Практика сдачи в аренду двух- или трехкомнатной квартиры сразу нескольким арендаторам в Москве довольно популярна.
Когда лучше всего снимать квартиру?
Аренда дома или квартиры может сбивать с толку, но знание того, в какое время года начинать поиск аренды, может помочь вам заключить более выгодную сделку. Рынок недвижимости имеет тенденцию быть цикличным и сезонным. Обращая внимание на эти циклы, у вас может быть больше шансов получить аренду своей мечты.
Хотя при выборе наилучшего времени для аренды квартиры необходимо учитывать множество личных факторов, таких как денежные потоки и срочность переезда, по возможности, потенциальному арендатору будет разумно подождать, чтобы арендовать квартиру во время низких арендных ставок..
Ключевые выводы
- Рынок недвижимости имеет тенденцию быть цикличным и сезонным; Обращение к этим циклам может помочь вам получить аренду жилья своей мечты.
- Запасы квартир выше в период с мая по сентябрь, учитывая значительный оборот в эти месяцы. Арендные ставки также обычно выше в летние месяцы.
- Самые низкие арендные ставки наблюдаются в зимние месяцы, с января по март, так как тогда спрос самый низкий.
- Обыск квартиры следует начинать в середине месяца, предшествующего планируемому месяцу переезда.
Не гонитесь за дешевизной
Минимальная стоимость аренды в Москве сегодня составляет около 20 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Все, что предлагается в объявлениях значительно дешевле, вероятнее всего, обман. «Квартир по стоимости ниже рынка не бывает, и если вам попался изумительно дружелюбный арендодатель, который почему-то очень дешево сдает отличную квартиру с прекрасным ремонтом, значит вас где-то обманывают. Все реальные арендодатели внимательно изучили рынок и готовы торговаться за каждый рубль», — советует эксперт агентства недвижимости Century 21 Milestone Александр Григорьев.
Не спешите авансировать понравившуюся вам квартиру сразу на просмотре. Во-первых, вы ведь не уверены, что общаетесь именно с собственником (кто и как потом вернет эти деньги?). Во-вторых, вы еще будете смотреть другие варианты, которые, возможно, понравятся вам больше.
Новостройка или вторичка
Опрошенные «КП» эксперты сходятся во мнении, что предпочтительнее покупать квартиру в новостройке. И дело не в высоком или низком спросе на них среди арендаторов. Вот преимущества нового дома.
- Возможность сдавать квартиру за большую цену.
- Доступные ипотечные программы — процент ниже для новостроек.
- Чистые подъезды с консьержами и более эстетичный внешний вид — ничто красивое арендатором не чуждо.
- Плата за ЖКХ зачастую ниже.
- Новые коммуникации, а значит ниже риск, что жильцы будут страдать от протечек водопровода, неисправной канализации и проблем со счетчиками.
Определите, что для вас важно сейчас
Съемная квартира — временное жилье. Проанализируйте свой образ жизни и решите, что будет необходимо для вашего комфорта в ближайшее время.
Вспомните, давно ли вы готовили еду в духовке, приглашали гостей, выбирали поход в магазин вместо доставки и посещали торговый центр. Часто сэкономить получается, отказавшись от некоторых параметров жилья и окружающей его инфраструктуры.
Например, вы много работаете, а в выходные навещаете родных в другом городе. Тогда ставку стоит делать на организованное место для сна, а от хорошо оснащенной кухни можно отказаться.
Как убедиться, что цена будет правильной?
Очень часто, когда вы снимаете квартиру и просматриваете перед этим ряд предложений, ценовая политика на одинаковые объекты может быть абсолютно разной. И вы очень часто не понимаете, почему такая существенная разница. Убедиться в том, что цена будет выгодной, можно только в том случае, когда вы соберете необходимый перечень информации по объявлениям и сайтам. Но, даже если вы уверены в том, что цена выгодная, можно постараться ее снизить ещё больше.
При этом, существуют специальные методики, которые позволяют уменьшить ежемесячный платеж практически на 3.000 руб. Как правило, многие люди пытаются сдавать жилье и увеличивать ежемесячный платёж. Но, как же правильно снизить стоимость аренды?
