Главные правила удачного выбора квартиры в новостройке

Площадь обеих квартир одинакова — 33 м². Но в первой зону возле окон невозможно использовать, туда не поставить мебель. Эти пять квадратных метров создают ощущение простора, но за них придется переплатить. Во второй квартире даже можно разделить гостиную на две зоны и установить полноценную кровать

Что выбрать: новостройку или вторичку?

Покупка квартиры — ответственный шаг, к которому необходимо подойти со всей серьезностью. Один из главных вопросов, встающих перед будущим владельцем квартиры, что выбрать: новостройку или вторичку? Однозначного ответа нет. Принимая решение, стоит учитывать преимущества и недостатки обоих вариантов. Предлагаем их рассмотреть.

Как правило, квартиры в новостройке на ранних этапах строительства дешевле. Это позволяет сэкономить около 20% от стоимости, а порой и до 50% на этапе «котлована». Чтобы привлечь покупателей, застройщики могут предоставить различные бонусы: рассрочку без процентов до сдачи квартиры, скидку на ряд объектов или сертификаты на ремонт и покупку мебели. Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования.

Словарь новостроек

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, заранее разберитесь, чем отличается ДДУ от договора участия в ЖСК, квартира от апартаментов, а черновая отделка – от ее отсутствия.

Эксперты подробно рассказывают, с чего начать, если вы собиратесь купить квартиру в новостройке.

Как правильно выбрать застройщика

Выбирая квартиру на первичном рынке можно встретить множество заманчивых предложений. Застройщики привлекают покупателей сниженными ценами на новые квартиры. Надо заметить, что чем более ранний этап строительства многоквартирного дома, тем более снижена цена на квадратный метр жилой площади.

После того, как дольщик определится с одним или несколькими строительными компаниями, которым он может доверить строительство будущего жилья, важно выбрать район, в котором он планирует жить.

Выбор района может зависеть от следующих показателей:

• Близость жилья к основным важным местам: работы, родственникам, социальным объектам, трассам. Важно проанализировать, сколько времени необходимо будет тратить всем членам семьи для того, чтобы ежедневно добираться до работы, учебы. Возможно, есть альтернативные пути решения в случае удаленности района от значимых мест путем смены учебного заведения или перевода на другую работу. Или приемлемость данного расстояния.
• Наличие поблизости промышленных предприятий. Такие организации могут отравлять воздух неприятными запахами и вредными веществами. А отсутствие скверов и зеленых насаждений не сможет нейтрализовать вредные выхлопы и сделать воздух свежим. Также необходимо учитывать опасность радиоактивных отходов и их влияние в течение нескольких лет на здоровье жителей района.
• Непрерывный поток автотранспорта. Такие условия создают постоянный шум и выхлопы в атмосферу. А также это повышенная опасность для перехода дорожных путей.
• Экология района. Существуют в целом неблагоприятные районы, вызывающие постоянные болезни и смертельные исходы. Важно обращать на наличие природы и вредных отравляющих ее объектов.
• Наличие общественного транспорта и удобство в его использовании. Для тех, кто передвигается на общественном транспорте, важно оценить ситуацию в часы пик и проанализировать время и удобство прибытия в необходимые районы.
• Платные и бесплатные парковки вблизи дома. Это также очень важный момент, потому что отсутствие бесплатных парковок — это дополнительные ежемесячные расходы для семьи. Удобство и близость расположения платных парковок может гарантировать сохранность автомобилей и спокойствие их собственников.
• Близость развлекательных заведений. Подобные заведения привлекают определенные группы населения. Так, например дискотека для молодежи может создавать неудобства в постоянном потоке рядом с домом пьяных подростков, раскидывающих окурки и стеклянные бутылки.

Поэтому для выбора определенного района, важно съездить туда и посмотреть все своими глазами.

Отметив плюсы и минусы по каждому перечисленному пункту, и сравнив несколько районов, можно выбрать наиболее подходящий путем определения большего количества плюсов одного из них.
Важно выбирать район, учитывая самые основные принципиальные моменты для каждого члена семьи, а также все плюсы и минусы в совокупности.
Внешние и внутренние характеристики многоквартирного дома.
Определившись с районом, в котором хочется жить, необходимо перейти к выбору непосредственно самого дома. Здесь важно оценивать этап строительства дома. Конечно, легче всего выбирать дом, когда он уже имеет самый верхний этаж и почти готов к вводу в эксплуатацию.

При внешнем осмотре дома важно оценить цельность конструкции и отсутствие трещин, видимых перекосов. В первые годы постройки дома, он особенно подвержен усадке и появлению трещин. Поэтому важно осмотреть дом со всех сторон и отказаться от покупки в нем квартиры в случае обнаружения видимых изъянов.
Если первичный наружный осмотр дома дал удовлетворительные результаты важно провести внутренний осмотр. Заходя в подъезд, необходимо оценить следующее:

• высота потолков;
• отсутствие трещина на стенах, потолке и полу;
• наличие пассажирского и грузового лифтов;
• ширина лестничного пролета;
• удобство подъездной планировки;
• количество квартир на этаже;
• оценка утепления дома;
• соблюдение норм проведения вентиляции и электричества

Важно пройтись по подъезду, по этажам и представить будущему новоселу, что он будет ходить здесь ежедневно. Оценить возможности ввоза будущей мебели и техники в свою квартиру. Так, например, отсутствие грузового лифта и узкие лестничные пролеты могут создать множество проблем при переезде.

