Можно ли делать перепланировку в панельном доме

Допускается оформление перепланировки задним числом, однако это имеет высокий риск, что в согласовании откажут и обяжут вернуть все в исходное состояние.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

В поисках комфорта и свободных квадратных метров собственники жилья делают перепланировку или переустройство квартиры, часто не задумываясь о законности своих действий. Разберем эти понятия и выясним, как правильно осуществить и согласовать перепланировку и переустройство, а какие изменения запрещены.

Перепланировка квартиры — это изменение конфигурации помещения в ходе ремонтных и (или) строительных работ, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
Другими словами, это любые действия с внешними или внутренними границами помещения, при которых меняется его план или внешний вид. План и техническое описание помещения содержатся в техническом паспорте, хранящемся в бюро технической инвентаризации (БТИ). Технический паспорт можно получить, обратившись в многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг (МФЦ) (если МФЦ субъекта Российской Федерации предоставляет данную услугу), в том числе онлайн, или напрямую в БТИ.

Перепланировкой считаются:
• перенос или снос перегородок (стен) помещения;
• перенос или создание новых дверных проемов;
• перестройка несколько квартир в одну;
• перестройка одного жилого помещения в несколько;
• расширение или сужение жилой площади за счет вспомогательных помещений, в том числе перепланировка однокомнатной квартиры в студию;
• устройство или ликвидация дополнительных санузлов, кухонь;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство квартиры — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройством считаются:
• установка бытовых электроплит взамен газовых;
• перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов;
• устройство и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат;
• замена или прокладка новых трубопроводов, электрических сетей, устройств для установки джакузи, душевых кабин и других сантехнических и бытовых приборов.

Оба вида работ требуют согласования органов местного самоуправления. В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д.

READ
Льготы и компенсации после смерти военного пенсионера

Общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат всем собственникам квартир в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

Ремонтные работы, не предполагающие изменений технических и функциональных изменений квартиры, не считаются перепланировкой и не требуют согласований, например:
• проведение косметического ремонта стен, пола, потолков;
• остекление лоджий;
• замена окон, дверей без изменения размеров проемов;
• монтаж кондиционеров.

Содержание статьи

Во-первых, это можно определить по фасаду здания. Наружные стены в таких домах почти всегда выполнены из сборных навесных панелей, которые вначале производятся на заводе, затем привозятся на стройку как готовое изделие и крепятся к каркасу внутренних стен путём сваривания металлических закладных деталей. Такие навесные панели по размерам делаются высотой на один этаж, а шириной в одну-две комнаты. Между этими панелями образуются швы, которые потом герметизируют специальными материалами и которые отчетливо видны на фасаде здания.

Межпанельные швы

Если на фасаде Вашего дома видны такие швы, то он является панельным. Иногда в панельных домах наружные стены выполняются из кирпича (башни Вулыха, Тишинская, серия II-29), но это бывает очень редко.

Во-вторых, можно узнать тип своего дома по его адресу на сайте tipdoma.ru в разделе “поиск”. После того, как Вы вбили свою улицу, смотрите номер своего дома и в графе “стены” будет указано “панельные”. У большинства панельных домов есть своя серия. Это шифр архитектурно-строительных чертежей дома, на основании которого производятся детали здания и собираются на месте. О том, как узнать серию дома по адресу мы уже писали тут.

Работы, которые можно сделать по эскизу

  • Абсолютно бесплатно
  • Отвечаем в течении часа*
  • Ни к чему не обязывает

Ремонтные работы могут быть согласованны как по проектным документам, так и по эскизам. Данный способ значительно бюджетнее, но он используется только для определенных разновидностей планировочных работ. Проектную документацию разрабатывают специальные организации, состоящие в СРО и владеющие допусками. Это обширный пакет документации, к которому прикрепляется технический вывод о безопасности несущих элементов строения. Стоимость пакета – от 23 000 рублей. Эскиз ремонтных работ выглядит значительно скромнее. При наличии определенных навыков владелец жилого помещения может начертить его самостоятельно. Если нет желания выполнить эскиз самостоятельно, то его также можно оформить в проектных учреждениях. Он обойдется в 5000 рублей.

