Квартира по переуступке в ипотеку

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Как купить квартиру по договору переуступки?

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности. На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике. А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне. Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи. Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

• Срочная нужда в деньгах.
• Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

• Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
• Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
• Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
• Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Группа «Самолет» строит квартиры за нормальные деньги, а покупать их можно в рассрочку и в ипотеку. Так что ставим финансовую цель и берем курс на квартиру. Уи!

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Уступка по ДДУ: Сыр, Мышь, Мышеловка(?) Кто есть что.

Тема уступки права требования по Договору участия в долевом строительстве была, есть и (пока) еще долго будет актуальна. Кто-то продает, потому что решил «выйти» из проекта, кто-то, соответственно, хочет купить. И в последнее время стала ловить себя на мысли о том, что уже в который раз консультирую по телефону в течение минут двадцати-тридцати людей по этому вопросу . Конечно, цена рассчитана и ниже, чем у Застройщиков, конечно, уступка с его согласия (если таковое требуется, исходя из положений ДДУ). Но… «Заманчиво, но как-то боязно» – самое часто резюме от потенциальных покупателей. А также: «Почему дешевле, чем у Застройщика», «Ах, неполная стоимость» и «Наверное, дом не сдадут» (когда он уже сдан), «Там же ремонт еще делать» (указано в объявлениях). «Наверное, будут проблемы с оформлением (права) собственности» (безусловно, если не оформлять). Не буду вдаваться в подробности последствий упрощения регистрации перехода права собственности по ДКП на вторичном рынке (удобно при единственной сделке, без цепочки и то, если родственники-знакомые. Упростили-то лишь саму регистрацию, я имею ввиду давно и через МФЦ, и тем самым ввели в заблуждение продавцов-покупателей, что, мол, это и есть основное в сделке)). А переговоры, проверки, альтернативы… И продавцы –покупатели постепенно стали считать себя и юристами, и риэлторами, и стали –таки пробовать играть эти роли все активнее в последние годы. И пытать юристов- риэлторов, тех, по чьим объявлениям звонят, своими замечательными вопросами «по существу». Но Договор уступки – отдельная тема. Разъяснений по теме немного. И пытки поэтому страшнее). После очередной такой беседы решила расставить точки (над i). Итак,

«СЫР» – Объект долевого строительства, чаще, жилое помещение, т.е. «Квартира». Предмет покупки. Предмет уступки. А по юридическому существу сделки – ПРАВО требования исполнения обязательств по передаче Квартиры, которое Продавец (Цедент) передает Покупателю (Цессионарию) по Договору уступки (Цессии) вместе с обязанностями по ДДУ. То есть происходит смена «Дольщика» по ДДУ.

«МЫШЬ» – ею может стать и Продавец и Покупатель – сделка может нести риски для обеих сторон.

«МЫШЕЛОВКА» – собственно сделка, договор уступки и расчеты по нему, опасна для того, кто есть «МЫШЬ».

– Не получить Объект долевого строительства (Квартиру), в случае, если Застройщик не сможет его достроить.(Не относится к введенным в эксплуатацию домам), так как по Договору уступки приобретает право требования, а не объект в натуральном выражении . Или получить позже срока, установленного в ДДУ.

– Иметь правопритязания со стороны Продавца по договору уступки. Как, например, супруга / супруги Продавца, которым не были известно(?) о сделке приобретения по ДДУ изначально или продаже по уступке.

– Иметь правопритязания со стороны лиц, участвовавших в предыдущих сделках по данному Объекту (если уступка по ДДУ не первая).

(*Но эти риски куда ниже, чем во многих случаях на вторичном рынке, когда Квартира много раз продавалась и не только).

– Оплатить разницу в стоимости квартиры, в случае разницы между проектной и фактической площадью после обмеров БТИ (как правило, в случае увеличения более, чем на 1 кв. метр, что предусмотрено положениями ДДУ. Но, также и получить возврат денег в случае уменьшения площади Квартиры).

– При заниженной стоимости в Договоре уступки, в случае расторжения такого договора по решению суда, получить именно ту сумму, которая указана в Договоре.

– При заниженной стоимости в Договоре уступки, по итогам окончательного расчета получить именно ту сумму, которая указана в Договоре.

– Иногда не получить ее, сумму, даже полную, вообще. Особенно, если право собственности скоро.

