Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
«Кидать станут чаще»: зачем ужесточают контроль за арендой жилья
Правительство России планирует навести порядок на рынке аренды жилья. Соответствующий законопроект внесут в Госдуму до конца года. Документ призван обеспечить прозрачность сферы, а также дать правовую защиту участникам сделок. Кроме того, предполагается цифровизация рынка аренды, что сделает удобнее подготовку и регистрацию договоров найма жилья.
Поможет ли новый нормативный акт легализоваться теневым арендодателям и увеличить приток средств в казну, «Вечерняя Москва» спросила у экспертов в области предпринимательства, налогов и недвижимости.
Общественный и политический деятель, руководитель Центра законодательных инициатив Инна Гориславцева пока не готова назвать инициативу полезной.
— Я пока не понимаю, чем новый закон о прозрачности рынка аренды жилья может помочь мне как арендодателю. Я не знаю, как он защитит мои права. Единственная его функция, как я полагаю, — это взыскание налога. Хотелось бы услышать от инициаторов законопроекта, что они планируют предложить взамен как стимулы, — сказала Гориславцева.
Сегодня, напомнила собеседница «ВМ», можно внести через интернет долгосрочный договор аренды без каких-либо трудностей. По ее мнению, дополнительные новшества в области цифровизации для этого не нужны.
Эксперт заметила, что обновление договора раз в год позволяет в случае необходимости вносить корректировки, поэтому в реальной жизни договор на аренду квартиры сроком более 12 месяцев никто не заключает. Это, по ее словам, дает возможность не регистрировать договор в государственных органах.
Общественный деятель пока не видит инструментов позитивной мотивации арендодателей к легализации, кроме «ужесточения наказания за сокрытие дохода». Она назвала страх плохим стимулятором и предположила, что «выйти из тени захотят немногие».
Руководитель проекта «Квартиры без риска» Кирилл Манаенков считает, что законы, необходимые для регулирования отношений на рынке недвижимости, есть, но они не работают.
— Я считаю, что вся нормативная база, которая регулирует аренду, уже имеется. Это Гражданский кодекс РФ. Надо просто добиться соблюдения этих норм. Но обеспечить жесткий контроль сложно, люди уклоняются от поборов. До одного года договор аренды по закону можно не регистрировать, — напомнил в свою очередь эксперт по недвижимости.
Маненков уточнил, что доля профессиональных рантье на рынке сдачи жилья мала. Это, как правило, люди с невысокими доходами. Собеседник «ВМ» заметил, что для них даже налог 4 процента согласно Закону о самозанятых — это много. По словам Маненкова, такие люди стараются брать деньги наличными и не афишировать то, что сдают квартиры.
Как напомнил специалист, Закон о самозанятых действует в четырех субъектах: Москве, Подмосковье, Калужской области и Татарстане. В остальных регионах от полученных за сданное жилье денег придется отчислить 13 процентов подоходного налога. Это, по его мнению, еще сильнее затруднит установление контроля за частными лицами — арендодателями.
Манаенков добавил, что рынок аренды просел из-за пандемии: уехали гастарбайтеры, нет туристов. В связи с этим предложение по аренде опережает спрос, и съем жилья вряд ли, по мнению эксперта, поднимется в цене.
Вице-президент Гильдии риелторов Москвы Александр Саяпин предположил, что стоимость аренды в наступившем году поднимется незначительно, не более чем на 3 процента. Это «будет реакцией на инфляцию».
— Арендодатели и так должны регистрировать свои сделки и платить налоги. Просто это никто не делает, и вряд ли еще один закон на эту тему сам по себе сможет что-то изменить. Я полагаю, сдающие квартиры в аренду постараются остаться в тени. Механизма по выявлению подобных сделок пока нет, — признался Саяпин.
Он допустил, что особо ответственные и законопослушные люди, возможно, легализуются. В лучшем случае «таких будет не более трети от всего рынка». Саяпин также предположил, что многие из упомянутых рантье пойдут на «компромисс»: они не станут указывать в договоре полную стоимость аренды, чтобы скрыть доход. Квартиранты станут делать то же самое, чтобы не платить лишнее за аренду. Это, по мнению эксперта, увеличит риски арендодателей — их «чаще станут кидать».
Депутат Госдумы, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов пояснил, что работы предстоит много.
