Нюансы составления акта приема-передачи квартиры

Акт составляется после сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик должен подписать акт и подтвердить принятие квартиры. Он подписывается только после полного осмотра жилплощади. Если замечены дефекты, они включаются в акт с требованием устранения и сроком. Ключи могут быть переданы собственнику и без устранения дефектов. В этом случае исполнение обязательств подрядчиком придется контролировать отдельно.

Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы

Законные сделки с недвижимостью сопровождаются подписанием договора. Кроме того, требуется, чтобы стороны завизировали официальный бланк приема-передачи. Подробнее о специфике документа и о том, как должен выглядеть образец акта приема-передачи квартиры JCat.Недвижимость расскажет сегодня.

Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому.

Образец акта приема-передачи квартиры составляют с учетом:

  • статей ГК РФ;
  • присутствия полной и достоверной информации о сторонах сделки;
  • перечисления основных характеристик помещения.

Договор — это доказательство того, что участники хотят совершить сделку, а бланк приема-передачи — ее заключительный этап. Подписывая документ, стороны соглашаются с тем, что не намерены в будущем жаловаться друг другу на какие-либо недостатки. Сделки с недвижимостью иногда отменяют в судебном порядке со взысканием с виновной стороны дополнительных убытков.

Участники при этом возвращают друг другу оплату и объект, а это затяжной и нервный процесс. Зачем рисковать финансами и временем, когда проще составить специальный документ, гарантию для обеих сторон?

Общая информация, функция акта

Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.

Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.

READ
Величина индивидуального пенсионного коэффициента

Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.

Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ.

Акт приема-передачи квартиры при продаже вторичного жилья

Если при покупке квартиры на первичном рынке акт приема-передачи важен для обеих сторон, то на вторичном рынке, когда речь идет о сделке между двумя физическими лицами, о составлении акта приема-передачи вспоминают лишь в случаях, когда новый собственник сталкивается с невозможностью зарегистрировать имущество без этого документа.

Как правило, именно сделки на вторичном рынке с правовой точки зрения считаются неоконченными, при условии неподписания акта-приема-передачи. Стоит отметить, что во многом требования относительно обязательного наличия акта при регистрации зависит и от регионов страны.

Акт приема-передачи жилья на вторичном рынке мало чем отличается от этого же документа, приминительно предмета сделки на первичном рынке недвижимости. Основным отличием может считаться лишь перечисление всех материальных ценностей, которые передаются с квартирой и не относятся к категории недвижимого имущества (мебель, в том числе встраиваемая, крупная бытовая техника и т. п.). Такие акты могут отличаться лишь большим объемом, учитывая перечисление всех материальных ценностей.

Cpoк ocвoбoждeния квapтиpы пocлe пpoдaжи пo зaкoнy

Coбcтвeнник или жильцы квapтиpы мoгyт дo пocлeднeгo pacпoлaгaтьcя co cвoим имyщecтвoм в нeй. Чтoбы нe вoзникaлo нeдopaзyмeний cтopoнaм нeoбxoдимo oпpeдeлитьcя c мoмeнтoм ocвoбoждeния пoмeщeний пocлe тoгo, кaк ee пpoдaли. 3aкoнoдaтeльнo этo oбoзнaчaют кaк юpидичecкoe и фaктичecкoe ocвoбoждeниe:

Ocнoвнoй зaкoн cocтaвлeния пepeдaтoчнoгo блaнкa этo ГК PФ, гдe в cтaтьe 556 пpeдycмaтpивaeтcя нeoбxoдимocть cocтaвить дaнный дoкyмeнт, инaчe имyщecтвo нe бyдeт пepeдaнo либo вoзникнyт cпopы.

