Одно из направлений использования средств материнского (семейного) капитала – улучшение жилищных условий. Маткапитал может пойти на строительство или реконструкцию жилого дома, приобретение жилья. Но тем, кто решил использовать средства дополнительной господдержки на покупку жилого помещения, нужно помнить о нюансах этой сделки.
Как можно купить квартиру у родителей, используя материнский капитал
Здравствуйте. Недавно мне задали вопрос в комментариях: «Я с мужем хотим купить квартиру у моей мамы. Второму ребенку на днях исполнится три года. Можем ли с мамой расплатиться материнским капиталом? Если да то как все правильно оформить?»
Отвечаю на первый вопрос: Да, материнский капитал разрешено использовать при покупке квартиры у родителей или у других родственников.
Выдача мат.капитала регулируется Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ. Его разрешено использовать в сделке, которая не противоречить законодательству. Ст. 10 данного закона — «Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах…»
Факт родства между продавцом и покупателем не противоречит закону. Нет запрета на сделки между близкими родственниками. Следовательно, нет запрета на использование материнского капитала в таких сделках. Можете скачать официальный ответ ПФР по данному вопросу — ссылка.
Ответ ПРФ по факту родства
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Есть исключение, но оно лишь косвенно связано с мат.капиталом. Объясню на примере: семья из 4 человек владеет квартирой, где у каждого члена семьи по 1/4 доли. Когда второму ребенку исполнилось 3 года, супруги решили продать свою квартиру и купить жилье побольше. Покупателей на свою квартиру уже нашли, а сами собираются купить квартиру у родителей одного из супругов, вложив материнский капитал. На продажу квартиры требуется разрешение органов опеки, т.к. у детей есть доли в собственности — п. 2 ст. 37 ГК РФ. Продавая квартиру, родители должны сразу выделить доли детям в покупаемой недвижимости. Причем доля должна быть не меньше, чтобы не было ущемление прав детей.
Проблема заключается в том, что опека не даст разрешение на продажу. Продавая недвижимость ребенка, нельзя взамен покупать недвижимость у близкого родственника. Плюс ко всему недвижимость ребенка нельзя продавать близкому родственнику. П. 4 ст. 37 ГК РФ — «Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. » Раз покупка недвижимости взамен у близкого родственника невозможна, а значит не получится воспользоваться мат.капиталом.
Если квартира покупается у родителей или других родственников просто так, при этом не продавая недвижимость ребенка, тогда все в порядке. П. 4 ст. 37 ГК РФ здесь не применяется. Мат.капиталом разрешено расплачиваться.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Инструкция для получения материнскогокапитала на квартиру
Квартиры под материнский капитал просто так не раздаются. Чтобы получить возможность оплатить новую жилплощадь, нужно следовать специальной инструкции. Изучить последовательно нужно, поскольку возможность появилась относительно недавно. Тем более что сегодня право получить материнский капитал имеет гораздо больше людей. Например, его могут получить матери, родившие первенца. Хотя сам факт родов не обязателен – ребенка можно усыновить и все равно получить деньги. Главное, чтобы малыш появился в семье не раньше 2022 года.
Квартира с использованием материнскогокапитала может быть куплена, если придерживаться следующей последовательности:
- Подайте заявление на материнский капитал. Нужно обратиться в Пенсионный фонд, отправить заявление через Госуслуги или МФЦ. Такое правило действовало в 2022 году, а вот с 2022 года можно поступить ещё проще и получить сертификат на Госуслуги. Причем никакого заявления не нужно, маткапитал будет получен автоматически.
- Подготовьте документы. Список необходимых бумаг можно уточнить в Пенсионном Фонде.
- Определитесь с жильем, которое максимально подходит. Обязательно обсудите с продавцом, что будете покупать квартиру в счет материнского капитала. Но стоит понимать, что не все продавцы будут рады такому раскладу. Так что придется запастись временем, чтобы отыскать жилье, которое не только подойдет по всем параметрам, но и его владельцы будут согласны получить часть денег за счет материнского капитала.
- Составьте договор купли-продажи. Если договорились о том, что можно ли на материнский капитал купить квартиру. В договоре прописывается, какая часть суммы внесена наличными, а какая оплачивается маткапиталом. Обязательно указывается номер сертификата.
- Сделка регистрируется. Для того чтобы зарегистрировать договор, нужно пойти в МФЦ.
Последний шаг – обращение в Пенсионный фонд. В обращении попросите перевести средства на счет человека, в собственности которого находится квартира. Деньги должны поступить в течение месяца после сделки.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
А можно не оформлять доли?
Родители обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств маткапитала, в общую собственность – свою и детей (первого ребенка и последующих детей) – с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ).
