Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости

Апартаменты имеют статус нежилых помещений, поэтому они имеют целый ряд отличий от стандартных квартир:

Как сделать нежилое помещение жилым

Перевод нежилого помещения в жилое необходим, если, к примеру, у вас был офис на первом этаже, из которого вы хотите сделать квартиру для проживания.

Чтобы сделать помещение жилым, необходимо соблюсти ряд условий. Так, например, нежилое помещение нельзя перевести в жилое, если:

• переводимое помещение не отвечает установленным требованиям , и обеспечить соответствие этим требованиям невозможно;
• право собственности на это помещение обременено правами третьих лиц.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Возможность перевода существует в следующих случаях:

1. Помещение соответствует всем требованиям закона для жилых помещений.
2. Объект можно переоборудовать под установленные требования.

Важно! Не рекомендуется осуществлять перепланировку до согласования с уполномоченными органами. В противном случае работы могут нанести вред сохранности здания в целом.

А при выявлении нарушений, уполномоченный орган не только не выдаст разрешение на перевод в жилое помещение, но и заставит вернуть помещение в исходный вид.

На что распространяется закон

Если закон примут, то он должен вступить в действие с 1 сентября 2022 года. Нормы нового закона затронут объекты капитального строительства, для которых после этого дня утвержден проект планировки территории либо выдан градостроительный план земельного участка.

Законопроектом предлагается распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса (Фото: Алексей Зотов/ТАСС )

Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение

Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:

Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽

Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.

При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.

Какие документы потребуются для перевода апартаментов в жилое помещение?

Собственнику апартаментов необходимо собрать ряд документов:

план помещения с техническим описанием;

выписка из ЕГРН;

план переустройства (при наличии);

согласие на изменение статуса апартаментов от собственников всех других помещений в доме.

Кроме того, для осуществления процедуры перевода нежилого помещения в жилое помещение заявителю необходимо получить заключения профильных организаций о соответствии нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Заключение о техническом учете и технической инвентаризации выдает БТИ, документ можно получить, обратившись непосредственно в организацию или через МФЦ. Также заявителю потребуются заключения по результатам проведения санитарно-эпидемиологической экспертизы и экспертизы проектной документации.

Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Сама процедура перевода также не отличается простотой, особенно если требуется производить перепланировку.

Порядок действий

1. Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
2. Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
3. Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
4. Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
5. Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
6. Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
7. Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
8. Получить решение.
9. На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
10. Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).

Документы

Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:

• Заявление.
• Техпаспорт.
• Документы на право собственности.
• Выписка из ЕГРН.
• Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.

Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус

Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.

Содержание

В заявлении должна фигурировать следующая информация:

• Данные о том, кто направляет заявление и куда.
• Информация об апартаментах (этажность, площадь, адрес и так далее).
• Требование на изменение статуса недвижимости.
• Информация о перепланировке (если нужно).
• Дата и подпись.

Образец

Сроки

Сроки на изменение статуса во многом зависят от заявителя. Только он решает, сколько времени уйдет на перепланировку, подготовку документов и так далее. Однако тогда, когда все сделано и подготовлено, придется уже ждать реакции соответствующих государственных структур:

• Решение о переводе апартаментов в жилой статус: до 48 рабочих дней.
• Внесение изменений в Росреестр: до 15 рабочих дней.
• Получение новой выписки из ЕГРН: до 5 дней.

О новом статусе

Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.

Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.

Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это – Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности), копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям). Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже).

Стоимость зависит от сложности

Стоимость проекта зависит от технических условий. Диапазон может быть от 15 до 200 тысяч рублей. Определить навскидку, сколько будет стоить проект, невозможно: нужно посмотреть количество проектируемых сетей и другие детали.

Например, квартиру, которую когда-то переделали в магазин, обратно перевести несложно и недорого. Сделать проект перевода помещения в цокольном этаже в жилое намного сложнее и дороже.

Апартаменты соответствуют нормам для квартиры

1 Подать заявление на перевод нежилого помещения в жилое

В Москве заявку подают в Департамент городского имущества (ДГИ), в Санкт-Петербурге — в Жилищный комитет. Также заявку можно подать через Госуслуги, МФЦ или жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.

Точный бланк заявления законом не устанавливается. Но на практике документ должен включать в себя следующую информацию:

• наименование жилищного отдела местной администрации;
• данные руководителя;
• наименование заявления;
• просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
• информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
• выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
• данные об отсутствии обременений;
• перечень документации к заявлению;
• подпись и дата.

Также к заявлению нужно приложить пакет документов:

• копия паспорта собственника;
• план апартамента с описанием;
• технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждает соответствие требованиям);
• проект перепланировки и переустройства помещения (если были).

Образец заявления о переводе апартаментов в жилой фонд

Также нужно оплатить пошлину — около 20 тысяч рублей. Заявление о переводе апартаментов в жилой фонд.

