Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.
Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ
Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры в новостройке БТИ случается почти всегда. Метраж квартир в новостройках изменяется после постройки, и разница проектной и фактической площади порой достигает 5 и даже 10 процентов!
Замер площади квартиры БТИ может констатировать неверную площадь квартиры. Например, площадь квартиры окажется больше, чем в договоре ДДУ, а на самом деле будет меньше, чем в ДДУ. Тогда дольщику придётся доплатить за лишний метраж согласно договору.
Приведенная далее информация прояснит вопросы, касающиеся подсчета замера метража квартиры в новостройке при возникновении разногласий с застройщиком и по поводу выплаты или невыплаты денежной компенсации дольщику.
Почему фактическая площадь больше проектной
Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.
Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.
Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.
Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.
Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.
Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.
Как поменять купленную квартиру в строящемся доме на большую?
Периодически, клиенты, купившие квартиру по ДДУ, возвращаются в офис продаж с вопросом, можно ли изменить приобретенную и пока не построенную жилплощадь.
Пивоваровы купили однокомнатную квартиру в строящемся доме, а спустя два месяца выяснилось, что в семье ожидается прибавление. Однушка справедливо стала казаться слишком маленькой, семья поднатужилась, озадачила родственников и решилась на двухкомнатный вариант. Но как в таком случае быть с первой сделкой? Менять коней на переправе? Рассказываем, что и как делать.
Если покупка без ипотеки/субсидий
Если сделка прошла без привлечения ипотечного займа, материнского капитала или других льгот-субсидий, все решается на уровне договоренностей с застройщиком,. Необходимо снять квартиру с государственного кадастрового учета, прекратив право собственности, и зарегистрировать новую, а также составить дополнительное соглашение.
Если покупка с кредитом/субсидиями
Алёна Анцышкина Руководитель управления ипотеки ГК “Самолет”
«Если квартира приобретена с использованием средств ипотеки или субсидиями, то необходимо согласовать с банком замену залога. Можно заключить дополнительное соглашение или расторгнуть текущий ДДУ и заключить новый. При этом если стоимость новой квартиры будет больше, то доплата возможна только за счёт личных средств».
Если стоимость квартиры меньше и застройщик возвращает клиенту деньги, то замену залога банки в большинстве случаев согласовывают с условием, что клиент должен использовать эти деньги на частичное досрочное погашение.
По словам эксперта, к таким изменениям договора компании обычно относятся лояльно: «Если клиент решил увеличить жилплощадь в новостройке того же застройщика, скорее всего, застройщик пойдет на встречу и согласует расторжение договора без начисления неустойки».
Готовим документы
Если договоренность об изменении площади достигнута, застройщик и покупатель приступают к оформлению документов.
Процедура замены залога
Максимально удобный вариант – доплата наличными. Как объяснила Алена Анцышкина, на это есть веская причина: «К сожалению, технически увеличить лимит по выданному кредиту крайне сложно, а во многих банках так и вовсе невозможно. Поэтому наличные в данной ситуации более предпочтительны».
Кроме того, далеко не всегда увеличить размер ипотечного займа позволяет доход покупателя.
Как это происходит? В идеале покупатель понимает, что ему хватает собственных средств, пишет заявление в банк о замене залога и предоставляет некоторые документы: текущий зарегистрированный договор, договор на новую квартиру или дополнительное соглашение к текущему договору об изменении квартиры и стоимости. После того, как все детали согласованы и с банком, и с застройщиком, регистрируется договор или дополнительное соглашение на новую квартиру с обременением ипотеки в пользу банка. Важно при этом не забыть снять обременение с предыдущей квартиры.
Заключение дополнительного соглашения или нового договора
Этот вопрос напрямую зависит от банка, у которого в залоге находится текущая (ранее купленная) квартира.
«Некоторые банки вообще не готовы к замене залога и заключению дополнительного соглашения на новую квартиру», – признает собеседница ЦИАН.Журнала.