После оценки и выбора конкретного дома для будущего проживания предстоит выбор этажа. По рыночным законам самыми популярными этажами считаются с 3 до предпоследнего этажа.

Самыми непопулярными являются первый и последний этажи. Поэтому зачастую застройщики делают на них более привлекательные цены.
К основным минуса последнего этажа относятся:

• Вероятность протекания потолка.
• Промерзание крыши.
• Осложненный доступ в случае неработоспособности лифта.
• Трудности при продаже на вторичном рынке.

Но есть и весомые плюсы покупки квартиры на самом верхнем этаже:

• Отсутствие топающих сверху соседей.
• При наличии чердака или технического этажа, возможность приватизации и перепланировки квартиру в 2 уровня.
• Более свежий воздух.
• Менее слышно уличный гул.
• Отсутствие проходящих мимо соседей.
• Более привлекательная цена.

На этапе строительства будущей квартиры дольщик может предоставить свои пожелания на проектирования его жилой площади. В этом случае неизменными остаются только несущие стены.

При проектировании будущей планировки квартиры важно учитывать следующие факторы:

• близость к лифтовой шахте;
• соседство через стену с соседями;
• угловое расположение квартиры;
• возможность проветривания;
• расположение на солнечную сторону.

В случае близкого расположения одной из комнат к лифтовой шахте или соседней квартире важно обратить внимание, чтобы граничащая стена была несущей. Тогда она будет более качественно изолировать шум. Но на этапе строительства можно скорректировать шумоизоляцию по желанию дольщика.
Приобретая квартиру в доме, важно выяснить, кем будут соседи. Зачастую застройщик может подсказать, если выдаются сертификаты для покупки квартиры в данном доме военным людям, медикам, людям, работающим на определенном заводе, детям-сиротам.
Также на основную массу соседей влияет расположение поблизости градообразующих предприятий, университетов и других крупных объектов. Часто собственники квартир сдают в аренду квартиры вблизи высших учебных заведений.

Проводя осмотр дома, можно поинтересоваться у соседей из окружающих домов об информации, о том контингенте людей, которые планируют заселяться. Бдящие пожилые люди с удовольствием поделятся своими наблюдениями о том, какие люди приходят смотреть данную новостройку.
Также можно обратить внимание на тип квартир на одном этаже. Так, например, если семья с детьми планирует заселиться в двух- или трехкомнатную квартиру, а вокруг остаются однокомнатные квартиры, стоит задуматься о соседях. Обычно однокомнатные квартиры покупают молодые люди или семьи, не имеющие детей.
Исходя из полученной информации, можно сделать вывод, кто будет жить рядом и допустимо ли такое соседство для комфортного проживания в новой квартире.
Придерживаясь этих простых правил, можно с лёгкостью выбрать необходимую именно Вам квартиру!

Заключение

Поэтапно пройдя все перечисленные пункты, внимательно изучив необходимые документы компании-застройщика, ознакомившись с проектной документацией дома и выбрав понравившуюся квартиру, можно смело подписывать договор долевого участия. Внимательность и осторожность служат основными гарантами счастливого владения недвижимостью как на вторичном, так и на первичном рынке.

Вот теперь Вы знаете, как выбрать новостройку и проблем с выбором жилья на первичном рынке возникнуть у Вас не должно.

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

II. Кaк выбpaть квapтиpy в нoвocтpoйкe для жилья

Bтopичкa или пepвичкa

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки пepвичнoгo жилья:​

Пpeимyщecтвa и нeдocтaтки втopички:​

B кaкoм paйoнe выбpaть нoвocтpoйкy

Pacпoлoжeниe. Нeoбxoдимo yчитывaть вaжныe кoнкpeтнo для вac xapaктepиcтики: yдaлeннocть oт цeнтpa, paбoты, yчeбы, poдcтвeнникoв, paзвлeкaтeльныx плoщaдoк гopoдa и тaк дaлee. Чтo кacaeтcя цeны — кaк пpaвилo, дeшeвлe пpиoбpeтaть нoвocтpoйки в нoвыx микpopaйoнax ближe к oкpaинaм гopoдa. Нoвocтpoйкa в цeнтpe гopoдa бyдeт дopoжe, нo в дaльнeйшeм цeнa тaкoй квapтиpы бyдeт нaмнoгo вышe yжe cyщecтвyющиx втopичeк в дoмax пo coceдcтвy. B бyдyщeм тaкyю квapтиpy бyдeт лeгчe пpoдaть или oбмeнять.