Рассмотрением каждой заявки занимается специальная комиссия — она выносит решение, можно ли менять статус жилья. Срок рассмотрения заявки в Москве — 48 рабочих дней. При этом шансы получения положительного ответа выше при коллективном обращении жильцов.

Если решение о смене статуса апартаментов положительное, заключение комиссии направляется собственнику и в ЕГРН. При отказе в изменении статуса апартаментов комиссия должна чётко обозначить причины отказа. Если среди причин будут несоответствия, которые можно устранить путём перепланировки, стоит её сделать.

Важно, что для процесса рассмотрения заявки нет единого протокола — например, не установлены численные характеристики для расположения дверей, шумоизоляции, теплоизоляции и виброизоляции. По сути, комиссия принимает решение на своё усмотрение, и оно не всегда может быть объективным.

На практике обычные причины отказа в переводе в жилой фонд — наличие обременений, отсутствие права собственности и отсутствие согласия всех жильцов дома. Также отказ возможен при несоответствии апартаментов нормам жилого помещения.

2 Обратиться в Росреестр

Если комиссия разрешит перевести апартаменты в жилой фонд, владельцу нужно заказать новый технический план у кадастрового инженера, и когда он будет готов, отправить его в Росреестр. В течение 15 рабочих дней сведения о жилье будут обновлены, апартаменты станут считаться квартирой, и владелец получит выписку из ЕГРН с новыми сведениями.

Апартаменты не соответствуют нормам для квартиры

В этом случае действовать надо следующим образом:

1. Узнать о возможности перепланировки. Владельцу нужно обратиться в государственную или частную проектную организацию и узнать:

• можно ли технически сделать перепланировку в апартаментах;
• разрешат ли власти сделать перепланировку;
• будет ли жильё соответствовать нормам для жилого помещения после перепланировки.

Точно не стоит проводить перепланировку квартиры, если технически она невозможна или не согласована с нужными учреждениями (пожарной инспекцией, СЭС, жилищным отделом). В ином случае работы могут нанести вред всему зданию, а жильё не только не переведут в жилой фонд, но и заставят владельца вернуть ему исходный вид.

2. Подать заявление в Департамент. Если планировку разрешили, нужно разработать её проект и подать в Департамент заявление на разрешение вместе с паспортом, проектом перепланировки и техпаспортом на квартиру с поэтажным планом. После этого комиссия оценит апартаменты и примет решение, можно ли проводить перепланировку. Если её разрешат, можно приступать к выполнению работ. В случае отказа комиссии владелец апартаментов может обжаловать его в суде в течение трёх месяцев с момента отказа.

3. Изменить статус жилья. После перепланировки надо заказать в БТИ новый технический паспорт для квартиры, а затем подать в Департамент заявку на изменение статуса недвижимости. К заявке нужно приложить технический паспорт и документ о праве собственности.

4. Зарегистрироваться в Росреестре. Заявление в Росреестр можно подать лично или через МФЦ. После обновления данных в Росреестре апартаменты получат статус жилой недвижимости.

В этой ситуации все будет зависеть от правового статуса объекта. Сейчас застройщики нередко проектируют и сдают многоквартирные жилые дома со встроенными или пристроенными нежилыми помещениями. Они располагаются на первом-втором этаже или в цоколе и продаются под офисы, магазины или салоны красоты. Если вы купили такое помещение, а потом решили превратить его в квартиру, по жилищному кодексу согласие остальных жильцов не нужно. Но при условии, что вы при этом никак не затронете общее имущество дома.

Условия для перевода апартаментов в квартиру

Согласно п. 4 ст. 22 ЖК РФ, чтобы апартаменты можно было перевести в квартиру, они должны соответствовать ряду требований:

1. Здание, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию
2. Жильё находится в собственности заявителя. Для этого после сдачи дома в эксплуатацию квартиру передают дольщику по акту приёмки-передачи. Если право собственности ещё не оформлено, владельцу апартаментов нужно лично или через МФЦ подать в Росреестр заявку вместе с пакетом документов (копия ДДУ, паспорт, акт приёмки-передачи) и оплатить пошлину (300 руб).
3. На жилье нет обременений. Апартаменты не должны быть в залоге или под арестом.
4. Здание находится в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.
5. Несущие и ограждающие конструкции здания, в котором расположены апартаменты, должны быть в работоспособном состоянии.
6. У апартаментов есть элементы социальной инфраструктуры — детские площадки, парковки, зоны для отдыха и т.д.
7. Апартаменты похожи по характеристикам на квартиру и обеспечены инженерными системами.
8. Солнечный свет попадает в апартаменты не менее 2 часов в течение дня.
9. Концентрация вредных веществ в воздухе не превышает предельно допустимых концентраций для воздуха населённых мест.

Как изменить статус апартаментов на «жилой»

Дальнейшие шаги владельца апартаментов зависят от того, соответствует ли помещение нормам для квартиры или нет.