С 1 июля 2016 года членство в СРО стало для кадастрового инженера обязательным. СРО контролирует соблюдение кадастровым инженером требований законодательства, качество работ, а также выполнение требований профессиональной этики. Поэтому первый пункт, на который нужно обратить внимание при выборе кадастрового инженера, — он должен быть членом СРО.
Как и для чего проводится межевание земельного участка?
Собственникам земельных участков, у которых не определены границы, Росреестр рекомендует провести межевание и внести уточненные сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Почему это важно? В настоящее время закон не предусматривает никаких ограничений за отсутствие межевания. Всё осуществляется исключительно в добровольном порядке. Если у собственника нет межевого плана, это не послужит основанием для ограничения прав.
В то же время нужно иметь в виду, что межевание гарантированно избавит собственников от многих юридических проблем. Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Но если вы проводите межевание, в ЕГРН вносятся точные границы вашего участка. Таким образом вы защитите свои права и сведёте к минимуму возникновение земельных споров.
Наличие границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Например, продать его будет проще, ведь вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четко определенных границ.
Уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
При этом если собственники решат разделить земельный участок, то это также возможно только при наличии установленных границ.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков.
В результате проведения работ кадастровый инженер подготавливает межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка.
Какие нужны документы?
Кадастровый инженер не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Если таковых нет – уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
Дополнительные разъяснения даны по ссылке. Документами, определяющими местоположение границ земельного участка при его образовании и их существование 15 и более лет, могут быть:
- ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
- материалы лесоустройства;
- планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
- документы по территориальному планированию муниципальных образований;
- проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Как согласовать границы участка с соседями?
Мало уточнить местоположение границ участка – необходимо согласовать его с правообладателями смежных, то есть соседских участков. Кадастровый инженер должен направить им соответствующие извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения о границах участка будут внесены в ЕГРН. При наличии обоснованных возражений орган регистрации прав приостановит учетно-регистрационные действия, а решать разногласия соседям придется уже в суде. Кадастровый инженер, проводивший межевание, также может быть привлечен к делу в качестве третьего лица.
Урегулирование земельного спора на стадии согласования границ избавит от необходимости обращаться в суд. Судебные разбирательства по вопросам установления границ участков – одни из самых сложных и длительных.
Причины отсутствия установленных границ
Есть несколько причин, по которым на участке не было проведено межевание. Эта процедура предполагает установление границ на плане и на местности, формирование межевого дела, куда будет входить описание земельного надела и его чертеж. После чего все результаты межевания попадают в базу данных государственного кадастра.
Отмежеванный участок будет стоять на кадастровом учете и его можно найти на публичной кадастровой карте. Если внимательно присмотреться, то можно увидеть, что на ней есть участки, которые не имеют координат. Это значит, что владелец участка не провел межевание, хотя надел имеет кадастровый номер и собственника.
Межевание не было проведено у следующих категорий граждан:
- Дачники. Остались дачные участки, владельцы которых предпочитают не проводить эту процедуру. Чаще всего это объясняется высокими ценами на услуги кадастровых инженеров. Иногда проблемы возникают из-за несанкционированных «прирезков», когда часть находящейся в пользовании земли никак не задокументирована. Но, в целом, дачная амнистия позволяет регистрировать дачный участок по упрощенной системе.
- Лица, права на участки которых возникли на основании бессрочного пользования. Особенностями такого владения является отсутствие права передачи по наследованию, дарения и продажи земли. Такой участок можно оформить по упрощенной системе, однако межевание позволит провести более точные границы.
- Граждане, которые купили участок без межевания. Скорее всего, прежние хозяева так же как зарегистрировали надел, воспользовавшись законом о дачной амнистии.
Также возможны и такие причины:
- Участок выделен местной администрацией по какой-либо программе (например, помощи многодетным семьям). Здесь межевание — вопрос времени. Обычно новые хозяева стараются в кратчайшие сроки получить все документы для регистрации права собственности.
- Участок может отсутствовать на кадастровой карте из-за того, что документы не были поданы в госкадастр. Процедура межевания при этом была проведена в полном объеме.
В этих случаях достаточно обратиться в Росреестр с документацией или провести межевание вновь.
Есть участки, рыночная стоимость которых практически не превышает затраты по межеванию и регистрации участка. В этом случае владельцы предпочитают не оформлять землю.
Чем грозит отсутствие межевания участка?
