Постоянное бессрочное пользование земельным участком

На наделы, относящиеся к вышеперечисленным категориям, установлено исключительно государственное право распоряжения без передачи в аренду либо пользование за исключением особых случаев, устанавливаемых законом, а также чрезвычайных обстоятельств, связанных с военными действиями.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком – это ограниченное вещное право в отношении земельных участков, которое состоит в возможности бессрочного, безвозмездного пользования чужим земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.[22]

Содержание указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение на этом участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

В соответствии с п. 1 ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.[23] Согласно ст. 20 ЗК РФ субъектами этого права могут быть только юридические лица, точнее их ограниченный круг. Так, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Одновременно п. 2 ст. 20 ЗК РФ ввел запрет на предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование гражданам.

В соответствии с гражданским законодательством обладатели права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком самостоятельно определяют возможности и пределы его использования в собственных интересах. В частности, собственник вправе:

1) возводить здания и сооружения как для потребительских, так и производственных целей;

2) проводить мелиоративные работы и строить водные объекты;

3) использовать земельный участок для производства с/х работ и заниматься поиском полезных ископаемых в пределах, предусмотренным ФЗ «О недрах». С учетом общественной значимости использования земельного участка субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обязаны использовать его в соответствии с целевым назначением, с учетом сохранности окружающей среды, порядка использования природными объектами, соблюдением градостроительных, противопожарных и экологических норм и правил.[24]

Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком указываются в земельном законодательстве. В частности, субъекты данного права могут приобрести его в собственность или добровольно отказаться от своего права (ст. 20, 45 ЗК РФ). В то же время ГК РФ и ЗК РФ предусматривают принудительное изъятие земельного участка при реквизиции для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), путем его выкупа по правилам, установленным для прекращения права собственности. В статье 45 ЗК РФ приводится перечень обстоятельств, позволяющих соответствующим государственным и муниципальным органам принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

1) использование земельных участков не по назначению;

2) неустранение совершенных умышленных земельных правонарушений (отравление, порча, уничтожение плодородного слоя почвы);

3) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв;

4) систематическая неуплата земельных налогов;

5) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для с/х производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен ФЗ.

Земельный кодекс РФ ограничивает возможность субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжаться предоставленной недвижимостью, однако при отчуждении права собственности на жилое здание или другой объект строительства данный собственник передает покупателю право на использование соответствующей части земельного участка.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком представляет собой основанное на законе бессрочное владение и пользование ограниченным кругом юридических лиц земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с предоставлением им прав по использованию земельного участка, предусмотренных законодательством, и обязанностей по эксплуатации земельного участка, установленных федеральными законами.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Ст. 39.9 ЗК РФ устанавливает, что п редоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа исключительно :

1. 1. органам государственной власти и органам местного самоуправления;
   2. государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
   3. казенным предприятиям;
   4. центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

   Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако, право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

   Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т.е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократно» в данном случае означает, что это может быть сделано в отношении только одного земельного участка.

   Ст. 269 ГК РФ устанавливает, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование, однако, не вправе распоряжаться такими земельными участками , за исключением

   1. 1. случаев заключения соглашения об установлении сервитута и
      2. передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

      Таким образом, в отличие от собственников земельных участков субъекты данного права лишены существенного правомочия – правомочия распоряжения земельным участком. Лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка. Любые сделки по распоряжению земельным участком лицом, которому участок предоставлен на данном праве, должны признаваться ничтожными как не соответствующие закону.

      Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

      В соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, а религиозные организации, кроме того, – переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года либо до 1 января 2016 года (в отношении земельных участков, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т.п.). Выбор конкретного титула (собственность или аренда) остается за правообладателем независимо от мнения публичного органа, уполномоченного распоряжаться земельным участком.

      С 1 января 2013 года Кодекс об административных правонарушениях дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

      Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. Порядок оформления установлен законодательством о “дачной амнистии”.

      Получение права бессрочного пользования землей

      Перейдет ли к нам право постоянного (бессрочного) пользования всем земельным участком в связи с переходом по решению суда 1999 года права собственности на жилой дом, для строительства которого и выделялся этот участок в начале прошлого века?

      С момента вступления в силу 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки гражданам в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение уже не предоставляются.

      Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» права на землю, не предусмотренные ЗК РФ, подлежат переоформлению со дня введения в действие ЗК РФ. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

      Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается (п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

      Согласно ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) права на объекты недвижимости, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

      Согласно п. 9.1 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

      – если земельный участок был предоставлен до 30 октября 2001 г. для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок;

      – в случае если в правоустанавливающем документе на такой земельный участок, не указано право, на котором он предоставлен, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности;

      – граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со ст. 49 Закона о регистрации.

      Согласно ч. 2 ст. 49 Закона о регистрации вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:

      1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;

      2) один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.

      Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

      В случае если указанный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

      Подводя итог вышеизложенному, в конкретной ситуации у автора вопроса есть возможность использовать предоставленное ЗК РФ право и оформить право собственности на земельный участок.

      Переоформление в аренду или собственность

      Хотя использование земли на таких условиях является бессрочным и для граждан тоже, которые получили его до 2002 года, существует Концепция развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009), которой предусмотрено, что такое право не должно возникать в будущем. Поэтому были разработаны механизмы, создающие стимулы для трансформации этого права в другие вещные права, предусмотренные Гражданским кодексам РФ. В частности, землепользователи могут переоформить:

      • в собственность;
      • в аренду.

      Тем более что если право собственности на здание, строение или прочую недвижимость на такой земле уже оформлено на землепользователя, законодательство обязывает его по своему выбору переоформить отношения с землевладельцем на аренду участка или приобрести его в собственность.

      С этой целью уже давно были созданы и функционируют некоммерческие организации для ведения садоводства и огородничества, а также гаражные потребительские кооперативы, которые переоформляют права на участки, предоставленные ранее в постоянное (бессрочное) использование государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

      Договор права постоянного пользования наделом земли

      

      В зависимости от категории лиц, имеющих бессрочное право пользования участками земли, такие участки могут иметь разные правопредоставляющие документы.

      Если раньше право бессрочного пользования предоставлялось с помощью локальных актов, то для вышеперечисленных юридических лиц необходимо составление договора на бессрочное пользование с вышестоящими органами власти, в собственности которых находятся передаваемые наделы.

      

      Договор бессрочного права на использование земли должен включать в себя следующие пункты:

      • Представление сторон с указанием реквизитов;
      • Предмет договора;
      • Адрес и площадь надела;
      • Категория земли;
      • Цели использования;
      • Прилагаемый кадастровый план надела;
      • Сроки передачи надела в пользование;
      • Общие правила пользования наделом.

      Важно помнить, что договор права постоянного пользования подлежит обязательной регистрации.

      Предметом договора является земельный надел с определёнными границами, то есть в бессрочное пользование передаются только те наделы земли, в отношении которых было проведено межевание с установлением границ и присвоением кадастрового номера.

      

      Передача надела от собственника (органа власти) к землепользователю происходит в сроки, указанные в договоре и сопровождается подписанием акта приёма-передачи.

      

      По договору собственник контролирует использование надела землепользователем, и может прекратить договор в следующих случаях:

      • Использование надела противоречит целям, указанным в договоре;
      • Использование надела не соответствует категории земли, к которой такой надел относится;
      • При эксплуатации надела был нанесён ущерб окружающей среде;
      • При эксплуатации надела были нарушены законные интересы третьих лиц.

      В перечисленных случаях собственник расторгает договор бессрочного права с землепользователем, и в некоторых случаях предписывает землепользователю устранить нарушения, возникшие из-за неправомерного использования земли (например, ликвидировать незаконную свалку мусора).

      Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

      “Земельный кодекс Российской Федерации” от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2022) > Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

      Статья 39.14. Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

      1. Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

      1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

      2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”. В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

      3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”;

      4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

      5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

      6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

      7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

      2. Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, заявление о предоставлении земельного участка подаются или направляются в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом по их выбору лично или посредством почтовой связи на бумажном носителе либо в форме электронных документов с использованием информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”. Порядок и способы подачи указанных заявлений, если они подаются в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, требования к их формату утверждаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

      3. Заявитель вправе представить документы, которые должны быть получены уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

      4. В случаях, предусмотренных подпунктами 4 и 5 статьи 39.5 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность должно быть подано до дня прекращения права безвозмездного пользования таким земельным участком и одновременно с заявлением о прекращении этого права.