Инфpacтpyктypa. Ecли вы пpиoбpeтaeтe квapтиpy тoлькo для ceбя, oттaлкивaйтecь oт нeoбxoдимoгo: пpoдyктoвыe мaгaзины, aптeки, пapикмaxepcкиe, пoликлиники и тopгoвыe цeнтpы в шaгoвoй дocтyпнocти. Oблaдaтeлям личнoгo aвтo cтoит oбpaтить внимaниe нa нaличиe пapкoвки или гapaжнoгo кooпepaтивa. Пpичeм кoличecтвo квapтиp в дoмe и мecт нa пpидoмoвoй пapкoвкe в идeaлe дoлжнo быть в cooтнoшeнии 1:1.

Teм, ктo плaниpyeт зaceлятьcя c ceмьeй, cтoит пpoмoнитopить ближaйшиe шкoлы, дeтcкиe caды, игpoвыe и cпopтивныe плoщaдки. Утoчняйтe y зacтpoйщикa плaниpyeмyю зacтpoйкy, ecли микpopaйoн aбcoлютнo нoвый. Инoгдa нeoбxoдимыe для жизни oбъeкты ввoдят нa пoздниx cтaдияx пpoeктa. Moжнo пoпacть в cитyaцию, кoгдa шкoлы и бoльницы пocтpoят тoлькo чepeз нecкoлькo лeт вaшeгo зaceлeния.

Ecли дoм yжe ввeдeн в экcплyaтaцию, a paйoн oбжит, нaилyчшим вapиaнтoм бyдeт cъeздить в пpиглянyвшийcя paйoн и пpoгyлятьcя пo нeмy caмocтoятeльнo. Taк вы нaгляднo oцeнитe инфpacтpyктypy, бyдyщиx coceдeй. Пoceтитe пpeдпoлaгaeмый paйoн пpoживaния в бyдни и выxoдныe, в днeвнoe и вeчepнee вpeмя, чтoбы cocтaвить пoлнyю кapтинy. Oбpaтитe внимaниe нa ocвeщeниe yлиц, paccтaнoвкy мycopныx бaкoв, oфopмлeниe элeктpoщитoвыx.

Tpaнcпopтнaя paзвязкa. Пpи нaличии личнoгo aвтo, yбeдитecь, чтo y дoмa ecть пapкoвкa c дocтaтoчным кoличecтвoм мecт или гapaжный кooпepaтив нeпoдaлeкy. Bыбиpaя нoвocтpoйкy в микpopaйoнax, зaceкитe вpeмя пoeздки oт цeнтpa или мecтa paбoты дo дoмa. Пpикиньтe, cкoлькo бyдeтe тpaтить нa дopoгy в cпoкoйнoe вpeмя в чac пик, opиeнтиpyяcь нa дopoжнyю cитyaцию вaшeгo гopoдa.

Пeшexoдaм нyжнo пpoвepить aвтoбycныe мapшpyты, нacкoлькo близкo oт дoмa ближaйшиe мeтpo и ocтaнoвки, кaк чacтo xoдят нeoбxoдимыe мapшpyты. Кaк вapиaнт — oткpoйтe 2Гиc, ввeдитe aдpec дoмa или нaзвaниe жилoгo кoмплeкca и пpoлoжитe мapшpyт дo цeнтpa, paбoты, yнивepcитeтa, poдcтвeнникoв. 3aтeм нaйдитe элeктpoннoe pacпиcaниe и пocмoтpитe, кaк чacтo xoдят нyжныe вaм aвтoбycы. Жeлaтeльнo, чтoбы былo нecкoлькo вapиaнтoв мapшpyтoв нa выбop, чтoбы нe зaвиceть oт eдинcтвeннoгo aвтoбyca, кoтopый xoдит paз в чac.

Экoлoгия. Убeдитecь, чтo pядoм c жилым кoмплeкcoм нeт зaвoдoв или дpyгиx пpoизвoдcтв c выбpocoм вpeдныx вeщecтв. Ecли цeнитe тишинy и кoмфopт, paccмaтpивaйтe дoмa в глyбинe paйoнa, чтoбы избeжaть зaгaзoвaннocти и шyмa oт тpacc. Ecли зacтpoйщик peaлизyeт coвepшeннo нoвый paйoн, пoинтepecyйтecь, плaниpyeтcя ли oзeлeнeниe, paзбивкa пapкoв и cквepoв.

Дoм

3acтpoйщик. Ceйчac pынoк нeдвижимocти пpeдлaгaeт мнoгo вapиaнтoв oт cтapыx и нoвыx зacтpoйщикoв, бoльшиx и мaлeнькиx кoмпaний. Чтoбы нe yгoдить в дoлгocтpoй или вoвce зaмopoзкy cтpoитeльcтвa пpи выбope дoлeвoгo yчacтия, внимaтeльнo изyчитe peпyтaцию зacтpoйщикa. Лyчшe выбиpaть зacтpoйщикa, oттaлкивaяcь oт:

мнoгoлeтнeгo oпытa paбoты;

кoличecтвa и кaчecтвa зaвepшeнныx пpoeктoв;

нaличия пpoeктнoй дoкyмeнтaции и лицeнзий;

coтpyдничecтвa c вeдyщими бaнкaми.