— Текст законопроекта пока я не видел. Если бы он был достаточно готов, его бы нам представили. Идея о необходимости легализации рынка аренды жилья возникла давно. Кроме того, должны быть защищены те, кто сдает квартиру, и те, кто ее снимает. Пора начинать обсуждение формализации этих отношений. Существующее законодательство весьма либерально, — сказал депутат.
Пахомов уточнил, что перечисленное им необходимо, но не является острой проблемой. Он согласился, что не все имеющиеся нормативные акты соблюдаются, а иногда граждане уклоняются от выполнения тех или иных норм. Политик назвал решение описанных проблем вопросом будущего.
Депутат также считает, что ставка 4 процента, утвержденная как налог для самозанятых, по понятным причинам будет воспринята арендодателями лучше, чем 13 процентов подоходного налога. Собеседник «ВМ» выразил надежду, что в процессе обсуждения рабочая группа рассмотрит минимальный вариант налогообложения. Он также допустил возможность дискретного подхода по налогообложению в этой области, учитывающего форму собственности, арендную ставку и другие факторы.
Депутат Госдумы, заместитель председателя комитета по бюджету и налогам Сергей Чижов заверил, что позитивные стороны для граждан новый закон также будет иметь, «надо лишь правильно все сделать».
— Любые механизмы, которые делают взаимодействие с государством быстрым, удобным и прозрачным и создают дополнительные гарантии защиты прав граждан, необходимо развивать. Крайне важно, чтобы не было перекосов, — уточнил политик.
Чижов пока не видел документов законопроекта, поэтому ему сложно судить об инициативе. Депутат заявил, что «насильно рынок не обелить». При этом преференции и льготы гораздо эффективнее работают для тех, кто действует легально. Это подтверждает практика, сказал парламентарий.
Как пример правильно интегрированного в жизнь закона парламентарий назвал Закон о самозанятых с минимальной налоговой ставкой и полноценным доступом ко всем мерам поддержки бизнеса. Он подчеркнул, что люди сами принимают решение работать в правовом поле, так как это выгодно: к концу 2022 года в качестве самозанятых зарегистрировались 1,5 миллиона человек.
Заместитель председателя комитета по налогам сообщил, что «в тени» сегодня находится порядка 90 процентов арендного рынка — это около 5 миллионов квартир общей площадью свыше 230 миллионов квадратных метров. Сфера давно требует наведения порядка, уверен он.
Депутат напомнил о просрочках ежемесячных платежей, порче имущества, несоблюдении тех или иных договоренностей, жалобах соседей, с которыми сталкиваются нелегальные рантье, а также о возникающих спорах с квартирантами.
— Важно, чтобы при регулировании рынка арендного жилья не пострадали люди. Легализация арендных отношений должна быть выстроена таким образом, чтобы граждане не потеряли деньги, а с другой — приобрели дополнительные преимущества. Кроме того, налог следует дифференцировать: для одних сдача квартир в аренду — хорошо налаженный теневой бизнес, а для других — жизненно важная прибавка к семейному бюджету, — подчеркнул Чижов.
Собеседник «ВМ» отметил, что правительство планирует внести законопроект ближе к декабрю. Он пообещал при обсуждении отстоять нормы, которые повысят гарантии правовой защищенности граждан, и пригласил заинтересованные стороны к личному диалогу.
Три способа платить налог на доход от аренды
Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.
Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.
Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.
Вместе с декларацией подаются копии:
- договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
- акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
- документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
- паспорта.
Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.
Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.
«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.
Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.
Не пропустите:
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Аренда квартиры: права наймодателя
Сдача квартиры для многих — дополнительная статья доходов, иногда в недвижимость инвестируют специально для того, чтобы потом получать с нее «дивиденды». Но недобросовестность нанимателей может свести на «нет» все плюсы такого вложения. Как обезопасить себя?
Первым шагом во взаимоотношениях с нанимателями должно стать заключение договора. Он оформляется письменно, подписывается обеими сторонами и содержит в себе все нюансы и договоренности, к которым удалось прийти.
Чтобы не получить в будущем неприятных сюрпризов, рекомендуется прописывать условия сдачи квартиры максимально подробно — кто, сколько и на каких условиях будет проживать, какую сумму платить, какие действия допустимы, кто и как оплачивает коммунальные платежи, и так далее.
