Процедура перепланировки квартиры II-49

Однокомнатная квартира. Расширение площади совмещенного санузла на коридор, что позволяет разместить в нем предметы быта и стиральную машину. Рациональна в этом случае установка угловой ванны. Данные изменения перекрывают прежний вход на кухню, поэтому устраивается новый путем устройства дверного проема в стене между кухней и комнатой.

Перепланировка в доме серии II-49

Тип дома: панельный.
Планировочное решение: многосекционный дом с рядовыми и торцевыми секциями, с 1, 2, 3, 4 комнатными квартирами. Возможны различные варианты компоновки квартир в секции.
Этажность: 9 этажей.
Высота потолков: 2,64 м.
Технические помещения: техподполье для размещения инженерных коммуникаций.
Лифты: один пассажирский грузоподъемностью 400 кг.
Строительные конструкции: наружные стены – керамзитобетонные панели толщиной 300 мм, внутренние – бетонные 140 мм, перегородки – гипсобетонные панели 80 мм, перекрытия – бетонные панели толщиной 140 мм.
Вентиляция: естественная вытяжная на кухне и в санузле.
Мусороудаление: мусоропровод с загрузочным клапаном на межэтажной лестничной площадке.

Типичный жилой дом серии II-49 представляет собой многосекционную крупнопанельную девятиэтажку. В столице имеются экспериментальные здания этой серии из 12 этажей, но они не получили массового распространения. Разработанный в конце 60-х годов, дом серии II-49 был призван сменить в Москве и других городах устаревшие хрущевки К-7.

Особенности квартир домов серии II-49

В домах серии II-49 сложнее делать перепланировку, т.к почти все стены несущие, что не дает больших возможностей для изменения конфигурации квартиры. Это главная особенность таких домов.

• стены цельного сантехнического блока, в который входит ванная и туалет;
• стена между кухней и коридором;
• перегородка, отделяющая санузлы от кухни;
• в некоторых вариантах квартир – стена, разделяющая комнату и коридор.

Наличие несущих стен напрямую влияет на перепланировки с устройством новых проемов. Например, между жилой комнатой и кухней. Стоит помнить, что минимальная ширина простенка — участка, который находится между краем прорезаемого проема и фасадной стеной, составляет 1 метр, а в некоторых модификациях серии II-49 – 1,3 метра.

Среди других особенностей также можно отметить:

• почти во всех типах квартир комнаты изолированы;
• санузлы в 1-комнатных квартирах совмещенные и раздельные во всех других, причем, 4-комнатные квартиры имеют по два совмещенных санузла;
• несколько вариантов планировок в 3-комнатных квартирах. Есть «угловые» и квартиры линейного типа;
• большие коридоры в «трешках».

План этажа. Внутренние несущие стены состоят из железобетонных панелей 140 мм, а перегородки – из гипсокартона толщиной 80 мм. Готовясь к резке проема в несущей стене необходимо понимать, нужно ли будет прибегать к усилению металлоконструкциями. Это станет известно после консультации с проектной организацией, которая будет готовить проект перепланировки и производить новый проем.

Фото домов серии II-49Д

Дома в 99 процентах случаях имеют этажность 9 этаже. Хотя на нашей практике встречались и 10 этажные версии и даже «высотные» 12 этажные. Стоит отметить что в 12 этажной версии насколько мы помним по нашему объекту автор-проекта АО МНИИТЭП не разрешил именно в том случае устраивать проем в несущей стене. Но возможно это было не из за этажности а из за расположения квартиры на втором этаже.
Также из практики был дом, который построен не на типовом фундаменте и несущих стенах в подвале, плите и сваях, что также на нижних этажах негативно отразилось на устройстве проема в несущей стене.

Основным нюансом серии II-49 является то, что практически все внутренние стены данного дома несущие. Если рассмотреть в общем, то все перпендикулярные наружным стенам дома стены несущие, также несущие межквартирные стены, а вот некоторые стены параллельные наружным несущими не служат. Также ненесущей является коробка санузла или сантехкабина.

Проекты перепланировки квартир в домах серии II-49 вариант Д

225 квартир серии II-49 вариант Д было у нас в работе!

В серии II-49Д представлены крупнопанельные девятиэтажные дома, а также несколько зданий высотой в 12 этажей, построенные в столице. Они возводились в течение 1965-1985 гг. Постройки состоят из нескольких рядовых и торцевых секций. В последних – есть неотапливаемые балконы и лоджии. В проекте предусмотрен пассажирский лифт и мусоропровод. В отличие от серии II-49П, II-49Д не имеет чердака, однако стеновые панели у таких домов более толстые, так как состоят из трех слоев.