Cpeди мoлoдыx пpoeктoв вcтpeчaютcя дoчepниe кoмпaнии лидepoв pынкa или cтopoнниe пpoeкты. B тaкиx cлyчaяx нoвaя кoмпaния-зacтpoйщик oбязaтeльнo yкaжeт пpинaдлeжнocть к дoвepeннoмy зacтpoйщикy.

Mнoгиe зacтpoйщики paзмeщaют нa caйтax paздeл, гдe мoжнo пocмoтpeть oнлaйн-тpaнcляцию пpoцecca cтpoитeльcтвa. Ecли paccмaтpивaeтe opгaнизaцию c нeбoльшим oпытoм paбoты, нo выгoдными пpeдлoжeниями — oтдaвaйтe пpeдпoчтeниe тeм, зa пpoцeccoм кoтopыx вы cмoжeтe нaблюдaть.

Maтepиaл иcпoлнeния. Oт типa дoмa бyдeт зaвиceть cкopocть вoзвeщeния, вaш личный кoмфopт, cтoимocть жилья и cкoлькo пpocлyжит дoм. Paccмoтpим пpeимyщecтвa, нeдocтaтки, cкopocть вoзвeдeния и cpoк cлyжбы:

Расположение квартиры

Расположение квартиры относительно сторон света, параметр которым многие пренебрегают, о чем жалеют впоследствии так как:

• квартиры-распашонки всегда имеют преимущество над квартирами-линейками, окна которых выходят на одну сторону. При таком конфигурации у вас всегда будет возможность быстро проветрить квартиру и добиться постоянного притока воздуха с улицы. Так же у вас больше вариантов выбрать место для детской или спальни, спрятавшись от утренних солнечных лучей и от оживленной улицы за окном.
• Наиболее комфортным считается жилье, окна которого выходят на восток или запад. На южной стороне может быть очень жарко, а на северной в квартире может быть слишком темно и холодно.
• Чем выше квартира тем больше солнечного света к вам поступает. На нижних этажах даже при удачном расположении относительно сторон света, солнце может не попадать к вам из за густых деревьев или близко расположенных домов.
• Избегайте квартиры с окнами, выходящими на рестораны , клубы и прочие питейные заведения.

Коридоры и холлы

Коридоры, холлы и прихожие — технические помещения, без которых не обходится ни одна квартира. Но они могут занимать до четверти всей площади, а использовать их удается далеко не всегда. Сложности возникают, если коридор огромный и ограничен несущими стенами. Тогда его нельзя присоединить ни к одной из комнат. Именно это и стоит проверить на планировке квартиры. В этом случае можно разве что установить в коридоре шкаф, а иногда и просто заплатить за «транзитные» квадратные метры.

Но большой коридор не говорит о том, что планировка неудачная. Cанузел можно расширить только за счет коридора, а кухню перенести только в нежилую часть квартиры. Поэтому те, кто планирует купить квартиру с меньшим количеством комнат и сделать перепланировку, специально ищут варианты с большими коридорами и холлами.

К примеру, можно присоединить коридор к гостиной и перенести в эту зону кухню. Такая перепланировка разрешена. Получится просторная кухня-гостиная и небольшая, но отдельная спальня на том месте, где раньше была кухня. Правда, по документам эта комната должна оставаться нежилой — например, ее можно назвать кабинетом. Площадь квартиры останется неизменной, а комнат станет на одну больше.

Иногда на месте холла или коридора создают гардеробную. Гардеробная рядом со спальней вместит гораздо больше вещей, чем обычный шкаф, и визуально не утяжелит комнату. А в гардеробной рядом с прихожей можно оставлять велосипед или детскую коляску.

В обеих квартирах коридор занимает около четверти всей площади. В первом случае присоединить его к комнатам нельзя из-за несущих стен, во втором — из-за санузла. Конечно, можно установить в холле шкаф во всю стену, но все равно такой размер технического помещения неоправданно велик

Кухню допустимо переносить в пределах нежилой зоны. В этом случае — в коридор, который присоединили к гостиной. Правда, эту часть нужно выделить хотя бы плиткой на полу, а новая комната, которая образовалась на месте кухни, по документам должна быть нежилой, например кабинетом или гардеробной. Но никто не запретит поставить там кровать

Коридор занимает шестую часть квартиры, но это даже на пользу. На его место можно перенести кухню, чтобы выкроить место для дополнительной спальни

Такая перепланировка во многом оказалась возможной потому, что можно было легко перенести двери, которые выходили в коридор

Квартира трехкомнатная и кажется большой, но на самом деле прихожая по площади сравнима с каждой из спален. И исправить такую планировку невозможно, потому что в холл выходит слишком много дверей, которые некуда перенести

Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью

Приобретение жилья – одно из важнейших событий. От того, насколько грамотно и внимательно вы подойдете к решению этой задачи, зависит комфортная жизнь вашей семьи. Наша пошаговая инструкция расскажет, как купить недвижимость правильно.

Шаг 1. Составляем список параметров жилья

Функциональные параметры

В первую очередь необходимо определиться с функциональными параметрами жилья. Это метраж квартиры, количество комнат, планировка, этаж, наличие балкона, гардеробной, кладовой и пр.