Кроме того, некоторые банки могут предложить и вовсе расторгнуть сделку. Клиент при этом, к сожалению, потеряет уже оплаченные проценты. К тому же, ему придется снова проходить процедуру одобрения кредита и оформлять новый кредитный договор на новую квартиру.
Сколько доплатить?
Скорее всего, во время изменения сделки и переоформления покупки квартиры большей площади возникнут некоторые дополнительные расходы. Например, оценка предмета залога новой квартиры, на которую придется потратить 4-6 тыс. рублей. Возможно, придется оплатить банковскую комиссию за рассмотрение заявки на замену залога. Это еще примерно 1-4 тыс. рублей.
И, наконец, не стоит забывать и о расходах на регистрацию.
Вывод
Поменять строящуюся квартиру на бОльшую можно. Но с новым договором должны согласиться застройщик (с ним договориться просто) и банк (с ним будет сложнее). И, конечно, придется доплатить. Но, согласитесь, расширение жилплощади в связи с прибавлением в семье того стоит.
Звукоизоляция
Если в новостройке со звукоизоляцией, скажем так, не очень, жильцам приходится делать при ремонте дополнительную. Но это заметно уменьшает площадь квартиры. Посчитаем:
- Толщина звукоизоляции от 7 до 12 сантиметров — возьмем для примера 12 см
- Длина стен — 4 метра
- Ширина — 5 метров
- Площадь комнаты до звукоизоляции — 20 м²
- Пощадь комнаты после звукоизоляции всех стен — 17,9 м²
- Разница — 2,1 м²
Ну для начала выбирать угловые квартиры, так у вас будет меньше соседей. Постараться не покупать недвижимость, соседствующую с лифтовой шахтой или расположенную прямо напротив входа в лифт. Хорошо, когда за стеной лестница или соседствуют кухня с кухней.
Если без звукоизоляции все же никак, остановите выбор на сэндвич-панелях из специального гипсокартона с минеральной ватой. Они заметно тоньше, что сокращает потери жилых метров в несколько раз.
Дополнительное соглашение
Еще одна популярная уловка связана с подписанием дополнительного соглашения, говорят юристы. Застройщики часто включают условие о том, что если квартира не будет передана дольщику вовремя, то застройщик направит предложение о продлении срока.
Такие просьбы подписать допсоглашение с новой датой передачи объекта недвижимости встречаются нередко. Это связано с тем, что в случае просрочки дольщик вправе требовать неустойку. Если он подписывает допсоглашение, то такое право теряется. Однако дольщики не обязаны подписывать эти предложения, отметила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и партнеры».
Изменение площади квартиры застройщиком
Что же делать, если площадь квартиры увеличилась, и застройщик просит заплатить вас за квадратные метры, которые в договоре не прописаны?
Как правило, после подписания договора, дом строится, вы, соответственно, ждете, когда вам передадут квартиру. И перед самым долгожданным моментом передачи, застройщик высылает вам дополнительное соглашение или письмо, в котором пишет, что площадь квартиры увеличилась на полтора, два, а то и три квадратных метра.
Если учитывать рыночную стоимость и стоимость квадратного метра, которая прописана у вас в договоре, то это выходит довольно немаленькая сумма, которую, вероятнее всего, вы также не рассчитывали доплачивать при подписании этого договора.
Ответственность застройщика по ДДУ.
Как посчитать неустойку по договору долевого участия, читайте тут.
Что делать в такой ситуации?
Прежде всего, необходимо понять, насколько обоснованно застройщик требует с вас доплатить за квадратные метры. Необходимо увидеть план экспликации БТИ, обмеров, для того чтобы была официальная бумага с печатью и подтверждением площади вашего объекта недвижимости.
В случае, если застройщик не предоставляет данный документ либо у вас есть сомнения относительно реальности данных сведений, вы имеете право вызвать независимого эксперта, у которого есть соответствующая лицензия на осуществление данной деятельности и измерить площадь объекта.
В данном случае, у вас на руках будет заключение эксперта с реальной площадью вашей недвижимости.
Что делать в этом случае?