Владельцам участков стоит побеспокоиться: официальные свидетельства о праве собственности вовсе не гарантируют их сохранности. Одним из своих главных «достижений» первого десятилетия нового века российская власть считает «упорядочивание земельных отношений». Если раньше право собственности на землю фиксировалось от сохи на примитивных документах, то теперь – как нахваливают себя «реформаторы» – есть кадастр, к тому же в электронном виде. И если участок стоит на кадастровом учёте, а у вас есть свидетельство на право собственности на него, то, мол, всё железно и непоколебимо. Отнюдь. Проблема заключается в том, что гражданин никогда не делал межевание границ участка и в сведениях ГКН его участок не имел привязки к земле, т.е. как бы существовал виртуально, в воздухе. Следовательно, при таких обстоятельствах любой др. гражданин вполне может оформить понравившийся ему участок на себя, осуществив межевание. При таких действиях новый (он же старый участок) может получить другой кадастровый номер и, соответственно, нового хозяина. А виртуальный участок старого собственника перемещается в другое место. Какое место? А любое! И так будет до тех пор, пока на него не оформят межевой план, привязав к конкретному участку земной поверхности.
Аналогично решаются вопросы захвата земельных участков в любом СНТ, где никто или многие не проводили межевание своих участков. Схема простая: захватчик выясняет адреса собственников, имеющих кадастровый номер, привязанный к земле данными межевания, внесёнными в ГКН (ЕГРН). Затем он предлагает собственникам выкупить их участки по цене выше рыночной в 2 – 3 раза. Естественно, что собственники идут на такую сделку. Затем приходят бульдозеры, и всё сравнивается с землёй. Все, не имеющие привязки к земле, земельные участки переносятся в другое место, хорошо, если не в болото (там в болоте они тоже будут виртуальными). Но в любом случае плохо, т.к. это будет целина. Людей никто собственности не лишает, но и заниматься садоводством по прежнему месту расположения участка новый хозяин не даст. В определённых обстоятельствах при должной юридической защите, долгом судебном процессе можно отыграть такой “сравнительно честный отъём собственности” назад
По стране упорно ходят слухи о проведении межевания земель силами органов власти. (Народ ссылается на некий нормативный правовой акт и продолжает сидеть в кустах, надеясь, на государственную халяву. Опомнитесь! Халява закончилась с момента обретения вами права собственности на объект недвижимости. Теперь за свою недвижимость отвечаете только вы сами в полном соответствии с гражданским законодательством (Раздел II Право собственности и другие вещные права ГК РФ). А вот что написано в искомом нормативном акте правительства Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р «Об утверждении плана мероприятий (“дорожной карты”) “Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»:
21.3. установление порядка и проведение за счёт средств федерального и региональных бюджетов работ по определению в массовом порядке координат зданий и сооружений, сведения о которых включены в государственный кадастр недвижимости в порядке переноса сведений из архивов органов, осуществлявших технический учёт и техническую инвентаризацию этих объектов.
Как видите про межевание – молчок. Даже выезжать никуда не нужно. Однако предположим, что органы, обязанные осуществить инвентаризацию, всё же выехали на местность. Для нас важно понимать сам термин “инвентаризация” и что в него включено в любом случае. На одном из сайтов местной администрации найдена следующая информация о целях:
Цели инвентаризации объектов недвижимости:
выявление использования земельных участков не по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешённым использованием;
выявление объектов самовольной постройки и объектов незавершённого строительства, фактически готовых и эксплуатируемых;
координация деятельности органов местного самоуправления . муниципального района, направленной на стимулирование оформления юридическими и физическими лицами правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на объекты самовольной постройки и объекты незавершённого строительства, фактически готовых и эксплуатируемых.
Инвентаризация осуществляется по месту нахождения объектов инвентаризации рабочей группой. В состав рабочих групп входят сотрудники администрации района и сельских поселений, по согласованию: сотрудники органов технической инвентаризации, представители заинтересованных федеральных органов, налоговой службы, Росреестра и др.
Не стоит материть органы власти и правительство. Они делают всё правильно и логично. Напоминаем о том, что халява закончилась с обретением вами права собственности на объект недвижимости. Из этого посыла вытекает правило:
Правило: Имеешь в собственности земельный участок – зарегистрируй его в установленном порядке, включая межевание границ, пользуйся, владей и распоряжайся в своё удовольствие. Только не забывай платить налоги и содержать участок в соответствии с видом разрешённого использования.
