Рефинансирование ипотеки: подводные камни

«И помните, что рефинансирование выгодно в первую очередь тем, кто потерял работу или пережил снижение доходов, из-за чего необходимо ослабить финансовую нагрузку на бюджет здесь и сейчас. При этом то время, которое вы получите, лучше использовать для поиска источников погашения итоговой суммы возросшего долга», — советует Игорь Григорьянц.

Что значит рефинансирование ипотеки

Из этой статьи вы узнаете, что такое рефинансирование ипотеки и кому это выгодно.

Представьте ситуацию: недавно вы оформили ипотеку, например, под 9% и вдруг узнали, что ставка по ипотеке снизилась до 6,5%. Что делать? Ведь так хочется получить условия лучше, а платеж – меньше! Это желание совсем не сложно исполнить – рефинансируйте ипотеку.

Нагрузка при ипотечном кредитовании

Ипотека – возможность купить жилье с помощью кредита, полученного в банке. В течение нескольких лет должник вносит ежемесячные платежи, чтобы в итоге квартира оказалась полностью в его собственности.

Несмотря на то, что многие семьи решаются на покупку недвижимости в кредит, у ипотеки есть некоторые риски и подводные камни:

  1. Высокие процентные ставки. Итоговая переплата выходит слишком большой, так как найти ипотеку под 2-4% достаточно сложно. Такие условия возможны только по определенным госпрограммам или в отдельных регионах страны. Обычно банки устанавливают ставку около 8-10% годовых. Поэтому из общего числа нуждающихся в собственном жилье еще меньше тех, кто сможет справиться с выплатой долгов.
  2. Долгий срок выплат. Ипотека – длительное кредитование. Чаще всего ее оформляют на срок в несколько десятков лет. При этом платежи приходится вносить ежемесячно и своевременно. Так как суммы немаленькие, от некоторых благ придется отказаться надолго.
  3. Риск потери жилья. Ипотеку оформляют в том случае, если заемщик платежеспособен и может регулярно вносить выплаты. Но нет никаких гарантий, что так будет продолжаться весь срок погашения ипотеки. Заемщик может потерять работу, заболеть или получить увечье, и тогда появятся просрочки, если не удастся восстановить платежеспособность. В самом крайнем случае, когда долгов соберется слишком много, банк сможет изъять недвижимость у заемщика.
READ
Гражданство Армении - гражданину России, закон

Так как ипотека – кредит на крупную сумму, оформлять ее сложнее и дольше, чем обычный кредит. На подготовку бумаг и их рассмотрение может уходить до 2-3 месяцев. При этом понадобится больше подтверждений платежеспособности, потому что банк стремится максимально снизить свои риски. Подготовительный этап отнимает много времени, а также появляются дополнительные денежные затраты, к которым потенциальный заемщик может оказаться не готов.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно?

Выгодно – когда ставка снижается не менее чем на 2 процентных пункта (а лучше больше). Однако если прошло уже более половины срока погашения ипотеки, рефинансирование невыгодно, отмечает Дайнеко. Как правило, на старте выплат клиент большей частью оплачивает проценты и лишь небольшая часть ежемесячного платежа уходит на погашение основного долга. К окончанию срока кредита большая часть ежемесячного платежа идет на погашение основного долга. Сумма, которую платят как процент по кредиту, уменьшится, но если ее доля в платеже, допустим, одна десятая, то эффект будет почти незаметен. А с учетом платы за оформление документов это может быть и вовсе убыточно.

Если ранее были просрочки по платежам или, к примеру, ваши доходы сейчас ниже, чем при первоначальном оформлении ипотеки, в другом банке могут отказать в рефинансировании. Бывает, что банк предлагает индивидуальные условия по кредиту, к примеру, договором предусмотрено, что после выхода заемщика на пенсию ежемесячный платеж становится резко ниже. Новый банк таких условий может не предложить.

Рефинансирование ипотеки: как это работает?

Люди, которые брали ипотеку, скажем, в 2015 году, сейчас с грустью вздыхают — они брали под условные 15-16% годовых, которые на тот момент предлагали поголовно все банки. Сейчас ситуация несколько изменилась — в 2021 году банки предлагают ипотеку под 7-8%. В Сбербанке и вовсе — от 5,85% годовых. Есть разница, сколько переплачивать каждый год: 15% или 6%. И эту разницу понимают все разумные люди.

