В отечественной судебной практике подобные случаи фиксируются регулярно. На аргументы продавцов суды даже не обращают внимания. Иск вы можете подать даже тогда, когда никаких расписок и прочих документов от продавца не получали.
Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора
Покупатель, который решил не совершать сделку купли-продажи, может вернуть аванс за квартиру у риэлтора, которому он передал деньги. При этом ему должна быть возвращена вся сумма. Однако это утверждение верно лишь в том случае, если деньги были переданы по договору аванса, расписке или договору поручения. Если риэлтор взял аванс в счет оплаты договора на оказание услуг, он имеет право удержать часть средств в качестве компенсации за понесенные им расходы. В каких случаях возвращается весь аванс, а в каких — лишь часть средств, разберем в данной статье.
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы , обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Гражданский кодекс не содержит никакого определения аванса. Единственный раз аванс упоминается в ст. 380 ГК РФ, в которой дается определение задатку. В тексте данной статьи указывается, что если имеются сомнения в том, что внесенная сумма является задатком, а также если не соблюдена обязательная письменная форма договора задатка, данная сумма считается авансом, если не доказано иное.
Исходя из данного определения, можно сделать вывод, что аванс — это денежная сумма, передаваемая одним лицом другому в качестве способа обеспечения своего обязательства. Аванс не является формой обеспечения договора, а лишь подтверждает намерение одной из сторон исполнить свои обязательства.
По своей сути аванс является формой предварительной оплаты, однако Гражданский кодекс в ст. 487 регулирует лишь предварительную оплату товара. Товаром может быть и квартира, тогда предварительная оплата (аванс) вносится от покупателя собственнику квартиры, то есть продавцу. Но в некоторых случаях аванс может быть передан покупателем и риэлтору, при этом на совершенно различных основаниях.
Аванс с возвратом. Верховный суд разъяснил, как вернуть залог при срыве покупки
Риелторы и продавцы-консультанты сами советуют покупателю для уверенности, что понравившийся товар не “уйдет”, заключить предварительный договор купли-продажи и внести некую сумму в виде залога. А если в итоге покупка не состоялась? Проблемы с возвратом залогов, как утверждает судебная статистика, – весьма распространенная тема споров.
Поэтому разъяснение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, кто, кому, когда и на основании каких законов должен возвращать залог за несостоявшееся приобретение, может помочь многим настоящим и будущим покупателям.
В нашем случае в 2016 году в городской суд обратился житель Подмосковья с иском к некому гражданину о возврате денег. В иске сумма – почти 162 тысячи долларов – названа “необоснованным обогащением”. Кроме того, истец попросил еще и проценты за пользование этими деньгами в течение семи лет. Здесь получилось больше 82 тысяч долларов.
История иска такова. Один гражданин решил купить часть жилого дома у его собственника. Продавец и покупатель заключили предварительный договор. В этом договоре было сказано, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор купли-продажи в течение года с момента подписания предварительного договора. “Во исполнение принятых на себя обязательств” истец заплатил ответчику почти 162 тысячи долларов. Но покупка жилья так и не состоялась, предварительный договор прекратил свое действие, однако залог продавец не вернул.
В городском суде хозяин так и не проданного жилья свой отказ возвращать деньги объяснил просто: срок исковой давности (три года) по такому требованию прошел. В общем, раньше надо было требовать деньги, а сейчас время упущено. Но суд исковые требования несостоявшегося покупателя удовлетворил. Областной суд с таким решением согласился, правда, сумму взысканных процентов уменьшил почти наполовину.
Ответчик с таким решением не согласился и пошел дальше и выше – в Верховный суд РФ. Там дело затребовали, изучили и отменили все принятые по спору о возврате залога решения. По мнению Верховного суда, местные суды “допустили нарушения”.
Из материалов дела видно, что предварительный договор купли-продажи стороны подписали еще в 2010 году. И в течение 2011 года должны были подписать основной договор. Часть дома на продажу оценили в 192 тысячи долларов. По предварительному договору покупатель заплатил сумму, эквивалентную 162 тысячам долларов.
Первая инстанция решила: раз обязательства по предварительному договору не выполнены и основной договор так и не подписан, то залог надо вернуть. Апелляция, уменьшая проценты за “пользование чужими денежными средствами”, посчитала: раз гражданин подал иск в 2016 году, вернуть ему проценты надо только за три предыдущих года.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ заявила, что с такими решениями не согласна.
И вот почему. По Гражданскому кодексу (статья 1102), если человек без правовых актов или сделок приобрел имущество за счет другого человека, которого назвали потерпевшим, то это имущество “необоснованно приобретенное”. И его надо вернуть. Из материалов дела видно, что заплаченные по предварительному договору деньги – это задаток.
В статье 308 Гражданского кодекса говорится, что задатком “признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения”.
В следующей статье Гражданского кодекса (381) сказано, что при прекращении обязательств до начала исполнения договора по соглашению сторон или если его невозможно исполнить (статья 416) задаток надо вернуть. А вот если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Но в том случае, когда за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана его вернуть в двойном размере. Это же сказано и в том договоре, который стороны подписали.
