Акт составляется после сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик должен подписать акт и подтвердить принятие квартиры. Он подписывается только после полного осмотра жилплощади. Если замечены дефекты, они включаются в акт с требованием устранения и сроком. Ключи могут быть переданы собственнику и без устранения дефектов. В этом случае исполнение обязательств подрядчиком придется контролировать отдельно.
Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы
Законные сделки с недвижимостью сопровождаются подписанием договора. Кроме того, требуется, чтобы стороны завизировали официальный бланк приема-передачи. Подробнее о специфике документа и о том, как должен выглядеть образец акта приема-передачи квартиры JCat.Недвижимость расскажет сегодня.
Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому.
Образец акта приема-передачи квартиры составляют с учетом:
- статей ГК РФ;
- присутствия полной и достоверной информации о сторонах сделки;
- перечисления основных характеристик помещения.
Договор — это доказательство того, что участники хотят совершить сделку, а бланк приема-передачи — ее заключительный этап. Подписывая документ, стороны соглашаются с тем, что не намерены в будущем жаловаться друг другу на какие-либо недостатки. Сделки с недвижимостью иногда отменяют в судебном порядке со взысканием с виновной стороны дополнительных убытков.
Участники при этом возвращают друг другу оплату и объект, а это затяжной и нервный процесс. Зачем рисковать финансами и временем, когда проще составить специальный документ, гарантию для обеих сторон?
Общая информация, функция акта
Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.
Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.
Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.
Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ.
Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья
Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.
Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.
Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.
Cpoк ocвoбoждeния квapтиpы пocлe пpoдaжи пo зaкoнy
Coбcтвeнник или жильцы квapтиpы мoгyт дo пocлeднeгo pacпoлaгaтьcя co cвoим имyщecтвoм в нeй. Чтoбы нe вoзникaлo нeдopaзyмeний cтopoнaм нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя c мoмeнтoм ocвoбoждeния пoмeщeний пocлe тoгo, кaк ee пpoдaли. 3aкoнoдaтeльнo этo oбoзнaчaют кaк юpидичecкoe и фaктичecкoe ocвoбoждeниe:
Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.
B cлyчae oткaзa пpoдaвцa пo кaкoй-либo пpичинe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи квapтиpы нeoбxoдимo pacтopгнyть пoкyпкy. Нeпoдпиcaнный блaнк нe зaвepшaeт финaнcoвyю oпepaцию и дeлaeт eгo нeзaкoнным. Бeз нeгo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы c дaльнeйшим oфopмлeниeм пpaв coбcтвeннocти, тaк кaк вo мнoгиx oтдeлeнияx Pocpeecтpa тpeбyeтcя тaкoгo poдa дoкyмeнтaция.
BНИMAНИE. Нe cтoит пoдпиcывaть блaнк пpиeмки пoкa пpoдaвeц нe выпoлнит вce oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy.
Пpимep
Гpaждaнин Tиxoнoв A.B. зaключил пpoдaжy cвoeй квapтиpы-cтyдии c гpaждaнинoм Лeбeдeвым B.C. B пpoцecce oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя oт пoдпиcaния пepeдaтoчнoгo блaнкa, ccылaяcь нa жeлaниe пoлyчить вceй cyммy. B cвoю oчepeдь Лeбeдeв oткaзывaeт oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть дeнeг, тaк кaк нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти дoкyмeнтaции.
Пpoдaвeц нe ycтyпил, и coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вepнyли вce cpeдcтвa.
Кoммeнтapий юpиcтa Бeляeвa Н.C.:
Ecли cтopoнa yклoняeтcя oт пoдпиcaния aктa, тo дpyгoй нeoбxoдимo нacтoять нa тoм, чтoбы ypeгyлиpoвaть cпop. Aкт пepeдaчи квapтиpы пoтpeбyeтcя пoкyпaтeлю, чтoбы пoлнoпpaвнo вcтyпить в пpaвa coбcтвeннocти. Ecли cпop нe peшaeтcя, тo cтopoны впpaвe oбpaтитьcя в cyд.
Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке
Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:
- лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
- непосредственно акт приема-передачи.
Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:
- паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
- полный юридический адрес жилого помещения;
- недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
- сроки их устранения;
- ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.
Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).
Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.
Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.
Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:
- выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
- уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.
Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.
