Номинальный счет в сбербанке при ипотеке

Услуга сервиса безопасных расчетов Сбербанка будет актуальна для сделок купли-продажи:

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2022 году

Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС)

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Основные сервисы реализованные ЦНС, которые используют клиенты при покупке квартиры:

• Домклик — портал для комплексного решения вопросов по недвижимости.
• Оценка стоимости недвижимости — актуальна для ипотечных клиентов.
• Электронная регистрация сделки — удаленное взаимодействие с Росреестром.
• Сервис безопасных расчетов (СБР) — процедура безналичного взаиморасчета между продавцом и покупателем, пришедшая на смену наличному обмену через банковскую ячейку.

Номинальный счет Центра недвижимости в Сбербанке

Разобраться на практике, как это работает и какие имеются особенности, можно на примере ЦНС в Сбербанке. Рассмотрим в деталях, что такое ЦНС, сервис безопасных расчетов Сбербанка, а также какова стоимость услуг и схема продажи с использованием номинального счета.

ЦНС Сбербанка

В 2015 году с целью обособления, минимизации временных затрат и развития блока операций с недвижимостью Сбербанком было создана отдельная структура – ООО «Центр недвижимости Сбербанка» (ЦНС). Свою деятельность ЦНС осуществляется через главную платформу Сбербанка по оформлению ипотеки и подаче онлайн-заявок – ДомКлик.

Клиентам в рамках данного портала предлагается целый спектр дополнительных услуг, использование которых позволит получить требуемый кредит без длительного ожидания в очередях и частых посещений офиса банка.

В частности, доступны следующие допсервисы:

• сервис безопасных расчетов;
• оценка стоимости приобретаемого жилья;
• электронная (удаленная) регистрация сделки;
• правовая экспертиза (юридическая чистота);
• услуги страхования;
• анализ цен.

Все услуги оказываются за дополнительную плату.

Сервис безопасных расчетов Сбербанка

Именно сервис безопасных расчетов позволяет клиенту отказаться от использования традиционной банковской ячейки с целью передачи наличных денег продавцу, а перечислить конкретную сумму на номинальный счет. Безопасность расчетов и сохранность переведенных денег гарантируется Сбербанком. После того, как сделка пройдет госрегистрацию, деньги автоматически переведутся продавцу.

В системе безопасного расчета участвует 4 стороны:

• Сбербанк (направляет договор ипотеки на регистрацию и подтверждает факт перерегистрации жилья на нового владельца);
• продавец (получает деньги по окончанию процедуры регистрации сделки);
• покупатель (пополняет номинальный кошелек на сумму, обозначенную в подписанном договоре, со своего личного банковского счета);
• регистрирующий орган (проверяет предоставленные документы по ипотеке и регистрирует сделку, по итогам которой банк получает электронную выписку из ЕГРН).

Схема купли-продажи квартиры с помощью номинального счета в Сбербанке

Процедура купли-продажи квартиры с использованием номинального счета по ипотеке в Сбербанке включает в себя следующие этапы:

1. Покупатель жилья на своем счете в Сбербанке размещает требуемую сумму первоначального взноса по ипотеке.
2. Между продавцом, ЦНС и покупателем заключается договор на осуществление безопасных расчетов по ипотеке через одноименный сервис Сбербанка.
3. ЦНС получает плату за оказание услуги и открывает в банке номинальный счет для реализации недвижимости.
4. Средства покупателя с его личного переводятся на открытый номинальный счет.
5. При успешной регистрации прав и ипотеки в Росреестре деньги перечисляются продавцу на его счет.

Сбербанк занимается непосредственно оформлением кредита и открывает счет клиенту, но формально за все несет ответственность ЦНС.

ВЫВОД: То есть номинальный счет по ипотеке Сбербанка – это, своего рода, временный кошелек, в котором хранятся деньги, полученные от покупателя недвижимости, и переводятся без задержек продавцу в случае успешной регистрации в Росреестре.

