Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.

Как защитить квартиру от мошенников

Согласитесь, ужасная ситуация – вернуться, к примеру, из отпуска – и выяснить, что твою квартиру продали неизвестно кому. Более того – продавца вы знать не знаете, и никаких денег со сделки не получили. Как такое может быть?

Количество мошеннических афер с квартирами на рынке вторичной недвижимости постоянно растет. И это понятно – ведь в случае удачи преступники получают немалую прибыль.

Мошенники постоянно придумывают новые схемы, позволяющие незаконно продать чужую квартиру, положить деньги себе в карман и остаться безнаказанными. Одна их самых популярных афер – продажа чужой квартиры по доверенности и липовым документам. Эта ситуация опасна и для законных владельцев квартиры, и для ничего не подозревающих людей, которые купили эту квартиру у мошенников. Причем для последних – даже более, ведь настоящим хозяевам, как правило, удается через суд доказать незаконность сделки и признать ее недействительной, вернув тем самым свою недвижимость. А вот бедолаги-покупатели остаются у разбитого корыта – и без жилья, и без денег.

Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры

Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать. В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные. Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана. Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.

Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей. И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз. Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.

Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно. Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним. В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.

Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру. Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей». Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.

Какие сделки с имуществом владелец может предотвратить?

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Как защитить себя от обмана со стороны риелторов

Продажа и покупка недвижимости в нашей стране очень часто связана с различными формами мошенничества. Есть риск не только потерять деньги, но и остаться совсем без жилья. Это происходит из-за того, что в РФ до сих пор нет закона, регулирующего риелторскую деятельность.

Таким образом нормативные «дыры» и отсутствие полноценной единой системы законного регулирования агентств и агентов в сфере недвижимости — создают благоприятную среду для разного вида махинаций.

И вот как необходимо действовать для того, чтобы избежать обмана со стороны риелторов.

Итак, вы решили совершить какую-либо сделку с недвижимостью, и обратились для этого за помощью в риелторскую компанию.

Знайте: риелтор – это всего лишь посредник, а не гарант легитимности сделки!

Нередко риелторы пытаются ввести в заблуждение потребителя, искусственно повысить свой статус и свою значимость. Создать иллюзию того, что именно риелтор выполняет функции регистратора Росреестра!

На самом деле это не так: законность и юридическую чистоту сделки подтверждает государство в лице регистраторов Росеестра, выдавая Свидетельство о государственной регистрации права собственности! Риелтор же не совершает никаких юридически значимых действий, а все документы, которые риелтор «готовит» для сделки, он выписывает не сам, а получает в госорганах.

• Старайтесь выбирать риелтора или агенство по рекомендациям.
• Внимательно читайте и тщательно изучайте договор, прежде чем его подписать. Оптимально — проконсультироваться дополнительно с юристом.
• Перед покупкой недвижимости тщательно проверяйте все документы: сверяйте паспортные данные, уточните происхождение документов.
• Посмотрите все свидетельства о регистрации права на данное жилье, договора дарения, купли-продажи, мены, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда и т. д
• Оформляйте доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо.
• Не подписывайте доверенность на право распоряжения вашим имуществом от вашего имени риелторами или иными третьими лицами.
• Не отдавайте оригиналы документов на вашу недвижимость.

Как бы ни настаивали и не убеждали вас в необходимости предоставления оригиналов по доверенности в определенные органы агенты — ни в коем случае не отдавайте оригиналы! Всегда можно сделать копии, заверив их у нотариуса. Документ будет иметь туже самую юридическую силу, как раз необходимую для уровня работы риелтора.

Часто риелторы начинают обманывать своих клиентов с того, что предоставляют недостоверную информацию о стоимости недвижимости.

Не стоит верить риелтору на слово: сейчас есть очень много инструментов для самостоятельного изучения рынка. Вы можете составить представление о том, сколько действительно может стоить тот или иной объект недвижимости, посетив, например, известные сайты, специализирующиеся на работе с недвижимостью.