Площадь квартиры и количество комнат зависят от числа жильцов. Например, идеальный вариант для семьи с детьми – двух- и трехкомнатные квартиры евроформата. Отдельные спальни создадут приватное пространство для каждого, а объединенная кухня-гостиная позволит сэкономить на количестве квадратных метров и соответственно – на общей стоимости жилья.

Этаж и дополнительные параметры планировки (гардеробные комнаты, несколько санузлов и пр.) следует определять исходя из приоритетов ваших потребностей. Например, если в семье есть малыш или планируется прибавление, квартира на пятом этаже в доме без лифта вряд ли подойдет.

Локация

Далее выбираем район проживания. Большинство людей стремятся приобрести квартиру в районе, где они проживают сейчас, однако это не всегда оправдано. Гораздо важнее ориентироваться на транспортную доступность, а также инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, магазины и пр.

Квартиру, полностью соответствующую всем мечтам и пожеланиям, найти очень сложно, поэтому параметры вашего будущего жилья придется разделить на основные и второстепенные. Допустим, основным критерием для работающей семьи будет близость к метро, второстепенным – наличие балкона.

Шаг 2. Определяем бюджет

Продумайте, какую сумму вы можете потратить на приобретение жилья. Изучите сайты с предложениями, чтобы понять, в какой ценовой категории находится квартира, обладающая важными для вас критериями. Не исключено, что требования к жилью придется скорректировать.

Выясните, достаточно ли вам собственных средств или придется брать ипотеку. Изучите ипотечные программы, точно рассчитайте кредит. Учтите, что помимо стоимости квартиры вас ждут дополнительные затраты. «За сопровождение сделки на вторичном рынке придется заплатить 3% от суммы покупки, услуги по регистрации в Росреестре могут обойтись в сумму до 100 тыс. рублей, также в затраты могут входить услуги нотариуса, госпошлины и пр.», – предупреждает Александр Галицын, директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость».

Услуги риэлторов составляют в среднем 2-3% от стоимости квартиры, но в сложных случаях могут быть и выше. И не забывайте, что после приобретения квартиры вам понадобятся средства на ремонт.

Шаг 3. Выбираем варианты

Начинайте поиск с просмотра сайтов о продаже недвижимости. Сравните цены на жилье в строящихся домах и на вторичном рынке.

обычно квартира в новостройке стоит дешевле. при этом Стоимость «квадрата» жилья на начальном этапе строительства и на завершающем может отличаться на треть и более.

Покупка на первичном рынке имеет ряд особенностей. Главная – вы не сможете въехать сразу, нужно будет ожидать окончания сдачи жилого комплекса в эксплуатацию несколько месяцев, а возможно и лет.

Чем раньше вы решитесь на приобретение новостройки, тем меньше потратите денег. Но вместе с тем выше риски никогда не заселиться в этот дом. Так что я бы советовал придерживаться «золотой середины». Спешить с покупкой жилья на слишком ранней стадии не стоит. Но и нет смысла ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию, когда цены на квартиры взлетят на 30-40%.

Александр Галицын директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость»

Прежде чем принять решение о покупке внимательно изучите «биографию» девелопера. «Сейчас у каждого застройщика должен быть сайт, на котором можно познакомиться с компанией и объектом. В обязательном порядке там должны быть выложены действующее разрешение на строительство, а также проектная декларация с подробной информацией. Также должны быть опубликованы экспертное заключение и форма договора долевого участия», – поясняет Юлия Дымова, руководитель офиса продаж Est-a-Tet .

Узнать о ходе строительства жилого комплекса поможет фотоотчет со стройки, который застройщик регулярно размещает на сайте. Кстати, нередко здесь же работает камера, с помощью которой можно следить за ходом строительства в режиме реального времени.

Когда вы точно решите купить квартиру в новостройке и получите четкое представление о нужных вам параметрах жилья, районе расположения дома и бюджете сделки, постарайтесь посетить офисы продаж всех жилых комплексов, которые соответствуют вашим требованиям. Это необходимо для того, чтобы уточнить оставшиеся вопросы лично у представителей девелопера и подробно ознакомится с ближайшим окружением дома.

После знакомства с новостройками рекомендуем изучить аналогичные варианты на вторичном рынке. Рассматривать квартиры в построенных домах следует и в том случае, когда нужно въехать как можно быстрее.

При выборе квартиры на сайтах с объявлениями о продаже будьте внимательны. Если для вас важным критерием является близость к метро, не ленитесь проверить по «Яндекс-карте» реальное расстояние от дома до метро, иначе может оказаться, что дом расположен в 40 минутах езды на электричке от указанной станции.

При покупке квартир на вторичном рынке есть свои опасности. Например, в квартире могли ранее быть зарегистрированы лица, отбывающие срок наказания, квартира может иметь обременения, о которых продавец либо его представитель могут промолчать. Поэтому необходимо тщательно проверить все необходимые документы (список см. ниже). Как правило, квартиры, выставленные по слишком низкой цене, могут подразумевать различные проблемы с документами.