Здесь существует три основных метода, которые проверены временем и действуют:
- Вы должны четко аргументировать принцип того, почему арендодатель должен уменьшить ежемесячный платёж. Среди основных причин обычно люди называют некачественный ремонт, отсутствие техники, мебели. Часто всё бывает связано с наличием под рукой магазинов, метро, а также других муниципальных объектов.
- Предложите своему арендодателю отказаться от дополнительных услуг. Очень часто квартиры сдают с местом для парковки, которое многим не понадобится. Лучше всего заранее от этого отказаться и спросить про уменьшение цены.
- Вы можете предложить сделать ремонт в счёт того, как вы будете оплачивать аренду. Чаще всего этот процесс можно провести для новостроек, где люди ещё не успели сделать все ремонтные работы. Также можно предложить и покупку дополнительной техники или проведения каких-то коммуникаций. Для старого же дома это сделать будет труднее, потому что люди уже скорее всего запаслись всем необходимым.
Что нужно знать
Никогда не соглашайтесь на аренду, если собственник отказывается оформлять ее документально. Такие сделки считаются фиктивными. Если вам попадется мошенник, в суде вы не докажете, что арендовали у него квартиру.
Каждая сделка по аренде должна быть заверена документально. Нелишним будет оформить договор непосредственно у нотариуса. В этом случае документ имеет юридическую силу. А собственник не сможет вас обмануть безнаказанно.
Каждый арендатор должен помимо стоимости аренды квартиры внести дополнительный страховой платеж. Его размер зависит от требований собственника недвижимости. Некоторые желают получить оплату сразу за несколько месяцев аренды. Другие — половину ее ежемесячной стоимости. Все эти нюансы обсуждают до документального заверения сделки.
Недвижимость «на вырост» – Какую квартиру купить для сдачи в аренду?
Уже более ста лет клич «в Москву, в Москву» не дает покоя многим жителям нашей страны, считающим, что настоящего успеха можно достичь только в столице. Даже не сумев, подобно чеховским героиням, вырваться из родных краев, они ждут этого от своих детей, хотят видеть их успешными, состоявшимися людьми. Фундаментом для такого прорыва многие считают хорошее образование и всеми силами стремятся дать своим детям возможность учиться в столице. Действительно, в рейтинге мировых университетов Times Higher Education (THE), среди входящих в него 39 российских вузов первые места занимают учебные заведения Москвы.
Формально при поступлении в вузы хорошие результаты ЕГЭ уравнивают шансы выпускников всех российских школ, однако московские абитуриенты имеют существенную фору – им не надо решать квартирный вопрос.
Как же поступить родителям ребят из регионов, чтобы нейтрализовать конкурентное преимущество москвичей?
Главный совет – начинать думать на эту тему задолго до того, как ребенок перейдет в выпускной класс. Когда-то, еще в СССР, родителям предлагалась возможность завести вклад на имя новорожденного. Доступ к деньгам открывался после достижения совершеннолетия, и они становились существенным подспорьем на первых шагах по жизненному пути. Хотя в 1992 году такие вклады обесценились, это не убило в людях потребность с первых дней жизни своего ребенка искать способы его поддержки на старте взрослой жизни.
Опыт общения с клиентами из регионов позволяет дать несколько проверенных жизнью советов тем, кто только приступает к решению таких вопросов. Как правило, все, кто обращался в ЦДН, собираясь заложить фундамент для дальнейших успехов своего ребенка, правильно представляли себе направление действий – купить московскую квартиру и сдавать ее в аренду до тех пор, пока она не понадобится новоиспеченному студенту. Однако успех в этом деле зависит от множества мелочей, представление о которых можно получить только благодаря многолетней практике. Именно поэтому я не советую нашим клиентам решать этот вопрос самостоятельно.
Покупка квартиры для сдачи в аренду это инвестиция, а инвестор-любитель, скорее всего, не увидит ни дополнительных возможностей для успеха, ни скрытых ловушек. Недаром на финансовом рынке многих стран существует понятие «неквалифицированный инвестор» – человек, не подтвердивший свои компетенции в профессиональной среде и не и имеющий права рисковать по собственному усмотрению. Мы же в ЦДН имеем богатый опыт решения подобных задач и готовы предоставить его в распоряжение наших клиентов.