Для того, чтобы определить стоимость жилья в определенном районе — достаточно в поисковой системе сайта сделать сортировку по адресу. Так вы точно не ошибетесь с ценой, а недобросовестные риелторы не смогут обмануть вас, специально занизив цену для быстрой продажи и скорейшего получения комиссионных.

До подписания убедитесь, что в договоре не нарушаются ваши права потребителя!

Зачастую при подписании договора на оказание риелторских услуг прописывается пункт, в котором вы обязуетесь передать оригиналы документов на недвижимость своему риелтору.

Избегайте подписания договора, содержащего такой пункт: это значит, что риелторская фирма имеет возможность не дать вам уйти в другую компанию, и заставить подчиняться любым другим условиям риелтора.

Вас же наличие такого пункта в договоре связывает по рукам и ногам, лишая возможности при необходимости выбрать другого риелтора или фирму.

Еще один из способов обмана — получение аванса за предстоящее выполнение услуг, которые риелтором могут быть и не исполнены.

Избегайте заключения договора с теми, кто настаивает на внесении аванса! Ведь внеся предоплату — вы создаете ситуацию, в которой ваши права потребителя с большой вероятностью могут быть нарушены.

Если все-таки вы столкнулись с тем, что недобросовестный риелтор или агентство нарушили ваши права потребителя — вам необходимо обратиться в полицию.

Существует множество различных видов мошенничества, и необходимо определить: под какое раздел законодательства подпадает именно ваш случай.

Так, например, за продажу недвижимости по поддельным документам: доверенность, завещание и т. д. — предусмотрена уголовная ответственность. Поэтому сотрудники полиции обращают особое внимание на деятельность в области купли-продажи недвижимого имущества и, как правило, быстро реагируют на такие обращения.

Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей», Гражданским кодексом и непосредственно договором. Поэтому если вас обманули или ввели в заблуждение — вы вправе:

• Обратиться с жалобой в региональное Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, органы внутренних дел (полицию) или в органы прокуратуры.
• Подать жалобу в общественные объединения потребителей (ассоциации, союзы), органы местного самоуправления, которые вправе обратиться в суд с исковыми требованиями в защиту прав потребителя о прекращении противоправных действий.
• Направить жалобу в Гильдию Риелторов, чтобы сообщить им о недобросовестном риелторе/агентстве. Но только в том случае, если данная фирма или частное лицо зарегистрировано как участник Гильдии.
• Обратиться с письменной жалобой на нарушение Ваших прав в органы Роспотребнадзора.

Если все вышеперечисленные действия не помогли — необходимо обратиться в суд.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Установление запрета на сделки без личного присутствия собственника

Мошенничество на рынке недвижимости, к сожалению, довольно распространенное явление. Но сейчас есть возможность с помощью несложных действий существенно минимизировать риск утраты своей собственности. К услугам собственников функционал нескольких электронных сервисов, а также специальные госуслуги, позволяющие проконтролировать сделки с недвижимостью.

Самое первое действие, которое нужно предпринять собственнику жилья, чтобы защититься от основной массы аферистов, — установить запрет на госрегистрацию сделок с недвижимостью без личного присутствия собственника. Так можно запретить заочные:

• переход права собственности;
• наложение обременений;
• прекращение права собственности.

В ЕГРН будет внесена отметка о таком заявлении, а все сделки с недвижимостью, проходящие по доверенности, регистрироваться не будут. Эта возможность появилась у владельцев жилья с 2013 года. С помощью такой простой процедуры, как подача заявления о запрете на сделки без личного присутствия собственника, можно не беспокоиться об утрате недвижимости в случаях:

• утери паспорта;
• утери или утраты правоустанавливающих документов;
• в случае долгосрочного отъезда;
• если собственником является престарелый гражданин, которого легче ввести в заблуждение.

Подать такое заявление можно:

• в отделениях МФЦ;
• в личном кабинете на сайте Росреестра (потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись);
• в офисах Федеральной кадастровой палаты;
• по почте (заявление должно быть заверено нотариально).

