Вопрос ценообразования, а именно сколько стоит сдавать гараж в аренду интересует многих собственников. Стандартная практика предполагает, что цена аренды составляет 1,5-2% от стоимости помещения. В сезон весна-лето предложений становится больше, поэтому есть смысл немного снизить цены для поддержания конкурентности.
Сдача гаража в аренду — это несерьезно? Вы ошибаетесь! Реальный опыт жительницы Томска
Актуальный бизнес в России зачастую скрывается за простым делом. Сдача гаража в аренду — звучит несерьезно, но результат стоит вложений и потраченного времени. Любая недвижимость, которая не используется собственником, должна быть сдана в аренду, ведь это пассивный доход, к которому мы все так стремимся. Гараж — не исключение. Говорят, что эти объекты недвижимости пользуются большим спросом на рынке, чем комнаты и даже квартиры. Это, конечно, вряд ли, но сдать в аренду «жилище» железного коня — выгодное решение. Сегодня журнал Reconomica предлагает своим читателям убедиться в этом лично. Прочитайте историю, которую рассказала жительница Томска.
Здравствуйте. Меня зовут Юлия Алмазова, мне 38 лет, живу в Томске. Хочу поделиться историей, как мы купили два капитальных гаража и стали получать от этого доход.
Мечта о своем гараже
Жили мы с мужем в однокомнатной квартире, пока нас было двое — всех всё устраивало. Была у нас и машина, ставили ее под окном, как многие жители нашего города. С появлением первого ребенка и его взрослением, всем стало тесновато, мы задумались о покупке новой квартиры. Присмотрели себе двухкомнатную квартиру, купили, переехали.
В новом микрорайоне было очень много домов, а парковочных мест — мало. Бедные жильцы куда только не ставили свои машины! Кто на газон, кто на детскую площадку загонит!
Все мечтали о своём гараже в этом районе. Это был 2009 год, тогда хороших капитальных гаражей было мало. Это сейчас строят дома, а в подвале — гаражи и парковочные места, тогда с этим было не так хорошо. О, чудо! Напротив нашего дома началось строительство 4-х этажного кирпичного гаражного комплекса, радости не было предела!
Покупка гаража
Как вы понимаете, цена была не из дешевых, но я уже достаточно встала на ноги (на тот момент мне было 28 лет), имела хороший заработок.
Тогда хороших капитальных гаражей было мало.
Мы с мужем копили на однокомнатную квартиру, чтобы в дальнейшем её сдавать, но раз была такая проблема с парковками — не раздумывая, купили практически достроенный гараж.
Цена кирпичного гаража, площадью 22 квадратных метра, без ямы, в 2009 году составила 600 000 руб. Как только гараж был готов, мы начали активно им пользоваться, ловя на себе завистливые взгляды соседей, ищущих себе место парковки у дома.
Смена жилья
Шло время, родился второй ребёнок, встал вопрос о смене жилья. Мы решили купить «трёшку». Купили квартиру в строящемся доме, совсем недалеко от прежнего места жительства.
Можно было бы ставить машину в тот же гараж и чуть-чуть прогуляться пешком до новой квартиры, но нет: мы были уже умные и знали, что гараж рядом с домом на вес золота!
Новый монолитный гараж
Как раз началось строительство гаражного комплекса рядом с нашим новым домом, мы сразу же купили новый гараж. Цена была ниже, чем в первом случае, так как этот гараж был не кирпичный, а монолитный. В 2014 году, за монолитный гараж в 20 квадратных метров мы заплатили 500 000 руб. После переезда в новую квартиру, машина также изменила свое жильё.
Мы сразу же купили новый гараж.
Мы дали объявления о продаже первого гаража, цена была указана 1 200 000 рублей. Желающих купить гараж оказалось много и, в какой-то момент, мы подумали, а недёшево ли мы продаём, а потом и вовсе решили, что такая «корова» нужна самому, и начали узнавать всё о сдаче гаражей.
Подготовка к аренде
Сдача гаража в аренду — это оптимальный вариант в том случае, если здание пустует или используется как хранилище для ненужных вещей. Если его подготовить и привести в презентабельный вид, оно вполне может превратиться в источник постоянного и самое главное, стабильного дохода. Для этого, необходимо навести в гараже порядок: избавиться от мусора и бытового хлама, привести в надлежащий вид стеллажи и полки, аккуратно разложить инструменты.
Наличие ухоженного фасада и хорошего освещения перед входом в гараж является немаловажным плюсом. Не должно быть неполадок в системе “жизнеобеспечения” — водостоках, электропроводке. Все розетки и выключатели должны быть в рабочем состоянии. Все это влияет на то, удастся ли сдать помещение выгодно и как быстро это произойдет.