Читайте так же материал: Как зарабатывают на недвижимости? (ссылка в комментариях)
Главное, что нам предстоит решить вместе с ними – что и где покупать и кому сдавать. Как правило, изначально наши клиенты ориентируются на новостройки от ведущих застройщиков, реклама которых давно вышла за границы Москвы и области. Они знают о существовании крупных московских ЖК, которые иногда расхваливают их бывшие земляки, уже купившие московскую квартиру, но объективно оценить потребительские качества массовых новостроек на расстоянии очень сложно.
Я постоянно получаю множество запросов из регионов – они поступают непосредственно в наше агентство, появляются на специализированных форумах, ими делятся мои коллеги. Как правило, сумма, которую региональные инвесторы планируют вложить в московскую недвижимость, составляют 9-15 млн. рублей, а возраст детей – будущих жильцов квартиры – на момент совершения сделки составляет от 5 до 10 лет.
На начальном этапе работы главная задача – четко объяснить клиенту, что наш выбор должен не только позволить покупателю поселиться на территории города и получить московскую прописку, но и обеспечить комфортную жизнь, как арендаторам, так и постоянному жильцу. И те и другие не должны покидать дом с первым лучом солнца, чтобы вовремя попасть на работу, не должны преодолевать в резиновых сапогах километр полевой дороги от подъезда до ближайшей станции метро, не должны, как герой известного фильма, ездить в булочную на такси.
Да, «входной билет» для желающих получить только площадь и прописку, начинается от 1 млн. рублей (первоначальный взнос при покупке «однушки» в Новой Москве с использованием ипотечного кредита), при этом допустима и покупка квартиры на ранней стадии строительства. Однако, говоря о выборе квартиры, востребованной на рынке аренды и удобной для дальнейшего проживания, надо учитывать массу «граничных условий».
Первое и главное – квартира должна быть готова к заселению. Покупать ее на этапе котлована очень невыгодно – приходится платить рыночную цену готовой квартиры (эскроу-счета!), а вселиться можно будет только года через 2 – стройка, сдача, ремонт. С точки зрения инвестора это недопустимая потеря времени и, следовательно, дохода. Выбирая сегмент рынка для нашей покупки, я голосую за вторичку.
Что же именно выбрать из многочисленных предложений вторичного рынка?
1. Если у клиента нет каких-то обоснованных специфических требований, то оптимальным вариантом является малогабаритная двухкомнатная квартира площадью 44-48 кв. метров. Ее преимущества перед схожими по цене однокомнатными – в большей универсальности:
1)Из таких квартир, не нарушая правил перепланировки, можно сделать удобную «евродвушку», объединив кухню с комнатой и оборудовав отдельную спальню.
2)Такое решение подойдет и для семей с одним ребенком, и для пары, и для одиночки. Мало кто готов принимать своих гостей в спальне или ютясь на маленькой кухне.
3)Такая квартира будет более востребована как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды.
Читайте так же: Перепланировка квартиры – делаем с умом! (ссылка в комментариях)
2. В каком районе искать такой объект? Не всегда наши клиенты за 8-10 лет до поступления могут назвать ВУЗ, в котором будет учиться их ребенок, поэтому, выбирая локацию для будущей квартиры, приходится в первую очередь ориентироваться на потребности арендаторов, среди которых, кстати, тоже могут оказаться студенты.
Итак, в выбранном районе должны быть популярные федеральные вузы, либо из него без проблем можно будет добираться до них. Вторым важным фактором является наличие крупных офисов. В Новых Черемушках, например, находится представительство компании Samsung, недалеко – штаб-квартира «Газпрома», множество бизнес-центров и других организаций. В этом случае квартиросъемщиками являются многочисленные командировочные и сотрудники, желающие перебраться поближе к рабочему месту. Третья группа объектов, притягивающая арендаторов – крупные медицинские центры.
Однако не только работой жив человек. В районе должно быть много парков, фитенс-клубов, крупных магазинов… Иногда клиенты обращают особое внимание на наличие хороших ресторанов и кафе в шаговой доступности – они не готовят дома, но хотят разнообразно и вкусно питаться. Все эти нюансы важны при подборе квартиры для сдачи.