Один раз затратив несколько минут на подачу заявления, можно в разы снизить привлекательность своего объекта недвижимости для мошенников.

Алгоритм действий для защиты своей недвижимости приведен в системе «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к К+, получите его бесплатно на пробной основе.

Когда риелтор обманывает?

В сделках с недвижимостью, как и во многих других сферах, бывают случаи мошенничества. Это может быть продажа «хитро» приватизированной квартиры (с родственником в местах заключения), это может быть «хитрый» застройщик (который не собирается достраивать дом), а может быть арендодатель, сдающий несуществующую квартиру. Но определенная доля мошенничества приходится и на тех, кто по идее должен от этого мошенничества спасать – а именно, на риелторов.

Как ни странно, они достаточно часто становятся фигурантами криминальных хроник. Вот несколько громких историй мошенничества с участием риелторов:

• в Ангарске риелтор принимала от покупателей недвижимости деньги «на хранение», предлагая это как безопасную сделку. Продавец, что очевидно, этих денег не видел. В итоге по 10 сделкам она получила 16 миллионов рублей от клиентов. А потом – и обвинение в преступлении;
• в Липецке риелторы организовали фиктивную сделку от лица умершей женщины. Похожую на нее пожилую женщину привели в МФЦ, где она «продала» свое жилье сообщнику мошенников, который потом перепродал эту квартиру, причем даже в ипотеку. Пострадавшим оказался наследник умершей женщины, он сейчас судится с покупательницей квартиры (которая теперь судится с вполне добросовестной покупательницей;
• в Санкт-Петербурге шестеро риелторов подделали документы и получили право на выморочное имущество двух квартир, которые остались от умерших владельцев;
• в Томской области группа риелторов предлагала посредничество в сфере недвижимости, но кроме получения денег ничего не делала. Итог – более 70 пострадавших и уголовное дело.

И таких историй есть масса – чаще всего риелторы под видом квартиры предлагают клиентам лишь свои услуги по ее поиску. Причем услуги они продают по договору, а клиенту проще заплатить и забыть о своих деньгах, чем попробовать расторгнуть договор.

При этом те, кто пытался провести какую-то сделку в сфере недвижимости, могут считать мошенниками и вполне «нормальных» риелторов – просто многим кажется, что за ту комиссию, которую берут посредники, они оказывают как-то слишком мало услуг (например, ограничиваясь тем, что размещают объявления на общедоступных сайтах). Но здесь уже просто рыночные отношения – есть «товар» (услуга посредничества), и есть «купец» (клиент, который согласился воспользоваться услугой).

В любом случае, тот, кому нужно провести сделку с недвижимостью, должен знать, как определить просто не очень хорошего риелтора и отличить его от откровенного мошенника. Мы пообщались с экспертами, которые рассказали нам о самых очевидных признаках мошенничества.

Самые частые схемы мошенничества при продаже квартиры со стороны покупателей недвижимости:

1. попытка получить задаток за квартиру в двойном размере;
2. невыплата части стоимости за квартиру путём занижения суммы покупки в Договоре;
3. регистрация перехода права на недвижимость без последующей передачи всей суммы Продавцу.
4. истребование суммы или части уплаченной суммы за квартиру уже после регистрации права собственности на неё.

Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.

Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.

«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.

Какие схемы используют мошенники

1. Передача задатка

Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.

Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.

При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.

И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.

Как избежать

Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.

2. Появились наследники

По закону для вступления в наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.

Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?

Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.

Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом договор купли-продажи.

Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.

Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.

Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.

Как избежать

Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.

Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.

Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. Фото: postroitbanju.ru

3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.

Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.

Как избежать

Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.

Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2022 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.

Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.

Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.

4. Продажа квартиры недееспособным

По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.

Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.

Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.

Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.

Как избежать

Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.

Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. Фото: egorsukhachev.com

5. Намеренное занижение стоимости в договоре

Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.

К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.

Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.

При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.

Как избежать

Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.