READ
Способы доставки пенсий

Критерии, по которым можно понять, что можно согласовать перепланировку по эскизу

  • сантехника, кухонная мойка и газовая плита размещаются на первоначальных местах;
  • несущая конструкция не затрагивается;
  • напольное покрытие не заменяется другим.

Памятка по согласованию

дверной проем

Владельцам квартир следует помнить, что все перепланировки, которые затрагивают несущие стены, трубы, вентиляционные каналы и влияют на план помещения, выданный БТИ, проводятся только по согласованию проекта. Обычные, незначительные ремонтные изменения можно проводить самостоятельно, без обращения в государственные органы. Если вы сомневаетесь, можно ли самостоятельно изменять планировку квартиры, лучше всего предварительно проконсультироваться в проектном учреждении. Специалисты подскажут, какие работы требуют законодательного разрешения и какой пакет документов для этого нужно оформить. Такие консультации абсолютно бесплатны.

Примеры работ, которые можно согласовать по эскизу

  • обустройство гардеробной комнаты;
  • присоединение спальни к другой комнате;
  • разделение большой комнаты на две небольшие;
  • увеличение дверных проемов;
  • перенесение умывальника внутри ванной комнаты;
  • замена старого напольного покрытия новым паркетом или ламинатом.

Порядок согласования наиболее распространенных ремонтных работ

” data-lang=”default” data-override=”” data-merged=”[]” data-responsive-mode=”0″ data-from-history=”0″ >

Не требуют согласованияСогласование по эскизуСогласование по проекту
Покраска или поклейка обоевПеренос унитаза или ванной в санузлеОбъединение ванной и унитаза в один санузел
Замена проводовУстановка арки в ненесущих стенкахМонтаж пола с подогревом
Замена сантехнического трубопроводаМонтаж новых проемов в ненесущих стенкахОбустройство новых проемов в несущих стенках
Монтаж новых окон и дверейСнос ненесущих перегородок для объединения комнатЗамены газовых плит электроприборами

Перепланировка квартир может проводиться как по проектной документации, так и без нее. Перед выполнением ремонтных работ желательно проконсультироваться в проектном учреждении и уточнить, какую документацию необходимо подготовить для согласования изменений с Московской жилинспекцией и какие работы можно осуществлять без предварительного узаконивания.

Проект на базе технического заключения

Если предполагается изменение несущих конструкций, разгружающих перегородок, прослойки пола, перенос или замена коммуникаций, понадобится проектное решение. Оно составляется на основе техзаключения. Обязательно содержит подробное описание объекта, акт-обязательство заказчика и разработчика проекта с подписью и оцениванием руководителя последнего.

READ
Есть ли льготы на поезд "ласточка"?

В проект включается нормативно-правовая документация по квартире, архитектурные и строительные решения – в частности, изменения, которые планируется внести в конструкцию жилплощади. Указываются противопожарные мероприятия, даются планы выполнения работ согласно техпаспорту с фотографиями. План перепланировки предполагает отмечание красным демонтируемых, и зеленым – новых перегородок.

Дополнительно, должны быть планы полов, санузла, канализации, водоснабжения и схемы изменения перекрытий из гипсокартона.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Какая перепланировка считается незаконной

Но бывает и такое, что согласовать перепланировку вообще невозможно, потому что она незаконна. Например, категорически нельзя сносить несущие стены, демонтировать вентиляционный короб или прорубать дополнительное окно на фасаде здания. Если владельцы квартиры самовольно сделали подобное, и об этом узнает БТИ или УК, то кроме административной ответственности и штрафа придется еще и вернуть все как было. Снесенную стену — построить заново, демонтированный вентиляционный короб — восстановить. И такое восстановление может стоить дороже уже сделанного ремонта.

Несмотря на это, в большинстве случаев владельцы квартир все же восстанавливают исходную планировку. Ведь если они откажутся сделать это и проигнорируют решение суда, то нарушат закон. А в этом случае дело может закончиться принудительной продажей квартиры с торгов.

Приведу реальные примеры.