До того, как покупать квартиру в Москве на вторичном рынке, обязательно проверьте, не входит ли здание в программу реновации. Многие дома с квартирами отличной планировки и расположением у метро попадают под снос исключительно благодаря своему почтенному возрасту. Будет очень обидно купить квартиру мечты, сделать ремонт и узнать, что дом через два года снесут. Карту реновации с домами под снос можно посмотреть здесь .

Шаг 4. Выезжаем на просмотр квартир

На этом этапе вам пригодятся несколько несложных советов.

• Заранее составьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу: была ли перепланировка, узаконена ли она, сколько человек прописано, есть ли обременения, когда продавец сможет освободить квартиру, возможен ли торг. Рекомендует также спросить, зачем люди продают квартиру.

Лучше задать вопросы продавцу напрямую, а не через посредников, чтобы исключить возможность введения в заблуждение. Поэтому, когда вы сделаете выбор, требуйте устроить встречу с собственником. Если показ проводит посредник (риэлтор, юрист), проверьте наличие доверенности.

• Назначайте просмотр на выходные дни. Это даст вам возможность понять, насколько качественная в квартире звукоизоляция, узнать, что за соседи проживают за стеной.
• Обратите внимание на состояние подъезда. По его виду можно сделать вывод о том, как жильцы относятся к дому.
• Желательно пообщаться с соседями, это позволит составить более подробное представление о людях, проживающих в подъезде.
• Проверьте, совпадает ли реальная площадь помещений с той, что указана в документах.
• Во время просмотра обратите внимание на вид из окна. Шумовые и видовые характеристики жилья влияют на решение о покупке, не каждый готов жить рядом с транспортными путями, например.
• Сделайте детальные фото всех помещений квартиры с разных ракурсов, чтобы придя домой еще раз все рассмотреть и при необходимости задать продавцу вопросы.
• Если квартира вам понравилась, внимательно осмотрите дом и придомовую территорию (наличие ночного клуба в соседнем подъезде лучше обнаружить до того, как купить жилье), прогуляйтесь по району, посмотрите, где расположены остановки транспорта, детсад, магазины.

Если человек точно знает, чего хочет, для просмотра достаточно пяти-шести вариантов. Окончательный выбор следует делать исходя из основных параметров жилья: стоимость, местоположение, соответствие вашим требованиям. Также нужно учитывать свободна ли жилплощадь. Если вы планируете брать ипотеку, обязательно выясните, соответствует ли квартира требованиям банка. Примите во внимание состояние жилья: если квартира приобретается в кредит, тратить дополнительные средства на ремонт может быть невыгодно.

Юлия Антясова руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»

Покупка квартиры в ипотеку. С чего начать?

К «жизни взаймы» следует подходить с максимально ответственностью – отдавать кредит предстоит вам, а с учетом процентов, страховки квартиры и других расходов расстаться придется с гораздо большей суммой, чем вы взяли. Как грамотно купить жилье в ипотеку?

1. Внимательно изучите разные ипотечные программы. Выясните, какие выплаты помимо самого кредита вам предстоит сделать: проценты, стоимость независимой оценки жилья, страхования квартиры и жизни заемщика, комиссия за открытие аккредитива, выдача кредита и проч.
2. Определите, какую сумму вы хотите и можете взять в банке, сколько денег можете внести в качестве первоначального взноса. Срок выплаты ипотеки зависит от ваших возможностей. Если готовы ежемесячно платить крупную сумму, берите кредит на пять лет. В противоположном случае выбирайте максимально возможный для вас срок (например, 30 лет) с условием досрочного погашения. Помните, что сумма ежесменного платежа напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита, старайтесь сделать первый взнос максимально большим.
3. Ежемесячные расходы на ипотеку в идеальном варианте должен составлять не более 30% от суммы совокупного дохода семьи, тогда у вас будет возможность спокойно оплачивать свои постоянные расходы и откладывать на дополнительные издержки – например, на отдых. Иначе есть риск возникновения «финансовой усталости» от ипотеки, что ведет к проблемам. Если не получается достичь идеального соотношения, старайтесь, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от совокупного дохода всех членов семьи.
4. Рассматривая банк, выбирайте наиболее комфортные условия кредитования (с меньшей ставкой, подходящим первоначальным взносом). Следует обратить внимание на простоту и скорость одобрения банком вашего ипотечного кредита. Важно, чтобы банк удовлетворили документы о доходах, которые вы можете предоставить.
5. Получить пониженную ставку по ипотеке поможет выполнение дополнительных условий банка – например, оформление страховки в определенной компании.
6. Не забывайте ежегодно продлевать страховку на квартиру и своевременно предоставлять новые документы в банк, иначе ипотечная ставка может вырасти.

Шаг 5. Проверяем документы на квартиру

Этот этап может занять срок от 7 до 14 дней.