Бывает, что оправданной является покупка квартиры в, казалось бы, спальном районе, но недалеко от крупных торговых центров. Обычно эти районы застроены типовыми домами с недорогими квартирами. Их охотно снимают вскладчину сотрудники этих ТЦ – от дворников до кассиров. Как правило, это выходцы из стран СНГ. Вопреки стереотипам, они являются неплохой категорией арендаторов. Во-первых, большинство арендодателей их избегает, поэтому они ценят доверие хозяев и не создают проблем им и соседям. При этом, если кто-то досрочно съезжает, их коллеги предлагает собственнику достойную замену. Так что и в «непрестижных» районах – Марьино, Теплый Стан, Выхино – квартиры можно успешно сдавать. Тем не менее, надо убедиться в том, что ваши арендаторы находятся в России на законных основаниях и официально трудоустроены.
Многие клиенты, особенно в начале нашей совместной работы, относятся к приобретаемой квартире как к месту, где их ребенок, безусловно, будет жить во время своей учебы. Тем не менее, с точки зрения инвестора, во многих случаях выгоднее поступить иначе. Рассмотрим несколько вариантов.
1) Помимо малогабаритных «двушек», популярными объектами для сдачи в аренду являются мини-студии, но не за МКАД, а ближе к центру города. Сейчас в студии преобразуются старые квартиры гостиничного типа по 13-15 кв. метров. Реальный пример – такой объект в центре Москвы был куплен за 3 млн. 800 тыс. рублей и сдается за 35000 руб. в месяц. Иногда есть возможность купить большую трехкомнатную квартиру на первом этаже (обязательно на первом, или, если он нежилой, то на втором) и сделать из нее 3 или даже 4 студии.
Кроме того, для арендаторов обычно не так и важно, квартиру они снимают или апартаменты. При правильном подходе такой тип недвижимости может стать более выгодным объектом для инвестирования. По цене «трешки» можно купить три апартамента. Сданные порознь, они будут приносить больший доход.
Читайте так же: Апартаменты в Москве – жить или инвестировать? (ссылка в комментариях)
2) Хочу остановиться на таком неочевидном для многих пути, как покупка и сдача в аренду нежилой недвижимости. Недавно один клиент с бюджетом 15 млн. рублей, собиравшейся купить «трешку» в замкадной новостройке отказался (с моей помощью) от этой мысли и приобрел для сдачи в аренду однокомнатную квартиру и небольшой офис. Казалось бы, зачем ребенку офис? Дело в том, что офисная недвижимость в хорошей локации всегда будет пользоваться спросом. Даже небольшие бюджетные офисы размером с однокомнатную квартиру приносят доход в среднем на 20% выше, чем жилье. Иногда эта разница доходит и до 300%!
Пример из собственной практики – нежилое помещение, купленное за 3 млн. рублей, я сдаю за 50 тыс. рублей в месяц, а одновременно приобретенная квартира схожего размена стоила 6 млн. 800 тыс. рублей, и сдать ее удалось только за 30 тыс. рублей в месяц. Как правило, средний срок окупаемости у коммерческой недвижимости – 8-10 лет, а у жилой – 18 лет.
Конечно же, накануне переезда нашего абитуриента в Москву весь этот актив должен быть превращен в квартиру, в которой он будет проживать. Продав все то, что было куплено для сдачи, можно купить неплохую квартиру в нужном районе. Конечно же, наше агентство может помочь и в этом. Кстати, наш клиент, выбравший вместо «трешки» сочетание однокомнатной квартиры и офиса, продавать его не собирается – пусть у студента будет дополнительная стипендия!
Читайте так же: Разбираем шаги альтернативной сделки (ссылка в комментариях)
3) В заключение хочу отметить, что наше агентство сможет выступить и в роли управляющей компании – наблюдать за порядком, скажем, в нескольких мини-студиях, следить за тем, чтобы площади не простаивали – это особенно важно, когда мы имеем дело с командировочными и пациентами медицинских центров и т.д. Стоимость услуги – 10% от арендной платы, но не менее 5000 рублей.
Мы проверяем, все ли в порядке с квартирой, все ли оплачено, если люди съезжают, мы находим новых арендаторов. Клиенту из региона не придется беспокоиться за квартиру, у нас люди за границу уезжают, нам оставляют ключи, доверенность на сдачу в аренду, а мы успешно управляем процессом получения нашим клиентом пассивного дохода!
