В соответствии с нормами 36 статьи ЖК РФ, владельцы недвижимости в многоквартирном доме (МКД) владеют общим имуществом на праве долевой собственности. Как рассчитать площадь каждой доли, давайте разбираться.
Общая долевая собственность и особенности осуществления правомочий ее участниками
1. Долевому сособственнику принадлежит доля в праве, но не в вещи. Так, в приведенном примере с совместной покупкой квартиры каждый из ее приобретателей является обладателем доли в праве общей долевой собственности на всю квартиру целиком. Но это не мешает последним заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, предусматривающее, кто и в какой из трех комнат будет проживать ( ст. 247 ГК), о распределении доходов от использования общего имущества ( ст. 248 ГК), например, посредством сдачи его в аренду и т.д.
2. Владение и пользование имуществом, составляющим предмет общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников, а в случае возникновения спора — судом по требованию любого из них. Каждый из долевых сособственников вправе претендовать на владение и пользование частью общего имущества, соразмерной принадлежащей ему доле. Если кто-либо из сособственников владеет и (или) пользуется частью общего имущества, не соответствующей размеру его доли, это несоответствие должно быть компенсировано. Порядок пользования общим имуществом может определяться и сложившимся обычаем ( п. 2 Постановления Пленума ВС РФ N 25).
Расходы на содержание общего имущества участники долевой собственности также несут пропорционально размеру своих долей ( ст. 249 ГК). При этом по общему правилу обязанность нести бремя содержания общего имущества не зависит от того, пользуется им сособственник или нет.
3. Распоряжение общим имуществом, как правило, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности ( п. 1 ст. 246 ГК), при недостижении такого соглашения определить порядок распоряжения общим имуществом по суду закон не позволяет, поскольку это было бы слишком грубым вмешательством в сферу автономии воли сособственников.
Вместе с тем долей в праве общей собственности каждый из ее участников может распоряжаться по своему усмотрению, с учетом права остальных сособственников на преимущественное приобретение отчуждаемой доли — при ее возмездном отчуждении ( п. 2 ст. 246 ГК) постороннему лицу.
Так, право преимущественной покупки у сособственников возникает при продаже одним из них своей доли в праве общей собственности, за исключением случаев продажи доли с публичных торгов (с учетом правил ст. 255 ГК) и продажи доли в праве общей собственности на земельный участок при одновременной продаже части расположенного на таком участке здания или сооружения либо помещения в них.
Для обеспечения преимущественного права покупки сособственник, желающий произвести отчуждение своей доли третьему лицу, обязан известить других участников долевой собственности о своем намерении продать долю, с указанием цены и других условий продажи. Извещение должно совершаться в письменной форме и быть полученным адресатом (с учетом п. 1 ст. 165.1 ГК). Если остальные сособственники в течение месяца — при продаже недвижимости или в течение 10 дней — при продаже движимого имущества с момента их извещения откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю (в том числе проигнорировав сообщение о продаже), то продавец сможет продать свою долю на указанных в сообщении условиях третьему лицу. Причем сроки эти являются пресекательными, что означает прекращение преимущественного права с их истечением.
При нарушении продавцом названной обязанности любой из участников долевой собственности вправе в течение сокращенного срока исковой давности — трех месяцев — по суду требовать перевода на него прав и обязанностей по сделке, т.е. последняя недействительной не признается, происходит лишь изменение субъекта на стороне покупателя (см. п. 14 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
В силу п. 5 ст. 250 ГК вышеперечисленные правила распространяются и на договор мены (но если доля обменивается на какую-либо уникальную вещь, например жилой дом или оригинал картины известного художника, остальные сособственники вряд ли смогут реализовать свое право преимущества; это, однако, не значит, что их не нужно уведомлять о предстоящей мене).
Исключена реализация права преимущественного приобретения при внесении доли в праве общей собственности в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества (см. Определение Верховного Суда РФ от 11 марта 2014 г. N 56-КГ13-12) в случае ее отчуждения в рамках отношений пожизненного содержания с иждивением ( п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ N 4).
4. Как следует из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации прав на недвижимость, сделка о продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу подлежит заключению в нотариальной форме. Также нотариального удостоверения требуют сделки по продаже земельных долей ( п. 3 ст. 24.1 Закона о регистрации прав на недвижимость).
В отличие от общего правила п. 1 ст. 223 ГК доля в праве собственности переходит ее приобретателю по договору с момента его заключения. В случае если сам договор или переход права, доля в котором приобретается, требуют государственной регистрации, момент перехода соответствующей доли связывается с моментом такой регистрации ( ст. 251 , п. 2 ст. 223 , ст. ст. 8.1 , 131 ГК).
5. Раздел имущества, являющегося предметом общей долевой собственности, осуществляется по соглашению ее участников и влечет прекращение общей собственности. Если только один из субъектов общей собственности желает выйти из состава ее участников, он вправе требовать выдела своей доли в соответствующем имуществе (после выдела между остальными участниками общей собственности отношения долевой собственности сохраняются). По соглашению участников общей долевой собственности выделяющемуся сособственнику вместо выдела натуральной доли другими сособственниками может быть выплачена компенсация ее стоимости.