Как вы заметили, никаких намёков на межевание вашего участка в процессе инвентаризации тоже нет. И не надейтесь. “Спасение утопающих – дело рук самих утопающих”. Не следует ждать, когда кто-то придёт и сделает за собственника межевание границ его участка. Не дождётесь от органов власти. Государство не уполномочено законом выполнять за собственника его обязанности. А налоги с вас будут брать в любом случае, есть межевание или его нет, привязан ваш участок к местности в координатах или он декларативный. Главное, что в ГКН (ЕГРН) есть хоть какие-то сведения о вашей недвижимости, в том числе, в результате инвентаризации.
Исследуем проблему межевания ещё с одной неприглядной стороны. Захват части участка.
1. Если Ваш земельный участок отмежёван (установлены границы по сведениям Государственного кадастра недвижимости), тогда Вам необходимо обратиться в межевую организацию, чтобы осуществить “вынос точек” на местности. При этом, на эту процедуру обязательно пригласите соседа (письменно с уведомлением). По результатам “выноса точек” необходимо составить заключение, которое должно содержать информацию о площади (размерах) части Вашего участка, самовольно занятого соседом. Если указанные мероприятия все-таки не устроят Вашего соседа и Вы не договоритесь, смело обращайтесь в суд с требованием об устранении препятствий. Исковое заявление необходимо подавать в районный суд по месту нахождения земельного участка.
2. Если Ваш земельный участок не отмежёван, тогда ситуация будет развиваться по другому. Необходимо заказывать межевание (уточнение границ и площади земельного участка), проводить согласование с соседом (если участок в его собственности). В случае его отказа от согласования смежной границы земельного участка, вопрос также придётся решать через суд, но уже исковые требования будут сформулированы иначе – об установлении границы земельного участка с кадастровым № . согласно Вашего межевого плана по координатам . (сведения из Вашего проекта межевого плана).
3. Также имеет значение – установлены ли границы земельного участка у соседа. Если да, то по всей видимости, смежная граница ранее уже согласовывалась. И оспорить согласование уже имеющейся границы, будет не так-то просто. В этом случае, также можно заказать “вынос точек по смежной границе” и определить, в границах ли своего участка расположен сосед.
Нарушение границ земельного участка нейтрализуется в суде. В силу Земельного кодекса РФ и Гражданско-процессуального кодекса РФ, земельный спор подлежит рассмотрению в суде в порядке искового производства. Из наиболее общих предметов иска можно выделить:
– иск об установлении границ земельного участка в соответствии с кадастровым планом или по факту;
– иск об определении границ земельного участка в соответствии с кадастровым планом или по факту;
– иск о признании права собственности на земельный участок или на его часть в соответствии с долей в доме или по факту;
– иск о нечинении препятствий в пользовании земельным участком;
– иск об истребовании земельного участка или его части из чужого незаконного владения.
Рассмотрим две ситуации, когда существует конфликт по границам земельных участков:
1-я ситуация , когда границы земельного участка установлены в процессе межевания, но кто-либо из сторон считает, что по факту сосед захватил часть его территории. В этом случае в кадастровом паспорте (ранее выдавались кадастровые планы) указано, что границы соответствуют результатам межевания. Следовательно, спор между соседями о границах связан с противоречием между документами на земельный участок (кадастровый паспорт, материалы межевания) и представлениями соседей о фактическом прохождении границы. В этом случае, для разрешения конфликта необходимо осуществить следующие действия: Произвести «вынос точек на местности». Данная работа может быть выполнена только лицензированной землеустроительной компанией. Суть заключается в установлении на местности специалистами, осуществляющими геодезическую съёмку, поворотных точек, которые зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости и официально являются границами земельного участка. Данные поворотные точки рекомендуется закрепить установлением специальных межевых знаков. Это позволит наглядно показать, как проходит граница земельных участков. После получения фактических данных – закрепление границ на местности – наступает стадия переговоров с соседом. На этой стадии уже визуально определяется, где проходит граница, было ли её нарушение и с чьей стороны, и возможно ли разрешить спор путём устного соглашения об устранении нарушений границ. В случае, если все же конфликт не исчерпан, спор необходимо решать в судебном порядке. Обращение в судебные органы за защитой своих интересов. В частности, это может быть иск об устранении нарушения третьими лицами права пользования земельным участком.
