Что можно делать при перепланировке квартиры, а что нет?

Нормативные правовые акты, определяющие порядок изменения конфигурации жилья

Незнание законов, предопределяющих получение разрешения на производство перепланировки жилых комнат и нежилых помещений, присоединения балкона (лоджии) к кухне, спальне или гостиной, на расширение ванной за счет разборки перегородок, на узаконивание своевольно перепланированной жилплощади, пр. не дает что-либо предпринять в плане адаптации собственного жилья к животрепещущим потребностям. Вдобавок, законодательство ужесточает требования: если раньше допускалась перепланировка по эскизу, то сейчас обязательно нужен проект. Это имеет логичные объяснения:

1. Задумавший перепланировку, переустройство или реконструкцию собственник, квартиросъемщик рискует ошибиться с определением несущих стен дома;
2. Разбалансировка схемы распределения нагрузок на опорные элементы конструкции вследствие неквалифицированного вмешательства чревато катастрофическими последствиями для здания и жильцов;
3. Отдельные виды работ, требующие перевода жилой площади в категорию нежилой, тянут правовые коллизии, которые срочно необходимо решать с бюро технической инвентаризации (БТИ).

Получение же разрешительных документов переводит затеянный капремонт согласованным, а его проведение — законным. Акты, которые формируют понятийный аппарат, готовят правовую базу и предусматривают алгоритм действий:

• Жилищный кодекс — статьи 25, 26, 44;
• Градостроительный кодекс — статья 1;
• Гражданский кодекс — статья 222;
• Постановление Госстроя № 170;
• Санитарные (СП 54.13330.2016, СанПиН 2.1.2.2645-10) правила и нормы;
• Строительные (СНиП 31-03-2003) нормы и правила.

Для Москвы обязательными к исполнению являются два постановления ее правительства — последняя редакция №508-ПП и недавно принятое №1104 от 29.12.17 г. Напомним собственникам и собирающимся преобразовывать пространство различного назначения ответственным квартиросъемщикам, что при перепланировке делать нельзя.

С точки зрения санитарно-гигиенических и правовых норм при модификации жилья запрещается:

Работы, которые можно сделать по эскизу

Есть два способа согласовать перепланировку — по проекту и по эскизу. Второй вариант проще, дешевле, но допускается только для некоторых работ.

Проект перепланировки заказывают в организации, которая состоит в СРО и имеет право разрабатывать проектную документацию, — проектном бюро. У нас это стоит от 19 500 рублей. Это многостраничный документ, к которому прилагается техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры (посмотреть пример).

Эскиз перепланировки выполняется на одной странице. Теоретически его можно начертить самому, но не у всех есть необходимые навыки. Эскиз тоже можно заказать в проектном бюро, у нас это стоит 5 000 рублей.

Так выглядит эскиз перепланировки — он составляется на одном листе.

В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП приведен перечень работ, которые требуют проекта перепланировки (п. 2 приложения № 1). Из него можно вывести критерии, когда для перепланировки достаточно эскиза.

Написать нам
в WhatsApp

Написать нам
в WhatsApp

Можно ли уменьшить жилую площадь?

В процессе строительных работ, количество квадратных метров может изменяться. Например, слишком толстый слой штукатурки уменьшает жилую площадь комнаты. Но в этом нет ничего критичного.

Утепление и облицовку стен разрешается проводить без согласования. Подобные изменения не являются существенными. Вопросы у администрации могут возникать касательно перепланировки, при которой уменьшается жилая площадь за счет расширения подсобных помещений.

Например, скорее всего местные органы откажут в увеличении коридора в ущерб площади спальной комнаты. Исключением являются ситуации, когда расхождения составляют пару сантиметров. Согласно СНиП, запрещено делать спальню меньше 8 кв.м.

Например, скорее всего местные органы откажут в увеличении коридора в ущерб площади спальной комнаты. Исключением являются ситуации, когда расхождения составляют пару сантиметров. Согласно СНиП, запрещено делать спальню меньше 8 кв.м.

Закон о перепланировке квартир

Основные положения о переустройстве и перепланировке определяются Жилищным кодексом. ЖК РФ содержит главу, целиком посвященную перепланировке и переустройству жилищного фонда.

К таким процедурам относятся работы по изменению параметров жилища, модификации внутриквартирного оборудования и коммуникаций, которые отражены в технической документации на конкретный объект недвижимости (техплан, техпаспорт).

В 25 ст. НК РФ приведен перечень видов переустройства и перепланировки жилого помещения.

К перепланировке относятся работы по преобразованию пространственных характеристик помещения, под переустройством же подразумеваются работы с внутриквартирным оснащением и коммуникациями.