Женщина и мужчина владели квартирой, в которой решили сделать ремонт и присоединить кладовку к кухне. Но не учли, что в стене был спрятан вентиляционный короб. Они его демонтировали, в результате тяга в вентиляции пропала у соседей под ними. Соседи пожаловались в ЖКУ. Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание, что вентиляционные каналы нужно восстановить. Собственники предписание проигнорировали, поэтому коммунальщики всему стояку отключили газ, а затем подали на собственников в суд.

Суд рассмотрел дело и решил, что собственники использовали жилье не по назначению, систематически нарушали права и интересы соседей и бесхозяйственно обращались с ним. Итог — квартиру принудительно изъяли и продали с публичных торгов. Нового собственника обязали вернуть все в прежнее состояние.

READ
Перечень налоговых льгот для военнослужащих

Другая история — мужчина сделал в квартире баню-сауну, но не смог согласовать изменения. Жильцы подъезда пожаловались, что в подъезде стало влажно, смежная стена стала сильно нагреваться, нарушилась система отопления, а в квартирах стало холодно. Они обратились в прокуратуру города, которая инициировала проверку. Собственнику неоднократно предлагали вернуть все в прежнее состояние, но он игнорировал предписания. Результат — суд постановил продать квартиру с торгов, а новому собственнику привести квартиру в нормальный вид.

Таких решений по России наберется немало.

А если сделать перепланировку тайно?

Некоторые собственники хотят сделать квартиру более удобной, но не хотят тратить время и силы на согласование. Иногда владельцы квартиры и вовсе не подозревают, что сделали что-то противозаконное.

Но в БТИ о незаконной перепланировке все же могут узнать. Например, соседи пожалуются на шум от ремонта, к владельцу квартиры придет участковый и заметит, что планировка нестандартная. Другой вариант — в квартиру зайдут проверить счетчики, и несогласованная перепланировка станет очевидной. Проблемы могут возникнуть, если владелец квартиры затопит соседей снизу или сам окажется затопленным. Управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира была застрахована, то при несогласованной перепланировке страховая может отказать в выплатах.

Кроме того, если когда-нибудь владельцы соберутся продавать квартиру с незаконной перепланировкой, у них тоже могут возникнуть проблемы. Покупателям с ипотекой придется получить одобрение банка. Для этого нужно вызвать оценщика жилья. Он-то и укажет на незаконную перепланировку. В лучшем случае продавец квартиры просто потеряет покупателя. В худшем — оценщик передаст данные в БТИ, если таков принцип работы оценочной компании. Тогда придется возвращать квартире первоначальный вид. По той же причине владелец квартиры с незаконной перепланировкой не сможет получить кредит под ее залог.

Возможна ли?

Многие граждане не знают, можно ли делать перепланировку в панельном доме.

Запомните! Менять конструкцию квартиры в панельных домах разрешается, но с согласия соответствующих органов.

При наличии разрешений можно производить следующие действия по перепланировке:

  1. Перенос стен, перегородок.
  2. Снос стен, перегородок.
  3. Расширение жилой части за счет площади кладовки, коридора и т.д.
  4. Организация дверных проемов.
  5. Закладывание проемов.
  6. Организация дополнительной кухни, санузла.
READ
Решение об учреждении ооо

Существует определенный перечень работ, когда перепланировка в панельном доме запрещена:

  • ухудшающие или разрушающие конструкцию несущих стен;
  • повреждающие фасад;
  • ухудшающие жилищные условия владельцев или их соседей;
  • несогласованные со всеми собственниками (если объект в общей собственности у нескольких лиц);
  • производимые в постройках под снос (если снос планируется в течение 3 лет) и т.д;

С чего начинать перепланировку

Если вы решились на перепланировку, которая предусматривает проведение перечисленных работ, придерживайтесь следующего плана:

  1. Закажите проект в компании, которая имеет разрешение на проектные работы.
  2. Получите разрешение в уполномоченном местном органе самоуправления.
  3. Начинайте ремонт.
  4. Осуществите сдачу выполненных работ и оформите акт.
  5. При необходимости внесите изменения в Росреестр.