2-я ситуация , когда точные границы земельного участка не установлены, межевание земельного участка не проводилось, собственники соседних земельных участков имеют разное представление о месте прохождения границ. В этом случае соседние земельные участки стоят на кадастровом учёте условно и их границы определены декларативно или не стоят на кадастровом учёте вовсе. Следовательно, спор между соседями связан с фактическим отсутствием установленных границ. Для разрешения конфликта также необходимо осуществить следующие действия:
Начать процесс межевания земельного участка. При этом в процессе межевания рекомендуем осуществить измерение площади земельных участков не только вашего земельного участка, но и всех земельных участков, окружающих спорные. Это даст возможность сравнить фактические площади земельных участков и площади, указанные в документах на землю. При сопоставлении полученных данных можно будет установить излишки фактически используемых участков и недостающие площади. Более того, путём сопоставления данных измерений площади окружающих земельных участков может быть выявлено, что захват территории произошёл совершенно в другом месте. Границы земельного участка устанавливаются на основе геодезической съемки земельного участка и существующих документов на землю. При геодезической съёмке важным аспектом является также определение местоположения зданий и их расположение относительно границ земельного участка. Эти данные могут быть использованы при защите своих интересов, если сосед построил здание на границе земельных участков в нарушение существующих строительных норм. На основании полученных объективных данных необходимо провести переговоры с соседями по установлению и согласованию границ земельного участка. Важным документом межевого дела является акт согласования границ земельного участка с собственниками смежных земельных участков, который подтверждает согласие соседей с установлением именно таких границ. Однако в случае недостижения соглашения по данному вопросу конфликт разрешается на следующей стадии. Передача спора о границах земельного участка в судебные органы. В этом случае судом будет рассматриваться комплекс факторов, в том числе, фактическое землепользование, результаты геодезической съёмки, существующие документы на землю, сопоставление площадей земельных участков, экспертные заключения.
В ходе рассмотрения нами примеров из практики мы однозначно вышли на конечную прямую с принятием решения о необходимости межевания. Теперь подведём промежуточные итоги, но не путём выводов, а выстраиванием списка положительных и отрицательных сторон:
Положительные стороны процедуры межевания:
1. Есть возможность на законных основаниях увеличить существующий земельный участок на несколько соток (до 10% от площади), если указанная в документах площадь меньше действительной.
Не обольщайтесь. Всё верно, вы не “приватизируете” землю соседей или землю общего пользования.
2. Границы участка защищены от намеренного либо невольного посягательства соседей.
Правильно, если вы бываете на своём участке и своевременно можете остановить незаконное строительство или попытку перенести забор. Если не бываете, то это не спасёт вас от судебного иска к соседу в ответ на его незаконные действия – проще будет выиграть суд и заставить нерадивого соседа ретироваться восвояси.
При строительстве объектов на участке есть возможность соблюсти нормы и регламенты строительных правил и Градостроительного кодекса, например, отступ от границ.
Совет: Скупой платит дважды. Помните об этом всегда. Если вы не проводили межевание границ, то не нужно ставить новый забор, начинать строить жилой дом, возводить рядом с границей беседку. Вы рискуете нарушить СП 53.13330.2011 и тем самым затронуть интересы соседа. Мало того, что это приведёт к ссоре. Его иск в суд закончится сносом вашего незаконно построенного дома, строения и пр. А это вам разве нужно?
3. При условии неопределённой формы участка будут установлены его точные границы.
В случае принадлежности участка нескольким владельцам, межевание позволит избежать конфликтных ситуаций при его разделе.
Отрицательные стороны процедуры межевания:
1. Процедура относительно недешёвая и длительная, отнимает немало времени у владельца участка.
По ценам на начало 2016 г. в Ишиме неполная процедура межевания границ стоит около 5000 руб. Почему неполная? Это будем разбирать ниже. Полная процедура стоит примерно от 9000 до 15000 руб. Если придётся делать объявление в газете, то нужно добавить ещё 1000 руб. Много это или мало? Полагаем, что за спокойный сон это мало. А если делать неполную процедуру, то вообще ничего не стоит.
2. Проведение межевания нередко грозит спорами или даже судебными разбирательствами с соседями.
Это лишний раз подтверждает правило о том, что с соседями нужно жить дружно и поддерживать мирное взаимоприемлемое решение по любой возникающей проблеме. Кроме этого, любое своё начинание всегда нужно сопоставлять с интересами соседа. И при отсутствии нарушений смело претворять в жизнь.