Если площадь не сходится, например, она увеличилась не на три квадратных метра, как заявляет застройщик, а всего лишь на один, в таком случае, вам необходимо обратиться к договору долевого участия, заключенного между вами и застройщиком, и посмотреть раздел, где урегулированы ваши отношения в случае изменения площади объекта.
Зачастую может быть указано, что если площадь меняется менее, чем на один квадратный метр, то участник долевого строительства ничего не обязан доплачивать.
И зачастую ситуация решается именно в досудебном порядке, когда вы отправляете застройщику претензионное письмо, заключение эксперта, застройщик видит, что вы перемерили объемы квартиры и понимает, что с вас получить доплату невозможно, и просто даже незаконно.
Он, в таком случае, отзывает свои требования, либо предлагает каким-то образом урегулировать данный конфликт в мирном досудебном порядке.
В таком случае, застройщик передает вам квартиру, вы подписываете акт и получаете ключи.
Мы рассмотрели всего лишь одну ситуацию изменения площади. Таких ситуаций может быть множество, как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади объекта недвижимости, и для каждой из таких ситуаций, у юристов уже есть готовое решение и наработанная судебная практика.
В случае если вы оказались в таком положении, то вы можете получить консультацию у специалистов, которые расскажут, как грамотно вести себя в конфликтной ситуации с застройщиком.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область
+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!
Измерение квартиры в новострое
Инженеры, которые производят измерения жилого помещения руководствуются ст. 15 ЖК РФ и Приказом Министерства экономического развития РФ №90 от 1 марта 2016 года.
В соответствии с данными нормативными документами, кадастровые измерения производятся с учетом следующих аспектов:
1) В общую площадь квартиры не входят балкон, лоджия, терраса и веранда.
2)Кадастровая площадь округляется до десятых частей.
Следует учесть, что законодательство допускает расхождение параметров жилой недвижимости в 1 м² в большую или меньшую сторону. Такая разница не является основанием для взаимных претензий. Однако, прежде чем подписывать акт приема квартиры, необходимо изучить условия договора ДДУ.
Перепланировка квартиры: что о говорит закон
В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.
Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.
Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП . Общие правила по стране примерно одинаковые.
Увеличение площади по ДДУ более 5%. Платить ли застройщику
Застройщик требует доплату за увеличение площади более 5%. Обязан ли дольщик производить доплату в этом случае?
Для того, чтобы ответить на вопрос о том, должна ли производиться доплата за увеличение площади по ДДУ более 5%, опять же, в первую очередь нужно исходить из условий заключенного договора.
Как мы уже говорили, цена ДДУ может подлежит изменению при условии, что стороны закрепили такую возможность в самом договоре.
При этом также нужно учитывать положения п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающие допустимый предел изменения площади помещения, который может быть указан в договоре – не более 5% от общей площади.
Если несоответствие площади превышает указанный предел, то закон относит такое несоответствие к существенному изменению проектной документации, последствием чего является возникновение у дольщика права на расторжение договора по основанию вышеуказанной нормы.
Таким образом, если фактическая площадь передаваемой квартиры увеличилась более чем на 5% от планируемой площади, при этом застройщик настаивает на доплате за весь излишний метраж, то дольщик вправе сделать выбор – либо доплачивать в полном объеме, либо требовать расторжения договора. При несогласии с существенным изменением проектных характеристик жилого помещения (отклонение от заданной площади свыше 5 %) дольщик вправе потребовать расторжения ДДУ по основанию п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
Заметим, что расторжение ДДУ при полной готовности квартиры – не самый разумный вариант, ведь необходимо учитывать и оценивать различные аспекты, связанные с этим. К примеру, в условиях неплатежеспособности застройщика расторжение ДДУ — не самое лучшее развитие событий. Но безусловно, в первую очередь следует исходить из своих финансовых возможностей. Если объективно нет возможности доплачивать за превышение метража сверх установленного законом предела, то дольщик может воспользоваться своим правом на расторжение ДДУ.