B cлyчae oткaзa пpoдaвцa пo кaкoй-либo пpичинe пoдпиcывaть aкт пpиeмки-пepeдaчи квapтиpы нeoбxoдимo pacтopгнyть пoкyпкy. Нeпoдпиcaнный блaнк нe зaвepшaeт финaнcoвyю oпepaцию и дeлaeт eгo нeзaкoнным. Бeз нeгo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы c дaльнeйшим oфopмлeниeм пpaв coбcтвeннocти, тaк кaк вo мнoгиx oтдeлeнияx Pocpeecтpa тpeбyeтcя тaкoгo poдa дoкyмeнтaция.

READ
Возврат прав после лишения в Новосибирске

BНИMAНИE. Нe cтoит пoдпиcывaть блaнк пpиeмки пoкa пpoдaвeц нe выпoлнит вce oбязaтeльcтвa пo дoгoвopy.

Пpимep

Гpaждaнин Tиxoнoв A.B. зaключил пpoдaжy cвoeй квapтиpы-cтyдии c гpaждaнинoм Лeбeдeвым B.C. B пpoцecce oфopмлeния пpoдaвeц oткaзaлcя oт пoдпиcaния пepeдaтoчнoгo блaнкa, ccылaяcь нa жeлaниe пoлyчить вceй cyммy. B cвoю oчepeдь Лeбeдeв oткaзывaeт oтдaвaть ocтaвшyюcя чacть дeнeг, тaк кaк нe cмoг oфopмить пpaвa coбcтвeннocти из-зa oтcyтcтвия чacти дoкyмeнтaции.

Пpoдaвeц нe ycтyпил, и coглaшeниe пpишлocь pacтopгнyть. Пoкyпaтeлю вepнyли вce cpeдcтвa.

Кoммeнтapий юpиcтa Бeляeвa Н.C.:

Ecли cтopoнa yклoняeтcя oт пoдпиcaния aктa, тo дpyгoй нeoбxoдимo нacтoять нa тoм, чтoбы ypeгyлиpoвaть cпop. Aкт пepeдaчи квapтиpы пoтpeбyeтcя пoкyпaтeлю, чтoбы пoлнoпpaвнo вcтyпить в пpaвa coбcтвeннocти. Ecли cпop нe peшaeтcя, тo cтopoны впpaвe oбpaтитьcя в cyд.

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

  • лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
  • непосредственно акт приема-передачи.

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

  • паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
  • полный юридический адрес жилого помещения;
  • недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
  • сроки их устранения;
  • ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

  • выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
  • уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.
READ
Социальную пенсию можно будет оформить, не имея прописки

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Дополнительный акт к договору купли-продажи — нюансы оформления

Есть правила, соблюдая которые акт будет составлен правильно и сможет выполнять предназначенную функцию:

  • При покупке квартиры по ДДУ, в акте обязательно должна стоять дата передачи.
  • Если от лица застройщика выступает уполномоченное лицо, действующее на основании доверенности, проверяются его полномочия и доверенность.
  • При регистрации сделки в Росреестре, прикладывайте акт к пакету документов.
  • Если покупатель обнаружил дефекты и включил их в акт для устранения, он может включить в документ следующую фразу: «Акт вступает в действие после устранения указанных в нем недостатков продавцом».
  • Не следует подписывать акт одновременно с договором купли-продажи или включать в него пункт о согласии сторон считать договор одновременно актом передачи объекта в собственность покупателю.
  • Чтобы подстраховаться, покупатель может включить в договор купли/продажи пункт, что часть стоимости квартиры будет внесена после подписания акта ее передачи новому владельцу.

Юридические нюансы составления актов приёма-передачи квартир по договору купли-продажи

Юридические нюансы составления актов приёма-передачи квартир по договору купли-продажи

Одним из самых главных этапов совершения сделок, которые связаны с куплей-продажей квартир, можно считать подписание актов по приёму-передаче. Данная проце-дура заканчивает сделки, при её отсутствии покупатель не сможет получить статус пол-ноценного собственника имущества, так как формально жилая площадь остаётся за преж-ним владельцем, и он несёт за неё всю полноту ответственности. Продавец, не составив подобный акт, не может претендовать на сумму, обусловленную договором купли-продажи.