Какие документы нужны, чтобы получить решение о согласовании?

Запрос на согласование перепланировки может подать собственник помещения или лицо, занимающее его по договору социального найма. Интересы заявителя может представлять его законный представитель или представитель по доверенности от нотариуса.

Для подачи запроса понадобятся:

• запрос о согласовании переустройства и (или) перепланировки;
• документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, если заявление будет подавать представитель (нотариально удостоверенная доверенность);
• правоустанавливающие документы на помещение, в котором будет проводиться перепланировка, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• учетно-техническая документация на помещение: жилое или нежилое — нужна, если сведений нет в базовом регистре, если эти сведения есть в базовом регистре, вы можете представить документы по собственной инициативе;
• письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности); исключение — нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта;
• дополнительные документы , если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества.

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.

Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.

Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru

Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.

«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании “Позиция права” Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».

Зачем согласовывать перепланировку:

— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.

— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.

— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.

— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).

— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.

Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.

Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо

Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.

— перегородки внутри квартиры без изменений;

— дверные и оконные проемы остаются на месте;

— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;

— конструкция пола не меняется;

— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.

При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.

Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.

Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.

Шаг 2. Заказываем проект перепланировки Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.

Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.

Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий , откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.

Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.

Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:

• снос несущих стен;
• вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
• объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
• объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
• организация мокрых зон над сухими;
• демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.

Шаг 3. Подаем документы на перепланировку

После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.

В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• заявление на перепланировку;
• нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
• договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
• технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
• свидетельство о праве собственности.

Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.

«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».

Егор Редин, управляющий партнер юридической компании «Позиция права»

После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.

Шаг 4. Работа со строительной бригадой

Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.

Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.

Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.

Шаг 5. Приемка и завершающий этап

Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.

Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.

Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.

Сроки и цены

Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.

Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле, согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2022 года это можно сделать онлайн, не обращаясь в «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Особенности получения разрешения на перепланировку

Процедура оформления разрешения не простая. Давайте разберемся, как конкретно нужно действовать и куда обращаться.

Где взять проект перепланировки и что в нем должно быть

Первым этапом нужно заказать проект. Это можно сделать в любой строительной или архитектурной компании, состоящей в СРО, и имеющей разрешение на проектные работы.

Пример свидетельства о членстве в СРО:

Специалисты компании сделают осмотр квартиры и составят проект перепланировки, который должен включать все этапы перепланировки по видам работ:

• какие потребуются работы, в каком объеме;
• заключение о функционировании внутренних инженерных сетей;
• заключение о противопожарной безопасности;
• решение по организации производства работ.

Будет составлен проектный технический план квартиры после ремонта:

Куда подать документы на получение решения о согласовании

Документы подаются в уполномоченный местный орган самоуправления, жилищную комиссию. Например, в Москве – это Мосжилинспекция.

Это можно сделать лично, обратившись с пакетом документов в уполномоченный орган. В Москве возможна подача документов онлайн, воспользовавшись функционалом официального сайта мера Москвы https://www.mos.ru/.

Какие документы нужны для получения решения о согласовании

В обязательный перечень включены следующие документы:

• Запрос.
• Паспорт заявителя.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Учетно-техническая документация на квартиру.
• Согласие всех собственников квартиры.
• Проект переустройства.

Если производство работ связано с передачей в пользование части общего имущества, может потребоваться протокол решения общего собрания собственников квартир.

В Москве и ряде крупных городов можно заказать перепланировку по типовому проекту.

Как проходит проверка приемочной комиссии

Поданный запрос должен быть официально зарегистрирован. Далее осуществляется проверка документов и согласование между ведомствами.

Если проект типовой, может потребоваться выезд комиссии для уточнения возможности проведения работ. С собственником будет согласована дата и время посещения, после осмотра составляется соответствующий документ и прилагается к досье.

Результатом рассмотрения документов является формирование распоряжения о согласовании или запрете перепланировки квартиры на поданных условиях.

Сроки рассмотрения

В Москве запрос будет рассмотрен в течение 20 дней после регистрации. В отдельных случаях возможно продление срока до 30 дней:

• если квартира расположена на последнем этаже;
• когда перепланировка затрагивает внешнюю архитектуру здания;
• если дом является объектом культурного наследия.