Для покупки квартиры в новостройке изучаем:

1. Учредительные документы компании-застройщика (устав, свидетельства ИНН и ОГРН). Также необходимо удостовериться в правоспособности подписанта (приказ о вступлении в должность генерального директора или доверенность). Как правило, документы можно найти на сайте застройщика;

2. разрешение на строительство (также должно быть на сайте девелопера);

3. проектную документацию;

4. документы, подтверждающие права на земельный участок (не забудьте уточнить срок действия);

5. финансовые (бухгалтерские) отчеты.

Для покупки квартиры на «вторичке» смотрим:

1. Все предыдущие договоры купли-продажи;

2. паспорт продавца;

3. государственную регистрацию права собственности на квартиру.

Следует удостовериться, что продавец действительно является собственником, и адрес соответствует реальному местонахождению квартиры. Нужно также узнать, не заложено ли жилье (в противном случае в строке «основание выдачи» указывается номер договора ипотеки).

4. техпаспорт (убедитесь, что указанные в нем данные идентичны реальным размерам);

5. домовую книгу;

Все ранее зарегистрированные люди должны быть выписаны. Это очень важно, не поленитесь лично проверить это в паспортном столе. Иначе вы можете приобрести нежелательных соседей по квартире.

6. справки об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;

7. согласие на сделку от социальных служб – при необходимости, если в квартире прописаны или являются собственниками дети, не достигшие совершеннолетия.

Шаг 6. Подписываем соглашение и вносим предоплату

Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату. «В этом документе фиксируются все договоренности сторон: описание квартиры, ее стоимость, сроки и форма заключения договора, порядок произведения расчетов за квартиру, расходы участников сделки, сроки физического освобождения квартиры и проч.», – рассказывает Татьяна Маркелова, юрист Penny Lane Realty.

Предоплата бывает двух видов: задаток и аванс. Более выгодным является задаток: если продавец вдруг отказывается от сделки (по любой причине), он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере, считает Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. А вот аванс интереснее для владельца квартиры, который в любой момент может расторгнуть соглашение и просто вернуть деньги. Например, если кто-то еще предложит более высокую цену.

Шаг 7. Проводим сделку

Встреча происходит в банке или у нотариуса.

Вам нужно открыть в пользу продавца аккредитив либо заложить деньги за квартиру в ячейку, возможно также перечисление оплаты за квартиру на депозитный счет нотариуса. Затем участники сделки заключают договор купли-продажи. Если квартира находится в общей долевой собственности или владелец является несовершеннолетним, потребуется нотариальное удостоверение договора. Если вы покупаете жилье в строящемся доме, подписание договора может проходить в офисе компании-застройщика либо брокерской компании.

Татьяна Маркелова юрист Penny Lane Realty

Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель заключает с девелопером договор долевого участия (ДДУ), который должен включать в себя:

• подробное описание вашей квартиры (точный адрес, этаж, площадь); если жилье сдается с отделочными работами, указываются материалы, использованные для отделки;
• сроки окончания строительства;
• цену квартиры и порядок оплаты;
• гарантийный срок (должен составлять не менее пяти лет).

Шаг 8. Регистрируем права на квартиру

После подписания договора купли-продажи обеими сторонами он считается заключенным, однако еще не исполненным. «Таковым он станет, когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, бывший владелец жилья получит оплату, а покупатель – квартиру по акту приема-передачи», – объясняет Юлия Антясова.

1. Зарегистрировать право нового собственника на жилье в Росреестре. Для этого нужно собрать и подать в МФЦ следующие документы: договор купли-продажи, паспорт, заявление (можно оформить непосредственно в МФЦ), квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. рублей). После этого продавец получает свои деньги, передает расписку в обмен на деньги.

2. Подписать акт приема-передачи квартиры. После этого вы становитесь ее полноправным собственником, продавец снимает с себя обязанности по содержанию жилья и общедомовой территории, их принимает покупатель. Если сделка проходила на основании заключения договора долевого участия, то сначала нужно принять квартиру по акту и лишь потом зарегистрировать в Росреестре.

3. Оформить регистрацию. Подать в МФЦ свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт, заявление.

4. Перезаключить договоры с ресурсоснабжающими компаниями (энергосбытом и пр.).

5. На квартиру, купленную по ипотеке, необходимо сдать документы в банк не позднее установленного срока.

Покупка квартиры в новостройке

Есть несколько важных шагов при покупке квартиры, которые все проходят. Чтобы не было путаницы — разберем их.

Оплата стоимости квартиры

Оплата стоимости квартиры в новостройке на этапе строительства связана со счетами эскроу. Деньги вносятся покупателем на счет только после того, как пройдет регистрация договора участия в долевом строительстве. Там они замораживаются до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

— Оплата производится за всю квартиру сразу, но только после заключения договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет в банке и не доступны для застройщика, пока он не исполнит свои обязательства, — говорит риэлтор федеральной компании «Полезные люди» Алёна Кокрова.

У покупателя могут быть разные варианты оплаты стоимости строящегося жилья.

Внести сразу на счет полную сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет счет покупателю новостройки и подготавливает договор. Далее оплачивается счет по договору, после чего документы подаются на госрегистрацию: либо договор долевого участия, либо договор купли-продажи, если дом достроен и квартира в собственности у застройщика.

