обязательственные. В основу этой классификации положен объект правоотношений. Вещные права предусматривают возможность владеть, пользоваться, распоряжаться вещью опираясь на закон.

Обязательственные отношения – это те, которые дают возможность правомочному лицу требовать от обязанной только совершение определенных действий: передать жилье, оплатить деньги за использование и другое.

Сроком возникновения жилищных имущественных правоотношений принято считать момент выдачи ордера и заключения договора социального найма, в соответствую­щих случаях — с момента заключения договора найма жи­лого помещения (договора коммерческого найма, поднай­ма и др.).

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

1. Объектом его всегда выступает только жилое помещение;
2. Оно носит длящийся характер;
3. По своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Прекращение жилищного правоотношения

Ранее перечисленные юридические факты, которые отмечены в статье 10 Жилищного Кодекса Российской Федерации, представляют собой основания не только для появления жилищных правовых отношений, но и для их модифицирования и завершения.

Нередко основанием для модифицирования жилищного правового отношения могут служить действия граждан.

Например, это может быть заселение гражданина в жилое помещение согласно статье 70 Жилищного Кодекса Российской Федерации или когда граждане-наниматели объединяются согласно договору общественного найма в одну семью согласно статье 82 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Если прекращаются жилищные правовые отношения, то, соответственно, прекратятся и жилищные права и обязанности граждан, которые являлись участниками данных правоотношений. В кругу нанимателей согласно договору социального найма это прекращение или, иными словами, расторжение подобного договора. Существуют некоторые положения статьи 83 Жилищного Кодекса Российской Федерации, согласно которым:

1. Договор социального найма жилого помещения, можно быть подвергнут расторжению в любой момент, если с этим согласны все стороны договора.
2. Наниматель жилого помещения обладает правом в любой момент подвергнуть договор социального найма расторжению. Однако все должно происходить согласно договору социального найма и с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи.
3. Если наниматель и его семья решили поменять место жительство, договор социального найма жилого помещения автоматически можно считать расторгнутым с момента, когда они выехали за пределы страны.
4. Договор социального найма жилого помещения прекращается из-за утраты или разрушения жилого помещения либо из-за смерти одиноко проживавшего нанимателя.
5. Если наймодатель хочешь подвергнуть договор социального найма жилого помещения расторжению, то необходимо соблюдать судебные порядок.

Судебный порядок для расторжения договора социального найма представлен следующими положениями:

1. Наниматель не вносил плату за жилое помещение либо не оплачивал коммунальные услуги уже более полугода.
2. Наниматель разрушил или повредил жилое помещение, либо это сделали другие граждане, за действия которых несет ответственность наниматель.
3. Систематически нарушаются права и законные интересы соседей, из-за чего усложняется совместное проживание в одном жилом помещении.
4. Жилое помещение используется не по назначению.

Зачастую договор социального найма подвергается расторжению или прекращению из-за выселения граждан из жилых помещений.

Граждане могут выселиться из жилых помещений, которые предоставлялись для них согласно договору социального найма, в соответствующем порядке, установленным судом. Суд обладает правом самостоятельного выстраивания положений, которые регулируют расторжение договора социального найма. В данном случае у граждан должны иметься другие благоустроенные жилые помещения согласно договору социального найма, а также просто любых других жилых помещений, которые также предоставляются им согласно договору социального найма либо без предоставления иных помещений, на что указывает статья 84 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Еще одной характерной особенностью жилищного законодательства является то, что права и обязанности участников данных отношений неразрывно связаны между собой. Например, гражданин, обладающий правом на получение жилой площади из социального фонда, может обратиться с соответствующим требованием к органу государственной или муниципальной власти. У этой структуры, в свою очередь, возникает обязанность поставить гражданина на учет и – при наличии определенных условий – предоставить ему конкретную квартиру.

Жилищные права и обязанности

Статья 10 Жилищного Кодекса Российской Федерации содержит в себе основания возникновения жилищных прав и обязанностей жилищных правоотношений.

Важно отметить, что возникновение жилищных прав и обязанностей происходит посредством оснований, которые предусматриваются Жилищным Кодексов Российской Федерации, иными федеральными законами и другими актами права. Также на возникновение жилищных правоотношений оказывают влияние действия участников жилищных отношений, которые не предусматриваются правовыми актами, но из-за общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Источников возникновения для подобных жилищных прав и обязанностей правовых отношений выступают:

• договора и некоторые сделки, которые предусматриваются федеральным законом, а также договора и сделки, которые не предусматриваются федеральным законом, но и не являются противоречием для него;
• акты государственных органов и акты органов районного самоуправления, которые предусматриваются жилищным законодательством как основание для возникновения жилищных прав и обязанностей;
• судебные решения и постановления, с помощью которых были установлены жилищные права и обязанности;
• итог получения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
• членство в Жилищном Кодексе или ЖСК;
• действия либо бездействия участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Безусловно, все вышеназванные основания в данной статье, то есть юридические основания возникновения жилищных прав и обязанностей закрепляются соответственным образом в главах и статья Жилищного Кодекса Российской Федерации, в особенности, постановления суда, могут выступать как основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

Статья 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации защищает нарушенные жилищные права посредством суда согласно подведомственности дел, которая была установлена процессуальным законодательством. Ее функционирование реализуется через:

• признание права жилья;
• возобновление положения, функционирующего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, которые могли бы нарушить подобное права или создать угрозу его нарушения;
• признание судом не функционирующими в полной мере или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, которые нарушают жилищные права и противоречат Жилищному Кодексу Российской Федерации. Также в эту категорию отнесены принятые согласно с ним федеральным законом, иные нормативно-правовые акты, которые обладают большей, чем отмеченный правовой акт органа районного самоуправления юридическую силу;
• не использование судом нормативно-правового акта органа государства или органа районного самоуправления, которые выступает как противоречие для Жилищного Кодекса Российской Федерации. Также в эту категорию отнесет принятый согласно с ним федеральный закон, иной нормативный акт права, который обладает большей, чем определенный нормативный акт права государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• прекращение или изменение жилищного правоотношения;
• иные способы, которые предусмотрены в Жилищном Кодексе Российской Федерации или иным федеральным законом.