3. В случае неправильного проведения межевания выявленные ошибки устраняются за счёт владельца участка.
Ошибка ошибке рознь. Никто не отменил ответственность кадастрового инженера, проводившего межевание вашего участка, согласно ст. 29 “Кадастровый инженер” ФЗ-221 от 24.07.2007 (ред. от 13.07.2015) “О государственном кадастре недвижимости”. Но могут быть случаи, когда за давностью лет и отсутствием организации, проводившей кадастровые работы, придётся исправлять ошибки за свой счёт.
4. Невозможность совершить сделку купли-продажи, другую сделку с участком до окончания процедуры межевания в случае крайней необходимости.
Для любого собственника земельного участка рано или поздно, а лучше рано, встанет вопрос о проведении межевания. До какого-то момента мы отбрасываем непонятную и незнакомую нам процедуру в сторону. А ну её! Бегать по чиновникам, узнавать, платить, ругаться. Лень. А вопрос-то уже назрел. До заветных, установленных государством дат (01.01.2017 г. и 01.01.2018 г.) осталось немного времени. Конечно, можно и дальше ничего не делать, если бы не следующие за датами неприятности. Для кого-то они начнутся уже скоро, а для кого-то не скоро. Но в том, что неприятности с вашей недвижимостью, не прошедшей межевание границ, будут – не сомневайтесь. А может у вас есть межевание? Может и есть. Ниже разберёмся с ещё несколькими признаками присутствия межевания, которые можно найти в недрах ГКН (ЕГРН), не вставая с дивана. Но, к сожалению, 100% гарантии и они не дают. А пока разберём причинно-следственную связь имеющую место быть между земельным участком, собственником, межеванием и Государственным кадастром недвижимости (ЕГРН).
Причины, по которым собственнику необходимо провести процедуру межевания садового земельного участка:
Во-первых, в 90-х годах система координат и точность определения поворотных точек границ земельных участков была с погрешностью, которая достигала ±30 см. Согласно требованиям земельного законодательства в 2016 г. координаты поворотных точек границ имеют допуск в погрешности не более ±10 см для земельных участков в пределах земель муниципального образования, то бишь города. А для земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения эта погрешность может достигать пределов ±20 см.
Во-вторых, ни в чём нельзя быть уверенным до тех пор, пока у вас в сундуке не будут лежать два документа: межевой план вашего садового земельного участка и технический план дома (при его наличии на участке), а сведения из этих документов вами лично с заявкой не поданы в подразделение управления государственной регистрации, кадастра и картографии.
Возможен ли штраф за отсутствие межевания земельного участка?
Здравствуйте ! Около 50 лет проживаем в поселке (дом с огородом). И недавно выяснилось, что у нас нет межевания земельного участка, за это хотят оштрафовать.
Штрафа, что отсутствует межевание земельного участка, находящегося в частной собственности – нет. Но Кодексом РФ об административных правонарушениях предусмотрен штраф, в случае самовольного занятия земельного участка или части земельного участка. Таким образом, если при осуществлении проверки органами государственного земельного надзора будет выявлено, что земельный участок, которым Вы пользуетесь — больше по площади, чем указанный в свидетельстве, то придется заплатить штраф. Межевание же (уточнение местоположения границ и площади) земельного участка в настоящее время позволяет увеличить площадь, на величину предельного минимального размера земельного участка, установленного в соответствии с федеральным законом для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, т.е. узаконить данное увеличение площади.
Елена, добрый день!
Под межеванием в вашем случае, как я понимаю, подразумевается установление границ земельного участка и постановка их на кадастровый учет.
Само по себе отсутствие постановки на кадастровый учет границ участка не является правонарушением. Так что за отсутствие межевания вас никто не оштрафует. Другое дела, что вас могут привлечь к административной ответственности за использование участка бОльшей площади, чем установлено в ваших правоустанавливающих документах.
Добрый день! Есть ли возможность оформить межевание земельного участка без согласия соседей? Они, задумав продажу домовладения, обложили жилой дом кирпичом, в результате чего стена стала на межу наших участков в 50 см от нашей стены. Это обстоятельство нас не устроило, но соседка обещала продать дом нам. Теперь выясняется, что, не сделав межевания земельного участка (во всяком случае с нами никто не согласовывал границы, нашими росписями не заручались), дом продали третьим лицам. Справедливо ли это, а главное законно ли? Можно ли признать их тайное межевание незаконным? Как это сделать?