Стоимость услуги и комиссии

За использование сервиса безопасных расчетов по ипотеке Сбербанка через ЦНС ипотечный заемщик должен будет внести единовременную плату в размере 2 тысяч рублей. Она включает в себя открытие номинального счета и полный контроль за ходом сделки после наложения обременения в пользу банка.

Никакие дополнительные комиссии в указанную сумму не входят. Исключением может стать ситуация, когда счет покупателя пополняется путем перевода из стороннего банка. Тогда может взиматься плата за межбанковский перевод. Аналогично и в отношении продавца, если его счет, на который перечисляется сумма первого взноса по ипотеке, открыт в другой кредитной организации.

Сроки проведения расчетов с помощью номинального счета

Заявленные сроки оформления ипотеки с использованием номинального счета в Сбербанке минимальны. Так, на процедуру оформления документов и заключения договора с ЦНС отводится не более 15 минут. Длительность самой сделки до момента получения всей суммы продавцом не должна превышать неделю (7 календарных дней).

После того, как в системе появится отметка об успешном обременении недвижимости в пользу Сбербанка, деньги должны быть перечислены продавцу в течение одного-пяти рабочих дней.

Практика показывает, что обозначенные сроки практически нигде не соблюдаются. Все операции совершаются, как правило, намного дольше.

Схема купли-продажи в ЦНС

Чтобы оформить сделку через СБР, необходимо, чтобы у продавца и покупателя были открыты текущие счета в любой кредитной организации. Однако, чтобы уменьшить расходы, счета рекомендуется открывать в Сбербанке. Деньги будут перечислены со счета на счет без комиссии.

Схема покупки жилья выглядит следующим образом:

• При приобретении недвижимости с помощью заемных средств клиент первоначально собирает документы на кредит и ожидает принятия банком решения.
• После одобрения заявки, он выбирает недвижимость. Это можно сделать с помощью портала ДомКлик или другими способами. При использовании в расчетах только собственных средств, покупатель сразу приступает к поиску объекта приобретения.
• После выбора квартиры документы передаются в банк для согласования и подготовки документов по сделке.
• Стороны сделки подписывают договора и документы на квартиру передаются на регистрацию.
• Приобретателю открывается счет в Сбербанке, и на него вносится сумма первоначального взноса и заемные средства (при ипотеке).
• Осуществляется перевод денег на номинальный счет.
• ЦНС формирует запрос о совершении регистрации сделки в Росреестр.
• Когда регистрация завершена, денежные средства перечисляются продавцу по распоряжению покупателя.
• На электронную почту участников сделки приходят документы, подтверждающие факт регистрации – выписка из ЕГРН.

Для того, чтобы сделка была завершена быстрее, сотрудники компании могут совершать запросы в Росреестр несколько раз в день.

Воспользоваться сервисом безопасных расчетов могут и продавцы недвижимости, разместив объявление о продаже на портале ДомКлик.

При приостановлении регистрации, операция по переводу денег не осуществляется, что гарантирует сохранность средств для покупателя до перехода права собственности на недвижимость.

Допускается электронная передача документов на регистрацию, что позволяет ускорить процесс завершения сделки. В этом случае документы на регистрацию передаются сотрудником банка в электронном виде.

Снятие и расход средств

Все деньги, которые есть на номинальном счёте, могут быть израсходованы в интересах подопечного. Но бесконтрольная трата средств запрещается: каждый год опекун предоставляет отчёт органу опеки. В нем он прописывает суммы, потраченные на:

• приобретение продуктов;
• покупку одежды, обуви и других товаров, необходимых подопечному;
• расходы на мелкие нужды.

Внимание! Чтобы можно было в любое время подтвердить расходы, желательно сохранять все чеки.

Если нужно перевести определённую сумму одновременно или периодически на другой банковский счёт, опекун должен написать длительное поручение.

Плюсы и минусы номинальный счетов

В предыдущем материале мы писали, что такой инструмент пришёл на смену опекунского счёта. «Номиналом» пользоваться проще: не нужно отчитываться перед органами опеки, если вы снимаете сумму, больше прожиточного минимума. С этого депозита легко перевести деньги на карту или другой вклад. Но продукт этот достаточно сырой, так как появился только в 2014 году.