Мы всегда готовы поговорить на эту тему более подробно и обсудить с вами самые сложные варианты, которые помогут вашим детям успешно шагнуть во взрослую жизнь, не отвлекаясь на бытовые проблемы.
ТОП-5 способов, как дешево арендовать квартиру.
Ежегодно в Москву приезжает тысячи людей в поисках своего счастья. Сначала все сталкиваются с одной и той же проблемой – где жить.
Родственники и друзья – палочка-выручалочка на первое время. Однако даже самые терпеливые их них рано или поздно попросят вас съехать. Тогда, вам придется столкнуться с проблемой поиска съемного жилья.
Аренда квартиру в столице – удовольствие не из дешевых. Однокомнатная квартира эконом-класса обойдется вам в 20-25 тыс. рублей. «Двушку» можно снять за 27- 35 тыс. рублей. Но если знать способы, как снять квартиру в Москве по ставкам ниже рыночных, то можно сэкономить приличную сумму. Мы расскажем, какие способы дешевой аренды существуют.
Вариант первый. Сезонные квартиры.
Эти объекты появляются на рынке в начале весны. Именно в это время хозяева квартир уезжают на все лето и часть осени за город на любимые 6 соток. Для того чтобы квартира не пустовала предприимчивые хозяева ее сдают.
«Сейчас уже достаточно людей, которые имеют квартиры или домики за границей, например, в Болгарии. Они могут проводить каникулы там. Средний срок сдачи в аренду таких квартир составляет 3-4 месяца, а размер арендных платежей, как правило, на 5-10% ниже рыночных», – отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Вариант второй. Квартира по цене комнаты.
Те, кто часто переезжает с места на место знают о том, что на рынке аренды недвижимости периодически появляются привлекательные варианты. Например, вы снимаете комнату в квартире, где вторая комната закрыта на ключ и, по сути, получается, что за стоимость комнаты вы арендуете квартиру.
Мария Жукова отмечает, что «таких предложений немного, не более 5% от общего объема. При этом стоимость аренды комнаты в двухкомнатной квартире сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры, две комнаты в трехкомнатной квартире – с двухкомнатной квартиры. Так как арендатор получает в пользование всю остальную площадь квартирой». Но иногда хозяева сдают однокомнатную квартиру по цене комнаты.
Например, собственники квартиры переехали жить в другой дом, а мебель пока перевезти некуда и выкинуть жалко. В результате вторая комната служит своеобразным хранилищем вещей, а у арендаторов появляется прекрасная возможность снять квартиру дешевле.
«Хочу отметить, что подобные предложения часто встречаются в непрофессиональных базах данных, когда комнату в двухкомнатной квартире предлагают арендовать по цене значительно ниже рыночной, – говорит Мария Жукова. – Такие объявления должны настораживать потенциальных арендаторов, подобными приемами часто пользуются «черные» маклеры, дабы привлечь внимание и зацепить клиента, а то и просто как схема мошенничества».
Вариант третий. Без удобств, но дешево.
Еще один способ арендовать квартиру на порядок дешевле в Москве – отказаться от удобств. Под удобствами могут подразумеваться различные вещи. Например, в квартире может отсутствовать ванна или душ, тогда стоимость месячной аренды такого объекта может снизиться на 20-30%.
Вариант четвертый. Жилплощадь в обмен на услуги.
Часто пожилые люди предпочитают сдавать квартиру тем, что может оказать им какие-либо полезные услуги. Например, если вы медработник, то пенсионеры с радостью сдадут вам свою квартиру или комнату по ставкам, которые будут в разы ниже. В этом случае пожилые люди будут уверены в своевременно оказанной медицинской помощи.
Также, арендовать жилье можно дешевле, если вы будите ухаживать за больным, который живет в квартире или выгуливать животных.
Вариант пятый. Качественный ремонт и бесплатное проживание.
В базах риэлторов можно встретить предложения аренды квартир в новостройке за 10-15 тысяч рублей. Такая дешевизна не случайна, так как в этом случае арендатор должен сделать в квартире ремонт. Таким образом, хозяин убивает двух зайцев сразу. С одной стороны квартира в новостройке не пустует, а работает в плюс. С другой стороны, в квартире будет сделан ремонт.
