Особенности бухгалтерского учета в тсж

Выручка, которая поступает на счета организации от этого, формирует специальные фонды. Расходовать ее можно по тем направлениям, которые предусмотрены уставом товарищества.

Бухучет в ТСЖ – упрощенка: проводки в 2022 году

ТСЖ (товарищества собственников жилья) создаются в соответствии с нормами ст. 135 Жилищного кодекса РФ. Такие объединения призваны обеспечить управление общим имуществом собственников многоквартирного дома. ГК РФ относит эти товарищества к некоммерческим организациям (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). ТСЖ могут самостоятельно выбирать режим налогообложения – ОСНО или УСН. Последний вариант, особенно с объектом «доходы минус расходы» более привлекателен, так как упрощает процесс ведения учета и сокращает количество уплачиваемых налогов. Порядок перехода на УСН регламентируется ст. 346.13 НК РФ.

ТСЖ создается как юридическое лицо, следовательно, оно обязано вести бухгалтерский и налоговый учет для фиксации всех хозяйственных операций, выведения достоверного размера финансового результата, контроля за движением денежных средств.

Товарищество должно отчитываться перед контролирующими органами, в общеустановленные сроки выплачивать наемным работникам заработную плату, перечислять страховые взносы.

Денежные поступления ТСЖ включают:

• вступительные и членские взносы собственников жилья;
• платежи жильцов МКД (многоквартирного дома) за потребленные коммунальные услуги;
• субсидии из бюджета на выполнение конкретных работ, капремонта и т.п.;
• вознаграждение за посредничество между ресурсоснабжающими компаниями и потребителями их услуг;
• иные виды доходов.

Для ТСЖ не являются налогооблагаемым доходом членские взносы, бюджетные целевые средства на капремонт, прочие целевые поступления от членов ТСЖ и бюджета. Эти средства учитываются на счете 86, предназначенном для отражения целевого финансирования. При этом необходимо вести раздельный учет целевых поступлений и расходов – порядок его ведения отражается в учетной политике ТСЖ.

При зачислении денег счет 86 кредитуется в паре с дебетом счета 50 (если платеж был принят наличными средствами) или счета 51 (при безналичном расчете). К 86 счету ТСЖ могут открывать разные субсчета, что обеспечит дифференцированный учет поступлений из разных источников, например:

• по субсчету 86.1 – членские взносы от собственников недвижимости в МКД;
• за счетом 86.2 можно закрепить фиксацию поступлений в виде бюджетных субсидий и т.д.

В аналитике также обособляют предоставление скидок и льгот отдельным категориям жильцов, получение дотаций из разных видов бюджетов.

Все начисления взносов в пользу ТСЖ от членов товарищества оформляют проводкой Дт 76 Кт 86.

Факт получения организацией денег от собственников жилья фиксируется дебетованием счетов 50 или 51 и кредитованием счета 76 (если речь не идет о взносах на капремонт).

Текущие расходы ТСЖ на осуществление уставной деятельности, производимые за счет целевых поступлений, отражаются проводкой Дт 20 (или 26) Кт 60 (или 76), далее затраты списываются в дебет 86 счета с кредита счета 20 (или 26). Но использование счетов затрат при списании таких расходов товариществом, применяющим упрощенные способы ведения бухучета, необязательно – в соответствии с п. 34 Информации Минфина (ПЗ-1/2015), ТСЖ могут списывать издержки на счет 86 без предварительной их фиксации на счетах 20, 26.

Доходы и расходы, не учитываемые при налогообложении «упрощенным» единым налогом, в КУДиР не отражаются.

Цели и задачи некоммерческой организации — ТСЖ

Товарищество собственников жилья — ТСЖ — традиционно создается в городских условиях, в многоквартирных домах. Однако возможны ситуации, когда в ТСЖ объединяются и собственники частных жилых строений, объединенных по какому-либо признаку (например, занимающих соседние земельные участки в населенном пункте).

Основной целью такого объединения является эффективное совместное управление принадлежащей товарищам жилой недвижимостью.

Реализация цели ставит перед участниками ТСЖ такие основные задачи:

• содержание имущества ТСЖ;
• ремонт имущества ТСЖ;
• создание комфортных условий проживания и пользования имуществом для всех собственников.