В других городах сроки устанавливают местные уполномоченные органы.

Как получить акт о завершенных работах

Акт о завершенных работах оформляется после их полного окончания. Для этого нужно собрать пакет документов и сформировать запрос в уполномоченный орган.

Подаются те же документы, что и на получения согласование перепланировки плюс журнал производства работ.

Если работы требовали предварительного согласования, нужно будет представить акты освидетельствования скрытых работ, удостоверенные проектной организацией, занимавшейся составлением проекта.

После рассмотрения запроса формируется комиссия, состоящая из заявителя, специалиста компании, выполняющей работы, и представителя жилищной комиссии и согласовывается время и дата проведения осмотра выполненных работ. Доступ в квартиру должен быть организован в течение 5 дней после подачи заявления.

По результатам составляется акт.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Перепланировка, которая внесла корректировки в технический план квартиры будет узаконена после внесения изменений в кадастр недвижимости.

Какие будут документы-основания:

• новый технический план квартиры с учетом изменений после перепланировки, выполненный специализированным кадастровым инженером, который является членом СРО кадастровых инженеров;
• акт выполненных работ.

Документы в Росреестр подает уполномоченный государственный орган. Взаимодействие между ведомствами происходит в электронном виде, поэтому собственнику ничего делать не потребуется.

На регистрацию изменений дается 15 дней, затем в течение 5 дней собственник должен получить уведомление о внесении изменений в ЕГРН. Для контроля можно заказать выписку из ЕГРН и проверить учет изменений.

Историческая справка

Серия начала устанавливаться в 1965, еще при Хрущеве Н.С., но широкий выбор площадей, разумные для того времени планировки, наличие лоджий и неплохая шестиметровая кухня, позволили строить их и в брежневский период. Последняя девятиэтажка была возведена в 1985.

Из этих домов возводились целые кварталы. В Москве их можно увидеть в Орехово, Ясенево, Академическом, Теплом стане, Беляево, Гольянов, Черемушках.

В области массовая застройка производилась в Химках и Одинцово.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Особенности планировки

В зданиях этой серии есть квартиры с разным количеством комнат – от одной до пяти. В однокомнатных – санузел совмещенный, в остальных – раздельный.

Кухня имеет очень маленькую площадь – 6-6,7 м2, в том числе в квартирах с несколькими комнатами. Планировки «трешек» разные – с раздельными комнатами или одной проходной.

Общая площадь квартир достаточно компактная, поэтому всегда присутствует дефицит общих помещений, например мест хранения.

Хотите узнать более подробно или у Вас есть свои личные вопросы? позвоните нам +7 (495) 181-13-09 или закажите обратный звонок

Ввиду небольших по площади хозяйственных помещений и малой функциональности коридоров между прихожей и кухней, чаще всего в планировку таких квартир вносят следующие изменения:

• вход на кухню переносят, чтобы расширить и объединить санузел;
• иногда санузел просто объединяют без расширения, чтобы получить дополнительное пространство для установки стиральной машины;
• небольшой участок прилегающего к кухне коридора приспосабливают под практичную нишу;
• часть жилой площади самой большой комнаты используют под обустройство кладовки;
• в разных частях квартиры обустраивают встроенные шкафы как компактное и удобное место для хранения с раздвижными дверьми;
• в однокомнатных квартирах санузел расширяют почти вдвое за счет площади коридора;
• иногда целесообразно не просто расширить санузел в «однушке», но и разделить ванну и туалет стеной и отдельными входами.

Любые вмешательства в конструкцию дома должны проводиться с согласия контрольных органов. Необходимо разрешение территориальной жилищной инспекции, БТИ, отдела архитектуры. Проходить трудоемкую и непростую процедуру согласования лучше с помощью профессионалов.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Проекты перепланировки квартир в домах серии II-49 вариант Д

225 квартир серии II-49 вариант Д было у нас в работе!

В серии II-49Д представлены крупнопанельные девятиэтажные дома, а также несколько зданий высотой в 12 этажей, построенные в столице. Они возводились в течение 1965-1985 гг. Постройки состоят из нескольких рядовых и торцевых секций. В последних – есть неотапливаемые балконы и лоджии. В проекте предусмотрен пассажирский лифт и мусоропровод. В отличие от серии II-49П, II-49Д не имеет чердака, однако стеновые панели у таких домов более толстые, так как состоят из трех слоев.