Добрый день! Подскажите пожалуйста возможен ли максимальный процент застройки земельного участка 12.1 (зона ритуальной деятельности – кладбища) 50-75%
Действительно ли необходимо провести межевание земельного участка до 2018 года? Или хватит кадастрового паспорта (он есть)? И как понять, указаны ли в нем границы участка (росреестр пишет “ранее учтенный” статус объекта)?
Подскажите, пожалуйста, нужно ли после проведения межевания земельного участка в садоводстве переоформлять свидетельство о собственности?
Отделом земельного контроля в июле 2019г. была проведена внеплановая выездная проверка земельного участка категории земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование для сельскохозяйственного производства. В ходе проверки выявлены нарушения требования, установленных ЗК РФ по использованию земельных участков в сфере земельных отношений: – ст. 9, 36, 58 Конституции РФ; – ч. 2 ст. 7, ст. ст. 12, 13, 42, ч. 1 ст. 79 ЗК РФ; – ст. 4 ФЗ от 10.01.2002 № 7 ФЗ «Об охране окружающей среды» – ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 №101-ФЗ « Об обороте земель сельскохназначения» – ст. 8 ФЗ от 16.07.1998 №101-ФЗ « Об государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохназначения» Было выдано Предписание в котором обязали: В срок до 15 июня 2022 года устранить допущенные нарушения – принять меры к использованию земельного участка для целей сельскохозяйственного производства. 3 февраля пришла телеграмма: Россельхознадзор уведомляет, что 12.02.2020г. будет составлен протокол по ч. 2 ст. 8.7 КОАП РФ, протокол будет составлен по материалам проверки проведённой отделом земельного контроля в июле 2019г. Вопрос: Учитывая то, что Отделом земельного контроля мне предоставлен срок для устранения допущенных нарушений до июня 2022г, имеет ли право Россельхознадзор, в данном случае назначать наказание в виде штрафа? 12 февраля мне нужно явиться в Россельхознадзор, что я должен предпринять?
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Отсутствие межевания не является препятствием для оформления права собственности
Сегодня все без исключения граждане Российской Федерации вправе иметь земельные участки в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться ими как единолично, так и совместно с другими лицами. Данное право закреплено за ними Конституцией РФ.
С 1 января 2017 года отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, являются предметом регулирования Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).
В связи с участившимися обращениями собственников земельных участков о необходимости в кротчайшие сроки проведения уточнения местоположения границ земельных участков, находящихся у них в собственности, хотелось бы отметить, что Законом о регистрации и иными нормативными правовыми актами не установлена обязанность правообладателей земельных участков обеспечить до определенной даты уточнение местоположения границ (провести так называемое «межевание») земельных участков, находящихся у них в собственности.
В силу положений статьи 72 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на земельный участок, совершенная по правилам ранее действовавшего законодательства, в том числе при отсутствии в отношении такого земельного участка сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, признается юридически действительной.
Кроме того, статья 26 Закона о регистрации содержит подробный перечень оснований, по которым государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация могут быть приостановлены по решению государственного регистратора. Данный перечень включает в себя 55 оснований, среди которых приостановление государственной регистрации прав на земельные участки в связи с отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости сведений о координатах характерных точек их границ (отсутствие «межевания») не предусмотрено.
Так что же такое межевание?
Межевание — представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определением координат.
Заглядывая в историю, мы можем увидеть, что межевание перестало быть обязательным для садоводов и дачников с 24 октября 2007 г., когда вступил в силу Федеральный закон от 18.10.2007 № 230-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий”, которым была отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации права собственности на садовые, огородные и дачные земельные участки. Отмена обязательной процедуры межевания для садоводов и дачников упростила государственную регистрацию права на земельный участок в случае, если в наличии имеется только документ о собственности старого образца. В этом случае владельцам таких участков достаточно подать имеющиеся документы на землю в Росреестр и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости о проведенной государственной регистрации права на земельный участок.
Вместе с тем, отмена обязательной процедуры межевания несет в себе не только положительные моменты. Проблемы могут возникнуть не сейчас, а позже. Поскольку без межевания границы участка не определены, где они находятся, достоверно не установлено. В такой ситуации возможны споры с соседями, а также самовольный захват земельного участка со стороны не только соседей, но и других лиц.