Исправить эту несправедливость поможет только рефинансирование. Нужно понимать, что рефинансирование — это не акт благотворительности, мол «ой, мы вам выдали ипотеку под 15% годовых, давайте мы сделаем ее под 5% годовых, потому что это некрасиво с нашей стороны!», нет. Это так не работает. Поэтому, скорее всего банк, выдавший вам кредит, никогда не предложит вам сделать рефинансирование сам. Вы же по кредиту платите? Значит, ставка вам по силам.

READ
Как заполнить счет-фактуру на услуги

У банков есть несколько причин, чтобы предлагать населению рефинансирование ипотек:

  • Приток новых клиентов. Рефинансирование позволяет получить новых клиентов, которые будут переходить со своими ипотечными обязанностями из сторонних банков.
  • Выгода. Ставки по ипотечным кредитам привязаны к ключевой ставке ЦБ. Сейчас она находится на уровне 8,5% годовых. А значит, вполне можно предложить заемщикам немногим большую ставку. По крайней мере, это выгоднее, чем прежние 15% годовых. Банк не пострадает от этого.
  • Имидж. Предлагая выгодные ставки, банк выступит в глазах потенциальных клиентов эдаким благодетелем, Санта Клаусом на российский манер.

Естественно, рефинансирование предлагают только благонадежным клиентам — людям, у которых чистая кредитная история, которые своевременно вносят платежи и не допускают просрочек. Никому не интересно привлекать заемщиков, которые будут приносить организации убытки, которые «любят» срывать график платежей и в целом несерьезно относятся к взятым обязательствам.

Кроме платежной дисциплины, банк при принятии решении о рефинансировании смотрит еще на две вещи:

  1. Сколько человеку еще осталось платить по времени. Если ипотека, скажем, оформлялась на 10 лет, и осталось платить 10 месяцев, то банк, скорее всего, откажет в рефинансировании остатка. Да и заемщику нет уже смысла «переобуваться».
  2. Сколько еще осталось выплатить в денежной сумме. Как правило, банки не спешат одобрять ипотеки, где осталось внести меньше 500 тыс. рублей. А в Москве и если остаток долга будет 1,5 млн. рублей, тоже могут отказать.

Есть и другие причины, по которым банки отказывают в рефинансировании кредитов. Помните, что банк не обязан объяснять вам причины отказа в переоформлении вашего кредита.

Рассмотрим рефинансирование ипотеки в Сбербанке — выгодно или нет? Переходим на страницу, которая описывает правила по рефинансированию в банке. Смотрим условия, которые предлагает «лидер в своей области».

По процентной ставке — от 9,6% годовых. Обратите внимание на приставку «от». На практике надеяться на 9,6% не стоит. Скорее всего, это будет ставка для зарплатного клиента, с очень большой белой зарплатой (например, для Москвы примерно 200 тыс. рублей, для регионов — тысяч 70), работающего — желательно — в госкомпании.

READ
Как рассчитать неустойку за просрочку поставки товара?

Кроме того — согласного на оформление всех мыслимых и немыслимых страховок, от логичного страхования жизни до похищения инопланетянами. В лучшем случае вам предложат 10,5 — 11,5%. Напомним, что при отказе от страхования банк вправе поднять ставку по уже действующему кредиту на 2 п.п. Впрочем, это единственная возможность поднять ставку для банка «по ходу пьесы».

По сумме.

Банк предлагает рефинансировать от 300 тыс. рублей. Нельзя утверждать, что это обман. И все же, ипотеки размером до 500 тыс. рублей не вызывают у банкиров благоговейного трепета — на них особо не заработаешь.

Комиссии, к счастью, отсутствуют.

А по срокам банк предлагает рефинансировать ипотеку до 30 лет. Не стоит рассчитывать на такие сроки — помните, каждый год вы платите полноценную процентную ставку. Поэтому, чтобы уменьшить переплаты, лучше искать ресурсы, чтобы выплатить ипотеку за короткий срок — в идеале 3-5 лет.