Помимо основных целей, определяющих некоммерческую направленность деятельности ТСЖ (товарищи ведут деятельность для самих себя), возможны ситуации, когда ТСЖ извлекает доход. Например:

• получает вознаграждение за размещение на здании рекламы, за использование имущества для оказания услуг интернета, кабельного телевидения, коммерческой телефонии и т. п.;
• сдает в аренду относящиеся к имуществу нежилые помещения;
• оказывает платные услуги жильцам (например, по мелкому ремонту в квартирах).

Как создать ТСЖ, узнайте в КонсультантПлюс. Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Нюансы бухгалтерского учета в ТСЖ

Среди главных задач бухгалтера — подготовка и сдача следующих документов:

• Бухгалтерский (финансовый) годовой отчет. Отчетность за год содержит исчерпывающую информацию о деятельности ТСЖ за истекший период. Предоставляется для ознакомления всем членам, а также в 2022 году в обязательном порядке публикуется на официальном сайте организации и на портале «Реформа ЖКХ». Также ее требуется сдать в инспекцию Жилнадзора.
• Смета доходов и расходов на будущий год. Подлежит утверждению на общем собрании собственников. Далее служит в качестве планового документа для ведения бухгалтерского учета. Смета составляется по форме, введенной приказом Министерства строительства РФ № 882/пр.

Бухгалтерская отчетность включает:

• Баланс (по форме 4), представляется ежеквартально.
• Отчет, подтверждающий целевое применение финансов (ежегодный).
• Приложения к отчету (не требуются, если товарищество работает по упрощенной налоговой системе).

Также бухгалтерия не освобождена от отчетности перед ИФНС и внебюджетными фондами. Список отчетных форм, сдавать которые необходимо в данные ведомства, стандартный для организации с нанятыми сотрудниками:

Каждая форма имеет периодичность и срок сдачи. Чтобы избежать неприятных ситуаций с просрочкой отчетности в контролирующие структуры или заполнения устаревших форм, так как в них регулярно вносятся изменения, организация может воспользоваться специальным ПО или онлайн-сервисами для подготовки и сдачи отчетности в электронном виде.

Благодаря Веб-сервису Астрал Отчет 5.0, организации легко взаимодействуют с государственными органами и контрагентами. Сервис включает все актуальные формы отчетности и сам напомнит пользователю, какую из них требуется сдать в ближайшее время. Нужно только ввести данные о компании и указать применяемый налоговый режим.

Риски штрафов сведены к 0: программа проверяет заполнение форм и обратит внимание пользователя на возможные ошибки и неточности. Мультифункциональная главная страница «Астрал Отчет 5.0» включает список актуальных дел. Уведомления от ФНС и контрагентов, требующие срочного ответа, не затеряются и будут замечены вовремя. Сдача всех форм в ведомства будет осуществлена без просрочек.

Риски штрафов сведены к 0: программа проверяет заполнение форм и обратит внимание пользователя на возможные ошибки и неточности. Мультифункциональная главная страница «Астрал Отчет 5.0» включает список актуальных дел. Уведомления от ФНС и контрагентов, требующие срочного ответа, не затеряются и будут замечены вовремя. Сдача всех форм в ведомства будет осуществлена без просрочек.

Особенности учета основных средств

В соответствии с п. 5 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации” (приказ Минфина России от 06.11.2008 N 106н) и пунктом 10 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н, нормы бухгалтерского учета основываются на предположении (допущении) имущественной обособленности организации. Данное требование, непосредственно вытекающее из гражданско-правового определения юридического лица (статья 48 Гражданского кодекса Российской Федерации), означает, что на балансе организации должно учитываться только то имущество, которое принадлежит ей на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В ТСЖ собственниками жилищного фонда являются владельцы квартир – каждый в отдельности (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом владельцу квартиры принадлежит также соответствующая доля в праве собственности на общее имущество дома (статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации). В таком случае жилищный фонд не принадлежит ТСЖ как юридическому лицу. Таким образом, можно сделать вывод, что жилищный фонд ТСЖ не должен отражаться в бухгалтерских балансах этих организаций.

Объекты основных средств, не относящиеся к жилищному фонду и приобретенные за счет средств, находящихся в собственности ТСЖ, представляют собой прочие основные средства. К ним, в частности, относятся объекты внешнего благоустройства, приобретенные оборудование, приборы, компьютеры, оргтехника, офисная мебель и др.

Первоначальная стоимость прочих основных средств формируется с использованием счета 08 “Вложения во внеоборотные активы”.