      5. В случаях, предусмотренных подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3, подпунктом 11 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса, заявление о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду должно быть подано одновременно с заявлением о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком.

      6. В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель.

      Предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке реализации гражданами права на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков осуществляется однократно.

      7. Положения настоящей статьи не применяются в случае:

      1) предоставления земельных участков в собственность граждан бесплатно в соответствии со статьей 39.19 настоящего Кодекса;

      2) заключения договора купли-продажи или договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, заявителем, признанным единственным участником аукциона, или единственным принявшим участие в аукционе его участником;

      3) заключения договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности, в соответствии со статьей 39.21 настоящего Кодекса;

      4) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование;

      5) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для комплексного развития территории, с победителем торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории, иным лицом, имеющим право на заключение данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, либо юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории;

      6) заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, с победителем аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования либо с иным лицом, имеющим право на заключение данных договоров в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации. В этом случае договор аренды такого земельного участка заключается одновременно с договором об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договором об освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

      7) предоставления земельных участков гражданам в безвозмездное пользование, аренду, собственность в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ “Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

      8. Предоставление земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства (за исключением случаев, если в соответствии с федеральными законами или законами субъекта Российской Федерации предусмотрено право отдельных категорий граждан на приобретение земельных участков для указанных целей в первоочередном или внеочередном порядке), гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 39.18 настоящего Кодекса.

      9. При предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами, могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов. Предоставление земельных участков осуществляется с учетом результатов данных сходов или референдумов.

      10. Предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, Государственной компании “Российские автомобильные дороги” осуществляется с учетом особенностей, установленных Федеральным законом от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ “О Государственной компании “Российские автомобильные дороги” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

      Порядок прекращения
      постоянного (бессрочного) пользования

      В соответствии с п. 1 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования может быть прекращено в добровольном порядке путем подачи землевладельцем заявления об отказе от права с приложением документов, предусмотренных ст. 53 ЗК РФ в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельных участков (для граждан – копии документа, удостоверяющего личность; для юридических лиц и государственных и муниципальных предприятий – документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), иные основания прекращения права могут быть установлены законодательством РФ.

      В п. 2 ст. 45 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а именно в связи с использованием земельного участка с нарушением требований законодательства РФ (использование участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порча земель; невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в установленные сроки) и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд; создание или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей по сносу подобной постройки (ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

      Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ (при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства РФ), осуществляется исключительно на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания в виде штрафа) (п. 3 ст. 45, ст. 54 ЗК РФ).

      Переоформление права постоянного бессрочного пользования на земельный участок. Правовые последствия отсутствия объекта недвижимости на земельном участке

      29 декабря 2009 года вступил в силу ФЗ №342-Ф3 от 27.12.2009 г. «О внесении изме­нений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации» и статьи 7 Федерального закона «О внесении изменений в законодатель­ные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государс­твенной и муниципальной собственности».

      В новой редакции п.2 ст.3 ФЗ №1 37-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земель­ного кодекса РФ» звучит следующим образом: «Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 ст. 3 Закона, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земель­ных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кро­ме того – переоформить на право безвозмездно­го срочного пользовани по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с прави­лами статьи 36 данного документа.

      Также было отложено и применение санк­ций за непереоформление права постоянного бессрочного пользования. С 1 января 2013 года (вместо 1 января 2011 года). Кодекс Российской Федерации об административных правонаруше­ниях будет дополнен статьей 7.34, устанавли­вающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участ­ками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных учас­тков в собственность (штраф дл юридического лица от двадцати тысяч до ста тысяч рублей).

      На данный момент существует несколько вопросов, которые прямо не урегулированы законодательством, но практика, по которым уже сложилась.

      Первый вопрос связан с правовым регули­рованием переоформления права постоянного бессрочного пользования на земельный учас­ток без объекта недвижимости.

      Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные учас­тки в собственность до 01 .01 .201 2 в соответс­твии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

      Ссылка в указанной статье на необходи­мость переоформления прав на земельные участки в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ вызвала некоторую неопределенность от­носительно того, права на какие земельные участки подлежат переоформлению. Так, ста­ть 36 Земельного кодекса посвящена приоб­ретению права на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципаль­ной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения .

      При рассмотрении споров, связанных с пе­реоформлением юридическими лицами пра­ва постоянного (бессрочного) пользования зе­мельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собс­твенность, судам рекомендуется учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации» лица, которым земельные участки на таком праве предостав­лены до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе по своему вы­бору оформить их в аренду или приобрести в собственность в соответствии с порядком, ус­тановленным правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, независимо от того, дл какой цели были предоставлены эти земельные участки (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 24.03.2005 №11 «О неко­торых вопросах, связанных с применением зе­мельного законодательства»).

      Одинаковый пор док (административная процедура) предоставления прав на соответс­твующие земельные участки не означает, что пунктом 2 статьи 3 Закона №1 37-ФЗ и стать­ей 36 Земельного кодекса Российской Феде­рации регулируются одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

      Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены следующие условия приобретения земли в собственность – на­личие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный харак­тер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимо­го дл эксплуатации объекта недвижимости.

      Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25. 1 0.2001 №1 37-ФЗ предусмотрены специ­альные условия приобретения земли в частную собственность – наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограниче­ние по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования.

      Отсутствие на спорном земельном участ­ке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, не может служить препятствием дл переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности (Постановле­ние ФАС ВСО от 11.08.2008 г. №А19-4880/08-55-Ф02-3740/08 по делу №А19-4880/08-55).

      С у д ебная практика:

      Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.03.2006 г. №14711/05;

      Постановление ДААС от 18.07.2008 г. по делу №А41-К2-987/08;

      Постановление ФАС ПО от 17.12.2008 г. по делу №А65-8180/2008;

      Постановление ФАС ПО от 03.02.2009 г. по делу №А55-7789/2008;

      Постановление ФАС ПО от 28.01.2009 г. по делу №А65-8169/2008;

      Постановление ФАС ПО от 27.01.2009 г. по делу №А55-7788/2008;

      Постановление ФАС ЦО от 10.11.2008 г. по делу №А14-624-2008/16-1 3;

      Постановление ФАС СЗО от 22.01.2007 г. по делу №А56-2593/2006;

      Постановление ФАС СЗО от 28.08.2006 г. по делу №А56-28207/2005;

      Постановление ФАС СКО от 03.04.2009 г. по делу №А15-1 042/2008;

      Постановление ФАС СКО от 21 .08.2008 г. №Ф08-4873/2008 по делу №А25-1553/07-14;

      Постановление ФАС СКО от 03.04.2007 г. по делу №Ф08-1562/2007.

      Таким образом, благодаря судебной практике, по первому вопросу сложилась однозначная позиция, суть которой в том, что правообладатели земельных участков вправе переоформить право постоянного бессрочного пользования на право арены или выкупить земельные участки независи­мо от наличия объектов недвижимости на данных земельных участках.

      Второй вопрос заключается в том, как оп­ределить выкупную цену на земельный участок без объектов недвижимости.

      Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25. 1 0.2001 №1 37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или по своему желанию приобрести земельные учас­тки в собственность до 01.01.2012 в соответс­твии с правилами ст. 36 ЗК РФ.

      Согласно ст. 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположен­ных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

      1 ) земельных участков, находящихся в фе­деральной собственности, – уполномоченным Правительством Российской Федерации феде­ральным органом исполнительной власти;

      2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федера­ции или государственная собственность на кото­рые не разграничена, – органами государствен­ной власти субъектов Российской Федерации;

      3) земельных участков, находящихся в му­ниципальной собственности, – органами мест­ного самоуправления.

      Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления упол­номоченным Правительством Российской Фе­дерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъек­та Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены зе­мельного участка эта цена устанавливается в раз­мере его кадастровой стоимости.

      Также ст. 2 Федерального закона от 25. 1 0.2001 №1 37-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определяет порядок ценообразования при при­обретении в собственность земельных участ­ков, находящихся в государственной и муници­пальной собственности.

      В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. №11 «О некоторых вопросах, свя­занных с применением земельного законода­тельства» разъяснено, что при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со статьей 36 Зе­мельного кодекса Российской Федерации, сто­роны должны руководствоваться Федеральным законом «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Феде­рального закона «О введение в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации» при прода­же в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Фе­дерации, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земель­ных участков определяется в порядке, установ­ленном пунктами 2 и 3 указанной статьи.