ЮРИДИЧЕСКИЕ НЮАНСЫ СОСТАВЛЕНИЯ АКТОВ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ

КВАРТИР ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Передаточный акт при купле-продаже квартир

Вышеуказанный акт является важнейшим документом при оформлении сделок купли-продажи квартир. По своей юридической природе он выступает в роли обязатель-ного дополнения к подобным договорам. С его помощью завершается процедура по пере-ходу прав собственности (в форме недвижимых объектов) от покупателей к продавцам.

Передаточные акты следует оформлять максимально грамотно, с включением в не-го информации о продавцах и покупателях, объектах сделок и прочих сведений. Сов-местно с актами приёма-передачи квартир передаётся несколько документов, закрепляю-щих права собственности новых владельцев имущества.

READ
Риски при принятии на работу беременной женщины

Для того, чтобы избежать проблем при регистрации прав на квартиры, и кроме то-го, с переходом рисков, следует настоять на подписании этих актов, а в случае разногла-сий сторон – попытаться их разрешить. В любом случае, подписание передаточных актов находится в интересах как продавцов, так и покупателей при совершении сделок.

При совершении большинства сделок, в том числе с объектами недвижимости, где передаётся определённое имущество от продавцов к покупателям, должны составляться акты приёма-передачи. В особенности это касается крупных сделок при значительной стоимости недвижимости. Статьёй 556 Федерального закона №14-ФЗ от 26.01.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)». (ред. от 18.03.2019 г.) предусматривается только один способ передачи продавцами и принятия покупателями недвижимых объектов – подписание этими сторонами передаточных актов или прочих документов о передаче.

Квартиру можно считать переданной (если прочее не устанавливается при помощи закона или договора) только при выполнении следующих условий:

-вручение недвижимости (к примеру, вручение ключей от квартиры);

-подписание акта приёма-передачи.

Законом непосредственно предусматривается составление актов приёма-передачи недвижимости, при этом регистрация прав собственности в соответствующих органах в ряде случаев возможна без предоставления продавцами и покупателями подобных доку-ментов.

При совершении сделок юристы рекомендуют составлять акты приёма-передачи квартир, так как они будут являться дополнительными доказательствами фактов передачи недвижимости в собственность покупателей, и помогут избежать ряда рисков.

Передача квартир при помощи актов приема-передачи

Самым грамотным завершением всех сделок по купле-продаже квартир можно считать подписание актов приёма-передачи этой недвижимости. При согласии с услови-ями подобного перехода (особенно с ценой) в договорах стороны обязаны определить момент перехода квартир от продавцов к покупателям. Этим моментом является подпи-сание актов приёма-передачи.

В качестве правовых последствий передачи подобного рода недвижимости, глав-ным образом можно считать риски, которые переходят от продавцов к покупателям. Сле-довательно, после подписания подобных документов риски случайной гибели (от пожа-ров, от наводнений и т. п.), а также коммунальные счета закрепляются за новым соб-ственником недвижимости.

Не рекомендуется подписание подобных актов до того, как квартира будет полно-стью освобождена от имущества предшествующих собственников жилья.

READ
Что делать на первом допросе после задержания?

В передаточных актах, как правило, фиксируется состояние квартир, в котором они принимаются от продавцов покупателями, и последние вступают во владение ими. Оно обязано находится в соответствии с тем состоянием, которое зафиксировано в дого-ворах купли-продажи.

Как грамотно составлять передаточные акты

Передаточные акты следует составлять самым грамотным и содержательным обра-зом для того, чтобы предотвратить спорные ситуации между сторонами сделок в случаях, если они могут возникнуть. К их составлению следует отнестись максимально серьёзно, не считая подобные документы обычной формальностью.

В законе не предписываются никакие требования для содержания актов, кроме обязательности составления подобных документов в письменном виде.