Дополнительный акт к договору купли-продажи — нюансы оформления
Есть правила, соблюдая которые акт будет составлен правильно и сможет выполнять предназначенную функцию:
- При покупке квартиры по ДДУ, в акте обязательно должна стоять дата передачи.
- Если от лица застройщика выступает уполномоченное лицо, действующее на основании доверенности, проверяются его полномочия и доверенность.
- При регистрации сделки в Росреестре, прикладывайте акт к пакету документов.
- Если покупатель обнаружил дефекты и включил их в акт для устранения, он может включить в документ следующую фразу: «Акт вступает в действие после устранения указанных в нем недостатков продавцом».
- Не следует подписывать акт одновременно с договором купли-продажи или включать в него пункт о согласии сторон считать договор одновременно актом передачи объекта в собственность покупателю.
- Чтобы подстраховаться, покупатель может включить в договор купли/продажи пункт, что часть стоимости квартиры будет внесена после подписания акта ее передачи новому владельцу.
Юридические нюансы составления актов приёма-передачи квартир по договору купли-продажи
Одним из самых главных этапов совершения сделок, которые связаны с куплей-продажей квартир, можно считать подписание актов по приёму-передаче. Данная проце-дура заканчивает сделки, при её отсутствии покупатель не сможет получить статус пол-ноценного собственника имущества, так как формально жилая площадь остаётся за преж-ним владельцем, и он несёт за неё всю полноту ответственности. Продавец, не составив подобный акт, не может претендовать на сумму, обусловленную договором купли-продажи.
ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ СОСТАВЛЕНИЯ АКТОВ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ
КВАРТИР ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Передаточный акт при купле-продаже квартир
Вышеуказанный акт является важнейшим документом при оформлении сделок купли-продажи квартир. По своей юридической природе он выступает в роли обязатель-ного дополнения к подобным договорам. С его помощью завершается процедура по пере-ходу прав собственности (в форме недвижимых объектов) от покупателей к продавцам.
Передаточные акты следует оформлять максимально грамотно, с включением в не-го информации о продавцах и покупателях, объектах сделок и прочих сведений. Сов-местно с актами приёма-передачи квартир передаётся несколько документов, закрепляю-щих права собственности новых владельцев имущества.
Для того, чтобы избежать проблем при регистрации прав на квартиры, и кроме то-го, с переходом рисков, следует настоять на подписании этих актов, а в случае разногла-сий сторон – попытаться их разрешить. В любом случае, подписание передаточных актов находится в интересах как продавцов, так и покупателей при совершении сделок.
При совершении большинства сделок, в том числе с объектами недвижимости, где передаётся определённое имущество от продавцов к покупателям, должны составляться акты приёма-передачи. В особенности это касается крупных сделок при значительной стоимости недвижимости. Статьёй 556 Федерального закона №14-ФЗ от 26.01.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)». (ред. от 18.03.2019 г.) предусматривается только один способ передачи продавцами и принятия покупателями недвижимых объектов – подписание этими сторонами передаточных актов или прочих документов о передаче.
Квартиру можно считать переданной (если прочее не устанавливается при помощи закона или договора) только при выполнении следующих условий:
-вручение недвижимости (к примеру, вручение ключей от квартиры);
-подписание акта приёма-передачи.
Законом непосредственно предусматривается составление актов приёма-передачи недвижимости, при этом регистрация прав собственности в соответствующих органах в ряде случаев возможна без предоставления продавцами и покупателями подобных доку-ментов.
При совершении сделок юристы рекомендуют составлять акты приёма-передачи квартир, так как они будут являться дополнительными доказательствами фактов передачи недвижимости в собственность покупателей, и помогут избежать ряда рисков.
Передача квартир при помощи актов приема-передачи
Самым грамотным завершением всех сделок по купле-продаже квартир можно считать подписание актов приёма-передачи этой недвижимости. При согласии с услови-ями подобного перехода (особенно с ценой) в договорах стороны обязаны определить момент перехода квартир от продавцов к покупателям. Этим моментом является подпи-сание актов приёма-передачи.
В качестве правовых последствий передачи подобного рода недвижимости, глав-ным образом можно считать риски, которые переходят от продавцов к покупателям. Сле-довательно, после подписания подобных документов риски случайной гибели (от пожа-ров, от наводнений и т. п.), а также коммунальные счета закрепляются за новым соб-ственником недвижимости.