Большая часть споров в области земельных отношений граждан и юридических лиц происходит между владельцами соседних (смежных) земельных участков. Соседи не могут договориться между собой, где должна проходить граница между их земельными участками. При наличии такого спора по местоположению границы земельных участков решение принимает суд.
Обратим внимание на то, что при новом предоставлении земельного участка заинтересованному лицу будет необходимо провести межевание.
Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.
В соответствии с данной нормой земельный участок как недвижимость и объект права создается на местности путем установления его границ в натуре, то есть путем межевания, поскольку без границ не может быть индивидуально-определенного земельного участка. Следовательно, межевание можно рассматривать в качестве технико-юридического этапа реализации принятого решения компетентного органа о предоставлении земельного участка.
Читайте также
Возрастная категория сайта 18 +
Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2022 г. Главный редактор — Сунгоркин Владимир Николаевич. Шеф-редактор сайта — Носова Олеся Вячеславовна.
Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.
АО “ИД “Комсомольская правда”. ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.
Действующие ограничения в 2022 году на участки без межевания
Как ранее отметили в Росреестре: основной наплыв желающих провести межевание пришелся на конец года, когда собственники участков начали осознавать, что ни продать, ни обменять, ни подарить свою землю они не могут. При этом совершенно не важно, имеются ли у них правоустанавливающие документы, или нет. Более того, за это время многие начали строительство, что требовало обязательного проведения межевания, так как возведенные постройки на участках без межевого плана оформить не получится. Игнорирование правил стало приводить к таким последствиям:
- , постановки на кадастровый учет;
- На участки ИЖС и ЛПХ не выдают уведомление о начале строительства.
- Невозможность оформления ипотеки или залога (проблема крайне актуальна для РФ);
- Трудности стали возникать даже при регистрации бань и хозяйственных построек, в том числе и на сельскохозяйственных землях.
Последнее ограничение связано с тем, что, когда кадастровый инженер выполняет технический план, он не может привязать хозпостройку к земельному участку не зная координат. Поэтому дополнительно требуется геодезическая съемка, но она не решает главного вопроса.
Не переходи черту: шесть дел о кадастре
Собственник уточнил границы земли и узаконил их. Но потом выяснилось, что они наложились на чужую территорию. Так, говорят эксперты, зачастую происходит «самозахват» земли, когда участок «переезжает» в более выгодное для владельца место. По другому делу собственник пошел на хитрость, чтобы увеличить площадь своего участка. Когда ему отказали в перераспределении, он пошел другим путем и уточнил ее площадь. Об этих и других земельных спорах и их развязках – в подборке «Право.ru».
Отсутствие информации об объектах, возведенных на участке, – это не повод отказать в уточнении его границ. На это указал ВС в деле № 18-КА19-51. Уточнить границы своего земельного участка хотела жительница Краснодарского края Светлана Соломина*. С таким заявлением она обратилась в администрацию города. Но там ей отказали и сослались на то, что Соломина не предоставила сведения обо всех строениях, какие есть на ее участке. Такого же мнения оказались и суды различных инстанций, но не ВС. Он посчитал, что перечень документов установлен регламентом, а требовать дополнительные бумаги было нельзя.
Суды не должны идти на поводу у собственников, которые с помощью разных хитростей пытаются увеличить площадь своего участка. Так произошло в деле № А41-18642/2019. История началась в 2006 году, когда Арсений Федоров* купил дом с земельным участком, а спустя 11 лет он обратился в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Собственнику отказали. Тогда у кадастрового инженера он составил межевой план, заявив, что на момент покупки недвижимости забор был установлен не в официальных границах, а шире. После он зарегистрировал план в ЕГРН. Площадь его участка увеличилась на 10%. Администрация посчитала действия собственника незаконными и обратилась в суд. Все инстанции оказались единогласны: площадь участка следует уменьшить до прежних границ.
Механизм уточнения границ нередко используют для незаконного увеличения площади участка. Например, как в этом споре, после неудачной попытки перераспределения земель.
Юрий Водопьянов, Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market) Профайл компании ×
Собственник участка уточнил его границы, в результате чего территорию разделили на семь частей. Но при оформлении земли выяснилось, что произошло наложение границ на чужую землю. Ее владелец обратился с иском в суд, чтобы признать межевание незаконным, а сведения о новых участках исключить из ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ответчику нужно предоставить документы об исходном местоположении участка, которые не затребовали суды нижестоящих инстанций при рассмотрении спора. Не только истец должен доказать, что его права нарушены. Активным должен быть и ответчик – обосновывать корректность межевания. Позже эту позицию поддержал и Верховный суд. В рассматриваемом деле суд вскрыл важную проблему – использование механизма уточнения границ для «самозахвата» земель, говорит Водопьянов. Встречаются случаи, когда участок фактически «переезжает» в более удобное для владельца место: в соседний кадастровый квартал, из леса на облагороженный берег реки. При этом выявить смещение участка без землеустроительной документации очень сложно, заключил эксперт.