Конкретизируются возможные виды работ по перепланировке (переустройству) в Постановлении Госстроя №170, принятом в 2003 году.

В открытом перечне работ по переоборудованию (переустройству) квартиры содержатся:

• Демонтаж газовых плит и замена их на электрические;
• Перемещение элементов отопления, газовых приборов;
• Переоборудование (устройство) коммуникаций санузлов, в том числе для монтажа оборудования с расширенным функционалом (джакузи, душевые кабины).

Читайте статью, как бороться с шумными соседями тут.

Из вариантов работ по перепланировке учтены:

1. Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
2. Изменение количества жилых комнат;
3. Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).

В местном законодательстве виды ремонтных и строительных работ могут быть уточнены в соответствии с региональными особенностями.

Наиболее проработанным в этом плане предстает столичное законодательство. В 2011 году Правительством Москвы принято Постановление №508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Данный документ содержит расширенный перечень работ, детальное описание административной процедуры согласования проектов перепланировки и ввода переустроенного жилья в эксплуатацию.

1. Перенос, создание новых или ликвидация имеющихся в стандартной планировке стен и проемов;
2. Изменение количества жилых комнат;
3. Обустройство дополнительных функциональных помещений (кухни, ванные).

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Если жилище было приобретено с выполненными изменениями, то такую планировку можно узаконить через суд. Для этого важно подготовить определенные документы:

• документы владельца жилья;
• технический паспорт;
• справку из санэпидемстанции;
• заключение о несущих конструкциях;
• заявление и справку из Пожарного надзора.

Нужные документы можно получить при наличии качественного проекта на руках

Получить информацию о возможной перестановке в конкретном жилище нужно обратиться в Бюро технической Инвентаризации. При проведении всех операций с недвижимостью реальная перепланировка должна совпадать с указанной в документах.

Нужные документы можно получить при наличии качественного проекта на руках

Что разрешено оформить после?

Что не является перепланировкой в квартире?

Маломасштабная перепланировка, выполненная без проекта, все равно может доставить некоторые неудобства, если будет неузаконенной: о своих вмешательствах положено уведомлять власти.

Поэтому после окончания работ, в результате которых изменились размеры помещений, нужно оформить новый техпаспорт, чтобы при продаже (покупке), дарении, передаче в наследство и др. не возникло вопросов.

Так как план квартиры, а также соотношение жилой и полезной площадей поменялось, то корректировке подлежит и кадастровый паспорт, на основании обновленного технического.

Все манипуляции с сетями относятся к переустройству жилища, и требуют согласия всех собственников МКД, так как касаются общего имущества.

Перепланировка квартиры в 2022 году

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Тут нельзя, тут — можно: какие работы разрешены при перепланировке

При перепланировке квартиры можно осуществлять любые работы, не запрещенные законами и сводами правил, а также постановлениями Правительства Российской Федерации и Москвы (в других регионах будут действовать нормативные акты органов власти соответствующего субъекта РФ). Таким образом, перед составлением плана ремонта необходимо будет изучить все эти документы.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

• будет затруднен доступ к инженерным сетям;
• ухудшатся условия проживания соседей;
• существенно увеличится нагрузка на перекрытия;
• нарушится прочность несущих конструкций здания;
• будет совмещена жилая комната и кухня (если там есть газовая плита);
• лоджия будет объединена с комнатами и другое.

К перечню запрещенных мероприятий также могут отнести:

• реконструкцию несущих стен;
• установку переключателей в общедомовые инженерные сети;
• переустановку радиатора отопления на лоджию;
• организацию системы подогрева пола от общего отопления и водоснабжения;
• монтаж более одного дополнительного этажа в помещении;
• смещение границ санузлов;
• перенос или расширение кухонь за счет площади санузла;
• устройство кухни без окон;
• устройство в ванной и туалете полов без порожка и защиты от воды;
• организацию выхода из туалета в кухню или комнату;
• демонтаж балконных порожков.

А вот получить разрешение Мосжилинспекции, пройдя полноценную процедуру согласования, возможно, если потребуется, к примеру:

• перенести границы кухни в нежилую зону;
• полностью или частично демонтировать не несущие перегородки;
• демонтировать подоконный блок без ущерба креплениям балконной плиты;
• переместить раковину, ванну, душ или унитаз в пределах санитарных зон;
• перенести радиатор отопления на другую стену.

Отметим, что в вопросе согласования может возникать множество спорных моментов, поэтому госорганы каждый случай рассматривают в индивидуальном порядке.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

Перепланировка квартиры: Что можно, а что нельзя

4. Увеличивать нежилую площадь за счет жилой. Так, например, нельзя увеличивать коридор за счет жилой комнаты.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Несущие элементы — самый важный пункт при перепланировке, который затрагивает стены, колонны и балки. На них запрещается воздействовать любым способом (даже штробить).