Договор — это защита как нанимателя, так и наймодателя. Он исключит ситуации недопонимания и попыток обмана (когда договаривались на определенные условия, а потом одна из сторон их «забывает»).
Правильнее всего в такой ситуации заключить договор найма. Также рекомендуем составить опись имущества, которое есть в квартире в момент ее передачи нанимателю, с указанием того, в каком состоянии находятся предметы мебели, техника, ремонт. Если что-то будет испорчено или сломано, легко можно будет доказать, что это произошло уже после того, как въехали новые жильцы.
Важно! В этой сфере традиционно закрепились термины «арендатор», «арендодатор» и «аренда квартиры». Но в Гражданском Кодексе Российской Федерации есть отдельная статья, посвященная именно аренде жилого помещения, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более грамотно говорить о «сдаче квартиры в наем», и в дальнейшем мы будем придерживаться этого варианта.
Владелец квартиры имеет право косвенно влиять на количество проживающих в его собственности.
- Вместе с нанимателем имеют право въехать другие люди, после предварительной договоренности с владельцем (ГК РФ, ст. 677, п. 2).
- Все лица, проживающие в квартире, указываются в договоре (ГК РФ, ст. 677, п. 2).
Важно! Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (ГК РФ, ст. 679). То есть, теоретически наниматель жилья может не предупреждать владельца, что у него есть отпрыски: они все равно по закону смогут проживать вместе с ним. Спорна ситуация с домашними животными: так как питомцы законом приравниваются к частной собственности, теоретически наниматель может так же не сообщить о том, что у него есть животные, и при этом не нарушить закон.
В данном случае как раз опись имущества может защитить наймодателя: если ребенок что-нибудь испортит в квартире, наниматели компенсируют ущерб.
- Поводом для отказа вселения других людей в квартиру может стать возможное несоблюдение норм законодательства по количеству жилой площади на человека (ГК РФ, ст. 679).
- Наниматель несет полную ответственность за их действия (ГК РФ, ст. 677, п. 3). Возможно также заключение дополнительного договора, в котором будет указано, что проживающие с нанимателем несут идентичную ответственность перед наймодателем (ГК РФ, ст. 677, п. 4). В этом случае они становятся сонанимателями.
- По согласованию с владельцем наниматель может разрешить пребывание в квартире временным проживающим/пользователям (ГК РФ, ст. 680). В этом случае они должны заранее предупредить владельца квартиры и согласовать с ним увеличение числа проживающих. Одним из оснований для отказа опять же может стать несоблюдение в случае подселения нормы жилья на одного человека.
Наниматели производят текущий ремонт по согласованию с владельцем квартиры. Вносить существенные изменения в планировку и обстановку они не могут.
- Если в договоре найма не указывается иное, текущий ремонт (бытовая техника, интерьер) производит наниматель помещения по предварительному согласованию с владельцем квартиры (ГК РФ, ст. 681).
- Вносить существенные изменения в планировку и обстановку, производить капитальный ремонт наниматель не вправе. Переустройство и реконструкция также возможны только с согласия наймодателя (ГК РФ, ст. 678).
Важно! Если есть какие-либо сомнения, этот пункт также желательно отразить в договоре. Конечно, очень немногим приходит в голову полностью обновлять интерьер чужой квартиры за свои деньги, но в данном случае владелец убережет себя от «внезапного» смена дизайна, который может и ему самому, и будущим нанимателям не понравиться.
- Если требуются крупные покупки или достаточно дорогостоящий ремонт, иногда потраченные на них нанимателем суммы вычитаются из арендной платы (если вещь остается потом в квартире или касается дизайна/коммуникаций, и так далее). Это также делается по взаимной договоренности, но если есть сомнения, рекомендации те же: необходимо включать соответствующие пункты в договор. К примеру, в договоре можно указать, что на любой ремонт, любое улучшение должно быть получено письменное согласие собственника, и что порядок оплаты в этом случае решается дополнительно.
Размер платы за квартиру указывается в договоре, своевременная оплата — обязанность нанимателя.
- Размер платы устанавливается по взаимному согласию сторон. (ГК РФ, ст. 682, п. 1).