Если сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток ему не вернут
По мнению Верховного суда РФ, местные суды, начиная рассматривать спор, должны были установить, кто несет ответственность за то, что основной договор купли-продажи не был заключен в оговоренный срок. Почему-то этого не сделали ни городской, ни областной суды.
Кроме этого, суды первой и апелляционной инстанций в нарушение закона не дали оценку доводам и доказательствам продавца, что основной договор не заключили по вине покупателя. Продавец жилья еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.
Наказание без вины
Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232).
«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?
Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:
- Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
- Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.
Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).
Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.
Будьте внимательны, подписывая документы о передаче аванса!
Во время подписания договора о передаче аванса продавцу, убедитесь, что в этом документе указаны следующие данные:
- стоимость недвижимости, которую вы намереваетесь покупать. На возврат авансового платежа данный пункт не окажет никакого влияния, зато застрахует вас от внезапного повышения цены по инициативе продавца;
- сумма, которую вы передаете в качестве аванса;
- подробное описание объекта недвижимости;
- сроки, в которые сделка должна быть завершена.
Чтобы свести к минимуму все возможные риски, связанные с предварительным договором, он должен в обязательном порядке подписываться обеими сторонами. Кроме того, составление документа лучше доверить опытному юристу, который должен присутствовать на процедуре подписания соглашения. Только так вы сможете рассчитывать на рассмотрение дела о возврате авансового платежа в суде, а также на его успешный для вас исход.
Комментарии
Я продавец. Заключили предварительный дкп на квартиру. Аванс получил, но срок действия договора истёк, а сделка, по вине Покупателя, так и не состоялась. Теперь покупатель хочет вернуть аванс. Какие шансы выиграть суд?
Как раз по этому вопросу 22 декабря 2022 ода у меня состоялся суд в Тверском суде г. Москвы. Я Истец планировала Альтернативную сделку по продаже своей квартиры и одновременной покупке другой квартиры через Риэлтора (ОТВЕТЧИК) ОТВЕТЧИК настаивал на Авансе, я согласилась под договор Аванса, 03.10. Я получила Договор Аванса, который меня абсолютно не устроил, и 04.10. я в письме по электронной почте написала, что Договор меня не устроил по сл. пунктам. 05.10. Я перечислила 30 тыс. указала, что этоЧитать далее Аванс, и учетом того, что договор будет переделан. Договор Ответчик не переделала, я его не подписала, сделка распалась, Я подала в суд Тверской суд г. Москвы, суд в возврате денег мне отказал. Судья Молитвина. Не знаю, что и делать. Значит, если перед тобой мошенник, то деньги даже через суд нельзя вернуть. Что мне делать? посоветуйте.
Почему с возвратом аванса возникают проблемы?
Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку. Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя. Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.
Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.
Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.
Возврат аванса по договору купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Возврат аванса по договору купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 171 “Налоговые вычеты” главы 21 “Налог на добавленную стоимость” НК РФ
(Юридическая компания “TAXOLOGY”) Налогоплательщик (продавец) заключил договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (в момент заключения договора объект недвижимости находился на реконструкции), получил от покупателя аванс, исчислил НДС с аванса. В дальнейшем договор был расторгнут, на продавца возложена обязанность вернуть аванс. В день расторжения договора купли-продажи между теми же сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве дома, предметом которого являлось строительство того же самого объекта недвижимости. При этом денежные средства, полученные налогоплательщиком от участника долевого строительства в качестве инвестиций, были полностью использованы для возврата авансового платежа. Налоговый орган пришел к выводу о необоснованном принятии к вычету НДС, исчисленного с авансового платежа по расторгнутому договору купли-продажи будущей недвижимой вещи. Налогоплательщик создал замкнутую систему расчетов с дольщиком, основной целью при совершении сделки участия в долевом строительстве дольщиком являлось не инвестирование денежных средств в реконструкцию базы отдыха по договору участия в долевом строительстве, а получение налогового вычета по НДС. По мнению налогоплательщика, расторжение договора купли-продажи будущей недвижимости было обусловлено деловой целью – необходимостью финансирования проекта. Суд согласился с выводами налогового органа о том, что налогоплательщик использовал денежные средства, полученные от дольщика, не по целевому назначению для осуществления строительства, а для погашения своих обязательств по возврату аванса. Следовательно, денежные средства не могут быть квалифицированы как имеющие инвестиционный характер и нельзя применять подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ. Суд пришел к выводу, что действия налогоплательщика не имели разумной деловой цели, не были обусловлены экономическими причинами, а были направлены исключительно на возмещение НДС из бюджета, налоговый орган обоснованно отказал в принятии НДС к вычету в связи с несоблюдением условий, предусмотренных п. 5 ст. 171 НК РФ, в части возврата аванса.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.12.2022 по делу N 88-27969/2020
Категория спора: Продажа недвижимости.
Требования покупателя: 1) О взыскании неустойки; 2) О взыскании денежных средств; 3) О расторжении предварительного договора; 4) О взыскании процентов; 5) О взыскании компенсации морального вреда.