Существуют исключения. При нужном усилении и разрешении автора дома возможна прорезка или расширения дверного проема в несущей стене.

Требования по коммуникациям также очень важны:

Нельзя делать полы с подогревом от систем центрального водоснабжения.
Нельзя делать полы с подогревом от систем центрального отопления.
Нельзя полностью зашивать стояки. Собственник квартиры обязан предоставить доступ к ним по первому требованию управляющей компании. Чтобы сохранить доступ можно при зашивке стояка предусмотреть ревизионный люк.
Очень важно при перепланировке квартиры помнить про два типа вентиляции (для санузлов и для кухни). Нельзя подключать санузел к вентиляции кухни и наоборот. Даже если вы запланировали расположение кухни в таком месте, где рядом находится шахта вентиляции санузла, вытяжку все равно придется прокладывать к вентиляционному отверстию для кухни.
Запрещено выносить батареи центрального отопления на лоджии, балконы и веранды. Проблема отопления таких помещений может решатся с использованием электрических обогревателей.

Перечислим и другие работы по перепланировке, которые категорически запрещены:

• Перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами.
• Врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств.
• Объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован.
• Присоединение к квартире части подвала или крыши.
• Устройство лоджий на всех этажах кроме первого.
• Уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов.
• Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями).

Более подробно данные ограничения будут раскрыты далее в разрезе конкретных помещений.

• Перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами.
• Врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств.
• Объединение кухни с комнатой, если дом газифицирован.
• Присоединение к квартире части подвала или крыши.
• Устройство лоджий на всех этажах кроме первого.
• Уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов.
• Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (здания с деревянными перекрытиями).

Порядок согласования перепланировки:

Первым делом необходимо обратиться в БТИ для получения технического паспорта вашей квартиры. В дальнейшем все зависит от сложности перепланировки. Если вы не планируете капитальных изменений (например, просто перестановка сантехоборудования в пределах существующей ванной), то достаточно будет и согласования по эскизу, в уведомительном порядке. Если же вы планируете вмешательство в несущие конструкции, изменение конструкции полов, перенос кухонь, расширение санузлов, демонтаж подоконных блоков и т.д.- потребуется разработка проектной документации в составе технического заключения и проекта перепланировки.

• Проект должен разрабатываться с соблюдением всех строительных и санитарных норм. А в процессе выполнения должен заполняться журнал проведения работ а также акты о выполнении скрытых работ.

Проект перепланировки, фото:

Проектную документацию вы можете заказать в проектных организациях с допуском СРО, или же обратиться к автору проекта дома (особенно актуально это при проведении работ, затрагивающих несущие конструкции). В том случае, если вы решите передоверить оформление перепланировки фирме-посреднику, то вести весь процесс будут они. От вас же потребуется только нотариальная доверенность на ведение процесса согласования.

После того как ваш проект утвердит мосжилинспекция, можно начинать работы. Стоит ли говорить, что отклонения от проекта создадут неприятности при приеме ремонта?
Поэтому при перепланировке квартиры нельзя пользоваться услугами неквалифицированных строителей. После окончания ремонтных работ необходимо вызвать инспектора Мосжилинспекции, который подпишет акт о завершенной перепланировке. С ним вы можете направляться в БТИ, для внесения изменений в технический паспорт квартиры.

В том же случае, если перепланировку в квартире потенциально можно узаконить, необходимо все также обратиться к автору проекта дома (в случае затрагивания несущих конструкций) или любое проектное бюро с допуском СРО (в случаях, когда несущие конструкции не затрагиваются) для разработки проекта перепланировки. К автору проекта дома необходимо также обратиться для составления технического заключения о состоянии конструкций здания. В остальном процесс узаконивания ранее выполненной перепланировки не отличается от согласования только планируемой.

Необходимые документы и сроки

Для согласования работ по перепланировке квартиры потребуются следующие бумаги:

• заявление установленной формы;

• документы о праве собственности;

• проект по перепланировке объекта.

По закону заявление рассматривается в течение 45 дней. Иногда для этого достаточно месяца. Решение выносится уже спустя 10 дней с момента подачи бумаги.

• заявление установленной формы;

Что не является перепланировкой квартиры в 2022 году?

Многие владельцы столичного жилья ошибочно полагают, что Свидетельство о собственности дает им полное право поступать со своим имуществом так, как они посчитают нужным. Поэтому приступая к переделке жилплощади люди могут даже не догадываться о том, что совершаемые ими действия по закону являются перепланировкой и требуют оформления в соответствующих административных инстанциях. Более подробно узнать о том, что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от обычного ремонта, вы можете у специалистов компании «2ПРОЕКТОР».