При недостижении соглашения между сособственниками раздел общего имущества, а также выдел из него натуральной доли осуществляются в судебном порядке.
Следует отметить, что выдел доли из общего имущества или его раздел возможны не всегда. Так, например, в отношении жилого дома они допустимы только при возможности выделения его изолированной части с отдельным входом либо переоборудования соответствующей части дома в изолированную. Если при этом образуемые в результате раздела доли в имуществе не соответствуют размерам долей в праве общей долевой собственности, соответствующая разница компенсируется (см. п. 11 Постановления Пленума ВС СССР N 4).
При определенных обстоятельствах закон в принципе не признает за долевыми сособственниками права на выдел своей доли в общем имуществе в натуре, допуская лишь возможность соответствующей компенсации. Указанное право на компенсацию возникает в следующих случаях:
1) закон не допускает выдела доли в натуре ( абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК);
2) выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба общему имуществу ( абз. 2 п. 3 ст. 252 ГК), например если он влечет невозможность или неудобство использования имущества по целевому назначению, значительное снижение материальной или художественной ценности последнего (см. п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 6/8, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ N 4);
3) по решению суда о выплате такой компенсации независимо от согласия сособственника, заявившего требование о выделе своей доли в натуре, если последняя незначительна, не может быть реально выделена, а интерес выделяющегося сособственника в использовании общего имущества несуществен ( п. 4 ст. 252 ГК, Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О).
Формула
Соответственно, формула расчета доли в праве общей собственности будет выглядеть следующим образом:
где,
- S1– размер доли в праве общей собственности;
- S2– общая площадь квартиры;
- Sж– жилая площадь квартиры;
- Кд– количество всех собственников жилья.
Пример. Иван и Михаил совместно владеют трехкомнатной квартирой, общая площадь которой 90 квадратных метров, из которых жилой площади – 70 квадратных метров. Причем, доля Ивана в 2 раза больше, чем доля Михаила. Спустя три года проживания, соседи затеяли капитальный ремонт и перед ними встал финансовый вопрос. Иван, утверждал, что кухней, ванной комнатой и коридором они пользуются на равных, и соответственно складываться на их ремонт следует поровну, Михаил же, владеющий меньшей долей утверждал, что платить он будет только пропорционально размеру частей. Воспользовавшись онлайн-калькулятором и введя в него необходимые параметры, совладельцы посчитали, что размер из долей в праве общей собственности одинаков и составляет по десять квадратных метров: (90-70)/2=10. Михаилу ничего не оставалось, как согласиться с Иваном и оплатить ремонт поровну.
Комментарии к ст. 37 ЖК РФ
1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.
Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.
3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.
Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома – это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.
Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.
В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.
Как рассчитать долю земельного участка в общей долевой собственности
Аналогичным предыдущему способом рассчитывается и доля земельного участка. Разве что с ним будет меньше проблем (если на участке нет строений), ведь землю можно разделить равномерно между всеми владельцами.
Формулировка вопроса в данном случае не совсем верна, ведь общая долевая собственность уже предполагает разделенное имущество.
Пример: Есть участок площадью 300 кв.м. у которого планируется 3 собственника. Как легко догадаться, раздел будет выглядеть таким образом: 300/3=100 кв.м. – именно столько площади земли получает каждый из них. Свою территорию можно отгородить забором, возвести на ней дом и вообще, делать что угодно. Площадь дома в данном случае не будет играть никакой роли. Предположим, что на своих 100 кв.м. один владелец высадил сад и построил небольшой одноэтажный домик для того, чтобы отдохнуть летом и хранить сельхозинвентарь. Другой же владелец на точно такой же территории возвел многоэтажный коттедж, площадь которого, с учетом нескольких этажей, составляет уже 300 кв.м. Все это не запрещено и непосредственно к разделу земли на доли не имеет никакого отношения.
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые. Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии. Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества. Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения. Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком. В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца. Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека. Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Запрет на отчуждение или выдел доли общедомового имущества собственником
Вопрос об отчуждении или выделе доли общедомового имущества регулируется ст. 37 ЖК РФ. После того как произошло определение долей в праве общей долевой собственности на участников договоренности накладываются регламентируемые законом запреты. В частности, статья регламентирует запрет на отчуждение доли.
Согласно ст. 290 п. 2 ГК РФ, имущественная доля не может выступать как самостоятельный объект совершения гражданско-правовых сделок. Соответственно, из этой нормы вытекает принцип, что доля в общедомовом имуществе не может быть отчуждена отдельно от недвижимости.
Кроме того, собственники жилого долевого строения, не наделяются правом воплощать на практике другие действия, влекущие предоставление этой доли отдельно от правомочий собственности на квартиру.
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество – достаточно сложная процедура, которая требует от участников хорошей юридической подкованности. Поэтому при регистрации прав рекомендуется обращаться к профессиональным юристам, которые приведут всю документацию в должный вид.