Это ТОП-5 наиболее популярных способов, как дешево снять квартиру. Есть еще множество вариантов, как найти жилье по арендным ставкам ниже рыночных, однако эти варианты единичны. Объявления могут быть размещены не только в базе риэлторов, но и в различных сообществах и социальных сетях.
Например, семья уезжает на пару месяцев в другую страну и необходимо присмотреть за квартирой, полить цветы и покормить животных. В этом случае хозяева квартиры могут предложить человеку бесплатное проживание, а могут сдать жилплощадь в аренду. В случае если человек оплачивает сразу два месяца проживания, то ежемесячный платеж за квартиру будет сильно снижен.
Навещайте ежемесячно
Обязательно заключайте с арендатором письменный договор. Устные договоренности потом ничем не докажешь. Договор лучше заключать на срок до года – иначе по закону его сложнее будет расторгнуть.
Требуйте залог в размере месячной платы. “Не надо засчитывать залог как плату за последний месяц проживания при отъезде квартирантов, – подчеркивает Бабичев. – За этот месяц можно многое с квартирой натворить”.
Договоритесь о сдаче жилья в аренду не только с другими собственниками квартиры, но и со всеми зарегистрированными в ней – дотошные квартиранты могут потребовать наличия всех подписей в договоре, и будут правы: не согласившийся на сдачу, но официально прописанный родственник имеет право пользования квартирой и может испортить жизнь арендаторам. Погасите долги за коммунальные услуги и запаситесь справкой об этом, чтобы квартирантам не начали отключать свет или нервировать их напоминаниями о необходимости погасить долги.
Риелторы настоятельно советуют хозяевам каждый месяц навещать квартирантов – например, при получении ежемесячной платы. Иначе арендаторы могут “расслабиться”, а сумма для возмещения ущерба многократно превысит внесенный залог.
ВАЖНО . Нужно также узнать и о самом владельце. Имеются ли у него какие-то задолженности, судебные тяжбы и многое другое. Всё это про репутацию можно узнать в районных судах, а также по информационной базе России. Многие арендодатели просят выплаты залога, который очень часто приравнивается к сумме одного ежемесячного платежа. В условиях договора всё это должно быть прописано, потому что очень часто можно наткнуться на мошенников, которые могут забрать этот платеж, а в последующем потребовать выплаты ещё такого же в качестве ежемесячного. Если же арендодатель хочет потребовать от вас сохранения имущества, то это также лучше прописать в договоре.
Встречайтесь офлайн
“Никогда не сдавайте квартиру своим друзьям. Это потеря друга!” – советует Бабичев. Маловероятно, что надолго снимут жилье совсем молодые пары, съехавшие от родителей, которые живут в том же городе: поругавшись, они разбегутся по домам. Снимающие жилье на двоих сокурсники и коллеги тоже могут поссориться и из-за этого либо вовсе съедут, либо вторую комнату позже придется сдавать отдельно, так что жилье фактически превратится в коммуналку. Не рекомендуют риелторы сдавать жилье квартирантам, которые, еще не заселившись, начинают навязывать свои порядки: это мне не нравится, а это я буду делать так. С ними потом у хозяев очень много хлопот. Внимательно отнеситесь к юристам – их трудно переспорить. Несмотря на заверения владельцев домашних питомцев, не бывает идеальных животных, которые не пахнут и ничего не поцарапают.
А вот семьи с детьми, которых не очень приветствуют начинающие арендодатели, часто оказываются надежными жильцами, поскольку становятся “привязаны” к школам и детсадам. Но тут ситуация зависит от возраста детей и от того, насколько родители присматривают за ними.
На квартиры, где десятилетиями не было ремонта, сейчас вообще нет спроса даже при низких ценах на аренду
“Я бы не советовала принимать решение после разговора с будущим арендатором по телефону, – говорит Яцевская. – Нужно встречаться с нанимателями, поговорить вживую. Бывает, что владелец квартиры не хочет арендаторов с кошками-собаками, а когда встречается с человеком, уже забывает про животных, потому что человек ему подходит. Можно встретиться со всеми претендентами, а решение принять впоследствии”.
Сразу угадать, какими окажутся арендаторы, невозможно, уверяют риелторы, более-менее ясно это становится через месяц.
Загрузка...