- Сроки внесения платы также указываются в договоре. Изменять их в одностороннем порядке наниматель не вправе (ГК РФ, ст. 682, п. 3).
- Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе владельца, если наниматель не вносит плату более 6 месяцев подряд (если иное не указано в договоре); или — в случае к краткосрочным наймом — более двух раз подряд. Также основанием для расторжения договора могут стать причиненные квартиры разрушения, которые существенно влияют на ее эксплуатацию или делают ее непригодной к проживанию (ГК РФ, ст. 687, п. 2). Если будут действительно установлены нарушения, нанимателю представят срок не более года для их устранения. Если по прошествии оговоренного времени ничего не изменилось, наймодатель вправе расторгнуть по своей инициативе договор в судебном порядке (ГК РФ, ст. 687, п. 2).
- Если наниматель или люди, проживающие вместе с ним, использует помещение не по назначению, владелец квартиры вправе официально заявить ему о нарушении и потребовать его устранения (ГК РФ, ст. 687, п. 3). Если ничего не изменится, владелец квартиры может расторгнуть договор с судебном порядке.
Если наниматель не нарушает условия договора, разорвать договор «просто по желанию собственника» не получится. Но такое право за владельцем квартиры остается.
- Максимальный срок найма по договору — пять лет. Если в договоре не указывается срок найма, считается, что договор заключен на пять лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1).
- Возможно заключение на договора на срок меньше 12 месяцев — в таком случае корректно говорить и краткосрочном найме. В таком случае некоторые из упомянутых выше условий законодательства не действуют (например, не согласовывается список проживающих вместе с нанимателем).
Важно! Зачастую владельцы квартир стремятся заключить договор краткосрочного найма: в таком случае не нужно будет проводить государственную регистрацию договора.
- Если владелец квартиры хочет отказаться от продления договора найма, он заранее уведомляет об этом жильцов и тем самым обязуется не сдавать квартиру другим людям в течение года. Это сделано для защиты нанимателей, если вскроется обман, владельца квартиры возможно привлечь к суду за нарушение ГК РФ. Наниматели квартиры при этом имеют преимущество при продлении договора (ГК РФ, ст. 684).
- Наймодатель должен сообщить нанимателю о своем желании продлить договор на тех или иных условиях за три месяца до истечения срока договора (ГК РФ, ст. 684). В случае намерения продолжать сдавать квартиру, в интересах владельца сделать это, потому что затем он может обсудить изменение условий, если у него есть на то желание.
Все платежи выставляются на имя владельца квартиры, и он сам должен вносить плату за коммунальные услуги. Но возможно договориться с нанимателями, что они оплачивают счета, а после предоставляют доказательства (платежки, чеки). В случае выбора такого варианта, в договор найма включается соответствующий пункт. Это нужно для защиты прав как нанимателя, так и наймодателя!
В настоящее время законодательство, регулирующее коммерческий найм жилых помещений несет специфический отпечаток советского законодательства. Кроме всего прочего, найм связан ещё и обязанностью регистрации по месту пребывания, поэтому упрощать государство в обозримом будущем вряд ли что-то будет.
Проблема связана с тем, что фактически рынок жилья — очень динамичен, договор, как правило хотят заключить за день-два, а расторгнуть — максимум за месяц, а законодательно только госрегистрация обременения займет около 10 дней, потребует уплаты госпошлин, походов в Росреестр или оформления доверенностей у нотариуса для представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, который заключают юридические лица — процедура почти одинаковая, однако у физических лиц плата по договору как правило в десятки раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе предусмотреть короткие сроки для изменения и расторжения договора, внести ограничения по использованию помещения. То есть существующие правила найма жилого помещения неадекватны сложившейся жизненной ситуации и требуют корректировки в части отмены государственной регистрации долгосрочного найма, а также требуется разрешить устанавливать по усмотрению сторон более краткие сроки как расторжения договора, как и сроков исправления нарушений. Так, просрочка оплаты в 6 месяцев и более — это только повод для судебного разбирательства, сам суд будет идти 3-9 месяцев, а требовать исполнения решения получится не ранее чем ещё через несколько месяцев. То есть, по факту сложится задолженность более чем за год, и только тогда приставы начнут выселять недобросовестных жильцов.