Если ТСЖ наряду с уставной осуществляют предпринимательскую деятельность, то необходим раздельный учет прочих основных средств, предназначенных для использования в той или иной деятельности. С этой целью к счету 01 “Основные средства” должны быть открыты субсчета 01-2 “Прочие основные средства, используемые в уставной деятельности” и 01-3 “Прочие основные средства, используемые в предпринимательской деятельности”.

Уставная деятельность некоммерческих организаций не связана с производством продукции, поэтому у них не может иметь место амортизация как один из элементов себестоимости продукции. Это означает, что все основные средства ТСЖ должны отражаться в балансе по первоначальной стоимости вплоть до их выбытия. Износ основных средств отражается на забалансовом счете 010.

Отсутствие отчёта о движении денежных средств

Чтобы увидеть полную картину по деятельности ТСЖ, к общему собранию правления желательно готовить два отчёта: отчёт о движении денежных средств и отчёт об использовании целевых средств. Часто члены правления путают движения денег и доходы-расходы по методу начисления. Нужны оба отчёта, чтобы видеть не только фактические поступления и выплаты денег, но и долги.

Бухгалтер должен быть в курсе принятых общим собранием и правлением решений. Например, если председатель ТСЖ не может заключать договоры свыше определённой суммы без одобрения правления, то бухгалтеру нужно об этом знать, чтобы не пропустить такой договор.

Также бухгалтер должен иметь право голоса, чтобы правильно оценивать принимаемые решения с точки зрения налогового законодательства. Практически единственным источником финансирования являются взносы собственников. И если собственники считают себя обиженными, то начинают писать жалобы во все инстанции. Один такой собственник своими жалобами может парализовать работу ТСЖ.

Лектор

Пройдите тест и получите сертификат в электронном виде.

Вопрос слушателя вебинара:
Включаются ли в налогооблагаемую базу по УСН платежи собственников за содержание общего имущества?

Ответ ведущей:
Обратите внимание на позицию Верховного суда:
Определение ВС РФ от 11.05.2018 № 305-КГ17-22109 по делу № А41-86032/2016. Как следует из материалов дела и позиции ТСЖ, не опровергаемой налоговым органом, все платежи за жилищно-коммунальные услуги, содержание, обслуживание и ремонт жилого фонда, поступившие от собственников помещений, ровно в той же сумме были перечислены поставщикам коммунальных ресурсов.
По мнению высшего арбитра, в указанной ситуации поступления от собственников помещений не являются доходами, поскольку соблюдаются следующие условия:
– фактическая деятельность ТСЖ соответствует его предназначению, установленному жилищным законодательством;
– ТСЖ не получает какую-либо выгоду в связи с передачей от собственников помещений платы за коммунальные работы (услуги) их поставщикам;
– в налоговом законодательстве отсутствуют указания по поводу иного учета спорных платежей.
Также рассмотрите Письмо Федеральной налоговой службы от 13 августа 2018 г. № СА-4-7/15613@:
ФНС учла, что представленные выводы в отношении ТСЖ применимы и к налогообложению деятельности УК в случае отсутствия доказательств:
– того, что УК самостоятельно исполняет работы (услуги) либо поставляет товары;
– того, что собственникам помещений в МКД предъявлена стоимость работ (услуг, товаров) по содержанию и ремонту общего имущества, оказанию коммунальных услуг, не соответствующая стоимости их приобретения у сторонних лиц (поставщиков).
Пример из судебной практики – Постановление АС СКО от 21.05.2018 № Ф08-3289/2018 по делу № А53-15798/2017.
Суд сообщил, что поступления от собственников помещений, квалифицированные налоговой инспекцией как налогооблагаемые доходы, признаками дохода не обладают по следующим причинам.
УК при получении и последующем перечислении спорных денежных средств действовала не в самостоятельных экономических интересах, а в интересах собственников помещений в МКД. Заключая договоры об оказании коммунальных услуг, общество в рассматриваемом случае выступало в имущественном обороте в интересах собственников помещений в МКД. Назначением спорных средств является не финансирование деятельности общества, а оплата потребленных потребителями коммунальных услуг и проведение работ (оказание услуг) в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания собственников помещений в МКД. Перечисление спорных денежных средств управляющей организации производилось для расчетов с поставщиками.
Проверяя правильность такого подхода, судьи учли правовую позицию, сформированную ВС РФ в Определении № 305-КГ17-22109 (см. выше). Наличие в указанном случае у общества статуса УК, а не ТСЖ (ТСН) правового значения не имеет, если отсутствуют:
– факты получения посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения за перечисление спорных денежных средств;
– факты последующего неперечисления полученных сумм поставщикам;
– доказательства получения какой-либо выгоды в связи с передачей платы от собственников помещений за оказанные им РСО и подрядными организациями услуги (работы, товары при выполнении текущего ремонта).