Расторжение договора по п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ подразумевает прекращение правоотношений сторон по ДДУ в связи с виновным поведением застройщика, а потому влечет для застройщика обязанность по уплате дольщику установленных законом процентов, рассчитанных от цены ДДУ.
Возможно, что во избежание судебных разбирательств и сохранения договорных отношений стороны достигнут соглашения по этому вопросу. К примеру, дольщик может предложить застройщику доплату лишь в пределах 5% увеличения площади, и при этом условии не расторгать договор. Если застройщик согласится на это, стороны смогут закрепить такую договоренность отдельным соглашением о соответствующем увеличении цены договора.
При уменьшении площади более чем 5% от общей однозначно следует требовать соразмерного уменьшения цены договора. Застройщик не вправе уклониться от частичного возврата денежных средств при любом уменьшении метража квартиры, за исключением случаев, когда договор в принципе не допускает изменения цены при отклонении от проектной площади объекта, либо ограничивает условия такого изменения. Поэтому при заключении ДДУ следует внимательно ознакомиться с этим пунктом и убедиться, что данное условие вам подходит.
Право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением итоговой площади готового жилья (свыше 5%) принадлежит только участнику строительства, застройщик не наделен правом на расторжение договора по такому основанию.
Помните, что возможность изменения цены ДДУ как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения напрямую зависит от наличия соответствующего условия в договоре.
ДДУ может допускать изменение цены договора, но при этом ограничивать такую возможность степенью изменения площади (в процентном отношении или метраже). Например, по договору его цена подлежит изменению в случае, если отклонение от проектной площади квартиры составит до 5% включительно. Тем самым стороны определили саму возможность изменения цены, случай ее изменения (отклонение от метража), и условие ее изменения (расхождение до 5% включительно).
Это значит, что и перерасчет в любую сторону будет производиться лишь в пределах пятипроцентного увеличения / уменьшения площади. Предположим, готовая квартира по факту больше проекта на 8%. При вышеприведенном условии застройщик должен пересчитать цену договора исходя из увеличения квартиры на 5%, за остальные 3% дольщик не обязан доплачивать. Причем аналогичная схема будет применяться и при уменьшении площади жилья – деньги вернут только из расчета уменьшения площади на 5%.
Итак, при увеличении площади жилья по ДДУ более чем на 5% от общей площади участник долевого строительства может на свой выбор:
- Произвести полную доплату за увеличение площади согласно произведенному перерасчету, вне зависимости от степени такого увеличения
- Отказаться от доплаты и инициировать судебный процесс по расторжению ДДУ
Обратите внимание, если дольщик примет квартиру с увеличенной площадью, то он не вправе будет отказаться от доплаты за всю разницу между фактической и проектной площадью квартиры со ссылкой на несогласие с таким несоответствием метража.
Безусловно, недоплата не будет основанием для расторжения договора со стороны застройщика, или для одностороннего отказа от договора, однако застройщик сможет в судебном порядке взыскать с дольщика соответствующую сумму недоплаты, а также неустойку на основании ч. 6 ст.5 ФЗ-214 (Апелляционные определения Московского городского суда от 06.02.2022 по делу N 33-5137/2020, от 12.09.2019 по делу N 33-40811/2019, от 10.06.2019 N 33-21304/2019, от 20.05.2019 N 33-20658/2019).
На практике встречаются ДДУ и с такой формулировкой:
Если по обмерам ПИБ фактическая площадь объекта превысит ориентировочную площадь более чем на 5%, либо окажется меньше проектной площади более чем на 5%, цена договора увеличивается или уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра, начиная от 5%, при этом превышение или уменьшение до 5% от общей площади перерасчету не подлежит.
Согласовав такое условие стороны тем самым признают, что цена договора может измениться только в тех случаях, если изменение площади превысит 5% от изначального (проектного) метража, и перерасчет будет производиться только за метры, превышающие этот предел.