Входные ворота должны с легкостью открываться. Если возникают какие-либо трудности, стоит произвести ремонт или замену оборудования. Это требование также распространяется на входные замки. Внутри помещения должна поддерживаться комфортная температура, поэтому стоит задуматься о дополнительном утеплении. Правильная подготовка к сдаче гаража в аренду способствует тому, что удастся найти арендаторов по той цене, которая позволит вывести бизнес на высокий уровень прибыли.
Заключение договора аренды гаража или гаражного бокса
Для начала разберёмся, для чего нужно заключать договор аренды гаража, что он даёт?
Несмотря на ответ, на данный вопрос очевиден, лучше проговорить это, чтобы понимать, зачем придаётся такая важность договору аренды.
Итак, благодаря данному документу арендодатель приобретает уверенность, что гараж сдаётся только под определённые цели, которые не нанесут вред самому помещению, а также знает, что если в период аренды гаража в нём обнаружатся повреждения, дефекты, то устранять их будет арендатор.
Кроме того, в договоре чётко устанавливаются сроки и размеры арендной платы, нарушение тех же сроков приведёт к штрафным санкциям арендатора. Эти условия придают уверенность в том, что последний будет платить вовремя и собственнику гаража не придётся каждый месяц ему звонить и напоминать о том, что пришёл срок оплаты.
Конечно, на практике указанные вещи не всегда применяются, всё-таки все мы люди, и стараемся обговорить условия на словах, а также решить друг с другом возникшие проблемы, без обращения в суд.
Но в жизни все бывает, поэтому лишняя гарантия не помешает, чтобы не переживать за своё имущество. В любом случае от того, что заключается договор аренды, хуже не будет.
А учитывая то, что в этой статье приведён оптимальный образец договора аренды гаража, то остаётся только вписать свои данные и данные арендатора распечатать его и подписать.
Соглашение между физическими лицами
Закон не запрещает владельцам сдавать помещения в аренду компаниям, организациям и индивидуальным предпринимателям, но обычно участниками сделки являются физические лица. В этом случае договор оформляется в простой форме.
Сдача гаражей требует оформления акта приема-передачи. Если в качестве образца договора можно использовать типовое соглашение, то составлению актов нужно уделить особое внимание. В этом документе следует подробно описать состояние объекта и перечислить все оборудование, которое передается нанимателю, с указанием детальных характеристик.
Чтобы уйти от уплаты налога на прибыль и не тратиться на услуги риелтора или нотариуса, удостоверяющего законность сделки, стороны ограничиваются устным соглашением.
Хотя такие действия не нарушают законодательства, нельзя забывать, что аренда помещения под гараж всегда связана с риском. Если одна из сторон недобросовестно отнесется к своим обязательствам, при устной договоренности доказать это будет практически невозможно.
Заполненный образец договора
Чтобы сдать в аренду гараж можно заполнить краткий бланк, в котором находится вся необходимая информация – личные сведения лиц, описание гаража, сумма к оплате, сроки заключения соглашения и пр.
- В форме вверху с правой стороны указываем дату заключения и город. Затем личные данные вводят оба лица: ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, год рождения.
- В предмете договора последовательно по пунктам лица заполняют следующие строки: с какой целью арендодатель сдает нанимателю во временное пользование нежилое помещение (для хранения автомобиля, оказания услуг и т. д.). Указывают адрес, по которому расположен гаражный бокс и его общая площадь. Также нужно вписать документ, подтверждающий право собственности на гараж и его легитимность сдачи в аренду по настоящему договору от арендодателя — физлица. Это может быть свидетельство о собственности, либо выписка из ЕГРН. Если собственников у гаража несколько — потребуется их письменное согласие и дополнение формы бланка пунктом, о том, что все владельцы согласны с условиями сдачи в аренду.
- Следующий раздел – «арендная плата». Заполняется денежная сумма, за которую сдают гаражный бокс в кооперативе. арендатор обязан в течение 10 дней после подписания договора внести средства за найм помещения. Возможны 2 варианта: перечисление на банковскую карточку собственника, которая указана в 7 разделе контракта или отдать лично в руки. За коммунальные услуги и потребляемую электроэнергию должен оплачивать наниматель, и предъявить квитанции арендодателю. Если упустить этот пункт, согласно гражданскому кодексу коммунальные услуги за гараж обязан оплачивать арендодатель. Также, заключая договор, наниматель должен выплатить средства за найм последнего месяца, указанного в документе. Внесенные деньги считаются депозитом и хранятся у владельца имущества. Если произойдут непредвиденные ситуации, эта сумма изымается в качестве неустоек, штрафов, долгов и пр. Если собственник удержал средства, то арендатор должен внести их в течение указанных в настоящем контракте дней для зачета оплаты последнего месяца аренды гаража.
- Здесь разъяснены права и обязанности обоих лиц. Основные положения договора касаются поддержания гаража в надлежащем состоянии и своевременной оплаты всех задолженностей.