Не рекомендуется подписание подобных актов до того, как квартира будет полно-стью освобождена от имущества предшествующих собственников жилья.
В передаточных актах, как правило, фиксируется состояние квартир, в котором они принимаются от продавцов покупателями, и последние вступают во владение ими. Оно обязано находится в соответствии с тем состоянием, которое зафиксировано в дого-ворах купли-продажи.
Как грамотно составлять передаточные акты
Передаточные акты следует составлять самым грамотным и содержательным обра-зом для того, чтобы предотвратить спорные ситуации между сторонами сделок в случаях, если они могут возникнуть. К их составлению следует отнестись максимально серьёзно, не считая подобные документы обычной формальностью.
В законе не предписываются никакие требования для содержания актов, кроме обязательности составления подобных документов в письменном виде.
В передаточных актах необходимо отобразить следующую информацию:
-фамилии, имена, отчества и паспортные данные продавцов и покупателей;
-физические адреса объектов передачи, а также их площади и прочие характери-стики;
-факт передачи квартир от продавцов к покупателям;
-прочие предметы, которые передаются вместе с квартирами (сантехника, корпус-ная мебель, интерьерные предметы);
-факт отсутствия взаимных претензий (по всем спорным моментам лучше всего прийти к согласию перед подписанием актов);
-факт перехода риска случайной гибели недвижимости от продавцов к покупате-лям;
-перечень передаваемой совместно с актами документации с указанием количе-ства листов;
-количество экземпляров актов (как правило, они составляются в 3-х экземплярах: для покупателей, для продавцов и для регистрирующих органов).
После того, как передаточные акты составлены, следует указать даты их подписа-ния, а также закрепить подписями обоих сторон сделок.
В законе также не предусматривается удостоверение передаточных актов у нота-риусов и их регистрация в государственных органах.
Какую документацию следует передавать покупателям при купле-продаже квартир
После заключения сделок купли-продажи квартир у покупателей должен сформи-роваться пакет документации, подтверждающей приобретение подобной недвижимости. Покупатели должны иметь следующий пакет документации:
-договор купли-продажи недвижимости;
-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее – свидетельство о регистрации права собственности);
-расписка, выданная продавцом о том, что он получил денежные средства за квар-тиру (составляется в момент оплаты сделок);
-справки, подтверждающие выплату коммунальных платежей;
-технические документы на квартиру в виде технического паспорта и плана;
-акт приёма-передачи квартиры.
Всю вышеперечисленную документацию следует отразить в передаточных актах для подтверждения факта передачи этих документов.
Порядок освобождения квартир после продажи в соответствии с законом
Очень часто продавцы проживают в реализуемых ими жилых помещениях до их передачи покупателям. Однако в подобных случаях следует определить момент освобож-дения квартир после их реализации. В практической деятельности присутствует понятие фактического и юридического освобождения.
Под юридическим освобождением подразумевается выписка жильцов из продан-ных квартир. Для этого данным лицам следует в самостоятельном порядке обратиться в государственные органы в целях снятия их с регистрации по месту жительства, так как в автоматическом порядке выписка в случае смены собственника не предусматривается. При этом статьёй 292 Федерального закона №51-ФЗ от 30.11.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (ред. 16.12.2019 г.). предусматривается переход права собственности в качестве основания для прекращения права пользования кварти-рой бывшим собственником и его семьёй.
Условие юридического освобождения следует включить в договор купли-продажи или обозначить его в дополнительном соглашении.
Под фактическим освобождением квартиры подразумевается фактический переезд бывшего владельца из реализованной им квартиры. Этот срок должен быть указан в до-говоре купли-продажи недвижимости. Если он не указан, то в подобном случае устанав-ливаются разумные сроки, которые может назначать только суд. В практической деятель-ности он, как правило, составляет месяц.
Последствия отсутствия передаточного акта при купле-продаже квартиры
Статьёй 556 Федерального закона №14-ФЗ от 26.01.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)». (ред. от 18.03.2019 г.) напрямую предусматрива-ется необходимость составления актов приёма-передачи квартир. При его отсутствии квартира не будет считаться переданной.