Срок на оформление долей – 6 месяцев. Он исчисляется с момента:
- перечисления Пенсионным фондом средств маткапитала продавцу по договору купли-продажи;
- снятия обременения с жилого помещения – в случае приобретения жилья с использованием ипотечного кредита;
- подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта недвижимости – в случае участия в долевом строительстве и др. (подробнее об этом – в Постановлении Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. № 862).
Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка
Административная или уголовная ответственность за неисполнение обязанности по оформлению долей не предусмотрена, но это не означает, что данную обязанность можно игнорировать. Прокурор вправе в любой момент обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недвижимости недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки или с иском о возложении обязанности на родителей выделить долю в жилом помещении. Признание сделки недействительной означает, что право собственности граждан на приобретенное с привлечением маткапитала жилье будет признано отсутствующим, запись в ЕГРН – ликвидирована. Впоследствии ПФР может обратиться в суд с иском о взыскании затраченных средств материнского капитала, и в случае удовлетворения требований деньги придется вернуть.
Кроме того, если в дальнейшем супруги обратятся в суд с заявлением о расторжении брака, о разделе общего имущества, судья поднимет вопрос об определении долей в праве собственности на помещение.
Как купить комнату в общежитии
Чтобы купить подобную комнату, перечислив продавцу средства маткапитала, необходимо соблюдать такие требования:
- Продавец владеет комнатой на основе права собственности;
- Многоквартирный дом, где находится интересующая покупателя недвижимость, является общежитием, однако обладает статусом жилого дома: ранее он был муниципальным, но сейчас находится в частном жилом фонде.
Если на счету сертификата находится сумма средств, которая полностью покрывает стоимость комнаты или хотя бы основную ее часть, то сотрудники ПФР без проблем разрешат приобрести подобную недвижимости в общежитии.
Если конкретному общежитию установлен статус специализированного жилого фонда, то провести отчуждение подобной комнаты не получится, вследствие чего приобрести ее на средства материнского капитал не удастся.
Нюансы использования маткапитала
Материнский капитал накладывает ряд ограничений, о которых необходимо знать перед использованием сертификата. Подать заявление на использование маткапитала можно по истечении трех лет со дня рождения ребенка. Использовать материнский капитал, не дожидаясь трехлетия ребенка, можно при условии покупки жилья или строительства дома с использованием кредитных средств.
Обязательное условие применения маткапитала при покупке жилья — наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. «При продаже жилья, купленного с помощью маткапитала, необходимо будет также наделять детей собственностью в новой квартире. Такие сделки проходят только с разрешения органов опеки и Пенсионного фонда, что усложняет процесс продажи квартиры на вторичном рынке. Например, нельзя решить вопрос с продажей через размещение денежных средств на счетах несовершеннолетних детей», — добавила глава «Бон Тон».
Все это касается и переуступки прав требования на квартиру, если возникает необходимость продать ее еще до оформления собственности, в том числе на детей. В случае расторжения сделки средства возвращаются в Пенсионный фонд.
Пошаговая инструкция по приобретению комнаты
Выбор комнаты необходимо осуществлять с соблюдением таких требований:
- объект недвижимости должен находиться на территории Российской Федерации;
- осуществление сделки должно строго соответствовать сопряжённому законодательству;
- приобретению подлежит не доля квартиры или комнаты, а целое помещение.
Сам процесс приобретения комнаты на средства материнского капитала подразумевает следующие этапы:
- Поиск подходящего объекта для этих целей (просмотр объявлений, общение со знакомыми).
- Заключение договора купли-продажи с продавцом. В этом документе должны быть прописаны следующие сведения:
- Стоимость жилплощади будет оплачена полностью или частично денежными средствами, полученными из материнского капитала.
- Денежные средства будут переведены со счёта ПФР на счёт продавца.
- Период времени, когда покупатели сдадут документы на распоряжение маткапитала (например, недвижимость может находиться в залоге у продавца до тех пор, пока договор не будет оплачен полностью).
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Получение свидетельства, подтверждающее факт владения.
- Обращение в ПФР с запросом об использовании средств маткапитала на покупку комнаты. В заявлении нужно указать желаемую сумму денежных средств и цель приобретения: улучшение жилищных условий. Вместе с заявлением в ПФР нужно предоставить такие документы:
- сертификат на материнский капитал;
- паспорт родителя, на чьё имя оформлен сертификат;
- СНИЛС;
- заключенный договор купли-продажи (на нём уже должна быть отметка, сообщающая о государственной регистрации);
- документ, подтверждающий ГРП;
- обязательство оформить комнату в общую собственность (документ нужно заверить у нотариуса и предъявить в ПФР в том случае, если приобретаемая жилплощадь ещё не оформлена таким образом).