Примечательно, что Сбербанк предлагает нам рефинансировать саму ипотеку, но можно дополнительно рефинансировать и другие кредиты, оформленные в сторонних организациях: автокредиты, потребительские кредиты и так далее.

Дополнительно при рефинансировании можно получить деньги на личные нужды. Например, если у вас в сумме рефинансируется 1,2 млн. рублей, можно попросить у банка, к примеру, еще 300 тыс. рублей. Они тоже будут включены в новый кредитный договор — то есть отдавать уже придется 1,5 млн. рублей.

На сайте банка также есть документальная разбивка — когда и под сколько процентов человек оформляет новый кредитный договор:

К заемщикам банк предъявляет следующие требования:

  1. Возраст: 21-75 лет.
  2. Трудоустройство: не менее 3 месяцев на последнем месте.
  3. Жена/муж выступает созаемщиком, если объект залога не делится по брачному договору.

Условия рефинансирования кредитов в Сбербанке

Условия рефинансирования кредитов в Сбербанке

Соответственно, переоформлять в Сбербанке ипотеку будет выгодно, если вам по кредиту осталось платить больше 2-3 лет, а процентная ставка снижается на 2-3 пункта и больше. Например, вместо старых 14% годовых вы будете платить по 11% годовых.

Рефинансирование, предлагаемое в большинстве современных банков, позволяет снизить кредитную нагрузку. Но главное — человек переплатит меньше, чем по старому кредитному договору. Рефинансирование спасает положение заемщика и не портит ему кредитный рейтинг, в отличие от реструктуризации.

READ
Ипотека: минусы и плюсы

Рефинансирование ипотеки с получением дополнительной суммы: выгодно ли?

Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA, эксперт в сфере ипотечного кредитования

Рефинансирование — это оформление нового кредита на более выгодных условиях. Обычно это делается для того, чтобы снизить процентную ставку, увеличить срок кредита и тем самым облегчить себе ежемесячную финансовую нагрузку. Некоторые банки предлагают рефинансировать ипотеку еще и с получением дополнительных средств. Это значит, что сумма первоначального займа увеличится, а у вас на руках будут дополнительные средства. Разберем, когда это выгодно, а когда нет.

Как определяется сумма, которую можно получить при рефинансировании?

Для начала нужно понять, подходит ли ваша ситуация под условия рефинансирования:

  • на момент сделки срок ипотеки должен составлять не менее шести месяцев;
  • у вас отсутствуют отсрочки по платежам;
  • вы не подавали заявление на реструктуризацию кредита или ипотеки;
  • сумма остатка долга должна соответствовать условиям нового банка — в среднем от 500 тыс. рублей.

Размер дополнительной суммы зависит от ставки рефинансирования, срока новой ипотеки и, главное, от того, какая часть оценочной стоимости квартиры была уже выплачена с учетом первоначального взноса.

Рассмотрим на примере. Человек купил квартиру за 5 млн рублей, первый взнос составил 1 млн рублей, ипотечный кредит был выдан в размере 4 млн рублей на 15 лет. В течение года с помощью досрочных погашений сумма кредита сократилась еще на 1 млн рублей. Заемщик решил сделать рефинансирование с увеличением срока и суммы кредита. По оценке, квартира стоит уже не 5 млн, а 6 млн рублей. Новый срок ипотеки — 20 лет. Для получения выгодной ставки по рефинансированию необходимо, чтобы новый кредит не превышал 80% от оценочной стоимости. Следовательно, вы можете взять 4,8 млн рублей, из которых 3 млн рублей уйдут на досрочное погашение предыдущей ипотеки и 1,8 млн рублей — на личные нужды.

Как можно потратить дополнительные средства?

Их можно направить на улучшение жилищных условий. К примеру, человек купил квартиру в новостройке без ремонта, сделал хороший первоначальный взнос. Пока дом строился, платил ипотеку. Но к моменту получения ключей у него появилась необходимость в дополнительных средствах на ремонт и покупку мебели. В этом случае есть два варианта: он может взять потребительский кредит либо сделать рефинансирование ипотеки с увеличением суммы. В такой ситуации с точки зрения ежемесячных платежей будет выгоднее второй вариант. Ведь по потребительскому кредиту они будут значительно больше из-за высокой ставки и короткого срока.