Оформить ипотеку, если нет всей суммы. На счет поступит первоначальный взнос и ипотечные средства банка. Пока квартира строится, заемщик постепенно будет выплачивать ипотеку. До погашения — квартира в собственности банка.

Рассрочка платежа. На нее идут неохотно в случае покупки на стадии строительства. Эскроу-счет — это страховой счет застройщика перед банками. Чем больше там денег, тем меньше % ставки у застройщика. Соответственно, с эскроу-счетами рассрочка для застройщика становится невыгодной. Условия обычно такие: большой первоначальный взнос (40-50%) и крупные платежи в небольшой срок (от 6 месяцев до двух лет). К тому же застройщик может не согласиться продать по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить итоговую цену недвижимости. До полного погашения жилье находится в собственности застройщика.

Рассказываем про эскроу-счет простыми словами: как его открыть в банке, в чем преимущества и недостатки, а также нюансы при покупке квартиры

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что исполнил обязательства по строительству объекта и нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

— Если он просто написал по e-mail или позвонил по телефону, это не считается, что он уведомил клиента о готовности объекта. Только официальное письмо, поступившее покупателю по почте, можно принимать во внимание. С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика, у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру. Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова.

При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить. Затем проводится повторный осмотр, и если все в порядке, подписывается акт приема-передачи квартиры.

При подписании акта приема-передачи квартиры в новостройке важно учесть несколько моментов.

Покупатель может пригласить стороннего специалиста для оценки качества квартиры. Застройщик может быть против этого, аргументируя, что документы подписывает именно покупатель. Однако законодательством не запрещено присутствие и осмотр объекта другим человеком. Для исключения конфликтной ситуации можно оформить нотариальную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не вправе отказать в осмотре именно им.

При обнаружении дефектов, они должны быть не просто оговорены на словах, но и зафиксированы документально. Во-первых, нужно составить дефектную ведомость, в которой прописать все моменты. Например, стены кривые, кран течет, однокамерный стеклопакет вместо двухкамерного, царапины на сантехнике или дверях, неисправная электропроводка и т.д. Во-вторых, нужно сфотографировать все обнаруженные дефекты, что позволит иметь доказательства на руках.

Подписывать акт приема-передачи нельзя, пока дефекты не будут исправлены. Как только покупатель ставит подпись, он принимает квартиру и получает ключи. Кроме того, даже если застройщик согласен исправить дефекты после передачи ключей, владельцу квартиры придется каждый раз приезжать на объект, чтобы просто открыть дверь рабочим, ведь теперь ключи есть только у него.

Когда дефекты настолько серьезные, что их невозможно исправить, договор с застройщиком можно расторгнуть. Покупатель получит назад деньги с эскроу-счета. Однако такая ситуация не выгодна ни застройщику, ни покупателю, а потому, как правило, они стараются прийти к компромиссу.

Если после подписания акта приема-передачи обнаружился дефект, который невозможно было обнаружить ранее, покупатель направляет застройщику требование о его устранении. Лучше сделать это заказными письмом или в отдать секретарю в офисе, проследив, чтобы был присвоен входящий номер. Можно потребовать материальной компенсации затрат на ремонт. После 10 дней с момента вручения, покупатель вправе обратиться в суд для решения конфликтной ситуации.

Квартиру на вторичном рынке можно осмотреть — оценить вид из окна и проверить, насколько много света в комнатах. В новостройке, особенно на этапе котлована, покупателям предлагают лишь планировки конкретных квартир или план этажа жилого комплекса. Для человека, который впервые покупает недвижимость и ничего не слышал о планировочных решениях, разные варианты будут различаться разве что площадью и количеством комнат.

Как эскроу защищают наши права

Деньги, которые платят за будущую квартиру в новостройке покупатели, идут не сразу застройщику, а на эскроу-счета в банке (счета, с которых деньги переведут только при выполнении определенных условий). Это что-то вроде беспроцентного депозита. Там средства будут храниться до окончания строительства — застройщик их получит только после ввода объекта в эксплуатацию.

Стройка тем временем будет вестись на деньги банка — в рамках проектного финансирования. Предполагается, что у банков гораздо лучше, чем у граждан, получится различать, кому можно доверить средства, а кому нет. Кроме того, более надежным и успешным застройщикам кредиты будут обходиться дешевле. Система предполагается такая. Сначала строительная компания получает кредит по рыночной ставке (потолок установлен в 13%). После того как начнутся продажи, условия кредитования изменятся. На ту часть кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на эскроу-счетах, ставка снизится до 6 – 7%.

А если начнутся проблемы?

Если проблемы возникнут у застройщика, например, он окажется банкротом, покупатель получит назад свои деньги с эскроу-счета (правда, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги покупателю вернет «Агентство по страхованию вкладов». По той же схеме, по которой их возвращают обычным вкладчикам, если банк прекращает работу. Разница только в потолке выплат. Для дольщиков он будет значительно выше — 10 миллионов рублей (обычным вкладчикам АСВ гарантирует возврат до 1,4 миллиона).