Обстоятельства: Истец указал, что был заключен предварительный договор купли-продажи имущества, истец все обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме. Ответчик не исполнил обязательства по предварительному договору.
Решение: 1) – 5) Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: О возмещении расходов по уплате государственной пошлины – удовлетворено в части. Истец со своей стороны все обязательства по предварительному договору исполнил в полном объеме, то есть оплатил Ответчику денежные средства в сумме 672 000 рублей 00 копеек. Данному факту есть подтверждение в виде приходного кассового ордера и двух расписок от 19 июня 2012 года и от 12 июня 2013 года. Ответчик же со своей стороны не исполнил обязательства по предварительному договору – не заключил с истцом Договор купли-продажи и не передал ему объект недвижимости. В связи с чем, истец подготовил и направил ответчику претензию о возврате денежных средств, уплаченных по предварительному договору и дополнительному соглашению к нему.
Особенности возврата аванса
Примерно в 15-ти процентах совершаемых сделок при покупке недвижимости заключают договор аванса, являющийся определенной гарантией надежности операции.
При этом во многих случаях продавец остается без уплаченного аванса, кроме того, с него могут истребовать процент от пользования чужими средствами.
Причиной этого зачастую является неправильное понимание понятия «аванс», которое обычно путают с задатком. Аванс по закону не выполняет функцию обеспечения сделки и представляет собой только средства, уплаченные до выплаты основной суммы, поэтому при срыве сделки продавец не имеет права оставить себе уплаченную сумму.
В связи с такими особенностями, при отказе продавца вернуть аванс покупатель может подать в суд и взыскать, кроме самой суммы аванса, проценты за использование своих средств.
Если сторона, желающая вернуть средства, обращается в суд, чтобы инициировать возврат аванса покупателю, продавец часто пытается доказать, что уплаченные средства на самом деле являются задатком. В случае составления договора аванса суд редко идет навстречу продавцу, так как закон четко поясняет разницу между авансом и задатком.
Задаток – аванс – в чем между ними разница
Следует отличать платеж, полученный в качестве задатка, от аванса. Под последним понимают предоплату, передаваемую покупателем продавцу в целях подтверждения намерений завершить сделку.
Разница между задатком и авансом состоит в том, что аванс выполняет только платежную и доказательственную функцию. Он не является обеспечением исполнения договора.
Покупатель передает аванс до наступления у продавца встречного обязательства по передаче имущества. Платеж подтверждает серьезность его намерений и считается частью будущей оплаты.
Закон не предъявляет требований к форме соглашения об авансе. Поэтому оно может заключаться устно. При этом нужно учитывать требования статьи 161 ГК РФ, которая устанавливает письменную форму для сделок между организациями. Также письменная форма применяется при заключении соглашений об авансе гражданами на сумму от 10 000 руб.
Передавая деньги в счет аванса, покупатель берет на себя обязательства по заключению сделки. Если он передумает подписывать договор, то вправе вернуть себе деньги. В случае отказа со стороны продавца в возврате аванса последний несет ответственность за неосновательное обогащение. Плюс к этому нужно будет уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
При передаче аванса стороны не несут никаких убытков. Однако, нужно быть готовым к тому, что любой участник сделки вправе безнаказанно отказаться от нее. Поэтому аванс удобен тогда, когда предмет договора не является принципиально важным.
Продавец и покупатель вправе подстраховать себя на случай срыва сделки, установив ответственность в виде пени. Сторона, отказавшаяся от своих обязательств, уплачивает определенный процент от цены сделки. Однако, неустойка не дает достаточных гарантий. Суд может по ходатайству ответчика уменьшить ее до минимальных пределов.
Для обычного человека понятия аванса и задатка фактически равнозначны, однако в юриспруденции эти термины разграничены. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, передаваемая одной стороной договора другой в качестве доказательства заключения договора и способа обеспечения его исполнения. Заключая договор задатка, стороны фиксируют серьезность своих намерений, так как за неисполнение обязательств они несут финансовую ответственность. Задаток всегда передается собственнику квартиры или его законному представителю. Его нельзя передать риэлтору, так как он не является стороной сделки.
Что это такое – понятие
Определение задатка дано в части 1 статьи 380 ГК РФ. Под ним понимают денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет дальнейшей оплаты стоимости покупки. Продавец в свою очередь обязан не продавать имущество другому покупателю до совершения сделки.
В договоре должно быть указано, что частичная предварительная оплата является задатком.
В противном случае суд автоматически признает платеж авансом.
Задаток выполняет три основные функции:
- платежную – денежные средства перечисляются продавцу в счет последующих платежей по сделке;
- доказательную – факт оплаты задатка является доказательством заключения договора;
- обеспечительную – побуждает участников сделки добросовестно исполнить свои обязательства.
Таким образом, задаток служит гарантией того, что стороны доведут сделку до конца.
Форма соглашения
Передача денег должна сопровождаться заключением письменного соглашения. В нем, кроме прочего, обязательно, указывается:
- форма и размер предварительной оплаты,
- предмет основной сделки, обеспеченной задатком.
Загрузка...