Автор статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Вопрос-ответ
# 15-000-608 от 26.01.2015, Симанова Наталья Владимировна
Вопрос:
Подскажите, пожалуйста, по какой формуле (как правильно) подсчитать имеется ли кворум при проведении общего собрания жильцов дома в соответствии с п. 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ на примере: общая площадь многоквартирного жилого дома 6000 кв.м., общая (суммарная) площадь квартир и нежилых помещений принадлежащих собственникам 4500 кв.м., общая площадь общего имущества многоквартирного жилого дома 1500 кв.м. Урегулирован ли в настоящее время каким-либо нормативно-правовым актом арифметический порядок подсчета голосов для определения кворума общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома. Как правильно подсчитать количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании собственников помещений в многоквартирном жилом доме (на примере). Если этот вопрос не входит в Вашу компетенцию, подскажите куда следует с ним обратиться. Спасибо.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлены нормами статей 44 – 48 Жилищного кодекса.
Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр “Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах” даются рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.
Необходимо отметить, что частью 3 статьи 48 Жилищного кодекса определено, что количество голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Рассмотрим порядок расчета доли в праве общей собственности на общее имущество на примере:
D = S пом. / Sпом.,
где D – доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
S пом. – площадь жилого и нежилого помещения, принадлежащего собственнику;
S пом. – общая сумма всех площадей жилых и нежилых помещений.
Итак, общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет 4500 кв.м. Площадь квартиры собственника № 1 составляет 77,9 кв.м, следовательно доля данного собственника составляет 0,0173 (77,9 кв.м /4500 кв.м= 0,0173).
Количество голосов собственника зависит от площади принадлежащему ему помещения в многоквартирном доме.
Общее количество голосов собственников помещений, чаще всего в многоквартирном доме общее количество голосов устанавливается равным 100 (или 100 %).
Количество голосов собственника помещения № 1рассчитывается:
К гол = D х 100%,
где D – доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
100% – общее количество голосов всех собственников.
Получаем, собственник жилого помещения № 1 в многоквартирном доме обладает 1,73 % голосов (0,0173 х 100% = 1,73%).
Общую сумму голосов собственников помещений многоквартирного дома, можно рассчитать так:
К общ. = К1 + К2 + ….. Кn,
Кворум должен определяться исходя из количества голосов, принадлежащих явившимся собственникам и собственникам, чьи представители пришли в место проведения собрания.
Разберем на примере, на общем собрании собственников многоквартирного дома присутствовали собственники данного многоквартирного дома в количестве 45 человек, которым принадлежат помещения в данном доме общей площадью 2470,9 кв.м, что составляет 56,3% от общей площади дома. При этом в голосовании приняли участие 42 человека, которые являются собственниками помещений в многоквартирном доме общей площадью 2314,5 кв.м., что соответствует 52,3% от общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Таким образом, кворум имеется.
Согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует обратить внимание на то, что в данном случае большинство голосов определяется не от общего числа голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в многоквартирном доме, а только от совокупного числа голосов собственников, принимающих участие в собрании. Исключение из этого порядка представляют только случаи принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Эти решения должны приниматься квалифицированным большинством голосов – не менее 2/3 (67 %).
✅ Зачем нужно считать доли в общем имуществе дома?
Многоквартирный жилой дом (МКД) стоит на земле и является местом проживания людей. Если объект приватизирован, собственники имеют доли в своих квартирах. Они также владеют частью общего имущества здания. Совладельцы вправе знать, какова их доля в жилом доме и земле?
Рассчитав доли в общем имуществе, можно определить:
- ;
- размер коммунальных платежей по квитанциям из ЖЭК;
- затраты на ремонт в квартире;
- голос при обсуждении вопросов на собрании жильцов;
- использование придомовой территории (создание парковки, сквера, колясочной, детской площадки, магазина);
- величину земельного участка – например, под ИЖС и ЛПХ.
Но при расчетах нужно помнить и о других особенностях. Прежде всего о запрете:
- натурального выдела из общего имущества – нежилая площадь дома принадлежит всем владельцам жилых помещений, так что выделение квадратных метров в личное пользование недопустимо;
- отдавать долю третьим лицам – дарение, купля-продажа, залог, завещание на общее имущество дома без передачи части жилья также запрещены (п. 4 ст. 37 ЖК РФ).
Таким образом, знание размера доли больше всего актуально при подсчете голосов и начисления платежей. Осталось разобраться с формулами и нюансами расчетов.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Любые расчеты с жильем связаны с человеческим фактором. Скажем, если собственники не хотят идти на контакт, никакие формулы вам не помогут. Прежде чем приступать к подсчетам, стоит получить консультацию юриста. Совет профессионала повысит ваши шансы в спорах с остальными дольщиками. Юрист укажет на тонкости, не заметные обычным взглядом. Вы получите готовый ответ или решение-схему – останется применить их на практике и узнать размер доли на квартиру, дом или землю.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Загрузка...