Ее может и не быть, если все разумно оформлять. Не проводить сделку, если Продавцом уже подписан акт приема-передачи. Составлять правильный договор уступки. Визировать его у застройщика. Указывать в нем полную сумму. Получать к сделке необходимые согласия и заявления. Проводить освидетельствования, в случае необходимости. И, конечно, позитивно обо всем этом договариваться. Все же риски для покупателя при Договоре уступке по ДДУ куда ниже, чем во многих случаях на вторичном рынке, когда Квартира много раз продавалась или имеет многодесятилетнюю непрозрачную историю. И, как говаривал кот Леопольд: «Ребята, давайте жить дружно». Хороших сделок!

Плюcы и минycы пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нa нeдвижимocть

У любoгo cпocoбa пoкyпки ecть плюcы и минycы, цeccия — нe иcключeниe. Paccмoтpим пpeимyщecтвa пepeycтyпки для пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

Для пpoдaвцa

Boзмoжнocть быcтpo зapaбoтaть нa пepeycтyпкe квapтиpы — мoжнo зaключить дoгoвop ДДУ cpaзy пocлe пyбликaции пpoeктнoй дeклapaции, a пepeycтyпить пpaвa пoд кoнeц cтpoитeльcтвa, кoгдa нeдвижимocть вoзpacтeт в цeнe.

Пepeycтyпкa пpaв тpeбoвaния нa нeдвижимocть зaнимaeт бoльшe вpeмeни нa oфopмлeниe, чeм дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния и дpyгиe фopмы дoкyмeнтoв. Нyжнo oбщaтьcя c зacтpoйщикoм, пoкyпaтeлeм, пoceщaть Pocpeecтp.

Нaлoгooблoжeниe. Цeccия, кaк и дpyгиe cдeлки c нeдвижимocтью, coвepшeнныe c цeлью пoлyчeния дoxoдa, oблaгaютcя нaлoгoм и тpeбyют пoдaчи дeклapaции coглacнo 208 cтaтьe НК PФ .

Для пoкyпaтeля

Boзмoжнocть кyпить жильe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм и втopичнoм pынкe. Ecли цeдeнтy cpoчнo нyжны дeньги, мoжнo кyпить нeдвижимocть дaжe дeшeвлe, чeм пoкyпaл oн. Paзницa в цeнe инoгдa дocтигaeт 5–20%.

Moжнo зapaбoтaть нa пepeпpoдaжe — ecли кyпить жильe нa этaпe cтpoитeльcтвa , вы пoтpaтитe мeньшe, чeм ecли пoкyпaли бы eгo нa пepвичнoм pынкe. Пocлe cдaчи дoмa в экcплyaтaцию мoжeтe пpoдaть квapтиpy c нaцeнкoй 5–50% в зaвиcимocти oт инвecтиций, cитyaции нa pынкe.

Пoлyчeниe нe нeдвижимocти, a пpaвa тpeбoвaния нa нee. 3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, зaтягивaть cpoк cтpoитeльcтвa или cpoк oфopмлeния дoкyмeнтoв. A пpи cтaндapтнoм дoгoвope пepeycтyпки вы cмoжeтe вoздeйcтвoвaть тoлькo нa кoмпaнию-зacтpoйщикa, a нe нa цeдeнтa.

Moжнo кyпить пpaвo тpeбoвaния c нeиcпoлнeнными дo кoнцa oбязaтeльcтвaми или пpocpoчкoй выплaт зacтpoйщикy.

Moжнo cтaть жepтвoй «двoйныx пpoдaж», ecли нe peгиcтpиpoвaть дoгoвop в Pocpeecтpe, или пoтepять инвecтиции, ecли oфopмить eгo нeпpaвильнo.

3acтpoйщик мoжeт oбaнкpoтитьcя, и oбъeкт oкaжeтcя нeдocтpoeм — инoгдa cтpoйки зaтягивaютcя нa гoды.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д.

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент – при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена. Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2022 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2022 года

Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224

Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)

Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)

Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах. Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже. Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома. ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена. «Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию. Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ. В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг. И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.

Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден. Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку. Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

– документ, удостоверяющий личность (паспорт); – документ об уплате госпошлины;

– договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;

– нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);

– согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;

– письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

– к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;

– квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;

– сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;

– кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве. «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Налог на продажу квартир по переуступке в 2022 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру. Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз. Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб. — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя. В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д. Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.