Пошаговая инструкция
- Первым делом подайте заявление в Пенсионный фонд (лично, по почте, через МФЦ или портал Госуслуг) и получите сертификат на материнский капитал. Обращаем внимание, что в 2022 году сертификаты на маткапитал автоматически присылают на Госуслуги без всяких заявлений.
- Подготовьте все необходимые документы.
- Выберите понравившееся жилье и сообщите продавцу, что собираетесь внести часть суммы через материнский капитал. Будьте готовы к тому, что не все этому обрадуются, поэтому может понадобиться время для того, чтобы найти подходящее жилье со сговорчивым хозяином.
- Если продавец согласился, вы можете составить договор купли-продажи и внести в него пункт, что часть суммы будет внесена наличными, а часть – оплачена маткапиталом по сертификату (здесь нужно будет указать № документа).
- Зарегистрируйте сделку в МФЦ.
- Подайте в Пенсионный фонд заявление с просьбой перечислить деньги на счет продавца. Обычно они приходят в течение месяца.
Правила и условия покупки
— Если мама покупает жилье на маткапитал, она должна оформить согласие на то, что она выделит ребенку долю в этой квартире, — поясняет Волков. — Законом четко не прописано, какой конкретно должна быть эта доля, так что теоретически она может быть хоть 1/10. Но обычно адекватные родители выделяют ребенку хорошую долю.
Родители, которые заботятся о своих детях и тратят материнский капитал на покупку квартиры, условия, как правило, принимают. Увы, бывают и другие мамы и папы. Они «забывают» о доле малыша, и, когда он вырастает, может через суд потребовать восстановления справедливости.
Документы
Если вы хотите использовать материнский капитал на покупку квартиры, 2022 год отлично для этого подходит. Для приобретения квартиры нужны следующие документы.
- Паспорта участников сделки
- Свидетельства о рождении детей
- Свидетельство о заключении/расторжении брака (если есть)
- Справка о регистрации людей в квартире
- Выписка из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН)
- Страховой номер лицевого счета (СНИЛС)
- Сертификат на материнский капитал
- Договор купли-продажи
- Если сделка оформляется в ипотеку, то нужно приложить заявку на получение ипотечного кредита и согласие банка
Как составить договор
Многие уверены, что самый простой, а главное, бесплатный способ — найти пример договора в интернете и просто скачать его. Но, если вы приняли решение использовать материнский капитал на покупку квартиры, договор лучше все-таки составлять с юристом.
— В теории кажется, что «скачать из интернета» — это самый быстрый вариант, но на практике, я рекомендую обратиться к юристу, который за символическую сумму составит для вас договор с учетом индивидуальных особенностей, и проконтролирует законность всех пунктов. Иногда люди по неопытности не замечают подводных камней и могут заключить невыгодную для себя сделку, на которой потеряют много денег. Юрист же мгновенно все это видит.
Заключение
Право на семейный капитал помогло уже миллионам граждан решить жилищную проблему. Для его реализации важно досконально соблюдать нужный алгоритм действий и отслеживать последние изменения в законодательстве. В 2022 году механизм получения целевой выплаты претерпел изменения, которые облегчили возможность покупки жилья на вторичном и первичном рынке.
Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях – ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.
Купить недвижимость, находящуюся в аварийном состоянии, не получится. ПФР направляет в органы государственного жилищного надзора и контроля запрос об отсутствии или наличии информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и о признании многоквартирного дома, в котором находится квартира, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Если ПФР выявит ветхость жилья, будет вынесено решение об отказе в распоряжении средствами материнского капитала.
Купить квартиру с материнским капиталом у родственников
В России не существует нормативных актов, запрещающих напрямую покупать недвижимость с использованием маткапитала у родственников. Однако на практике для таких сделок предусмотрены ограничения. ПФР не выделит денежные средства, если сделка будет проводиться между близкими родственниками, т.к. сочтет ее попыткой незаконно обналичить целевую выплату.
Можно не рассчитывать на получение маткапитала, когда сторонами сделки являются супруги или дети с родителями.
Но если недвижимость принадлежит дядям, тетям и кузенам, проблем с выделением средств не возникает.
Из-за небольших нюансов алгоритм действий должен быть такой:
- Родственники оговаривают детали покупки.
- Родители обращаются в ПФР для получения консультации, объяснив сотрудникам, кто является продавцом недвижимости.
- Если работники фонда дают согласие, родственники составляют ДКП на объект. В нем указывается факт отсрочки платежа и помещение недвижимости под залог.
- Родители регистрируют договор в Росреестре.
- Владелец сертификата подает заявление на распоряжение целевой выплатой в ПФР.
- При положительном решении денежные средства фонд переводит на счет продавца.
- Стороны сделки подают в МФЦ заявление о снятии обременения с недвижимости.
- Родители обращаются к нотариусу с целью выделения долей детям.
Загрузка...