Отказ продавцов по каким-либо причинам от подписания передаточных актов приравнивается к отказу от совершения сделок. Помимо этого, без передаточных актов возникают сложности при оформлении прав собственности на недвижимость (к примеру, в Москве, где в Росреестре требуется предоставление подобных документов).
Шарапов А. Н. подписал договор купли-продажи квартиры с Котяевым В. Н. Про-давец (Котяев В. Н.) отказался подписать акт приёма-передачи, мотивируя это тем, что подпишет его непосредственно после получения всей стоимости сделки. Шарапов А. Н. отказался оплачивать остальную часть денег, сославшись на то, что переход права соб-ственности окончательно не оформлен, так как в Росреестре отказываются зарегистриро-вать его право собственности без передаточного акта.
По этой причине сделка была расторгнута, уже выплаченные деньги были возвра-щены не состоявшемуся покупателю.
При уклонении одной стороны от подписания передаточного акта противополож-ной стороне следует настоять на этом, заранее урегулировав спорные моменты. Договор купли-продажи должен содержать информацию о сроках освобождения недвижимости продавцом. Если продавец их не выполняет или совсем отказывается освобождать квар-тиру, покупатель может подать исковое заявление в судебные органы, где его удовлетво-рят, и продавец будет вынужден переехать.
Акты приёма-передачи в сделках, которые направлены на передачу квартир от од-них лиц к другим, считаются завершающими документами, которые подписывают про-давцы и покупатели. Эти документы завершают всю процедуру купли-продажи, обозна-чают отправные точки при переходе рисков, так как именно в момент подписания актов приёма-передачи риски случайной гибели переходят к новому собственнику. В составле-нии этих актов содержится большое количество нюансов и тонкостей, поэтому к их раз-работке следует подойти с самым серьёзным отношением.
Не следует подписывать передаточные акты до того момента, пока продавец не выполнил все свои обязанности в соответствии с договором. Только после юридического и фактического выселения бывших владельцев помещения возможно подписание подоб-ных документов. Их разработкой пренебрегать не стоит, так как в законе прямо преду-сматривается необходимость подписания передаточных актов при совершении сделок купли-продажи квартир.
Как восстановить договор купли-продажи квартиры
Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.
Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.
Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.
Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.
Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.
Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи
Перед тем, как идти на приёмку, нужно морально подготовиться к тому, что косяки будут, т.к. идеальных застройщиков пока не существует. А вот масштаб трагедии может быть разный. Начнем с того, что недочеты могут быть двух видов: существенные и несущественные.
Первые не позволяют жить в квартире: сломанная канализация или водопровод, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неработающее отопление. Если найден хотя бы один из таких, то АПП подписывать нельзя. Претензии вносятся в дефектный акт, который передаётся застройщику.
Второй вид недоработок позволяет въехать в квартиру: неровности штукатурки или стяжки, царапины или окалина на окнах, заедающая ручка двери. В этом случае АПП нужно подписать, но вместе с дефектным. В законодательных актах не указано, что считается существенным недостатком, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за данного недочёта заселиться невозможно.
В какой период застройщик должен устранить недочеты законом не определяется, а туманно упоминаются только «разумные сроки». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше придется ждать, пока руки подрядчиков дойдут до каждой недоработки.
Как принимать квартиру от застройщика: пошаговый план действий
Чтобы получить заветные ключи от нового жилья, квартиру в новостройке нужно принять. Эта процедура проводится, когда дом уже сдан в эксплуатацию и у представителей застройщика есть все необходимые документы: акт приемки госкомиссией и адрес, присвоенный БТИ.
Конечно, застройщик даёт гарантию в 5 лет на своё строение и претензии к кривым стенам или гнилым трубам можно предъявить до окончания этого срока, но то, что стекло треснуло по его вине, доказать будет сложно. Да и тратить время, нервы и финансы на судебные процессы вряд ли кому-то хочется. В нашем материале дадим подробную инструкцию по приёмке квартиры в новостройке: какие документы подготовить, как проверить качество отделочных работ и составить список недоделок.
Пожарная безопасность в новостройках: от чего зависит уровень защиты и каковы критерии оценки
О пожарной безопасности в новостройках: о законах, мерах предосторожности со стороны застройщиков и нюансах, связанных с строительными материалами. Узнайте, как своими силами дополнительно обезопасить себя от рисков.
Загрузка...