В передаточных актах необходимо отобразить следующую информацию:

-фамилии, имена, отчества и паспортные данные продавцов и покупателей;

-физические адреса объектов передачи, а также их площади и прочие характери-стики;

-факт передачи квартир от продавцов к покупателям;

-прочие предметы, которые передаются вместе с квартирами (сантехника, корпус-ная мебель, интерьерные предметы);

-факт отсутствия взаимных претензий (по всем спорным моментам лучше всего прийти к согласию перед подписанием актов);

-факт перехода риска случайной гибели недвижимости от продавцов к покупате-лям;

-перечень передаваемой совместно с актами документации с указанием количе-ства листов;

-количество экземпляров актов (как правило, они составляются в 3-х экземплярах: для покупателей, для продавцов и для регистрирующих органов).

После того, как передаточные акты составлены, следует указать даты их подписа-ния, а также закрепить подписями обоих сторон сделок.

В законе также не предусматривается удостоверение передаточных актов у нота-риусов и их регистрация в государственных органах.

Какую документацию следует передавать покупателям при купле-продаже квартир

После заключения сделок купли-продажи квартир у покупателей должен сформи-роваться пакет документации, подтверждающей приобретение подобной недвижимости. Покупатели должны иметь следующий пакет документации:

-договор купли-продажи недвижимости;

-выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее – свидетельство о регистрации права собственности);

-расписка, выданная продавцом о том, что он получил денежные средства за квар-тиру (составляется в момент оплаты сделок);

-справки, подтверждающие выплату коммунальных платежей;

READ
Ставка НДС при оказании транспортных услуг

-технические документы на квартиру в виде технического паспорта и плана;

-акт приёма-передачи квартиры.

Всю вышеперечисленную документацию следует отразить в передаточных актах для подтверждения факта передачи этих документов.

Порядок освобождения квартир после продажи в соответствии с законом

Очень часто продавцы проживают в реализуемых ими жилых помещениях до их передачи покупателям. Однако в подобных случаях следует определить момент освобож-дения квартир после их реализации. В практической деятельности присутствует понятие фактического и юридического освобождения.

Под юридическим освобождением подразумевается выписка жильцов из продан-ных квартир. Для этого данным лицам следует в самостоятельном порядке обратиться в государственные органы в целях снятия их с регистрации по месту жительства, так как в автоматическом порядке выписка в случае смены собственника не предусматривается. При этом статьёй 292 Федерального закона №51-ФЗ от 30.11.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» (ред. 16.12.2019 г.). предусматривается переход права собственности в качестве основания для прекращения права пользования кварти-рой бывшим собственником и его семьёй.

Условие юридического освобождения следует включить в договор купли-продажи или обозначить его в дополнительном соглашении.

Под фактическим освобождением квартиры подразумевается фактический переезд бывшего владельца из реализованной им квартиры. Этот срок должен быть указан в до-говоре купли-продажи недвижимости. Если он не указан, то в подобном случае устанав-ливаются разумные сроки, которые может назначать только суд. В практической деятель-ности он, как правило, составляет месяц.

Последствия отсутствия передаточного акта при купле-продаже квартиры

Статьёй 556 Федерального закона №14-ФЗ от 26.01.1994 г. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)». (ред. от 18.03.2019 г.) напрямую предусматрива-ется необходимость составления актов приёма-передачи квартир. При его отсутствии квартира не будет считаться переданной.

Отказ продавцов по каким-либо причинам от подписания передаточных актов приравнивается к отказу от совершения сделок. Помимо этого, без передаточных актов возникают сложности при оформлении прав собственности на недвижимость (к примеру, в Москве, где в Росреестре требуется предоставление подобных документов).

Шарапов А. Н. подписал договор купли-продажи квартиры с Котяевым В. Н. Про-давец (Котяев В. Н.) отказался подписать акт приёма-передачи, мотивируя это тем, что подпишет его непосредственно после получения всей стоимости сделки. Шарапов А. Н. отказался оплачивать остальную часть денег, сославшись на то, что переход права соб-ственности окончательно не оформлен, так как в Росреестре отказываются зарегистриро-вать его право собственности без передаточного акта.