Понравилась статья?

Мне так понравилось: ” Если ваши соседи увидят горы строительного мусора и пожалуются на шум, нагрянет проверка”. Какая проверка. У нас соседи купили две квартиры рядом и теперь в стене одной квартиры (стена несущая) делают окно в другую квартиру. Вчера и позавчера так долбили, что даже на расстоянии слышно, что долбят несущую стену! Зять позвонил в Управляющую компанию. Рассказал всё, говорит: “Ну хоть пришлите кого-нибудь, есть же у вас техник-смотритель, пусть посмотрят, они ведь нарушают целостность несущей стены!”. И ЧТО? НИЧЕГО. В Управляющей компании сказали, что “помочь ничем не могут”. Я в шоке от такой “работы” компании! Дальше – больше. Зять спустился в ту квартиру, ему показали документы, в которых РАЗРЕШЕНО сделать этот проём в НЕСУЩЕЙ СТЕНЕ! А вы говорите, обращайтесь в Мосжилинспекцию! Видимо, у нас в стране БАРДАК ВЕЗДЕ!

При соблюдении определенных условий, проемы в несущих стенах разрешены. 😉

Не бардак, а неграмотность некоторых жильцов. То что стена несущая не значит что в ней запрещен проем. Есть технологии, позволяющие не в ущерб несущим способностям стены делать проем в ней. Сложно, дорого, но можно. Ваш сосед все сделал грамотно, документы у него есть, в чем претензия?

Кто-то просто устал от ремонта соседей и ищет причину .

Один из пунктов указан что запрет кухни на жилой зоной соседей снизу. У меня кухня пересена так с мокрой зоной в другую жилую комнату. На месте кухни кабинет. При этом все узаконено и проект согласован. Также все внесено в Единый государственный реестр недвижимости.

READ
Угрожают уголовной статьей за долги

Денис, здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как Вы это узаконили? Какие документы нужны и куда идти?

Раньше не было такой нормы. Кто успел, тот узаконил. А сейчас откажут, хороший знакомый сам работает в этой области и сам себе пробовал узаконить – отказ. Вывод – делайте сейчас что можно и узаконивайте сразу, позже нормы очень даже могут ещё ужесточить.

Знаю историю : наглые жильцы вели перепланировку 3 года. Долбили с утра до вечера. Теперь у соседей с верху пошли трещины по периметру квартиры с потолка до пола, эркерная часть кажется что отвалится. И тоже всем пофиг.

Здравствуйте, подскажите пожалуйста в каком нормативно правовом акте (номер, дата) можно прочитать какие виды работ по перепланировке и переустройству запрещены?

Федеральный закон от 27.12.2018 № 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»

Жилищный кодекс РФ считают основным правовым актом, в котором говорится о том, как по закону правильно сделать переоборудование и перепланировку собственной квартиры. Порядок проведения таких работ прописан в гл. 4, ст. 25—29 ЖК РФ.
– Статья 25 Жилищного кодекса РФ «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 26 Жилищного кодекса РФ «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 27 Жилищного кодекса РФ «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 28 Жилищного кодекса РФ «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»
– Статья 29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»

– Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

А как дело обстоит с расширением (выносом) балкона. Например был 100 см, а хочется 150?

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

READ
Таможенные платежи ТК ТС: как оформить

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

READ
Разжигание межнациональной розни 282 статья ук РФ

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Приобретение квартиры с самовольно проведенными изменениями может усложняться отказом банка в предоставлении ипотечного кредита из-за несоответствия фактического плана помещения с данными в его техническом паспорте или данными Единого государственного реестра недвижимости. Банк может пренебречь перепланировкой или переустройством, если изменения незначительны, однако полагаться на такой исход событий не стоит. Кроме того, Росреестр может отказать в государственной регистрации права собственности нового покупателя на такую квартиру.

READ
Закон о продаже алкоголя кратко

Как узаконить перепланировку: инструкция

Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.

Для этого необходимо следовать плану.

  • Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
  • Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
  • Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото:Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Кадастровую палату или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе будет сделан новый кадастровый паспорт.

Ссылка на основную публикацию