READ
ПФР Республика Тыва, городской округ Ижевск

Также можно потратить деньги на покупку товаров длительного использования, например автомобиля. И в этом случае рефинансирование с увеличением суммы кредита может быть выгоднее, чем автокредит.

Кроме того, можно приобрести дополнительную недвижимость. Например, некоторые заемщики хотят оформить еще одну ипотеку, но первоначального взноса нет. Они рефинансируют старую с увеличением суммы кредита, а дополнительные средства направляют на первоначальный взнос по новой ипотеке.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку с увеличением суммы кредита?

Стоит обратить внимание на разницу по ставке, срок кредита и остаток по нему. Если остаток менее 1 млн рублей, а оставшийся срок ипотеки составляет менее пяти лет, то в рефинансировании нет смысла, особенно если разница по ставке менее 1%.

Если же вы хотите значительно уменьшить ежемесячный платеж и оставшийся срок ипотеки у вас небольшой, стоит попробовать. В этом случае, даже если разница в ставках будет до 1%, можно увеличить срок, например до 20 лет, ежемесячная сумма выплаты долга будет намного меньше.

Плюсы и минусы для заемщика

Преимущества рефинансирования ипотеки с получением дополнительной суммы — более выгодные условия в сравнении с потребительским или автокредитом, отсутствие дорогостоящего страхования жизни и имущества (каско). Кроме того, это меньшая ежемесячная финансовая нагрузка по платежам по сравнению со старой ипотекой и потребительским кредитом, которые пришлось бы платить одновременно.

К недостаткам можно отнести увеличение итоговой переплаты по процентам и ежемесячного платежа — в сравнении с первоначальной ипотекой.

Как рефинансировать ипотеку с получением допсуммы?

Процедура мало чем отличается от обычного рефинансирования:

  1. Выбираете подходящий банк. Сделать это можно не выходя из дома — на онлайн-ресурсах. В первую очередь обращаете внимание на предлагаемую ставку и срок нового займа.
  2. Подаете первоначальную заявку. В ней указываете, что нужно рефинансирование с получением дополнительной суммы. Обычно прилагаются следующие документы: паспорт, СНИЛС, анкета банка, при необходимости справки о доходах и копия трудовой книжки, а также договор об ипотеке и справка об остатке долга на актуальную дату.
  3. Ждете одобрения заявки. Банк может запросить дополнительные документы после одобрения сделки, в основном это договор основания возникновения права (документ, по которому вы приобрели квартиру), выписка из ЕГРН, отчет об оценке объекта недвижимости, выписка из домовой книги.
  4. Заключаете сделку. Для этого нужно приехать в банк и подписать все необходимые документы. После заключения сделки его представители направят средства на закрытие долга в том банке, где вы первоначально брали ипотеку.
  5. Снимаете обременение старого долга и фиксируете новый. Для начала вы обращаетесь в банк, в котором ранее брали ипотеку, с заявлением о предоставлении погашенной закладной, затем идете с ней в МФЦ и снимаете обременение. Также в МФЦ вам нужно отдать новую закладную по новой ипотеке. Скорее всего, в это учреждение вам придется обратиться дважды.
READ
КБК для налога на прибыль в 2022 году

Рефинансирование ипотеки с получением дополнительной суммы — уже стандартная процедура в сфере кредитования, но она может быть выгодна не всем. Тщательно изучайте предлагаемые банком условия и грамотно планируйте финансовую нагрузку.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

n nttt nttt ntt nt”,”content”:”tt

ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt

Экономика рефинансирования

Основной объём рефинансирования ипотечных кредитов пришёлся на прошлый год, когда в банках ставки для рефинансирования оказались на рекордно низком уровне. Ипотечным заёмщикам, которые не успели рефинансировать свой кредит в прошлом году, важно внимательно отнестись к математике рефинансирования. Негласное правило такое: разница между процентными ставками по старому и новому кредитам должна составлять не менее 2 процентных пунктов. Также изучите, есть ли у вашего банка предложения по расширенному рефинансированию под залог недвижимости, при котором, помимо ипотеки, можно снизить нагрузку по сопутствующим потребительским кредитам — например, на ремонт. Например, если у вас есть ипотечный кредит по ставке 12%, потребительский кредит по ставке 16% и задолженность по кредитной карте по ставке 20%, имеет смысл консолидировать эти долги. При таком рефинансировании можно также получить дополнительные денежные средства по ставке ипотечного кредита.