      Таким образом, необходимым условием для применения порядка определения цены земель­ного участка, указанным в пункте 2, 3 статьи 2 названного закона является наличие на земель­ном участке здания, строения, сооружения (Пос­тановление ФАС МО от 28.04.2008 г. по делу №КГ-А41/3044-08 по делу №А41-К2-10493/07). Указанная позиция поддержана ВАС РФ 30.06. 2008 г. по делу №6545/08 (Определение об от­казе в передаче дела в Президиум ВАС РФ).

      Ясность в данный вопрос внесло письмо Министерства экономического развития Рос­сийской Федерации от 19.05.2009 г. №Д23-1462 по вопросу определения стоимости вы­купа земельного участка, принадлежащего на праве постоянного бессрочного пользования.

      В соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 г. №137-Ф3 «О введении в дейс­твие Земельного кодекса Российской Феде­рации» (далее – Вводный закон) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участ­ков или приобрести земельные участки в собс­твенность в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

      Выкупная цена земельных участков в разме­ре, не превышающем кадастровую стоимость земельных участков, применяется непосредс­твенно к собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках (п. п. 1 .1 и 1 .2 ст. 36 Земельного кодекса).

      Выкупная цена прочих земельных участков, принадлежащих на праве постоянного (бес­срочного) пользования, должна определяться по общему правилу – на основании мате­риалов оценки (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятель­ности в Российской Федерации»).

      Таким образом, можно сделать вывод, что правообладателям земельных участков без объектов недвижимости придется вы­купать их по рыночной стоимости.

      Это далеко не все вопросы, которые вол­нуют правообладателей земельных участ­ков. Продление сроков переоформления прав на земельные участки, безусловно, радует всех. Однако, сама процедура не ускорилась и не стала прозрачной. Более того, на мес­тах по-прежнему существуют административ­ные барьеры, бумажная волокита и банальное бездействия компетентных органов. Сроки, установленные законодательством, на местах не соблюдаются, что растягивает процедуру переоформления на годы.

      Услуги юристов Консалтинговой Группы ЭТАЛОН.

      Разобраться в многочисленных тонкостях совместного владения землей
      и недвижимостью или нюансах оформления земельных участков неспециалисту достаточно сложно. КГ ЭТАЛОН берет на себя все вопросы подготовки и реализации процедуры: от анализа документации и подачи заявления в Росреестр, до защиты прав
      в суде.

      Судебная практика по земельному праву – крайне сложная, ресурсоемкая деятельность. Участи клиента сводится к минимуму. Мы не только предоставляем формально-юридические услуги, но и выстраиваем стратегию в соответствии с интересами клиента, оказываем всестороннюю правовую поддержку и постоянно поддерживаем связь. Так обеспечивается гарантия защиты интересов и надежное положение. Юристы компании предлагают следующий спектр услуг по этому направлению:

      Субъект права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком наделен правомочиями владения и пользования земельным участком в пределах, установленных нормативными правовыми актами, а также индивидуальным актом о предоставлении земельного участка. Возможности субъекта установлены ст. 41 ЗК РФ, согласно которой лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ для собственников.

      Какие этапы процедуры легализации права пользования на землю

      Оформление права пользования земельным участком начинается с подготовки документов, включая составление заявления и оплату государственной пошлины. Проводится юридическая экспертиза на предмет достоверности и полноты информации, соответствия сделки нормам закона. После подачи документов на регистрацию, регистратор проверяет, нет ли противоречий, связанных с правом пользования конкретным объектом. После этого обновленные данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости, и заявитель получает на руки подтверждение регистрации в форме выписки. С этого момента права на землю считаются узаконенными. Отказ в регистрации или приостановление влекут дополнительные этапы, в том числе отстаивание интересов в апелляционной комиссии Росреестра и суде.

      • при отсутствии или утрате правоустанавливающих документов, например, землеотводных документов, подтверждающих законное занятие земельного участка;
      • при отсутствии документов о соответствии ранее предоставленного и ныне занимаемого земельного участка, например, несоответствие их площади и границ;
      • при отсутствии доказательств перехода права от одного лица к другому;
      • в ситуации, когда пользование земельным участком в отведенных ранее площадях и границах затруднительно в связи с изменениями в законодательстве;
      • в случаях необходимости предоставления права пользования земельным участком в связи с наличием права собственности на строение, расположенное на данном земельном участке.