Звучит вроде бы неплохо, но ведь итоговая площадь квартиры может измениться весьма существенно (до 10% и больше). Кто-то скажет, что такое большое отклонение от планируемого метража маловероятно, но все же, такое развитие событий исключать нельзя. В этой связи представляется, что подобные формулировки в ДДУ недопустимы.
При таком сценарии, имея в договоре условие вышеуказанного содержания, дольщику нужно будет либо производить существенную доплату, либо инициировать судебный процесс в целях расторжения ДДУ. Также, необходимо будет оспорить соответствующее условие ДДУ, как противоречащее нормам закона и ущемляющее права дольщика.
Итак, в заключение хотелось бы резюмировать:
Площадь готового жилья в новостройке увеличилась
1.ДДУ включает пункт, допускающий изменение договорной цены в случае отклонения от ориентировочной площади:
- Отклонение от ориентировочной площади в сторону увеличения не превышает 5% предела – доплата обязательна
- Отклонение от ориентировочной площади в сторону увеличения превышает 5% предел – дольщик вправе решать: доплатить или расторгнуть договор. Если он не инициирует расторжение договора – доплата обязательна
2.ДДУ не допускает изменение договорной цены по основанию расхождения проектной и фактической площадей:
- Дольщик не обязан доплачивать при любом увеличении метража
- Застройщик не вправе изменить цену договора в одностороннем порядке
3.ДДУ допускает изменение цены договора при отклонении от проектного размера помещения, но при условии, что такое отклонение составит не более 5%
- Цена договора будет пересчитываться только соразмерно увеличению или уменьшению площади в пределах 5%. Сверх этого предела перерасчета не будет, так как договор этого не позволяет.
Контрольные обмеры ПИБ показали уменьшение площади помещения
1.В ДДУ включен пункт об изменении цены объекта в связи с отклонением от ориентировочной проектной площади:
- При любом проценте уменьшения площади объекта цена договора должна быть уменьшена на основании соответствующего перерасчета
2.В ДДУ нет пункта о возможности изменения договорной цены:
- Уменьшение площади объекта до 5% от плановой — застройщик не обязан производить перерасчет
- Уменьшение площади объекта свыше 5% от плановой – застройщик не обязан делать перерасчет, но дольщик вправе расторгнуть договор
3.ДДУ допускает изменение цены договора при отклонении от проектного размера помещения, но при условии, что такое отклонение будет в пределах 5%:
Во-первых, формат недвижимости — жилая ли она вообще. Например, некоторые покупают апартаменты, а потом удивляются невозможности прописаться или другим ограничениям. Во-вторых, проверить площадь и стоимость, в том числе стоимость и квадратного метра. В-третьих, изучить расположение и планировку квартиры, состояние помещения и коммуникаций (с отделкой или без). Особенно тщательно нужно изучить все характеристики объекта, если оно сдается с отделкой под ключ.
Застройщик требует доплату за увеличение площади до 5%
Обязан ли дольщик произвести доплату в случае увеличении площади квартиры до 5% от ориентировочной площади?
Да, обязан, но только при условии, что заключенный договор в принципе допускает возможность изменения цены по причине расхождения в метраже квартиры и определяет условия такого перерасчета. Этого требует закон (ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Однако, если ДДУ не содержит такого условия, предполагается, что цена договора является фиксированной, не подлежащей изменению, в связи с чем, даже при увеличении площади квартиры дольщик сможет правомерно отказаться от любых доплат. Но следует учитывать, что в условиях отсутствия в ДДУ оговорки о соразмерном уменьшении/увеличении цены договора при наступлении соответствующих условий, фактическое уменьшение площади квартиры в пределах 5% от общей площади также не повлечет у застройщика обязанности по возврату дольщику денежных средств за такое отклонение в метраже.
При отсутствии в ДДУ соответствующего условия, застройщик не вправе в одностороннем порядке менять цену договора и требовать с дольщика доплату, поскольку это прямо противоречит статье 310 ГК РФ.
Соответственно, в этом случае и отказ застройщика в передаче квартиры в установленный договором срок по причине недоплаты на лишние метры, может быть признан неправомерным.
Загрузка...