Вопрос: Подскажите, как в бухучете при ОСН учитывать поступившие ден.ср-ва собственников на текущий ремонт, который будет осуществлен в следующем году? Т.е. на конец года это формируют НО выручку. Создавать резерв? на каком счете правильно будет?

Отвечает автор вебинара:
Средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета осуществляющих управление МКД товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций, на финансирование ремонта, капитального ремонта общего имущества МКД, отнесены к средствам целевого финансирования, не учитываемым при формировании налоговой базы по налогу на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Такие поступления должны быть использованы по целевому назначению, кроме того, требуется раздельный учет доходов и расходов в рамках целевого финансирования.
В бухгалтерском учете плату за текущий и капитальный ремонт, собираемую в целях накопления для финансирования работ, перечень которых планируется определить в будущем, следует отражать на счете учета средств целевого финансирования (86) либо счете учета расчетов (76).

Вопрос: Мы МУП , в управлении 2 дома, расчет и квитанции выполняет стор. орг., потом нам перечисляют платежи от собственников. УСН (дох минус расх) у нас, входит ли эти поступления в доход? часть мы оплачиваем сами , часть жители напрямую

Отвечает автор вебинара:
Ответ:
На основании пп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения не учитываются доходы, полученные ТСЖ, ТСН, УК, садоводческими, огородническими или дачными некоммерческими товариществами (некоммерческими партнерствами), жилищными, садоводческими, огородническими, дачными или иными специализированными потребительскими кооперативами от собственников (пользователей) недвижимости в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями.
Указанная норма распространяется и на доходы ТСЖ и УК – исполнителей коммунальных услуг в виде полученной от собственников (пользователей) помещений в МКД платы оказанных им товариществом (компанией) коммунальных услуг, если ТСЖ (УК) заключены договоры ресурсоснабжения с РСО (договор оказания услуг по обращению с ТКО с региональным оператором). В отношении ТСЖ Минфин на это указал в Письме от 07.08.2018 № 03-11-11/55373.
Управляющие организации в 2018 году этот момент проясняли чаще (см. письма Минфина РФ от 17.07.2018 № 03-11-06/2/49839, № 03-11-06/2/50011, № 03-11-06/2/50009, от 16.07.2018 № 03-11-06/2/49564, № 03-11-06/2/49557, от 09.07.2018 № 03-11-06/2/47463, от 28.06.2018 № 03-11-06/2/44575, от 14.06.2018 № 03-11-06/2/40525).
Расходы по оплате коммунальных ресурсов (услуг по обращению с ТКО), приобретенных ТСЖ (УК) у РСО (регионального оператора), товарищество (компания), применяющее УСНО и выбравшее в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», также не учитывает при определении объекта налогообложения. Согласно п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходы, которые можно учесть при определении объекта налогообложения, принимаются при их соответствии критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Критериев три – расходами признаются экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком, произведенные для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (дохода, учитываемого при налогообложении). Поскольку поступления в виде оплаты коммунальных услуг исключены из состава налоговых доходов, расходы на приобретение соответствующих коммунальных ресурсов не учитываются при определении объекта налогообложения.

Выбор налогового режима для ТСЖ

ТСЖ имеет возможность выбора режима налогообложения. Это может быть и ОСНО, и УСН. Если организация после регистрации не заявила в письменной форме о желании применять специальные режимы, то она автоматически остается на ОСНО. Читайте также статью: → “Переход с УСН на ОСНО».

В случае, когда ТСЖ предоставило налоговым службам письменное заявление установленного образца, при соблюдении определенных условий ему разрешается применение УСН. Это дает товариществу ряд таких преимуществ, как освобождение от уплаты налога:

• на имущества;
• на прибыль;
• НДС.