- Четвертый пункт описывает сроки найма гаражного бокса. Если указать сроки более 1 года — договор придется регистрировать в Росреестре, поэтому целесообразнее указать 11 месяцев с пролонгацией. Если по истечении периода стороны не произвели расторжение сделки, она автоматически продлевается на следующие 11 месяцев.
- В пятом разделе освещены нюансы изменения и расторжения договора. В частности, владелец может прежде времени прекратить действие контракта, если арендатор грубо или не первый раз нарушает прописанные условия, пользуется боксом не по назначению, портит его состояние. Также арендатор может прекратить контракт, если переданный гараж имеет неоговоренные недостатки, которые препятствуют полноценному пользованию.
- Прочие условия имеют довольно стандартный вид, вы можете ознакомиться с ним на образце ниже.
В конце документа оба лица указывают данные паспорта, адрес, номер телефона и реквизиты банка. Кроме того, требуется пронумеровать листы ручкой и расписаться на каждой странице.
Выгодно ли сдавать гараж в аренду?
Вопрос достаточно тривиальный. Если у вас есть недвижимость, которую вы не используете, но в использовании которой заинтересованы иные лица, как физические, так и юридические, почем бы не сдать им в аренду.
- Во-первых, это неплохой источник пассивного дохода. Арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю некоторую сумму, которая может использоваться последним на его усмотрение. Это неплохая прибавка к пенсии или заработной плате.
- Во-вторых, любое строение, в том числе и гараж, периодически требуют, чтобы проводился текущий ремонт. На это нужны деньги, а брать их с зарплаты или пенсии нецелесообразно, если строение само может на себя зарабатывать.
- Наконец, в-третьих, пустое строение, которое не используется, как и автомобиль, который просто стоит долгое время, разрушается быстрее.
Каждая из этих причин, а тем более все они в совокупности являются весомым аргументом для того, чтобы сдать гараж в аренду, выступив в качестве арендодателя. Остается только найти такого арендатора, который бы согласился на ваши условия.
Физическое лицо – владелец части нежилого помещения (машино-место в подземном гараже в г. Москве) планирует сдать его в аренду физическому лицу. Другие физические и юридические лица к данному виду деятельности привлекаться не будут.
Может ли физическое лицо использовать режим налогообложения “налог на профессиональный доход” (НПД)? В каком качестве физическое лицо должно зарегистрироваться в ИФНС: как предприниматель или как ИП?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Данный вид деятельности не подлежит налогообложению в рамках специального налогового режима “налог на профессиональный доход” (НПД).
Обоснование вывода:
Налог на профессиональный доход установлен Федеральным законом от 27.11.2018 N 422-ФЗ (далее – Закон N 422-ФЗ) и относится к специальным налоговым режимам, введенным в порядке эксперимента (подп. 6 п. 2 ст. 18 НК РФ). Профессиональный доход – доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества (ч. 7 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
Плательщиками налога на профессиональный доход признаются физические лица (граждане РФ и стран ЕАЭС), в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим (ч. 1 ст. 4 Закона N 422-ФЗ). Таким образом, наличие статуса ИП для применения спецрежима не является обязательным (но и не препятствует его применению).
Вместе с тем существуют определенные ограничения для применения режима НПД исходя из видов осуществляемой деятельности, а также из некоторых других критериев. Подробнее смотрите в ч. 2 ст. 4, ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ: в первой статье перечислены категории лиц, которые не вправе применять режим НПД, во второй – виды доходов, которые не могут облагаться в рамках НПД. Пунктом 3 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ, в частности, предусмотрено, что не признаются объектом налогообложения доходы, получаемые от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Применительно к указанной норме закона Минфин и ФНС неоднократно давали разъяснения, согласно которым в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду нежилых помещений (объектов недвижимости), специальный налоговый режим НПД не применяется (письма Минфина России от 07.12.2022 N 03-11-11/106478, от 27.03.2022 N 03-11-11/24601, от 27.12.2019 N 03-11-11/102607, от 09.12.2019 N 03-11-11/95717). Это не означает, что лицо, сдающее в аренду такие объекты, в принципе не может применять режим НПД, однако полученный от данной деятельности доход подлежит налогообложению в ином порядке.
К сведению:
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества. Вместе с тем осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности. Подробнее смотрите в материале: Вопрос: Может ли физическое лицо сдавать в аренду собственное нежилое помещение без регистрации как ИП? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2022 г.)
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2022. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.
Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.
Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.
ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.
8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)
Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru
Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит
Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
Образец договора аренды гаража
Сдача в аренду проводится по стандартным заполненным образцам соглашения. Существуют варианты сделки между физическими или юридическими лицами.
Между физическими лицами
Простой образец договора на аренду гаража между физическими лицами рассчитан буквально на 2 листа:
Скачать данный образец договора для заполнения своих данных можно по этой ссылке.
Между юридическими лицами
Для юрлиц также существуют свои типовые бланки, один из которых выглядит следующим образом:
Скачать бланк договора аренды по типовой форме можно по данной ссылке.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Загрузка...