В соответствии со статьей 25 ЖК РФ перепланировкой квартиры считается любое изменение конструктивных элементов помещений, отображаемых в технических документах БТИ. Такие работы в обязательном порядке требуют согласования с надзорными органами (Мосжилинспекция, Мосгаз, Москомархитектура), без разрешения которых перепланировка не может считаться законной.

Заявка на согласование перепланировки.

Наш специалист свяжется с Вами в течение 5 минут

Многие владельцы столичного жилья ошибочно полагают, что Свидетельство о собственности дает им полное право поступать со своим имуществом так, как они посчитают нужным. Поэтому приступая к переделке жилплощади люди могут даже не догадываться о том, что совершаемые ими действия по закону являются перепланировкой и требуют оформления в соответствующих административных инстанциях. Более подробно узнать о том, что такое перепланировка квартиры и чем она отличается от обычного ремонта, вы можете у специалистов компании «2ПРОЕКТОР».

Что разрешается без наличия разрешения

Любой действие по перепланировке можно выполнить, если на это нет запрета в нормативно-правовых актах.

Важным является то, чтобы ремонтное действие относилось к перепланировке. Это нужно потому, что часть работ относят к реконструкции (например, установка антресоли), а для данной категории нет нужды брать разрешение.

Данный этап подразумевает выполнения работ, которые делают в подобных работах:

• расширение и/или перенос кухонной комнаты на место нежилого пространства (например, коридора, кладовой и т.д.). Потребуется соблюдать законы относительно солнечной инсоляции, размера площади;
• расширение мокрой зоны либо санузла на месте нежилой площади, с потребностью обустройства гидроизоляции в будущем;
• поменять форму перегородок (если они не являются несущими), разделяющих нежилые комнаты;
• делать демонтаж подоконника в монолитных домах с установкой окна между балконом и лоджией и помещении внутреннего типажа;
• осуществление демонтажных действий подоконников в кирпичных домах, если плиту балкона держат не заземления, выполненные с наружной стороны; или если заземление достаточно;
• осуществление демонтажа подоконников в панельных жилых домах, построенных до конца 2007 года. Например, разрешается делать эту работу в доме, который построен после указанного года, если автором не является МНИИТЭП. В процессе обследования жилого помещения определяют ширину и место, где будет проём;
• обустройство любого размера проёма в несущих стенах монолитных и кирпичных домах. Место под новый проём, его ширина и другие параметры определяются только после проведения заблаговременного осмотра помещения;
• создание отверстии в несущей стене панельного дома, который построили до 2007 года. Можно проводить подобные работы в домах более позднего года постройки, если и построил не МНИИТЭП. Место и параметры проёма определяются аналогичным образом;
• демонтированные фрагментов наружной стены и порожки в монолитном доме, если останется после робот противопожарный простенок;
• изменение пола;
• проведение работ по переустановке сантехнических приборов (а именно душа, унитаза, и т.д.) в месте, где размещается мокрый участок;
• объединение кухни, оснащение электрической плитой жилого помещения, путём снесения разделяющих перегородок;
• установка электроплит взамен аналога, который использует газ, при достаточном объёме мощи;
• объединение соседних жилых помещений (квартир) в любом положении, если они принадлежат одному хозяину;
• устраивать лоджию, в размещённых на первом этаже квартирах. Для этого потребуется общий сбор жильцов;
• перенос радиаторной батареи на другие стены. Жилищной инспекцией обычно встречается негативно замена радиаторной батареи на конвектор, который размещается в полу.

Несомненно, за одну статью невозможно рассмотреть все виды перепланировки, ведь есть немало дополнительных мероприятии, тесно связанных с данной процедурой, достичь согласия, с которыми можно лишь зависимо от чиновника, который выполняет проверку.

К примеру, нельзя расположить кухню в месте, где находится санузел у соседей этажом выше. Либо в соседней квартире. Однако в первом случае хозяин ухудшает только своё положение.

Поэтому некоторые Жилищные инспекции предпочитают согласовывать подобные перепланировки, если есть заявление, которое составил владелец квартиры, решивший ухудшить свои условия вышеуказанным способов. Данную бумагу потребуется заверить у нотариуса.

В 2022 году есть два варианта для проведения самовольных действии в данном вопросе:

Перепланировка – что можно
и что нельзя

Самые частые перепланировки: объединение или расширение санузла, объединение гостиной и кухни, устройство гардеробной, демонтаж подоконника и установка двойных дверей на балкон.