6. Продажа квартиры с долгами

Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.

Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья. Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами. Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.

Как избежать

Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.

Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. Фото: prozkh.ru

Справка “РГ”

Эксперт напомнил элементарные правила при купле-продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой мошенников.

Обязательно необходимо провести тщательную и качественную экспертизу полноты, достоверности и правильности составления необходимой документации:

– Обращайтесь в Росреестр для получения информации об объекте недвижимости, в том числе, чтобы удостовериться, что он не в залоге и не под арестом.

– Заверяйте документы по сделкам у нотариуса, это будет дополнительной гарантией правовой чистоты и законности сделки.

– Удостоверьтесь в согласии всех собственников на продажу – не забудьте о согласии второго супруга на сделку с недвижимостью, это убережет вас от возможности оспорить сделку в будущем.

– Проверяйте наличие зарегистрированных в объекте сделки лиц и удостоверьтесь в их согласии на продажу.

– Обращайтесь за услугами только к риэлторам с опытом работы и хорошей репутацией, ищите информацию о конкретном лице в интернете на всех возможных ресурсах.

– Если вы покупаете квартиру у лица, действующего по доверенности, проверьте подлинность выданной доверенности, обратившись к выдавшему ее нотариусу.

– Не стесняйтесь запрашивать всю историю сделок по конкретному объекту недвижимости.

– Запросите документы об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и за капитальный ремонт.

Схема мошенничества довольно старая и простая. Покупатель-мошенник уговаривает Продавца занизить стоимость продажи в Договоре. Якобы ни на что это не влияет и якобы налогов меньше платить и Продавцу в том числе и прочее-прочее. А после регистрации сделки, с такой заниженной стоимостью недвижимости в Договоре, Покупатель платит ту сумму, которая указана была в Договоре и ни копейки больше. Естественно, потом ещё и обвиняя Продавца в якобы неправомерных попытках увеличения стоимости недвижимости.

Как защитить сделку с недвижимостью от мошенников

Для сделок по продаже и покупке недвижимости можно действовать двумя способами: использовать простую письменную форму сделки или обратиться за помощью к нотариусу. Второй вариант будет затратнее, но предоставит собственнику дополнительные преимущества.

Специально для “Российской газеты” эксперт рынка недвижимости Глеб Акимов рассказал, в каких случаях помощь нотариуса необходима при сделках с жильем и дал советы, как не нарваться на мошенников при оформлении договоров.

Какие операции с недвижимостью должны проходить с обязательным участием нотариуса?

Акимов: В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат все сделки с долями в праве общей собственности; сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным; сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки; договоры ипотеки долей в недвижимости; соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.

Отмечу, что с 31 июля 2019 года изменится порядок – будет убрана обязательная нотариальная форма, если всеми долевыми собственниками отчуждается весь объект недвижимости единовременно.

Все остальные сделки по отчуждению (купли-продажи, мены, дарения и так далее) объектов недвижимости россияне имеют право оформлять как нотариально, так и в простой письменной форме.

В случаях, когда нотариальное заверение необязательно, например, при купле-продаже жилья, помощь нотариуса пригодится в части проверки документов и сведений по заключаемой сделке. Он поможет установить права продавца на недвижимость, выяснить, нет ли у квартиры обременений, прав на нее третьих лиц, а также узнать, не признавался ли владелец жилья банкротом или недееспособным.

Так же нотариус гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров. Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки.

На что нужно обратить внимание в выборе нотариуса при операциях с недвижимостью?

Акимов: Стоит обратить внимание на соблюдение нотариусом всех норм и на тщательность проверки данных по сделке. Если, например, он относится к удостоверению сделки формально и не интересуется всеми аспектами ее законности – стоит задумать о квалификации такого специалиста.

Но стоит обратить внимание, что не все нотариусы занимаются отдельными видами сделок, например, удостоверением ипотечных договоров. В таком случае необходимо искать именно того нотариуса, который требуется в конкретной ситуации.