Нельзя формально походить к межевым спорам. Суды должны предложить альтернативное решение. К такому заключению пришел ВС, когда рассматривал дело № 9-КГ19-12. После уточнения границ произошло наложение участков. Один из соседей попытался признать результаты межевания недействительными, но суды ему отказали. Коллегия по гражданским спорам ВС указала, что суды нижестоящих инстанций не рассмотрели альтернативные варианты определения границ, чтобы обе стороны остались довольны.
По словам Водопьянова, суды часто подходят к решению подобных споров формально и занимают позицию одной из сторон только на основании экспертизы. Юрист полагает, что вопрос об альтернативных вариантах разрешения спора можно ставить при проведении судебной экспертизы.
Землю можно увеличить на площадь, которая не превышает предельный минимальный размер участка. На это указал Верховный суд, рассматривая дело № 2А-1106/2019. Иван Матвеев* еще в советское время получил участок, но на кадастровый учет его поставил только в 2014 году. Спустя четыре года он обратился в Росреестр, чтобы уточнить его границы по фактическому пользованию. Как объяснил собственник, в ЕГРН нет сведений о координатах характерных точек, то есть точные границы его не определены. Матвеев хотел увеличить площадь практически в два раза (с 600 кв. м до 1324 кв. м), но в управлении ему отказали.
Тогда владелец пошел в суд. Суд первой инстанции встал на его сторону, а вот апелляция и кассация отказали. ВС разъяснил, что просьба Матвеева законна, ведь при уточнении границ площадь можно увеличить на величину, не превышающую предельные минимальные размеры участка. Для Санкт-Петербурга, где расположен участок Матвеева, это 1200 кв. м. Заявитель в эти рамки уложился, поскольку просил увеличить на 724 кв. м.
Заявителю нужно учитывать, что в каждом регионе минимальные размеры участка могут отличаться, говорит Водопьянов. По словам эксперта, уточнение границ земельного участка с увеличением его площади встречается очень часто, а государственные органы выносят неправомерные решения из-за недостаточной компетентности.
Увеличить площадь земли можно, если собственник больше 15 лет пользовался участком в более широких границах. Об этой норме нижестоящим судам напомнил ВС, рассматривая дело № 2а-272/2018. Жительница Московской области во время межевания решила увеличить площадь участка с 920 кв. м до 1020 кв. м, объясняя это тем, что долгое время использовала землю именно в таких границах. Но на кадастровый учет его не поставили. Собственница попыталась обжаловать этот отказ. Суд первой инстанции встал на ее сторону, но апелляция решение отменила, посчитав, что истица не доказала пользование участком в более широких границах. С этим не согласился ВС. По его мнению, факты в деле подтверждают слова истицы. Например, в межевом плане указано, что на границах участка есть кирпичное ограждение, в другом месте проходит стена здания. А их возвели более 15 лет назад.
По словам Водопьянова, если межевой план подтверждает, что участок долгое время использовался в более широких границах, суд признает незаконным отказ регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет. Подтвердить это могут забор, а также ландшафтные особенности участка: рвы, ямы, траншеи, реки и т. д. Это кадастровый инженер должен указать при составлении межевого плана. Если специалист не исследует эти обстоятельства должным образом, то в дальнейшем в иске могут отказать.
У земельного участка декларированная площадь, если кадастровый номер ему присвоен, но местоположение не установлено в соответствии с требованиями законодательства. Это значит, что у него нет конкретных юридических границ и размер не вычислялся, а внесён в реестр недвижимости на основании правоустанавливающих документов. Межевание землевладения при наличии кадастрового номера мы проводим с целью уточнения его границ и площади. После того как работы по установлению местоположения будут закончены, участок отобразится на публичной карте. При этом заказчик получит выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где будут указаны геодезические координаты его объекта. Даже если со временем собственник забудет, где проходит контур земли, мы сможем восстановить его по этим сведениям.
Загрузка...