Выводы

Итак, мы можем сказать про рефинансирование ипотеки, что это сложная и длительная процедура, которая, тем не менее, может принести определенную финансовую выгоду заемщику. Перекредитование существенно отличается от реструктуризации ипотеки, у него есть свои негативные и положительные стороны, поэтому прежде чем приступить к данной процедуре, следует взвесить все за и против.

«Выберу.ру» обобщил самые выгодные предложения перекредитования под меньший процент по вашему региону. Без труда найти для себя оптимальное предложение поможет наш онлайн-поисковик.

Сумма ниже, переплата выше

Обычно заемщики обращаются за рефинансированием ипотеки или в том случае, если у них несколько кредитов в разных финансовых организациях, чтобы объединить все займы в один. Чаще всего — на более выгодных условиях: с более низкой ставкой. Но и с более долгим сроком погашения. Это важно, потому что рефинансирование — это инструмент снижения текущей кредитной нагрузки, а не итоговой.

READ
Договор залога автомобиля между юридическими лицами

«Рассмотрим на примере. Допустим, у вас два потребительских кредита: на 120 тысяч рублей со ставкой 8% годовых на срок три года в банке Х и на 45 тысяч рублей со ставкой 10% годовых на срок один год в банке Y. Ежемесячный платеж по первому кредиту 10,8 тысячи рублей, по второму — 4 125 рублей. Вам понравилось предложение банка Z: 6% годовых на срок пять лет.

Объединяем кредиты и снижаем сумму платежа до 3 тысяч рублей в месяц. Таким образом мы уменьшили сумму ежемесячной кредитной нагрузки, но увеличили срок полного освобождения от нее», — поясняет консультант по финансовой грамотности проекта «вашифинансы.рф» Игорь Григорьянц.

Если вы попали в сложную жизненную ситуацию, когда ваши доходы снизились и обслуживать кредиты трудно, тогда рефинансирование по принципу «ставка ниже, срок погашения дольше» позволит облегчить именно период ее преодоления. Но надо помнить, что за это придется расплачиваться, так как, скорее всего, итоговая переплата будет выше, предупреждает Григорьянц.

Можно ли рефинансировать действующую ипотеку в СберБанке

Снизить ставку по действующей ипотеке Сбербанка могут семьи с детьми. Снижение ставки доступно при переводе кредита на условия программы «Ипотека для семей с детьми» .

С помощью кредита СберБанка «Рефинансирование ипотеки» можно рефинансировать:

Ипотечный кредит, предоставленный иной кредитной организацией, на цели:

  • приобретения или строительства недвижимости, а также для оплаты капитального ремонта
  • рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита или займа, ранее предоставленного иной кредитной организацией или юрлицом на цели приобретения или строительства недвижимости, включая оплату капитального ремонта

СберБанк не ограничивает количество предыдущих рефинансирований (перекредитований) по ипотечному кредиту. Главное, чтобы первичный кредит/займ в рамках рефинансируемой ипотеки был предоставлен на цели приобретения или строительства недвижимости.

Рефинансирование остаётся одним из самых эффективных инструментов по снижению долговой нагрузки: оно позволяет уменьшить объём ежемесячных платежей и улучшить условия кредитования. Однако выбирая программу рефинансирования, необходимо учесть несколько моментов, которые могут быть неочевидны для заёмщика. О них рассказывает Андрей Морозов, руководитель управления кредитных продуктов Райффайзенбанка.

READ
Налоговые льготы для детей-инвалидов в 2022 году

Какие требования к заемщику при рефинансировании

Как правило, требования при рефинансировании к заемщику у банков очень похожи. У Сбербанка они следующие:

  • Возраст. Не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита
  • Стаж работы. От 3 месяцев на нынешнем месте
  • Созаемщик. Супруг или супруга — всегда созаемщик, если собственность не разделена по брачному договору
  • Кредит выплачивается не менее 6 месяцев без просрочек и штрафов
Ссылка на основную публикацию