А пока можно посоветовать владельцам квартир при сдаче в найм подробно описывать состояние всего передаваемого имущества, а кроме того прописывать с оговоркой, что это существенное условие для настоящего договора — к, примеру — запрет на проживание животных, запрет на проживание большого количества людей с нарушением требований жилищного законодательства, требование обязательного согласования любого ремонта т.п.
Закон стремится защищать и владельца квартиры, и того, кто берет эту квартиру в наем. От неожиданностей не застрахован никто, поэтому хорошее знание своих прав и определенных ограничений позволит сберечь нервы, деньги и имущество. Более подробную информацию можно найти в Гражданском Кодексе.
А если вы квартиру снимаете и интересуетесь, как защищает закон ваши права, читайте о правах нанимателя на нашем портале.
Если есть желание воспользоваться услугами риэлтора, также необходимо изучить свои права, чтобы не пасть жертвой недобросовестных специалистов.
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Арендодателям стоит задуматься о легализации своей деятельности
Разговоры об усилении государственного контроля на рынке аренды ведутся давно. Сегодня можно заметить, что происходит это постепенно, – вероятно, арендодателям дали время для выхода из тени. Параллельно для них и арендаторов пытаются создать благоприятные условия. Все эти меры нацелены на урегулирование арендных отношений. В скором времени у арендодателей не останется возможности нелегально сдавать в аренду жилые помещения без последствий. Поэтому уже сейчас стоит задуматься о легализации своей деятельности.
Целесообразно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать уплачивать налог на профессиональный доход. Но нужно помнить, что данный налоговый режим будет действовать до 31 декабря 2028 г. В этот период ставки налога не изменятся, но потом они могут быть увеличены. Тем не менее, учитывая тенденцию к усилению налогового контроля, направленную на «обеление» рынка аренды жилых помещений, выгоднее сдавать жилье легально и уплачивать налоги с применением пониженной ставки, чем оказаться привлеченным к ответственности – возможно, даже к уголовной.
1 Проект Правительства РФ «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года».
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость , Авито или ЦИАН ). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Правовые аспекты сдачи жилой недвижимости в аренду
Для тех, кто когда-либо сталкивался с арендой недвижимости для собственного проживания или сам сдавал квартиру внаём, вставал и вопрос законности процедуры. Как правильно совершить сделку? Как разобраться в разнообразных хитросплетениях статей, пунктов, сводов правил и указаний? О том, что обязан знать арендатор и владелец жилплощади, смотрите в видеоконсультации адвоката нашего правового центра Александра Спиричева
Прежде всего, если вы первый раз сдаете жильё внаём, имеет смысл восполнить багаж знаний по предпринимательскому праву. Необходимость в оформлении договора найма, правила составления отчётной налоговой документации. Будет ли это сдача недвижимости для вас единичной или всё-таки вы намерены вести полноценную предпринимательскую деятельность — сдавать несколько объектов и зарабатывать на этом деньги, решать вам.
«Люди, собираясь сдавать жилплощадь в аренду, думают, что будут легко зарабатывать деньги и не иметь проблем, однако риски достаточно большие, особенно если есть пробелы в знаниях, касающихся юридической стороны этого вопроса», — рассказывает адвокат Александр Спиричев.
Несмотря на, казалось бы, прозрачность и кажущуюся простоту сделки найма, не стоит забывать, что договор аренды жилплощади должен быть оформлен соответствующим образом. Терять этот документ не стоит. Впоследствии при возможных спорах или если у налоговой возникнут вопросы к вашей деятельности, договор будет являться основным документом, который может защитить ваши интересы в суде. Также имеет смысл составлять опись арендуемого имущества, которое находится на территории жилплощади. Заверять договор следует у нотариуса, для того чтобы в случае спорной ситуации минимизировать негативные последствия.
«Во-первых, основной камень преткновения — это налог. Надо понимать, что в зависимости от статуса вас как лица процент налога тоже будет разниться. Физическое лицо, которое сдаёт внаём жильё, должно уплачивать шесть процентов налога со своего дохода. Если вы зарегистрированы как предприниматель — то, соответственно, тринадцать процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Независимо от статуса арендатора за неисполнение элементарных обязанностей по уплате налогов за предпринимательскую деятельность предусмотрены немаленькие штрафы и санкции в отношении уклоняющегося лица. Если объектов жилья несколько или подготовка отчётной документации по бухгалтерии вызывает много вопросов, специалисты по налогообложению рекомендуют пользоваться услугами бухгалтеров и специальными электронными сервисами.