READ
Что такое приобретательная давность согалсно ГК РФ

По этой причине сделка была расторгнута, уже выплаченные деньги были возвра-щены не состоявшемуся покупателю.

При уклонении одной стороны от подписания передаточного акта противополож-ной стороне следует настоять на этом, заранее урегулировав спорные моменты. Договор купли-продажи должен содержать информацию о сроках освобождения недвижимости продавцом. Если продавец их не выполняет или совсем отказывается освобождать квар-тиру, покупатель может подать исковое заявление в судебные органы, где его удовлетво-рят, и продавец будет вынужден переехать.

Акты приёма-передачи в сделках, которые направлены на передачу квартир от од-них лиц к другим, считаются завершающими документами, которые подписывают про-давцы и покупатели. Эти документы завершают всю процедуру купли-продажи, обозна-чают отправные точки при переходе рисков, так как именно в момент подписания актов приёма-передачи риски случайной гибели переходят к новому собственнику. В составле-нии этих актов содержится большое количество нюансов и тонкостей, поэтому к их раз-работке следует подойти с самым серьёзным отношением.

Не следует подписывать передаточные акты до того момента, пока продавец не выполнил все свои обязанности в соответствии с договором. Только после юридического и фактического выселения бывших владельцев помещения возможно подписание подоб-ных документов. Их разработкой пренебрегать не стоит, так как в законе прямо преду-сматривается необходимость подписания передаточных актов при совершении сделок купли-продажи квартир.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

READ
Документы, необходимые для получения визы в Китай

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи

Перед тем, как идти на приёмку, нужно морально подготовиться к тому, что косяки будут, т.к. идеальных застройщиков пока не существует. А вот масштаб трагедии может быть разный. Начнем с того, что недочеты могут быть двух видов: существенные и несущественные.

Первые не позволяют жить в квартире: сломанная канализация или водопровод, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неработающее отопление. Если найден хотя бы один из таких, то АПП подписывать нельзя. Претензии вносятся в дефектный акт, который передаётся застройщику.

Второй вид недоработок позволяет въехать в квартиру: неровности штукатурки или стяжки, царапины или окалина на окнах, заедающая ручка двери. В этом случае АПП нужно подписать, но вместе с дефектным. В законодательных актах не указано, что считается существенным недостатком, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за данного недочёта заселиться невозможно.

В какой период застройщик должен устранить недочеты законом не определяется, а туманно упоминаются только «разумные сроки». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше придется ждать, пока руки подрядчиков дойдут до каждой недоработки.

Как принимать квартиру от застройщика: пошаговый план действий

Чтобы получить заветные ключи от нового жилья, квартиру в новостройке нужно принять. Эта процедура проводится, когда дом уже сдан в эксплуатацию и у представителей застройщика есть все необходимые документы: акт приемки госкомиссией и адрес, присвоенный БТИ.

Процедура приемки квартиры в новостройке

Конечно, застройщик даёт гарантию в 5 лет на своё строение и претензии к кривым стенам или гнилым трубам можно предъявить до окончания этого срока, но то, что стекло треснуло по его вине, доказать будет сложно. Да и тратить время, нервы и финансы на судебные процессы вряд ли кому-то хочется. В нашем материале дадим подробную инструкцию по приёмке квартиры в новостройке: какие документы подготовить, как проверить качество отделочных работ и составить список недоделок.

READ
Как оформить льготу на ЖКХ через Госуслуги

Пожарная безопасность в новостройках: от чего зависит уровень защиты и каковы критерии оценки

О пожарной безопасности в новостройках: о законах, мерах предосторожности со стороны застройщиков и нюансах, связанных с строительными материалами. Узнайте, как своими силами дополнительно обезопасить себя от рисков.

Степень готовности нового дома

Ссылка на основную публикацию