Избрав «упрощенку» ТСЖ может выбрать базу налогообложения. Это может быть:

• доход по ставке 6%;
• доход – расход по ставке 15%.

При выборе наиболее выгодного варианта следует учитывать определенные нюансы. Выбирая в качестве налогообложения доход по ставке 6%, налогоплательщик получает преимущество в простоте расчета. Но при этом важно правильно учесть все доходы, а также затраты, способные уменьшить величину налога (больничные, страховые выплаты).

При выборе налогообложения по ставке 15% налогоплательщик имеет возможность получить максимальную выгоду в налогообложении, особенно когда расходы товарищества приближаются к размеру его выручки. Бухгалтерский учет сложнее, чем в предыдущем варианте.

Особенности бухгалтерского учета и отчетности ТСЖ

ТСЖ представляют налоговую, бухгалтерскую, пенсионную, статистическую отчетность в установленном порядке. Годовая бухгалтерская отчетность ТСЖ состоит из бухгалтерского баланса, отчета о целевом использовании денежных средств и отчета о финансовых результатах (п.2 ст.14 Закона №402-ФЗ, приказ Минфина РФ №66н, информация Минфина РФ «Об особенностях формирования бухгалтерской отчетности некоммерческих организаций» (ПЗ-1/2015)).

На вопрос о том, должен ли ТСЖ, который не осуществляет предпринимательскую деятельность и применяет УСН, вести бухгалтерский учет, Минфин РФ дал утвердительный ответ (письмо от 27.03.2013 г. №03-11-11/117).

При формировании показателей бухгалтерской (финансовой) отчетности ТСЖ должно исходить из требования существенности, то есть, если показатель существенный, то нужно его детализировать (информация Минфина РФ ПЗ-1/2015).

Важно!

В отличие от других НКО, ТСЖ не обязано предоставлять в Минюст отчеты о своей деятельности, о персональном составе руководящих органов (п.3 ст.1, ст.32 Закона №7-ФЗ).

Однако для ТСЖ существует немало других специальных отчетов (помимо бухгалтерской, налоговой и статистической отчетности).

Важно!

ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра Государственную жилищную инспекцию (п.9 ст.138 ЖК РФ).

ТСЖ обязано раскрывать информацию об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности (п.10 ст.161 ЖК РФ, Стандарт, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. №731).

Все взносы в одну корзину

Отсутствие обособленного учета взносов на конкретные нужды – еще одна распространенная ошибка. Во избежание проблем с налоговой и жильцами, при необходимости, например, строительства парковки или детской площадки, на собрании принимается решение о реализации проекта, утверждается отдельная смета. Дальше бухгалтерия организовывает и ведет обособленный учет целевых взносов и расходов в рамках сметы.

В обязательном порядке по завершении проекта составляется отчет об использовании полученных и потраченных средств. Если есть перерасход, он должен быть обоснован. Решение о доборе конкретной суммы принимается все так же, на собрании. Поступления попадают под обособленный учет.

Если имеет место экономия, ошибкой будет зачет суммы в любую статью текущей общей годовой сметы ТСЖ. Как поступить со средствами, решает собрание. Возможные варианты: зачет в статью сметы или возврат собственникам. Чаще всего используется первый вариант. Но это не отменяет необходимости соответствующего документального оформления.

Что будет, если обособленный учет не вести? Поступления на конкретные нужды (а они идут сверх основной сметы) ФНС признает доходом и начисляет налог.

Оплатить коммунальные услуги можно в безналичном порядке на расчетный счет, непосредственно в кассе товарищества или через сбербанк. Законодательство разрешает любой из перечисленных вариантов. Если оплата производится в кассе ТСЖ, то обязательно необходимо вести книгу кассового учета и выдавать квитанцию об оплате. Денежные средства в кассе могут находиться только в пределах лимита, согласованного с банком. Все суммы превышения следует вносить на расчетный счет ТСЖ.

Некорректный учет основных средств

Основные средства в ТСЖ часто приобретаются за счет взносов. В этом случае имущество рассматривается как общедолевое. При его отражении в учете бухгалтеру необходимо показать использование целевого финансирования. Обычно делается три проводки:

Ошибкой будет начисление амортизации по основным средствам, которые являются общедолевым имуществом. Согласно стандартам бухучета, по таким ОС должен начисляться износ. Отражать его следует на счете 010.

Выбытие основных средств фиксируется в учете проводкой Дт83(86) Кт01.