«Для самозанятых процент отчислений сейчас составляет четыре процента. Будьте внимательны! Налогообложение в нашей стране имеет уведомительный порядок. Исходя из этого, важно не упустить из внимания сроки подачи налоговых деклараций. В случае нарушения сроков подачи декларации и выплат в соответствии с законодательством предусмотрено начисление пени в размере пяти процентов от суммы задолженности налогового отчисления. В случае подачи неверных данных штраф может возрасти до двадцати–сорока процентов», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Налогообложение — это только малая часть того, что необходимо учитывать при сдаче жилой площади внаём. Сдавая квартиру, вы можете столкнуться с иными трудностями.
«Если жилая площадь сдаётся на срок более одиннадцати месяцев, появляется необходимость уведомить Росреестр. Об этом многие забывают, сдавая на длительный срок жильё. Более того, если на вашей жилплощади проживает гражданин или группа граждан более трёх месяцев, вам необходимо зарегистрировать всех лиц по месту пребывания», — говорит адвокат Александр Спиричев.
Вывод напрашивается сам собой. Если вы никогда не сталкивались с арендными сделками по недвижимости, имеет смысл более детально изучить этот вопрос. Наилучшим решением будет обращение к специалисту в этой области, который подробно проконсультирует вас.
10 обязательных пунктов в договоре аренды жилья:
- документ о праве собственности. Его данные должны быть вписаны в договор;
- паспортные данные. Обязательно указывают паспортные данные как арендатора, так и арендодателя;
- арендная плата. Ежемесячная сумма платежей прописывается не только цифрами, но и словами — в скобках после цифр. Это поможет в будущем избежать недоразумений;
- срок аренды. Обычно договор заключается на полгода, 11 месяцев или на год. В том случае, если не указана дата окончания договора, могут возникнуть разногласия в случае его досрочного расторжения;
- порядок расчета. В этом пункте обязательно указывается, какого числа арендатор передает деньги арендодателю;
- оплата коммунальных услуг. Обязательно прописывается, кто оплачивает коммунальные услуги. Обычно основную часть квартплаты оплачивает арендодатель, а арендатор платит по счетчикам воды и электросчетчику;
- условия досрочного прекращения договора. Этот пункт обязательно должен быть. В типовом договоре одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора за месяц или два;
- число проживающих. В договоре надо прописать этот пункт, чтобы потом не получилось, что вместо одного арендатора в квартире проживают десять человек;
- опись имущества. Указывается вся мебель и бытовая техника, которая находится в квартире. В случае порчи имущества арендатор обязан оплатить его стоимость;
- условия повышения ежемесячной платы. Например, можно прописать в договоре, что арендная плата повышается раз в год.
«Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья», — резюмирует Тимур Баязитов.
Самая серьезная жалоба арендодателей на жильцов — это пересдача теми снятой квартиры посуточно, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. Такая практика влечет за собой большую амортизацию квартиры, а затраты на ремонт лягут на собственника. Чтобы избежать этого, необходимо прописать в договоре, что квартиру нельзя сдавать в субаренду, рекомендует эксперт.
Расторжение договора аренды
Отношения между нанимателем и наймодателем регулируются ст. 619 и 620 Гражданско-правового кодекса (ГПК). Закон предусматривает, что договор аренды может быть расторгнут по желанию наймодателя не только по соглашению сторон, но и в судебном порядке, говорит нотариус Юрий Кашурин.
«Собственник сдаваемого жилья имеет право подать в суд в случае, если арендатор при краткосрочном найме задерживает оплату более двух раз по истечении срока, который прописан в договоре. Соглашение об аренде также может быть прекращено в судебном порядке, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, испортили или разрушили жилое помещение. Есть и третий случай — наниматели используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей», — говорит Юрий Кашурин.
Проверяйте все документы вдумчиво и внимательно, не скачивайте первый попавшийся договор найма из интернета, а составьте грамотный, желательно в присутствии юриста. Не сдавайте квартиру кому попало, тогда вы защитите себя от неприятных ситуаций, связанных со сдачей жилья (Фото: fizkesshutterstock)
Загрузка...