Положительные стороны:

1. Гарантия.

а. Деньги на счёте защищает Агентство по страхованию вкладов. Накопления до 1,4 млн руб. вам вернут вне очереди, если с банком что-то случится.

б. органы опеки следят за состоянием счёта, банк контролирует безопасность, поступление средств — законодательство.

Фото: invest. profit. info

2. Вы можете распоряжаться деньгами и пользоваться счётом как депозитом.

а. по желанию опекун или родитель может пополнить счёт на любую сумму.

б. на остаток копится небольшой процент, можно использовать как вклад.

в. процедура открытия простая: минимальный и стандартный пакет документов.

3. Мобильные приложения.

а. онлайн-переводы между разными счетами и картами: такая опция в июле появилась в мобильной версии «Сбербанк Онлайн».

б. через приложение можно распечатать реквизиты счёта и предоставить их в органы опеки.

Фото: ya.ru

Несмотря на плюсы, система номинальных счетов — молодая и создаёт проблемы для опекунов:

1. Банковские ограничения.

а. открывать депозит разрешено только по месту проживания.

б. наличку можно снимать только в офисе, где счёт открывали. Поэтому необходимы переводы между картами.

в. для банков эти продукты новые, не каждый специалист может дать грамотную консультацию.

2. «Бюрократические» нюансы.

а. лечение ребёнка и занятия с частными специалистами сложно подтвердить документально. Возникают проблемы с отчётностью перед ОСЗН.

б. банк и органы опеки контролируют расходы, поэтому родители и опекуны могут чувствовать вмешательство в личную жизнь.

в. не все госструктуры «осознали» особенности работы с номинальными счетами.

Фото: feib.ru

Порядок снятия денег с номинального счета

Согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ, опекун расходует средства, получаемые на подопечного, самостоятельно и исключительно в интересах подопечного. При этом расходование средств, аккумулированных на номинальном счете, не требует предварительного разрешения органов опеки. То есть опекун может расходовать и снимать деньги со счета без чьего-либо одобрения и по мере необходимости.

Однако это не значит, что опекун может бесконтрольно тратить деньги подопечного. Он ежегодно, не позднее 1 февраля, обязан отчитываться перед органом опеки о расходовании средств.

В отчет включаются все расходы, производимые с номинального счета, за исключением затрат:

• на питание;
• одежду и обувь, медикаменты и иные предметы первой необходимости;
• прочие мелкие бытовые нужды.

В ежегодный отчет можно не включать информацию о расходах средств номинального счета опекунам, которые являются родителями (усыновителя) инвалидов с детства и воспитывали их с момента рождения (усыновления) до достижения 18 лет.

Однако поскольку орган опеки имеет право проверять порядок расходования средств с номинального счета у любого опекуна, все чеки, подтверждающие целевое назначение произведенных расходов с номинального счета, желательно сохранять.

Кроме того, банк по заявлению опекуна может выдать выписку о движении средств по номинальному счету, где будут указаны все расходы.

Длительное поручение

Длительное поручение — это заявка от опекуна банку на перевод определенной суммы в определенный момент (единовременно или периодически) с номинального счета на другой банковский счет, открытый как опекуну, так и третьим лицам.

Предварительное согласие на такой перевод органов опеки или банка не требуется.

Можно ли снимать деньги?

Снять деньги могут только их владельцы — лично и в том отделении, где подписывали договор. Переводы онлайн запрещены, как и снятие через банкомат. Информация о номинальном счете доступна государственным структурам.

Закрыть номинальный счет можно по обоюдному согласию продавца и покупателя. Подается заявка от владельца. Затем уведомляется получатель денег. Остаток средств (при наличии) возвращается покупателю.

В полном объеме вернуть деньги владелец может после того, как получит официальное согласие от оппонента.

Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

– Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

– по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

– В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

– у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

– Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

– многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

– стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.